臺灣高等法院民事判決
113年度重上字第327號
上 訴 人 林暘景
訴訟代理人 彭郁欣律師
林易陞律師
上 訴 人 陳柏霖
訴訟代理人 吳存富律師
複 代理人 曾宥鈞律師
被 上訴人 洪詩涵
訴訟代理人 吳柏興律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國112年1
0月31日臺灣新北地方法院111年度訴字第449號第一審判決提起
上訴，本院於113年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決（除確定部分外）關於駁回後開第二、三項之訴部分 ，及訴訟費用之裁判均廢棄。
二、被上訴人應將新北市○○區○○路○段○○號○樓房屋遷讓返還予上 訴人林暘景。
三、被上訴人應將新北市○○區○○路○段○○○號○樓房屋遷讓返還予 上訴人陳柏霖。
四、第一審、第二審訴訟費用（除確定部分外）均由被上訴人負 擔。
五、本判決主文第二項，於上訴人林暘景以新臺幣貳佰零壹萬陸 仟元供擔保後，得假執行；但被上訴人以新臺幣陸佰零肆萬 柒仟參佰捌拾參元為上訴人林暘景預供擔保，得免為假執行 。
六、本判決主文第三項，於上訴人陳柏霖以新臺幣壹佰玖拾壹萬 捌仟元供擔保後，得假執行；但被上訴人以新臺幣伍佰柒拾 伍萬貳仟柒佰陸拾元為上訴人陳柏霖預供擔保，得免為假執 行。
事實及理由
壹、程序事項：
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第 262條第1項、第2項定有明文。查本件原審原告陳孫彩（下 以姓名稱之）於原審依其與被上訴人於民國107年10月10日 簽訂房屋租賃合約（下稱系爭租約）、民法第455條、第179 條、土地法第100條第1款規定，先位聲明：㈠被上訴人應將
坐落新北市○○區○○段0000建號、0000建號建物，即門牌號碼 依序為新北市○○區○○路0段00號0樓、00號0樓房屋（下分別 稱00號0樓房屋、00號0樓房屋，合稱系爭房屋）騰空返還予 陳孫彩。㈡被上訴人應自111年3月5日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付陳孫彩新臺幣（下同）21萬元。㈢被上訴 人應給付陳孫彩20萬6,784元，及自民事擴張聲明、爭點暨 準備㈣狀繕本送達被上訴人之翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息。嗣陳孫彩於本院審理中對被上訴人撤回起訴， 經被上訴人同意（本院卷第269、316頁）。又原判決命被上 訴人應給付陳孫彩17萬3,950元本息，被上訴人於113年6月1 3日就上開敗訴部分對陳孫彩提起附帶上訴（本院卷第169頁 ），於113年9月4日撤回附帶上訴（本院卷第316頁），依上 開規定，陳孫彩之起訴及被上訴人之附帶上訴，均不在本件 審理範圍，茲不贅述。
貳、實體事項：
一、上訴人起訴主張：被上訴人於106年12月1日與陳孫彩簽訂房 屋租賃契約書（下稱106年租約）承租00號0樓房屋，租賃期 間為106年12月1日至107年11月30日止，每月租金2萬元，嗣 陳孫彩與被上訴人於107年10月10日簽訂系爭租約，除續租0 0號0樓房屋外，另增加承租00號0樓房屋，約定每月租金共 計4萬2,000元，陳孫彩於系爭租約存續期間，先後於109年2 月11日、110年4月19日以贈與為原因，將00號0樓房屋、00 號0樓房屋所有權移轉登記予上訴人林暘景、陳柏霖（下分 別以姓名稱之，合稱上訴人）。陳孫彩於110年12月29日以 系爭房屋需收回自用為由，寄發台北中山郵局1456號存證信 函（下稱1456號存證信函）向被上訴人為終止系爭租約之意 思表示，其上載明系爭租約於111年3月4日終止，被上訴人 於系爭租約終止後應將系爭房屋騰空返還，該存證信函於11 0年12月30日送達被上訴人，陳孫彩於原審111年6月15日言 詞辯論期日當庭再向被上訴人為終止系爭租約之意思表示。 因系爭租約為不定期租賃契約，依民法第425條第2項規定， 不適用買賣不破租賃原則，上訴人未繼受系爭租約，上訴人 與被上訴人就系爭房屋未成立新的租賃契約，縱認林暘景與 被上訴人就00號0樓房屋成立新的租賃契約，因林暘景有收 回該房屋自用之必要，依土地法第100條第1款規定，亦以11 3年8月15日民事辯論意旨狀繕本送達被上訴人作為終止該租 賃關係之意思表示。又林暘景設於凱基銀行三重分行，帳號 000000000000000號帳戶（下稱林暘景帳戶）、陳柏霖設於 凱基銀行三重分行，帳號000000000000000號帳戶（下稱陳 柏霖帳戶，與林暘景帳戶合稱系爭帳戶）均存放於寶石建設
開發股份有限公司（下稱「寶石公司」），由寶石公司作管 理繳交相關稅費等實際使用，系爭帳戶並非上訴人交付被上 訴人，被上訴人無權占有系爭房屋，且自110年6月1日起， 亦未再給付陳孫彩系爭房屋租金，陳孫彩得依民法第440條 第1項、土地法第100條第3款規定終止系爭租約。此外，房 屋租賃解約通知書（下稱系爭解約通知書，原審卷一第225 至233頁）並非由上訴人所投遞，而係由寶石公司職員所為 ，被上訴人亦未在系爭解約通知書上用印，自難認兩造間就 系爭房屋達成租賃合意。系爭解約通知書僅有上訴人之印文 不足以構成表見代理之外觀，且上訴人未親自與被上訴人聯 絡，被上訴人根本不認識上訴人，系爭帳戶並非上訴人實際 使用，無從得知有無金額入帳，更無法為反對之意思表示， 被上訴人對話聯繫窗口為寶石公司職員即訴外人陳汪全，寶 石公司無權代理上訴人，本件亦無任何表見外觀之事實。爰 選擇合併民法第767條第1項前段、土地法第100條第1款規定 ，請求被上訴人依序將00號0樓房屋、00號0樓房屋遷讓返還 予林暘景、陳柏霖等語。原審為上訴人敗訴之判決，上訴人 不服，提起上訴。林暘景上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開 第㈡項之訴部分及假執行之宣告均廢棄。㈡被上訴人應將00號 0樓房屋遷讓返還予林暘景。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 陳柏霖上訴聲明：㈠原判決關於駁回後開第㈡項之訴部分及假 執行之宣告均廢棄。㈡被上訴人應將00號0樓房屋遷讓返還予 陳柏霖。㈢願供擔保，請准宣告假執行。至於上訴人遭原判 決駁回備位之訴其餘聲明部分，未據其等聲明不服，不在本 件審理範圍，不予贅述。
二、被上訴人則以：陳孫彩指示伊自110年6月起將系爭房屋租金 匯入系爭帳戶，上訴人未提出異議，且上訴人曾寄發系爭解 約通知書予伊，足見陳孫彩已將系爭租約移轉予上訴人，伊 依序就00號0樓房屋、00號0號房屋與林暘景、陳柏霖成立不 定期租賃契約。縱認系爭帳戶非上訴人所使用，系爭解約通 知書非上訴人所寄發，然上訴人為系爭房屋所有權人，且伊 將系爭房屋租金匯至系爭帳戶，系爭解約通知書所載出租人 為上訴人，本件應認有表見代理之使用，兩造就系爭房屋成 立不定期租賃契約。又上訴人未舉證本件有符合土地法第10 0條第1款規定之情形，上訴人不得終止上開不定期租賃契約 ，亦不得請求伊遷讓返還系爭房屋。倘認伊與上訴人之不定 期租賃契約不存在，然因系爭租約繼續存在，伊有權占用系 爭房屋等語，資為抗辯。答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡如受不利 之判決，願預供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠被上訴人於106年12月1日與陳孫彩簽訂106年租約，承租00號 0樓房屋，租賃期間自106年12月1日起至107年11月30日止， 每月租金2萬元，嗣陳孫彩與被上訴人於107年10月10日簽訂 系爭租約，除續租00號0樓房屋外，另增加承租00號0樓房屋 ，約定每月租金共計4萬2,000元，系爭租約為不定期租賃契 約，系爭房屋目前由被上訴人占有使用中。
㈡陳孫彩於109年2月11日以贈與為原因將00號0樓房屋所有權移 轉登記予林暘景，於110年4月19日以贈與為原因將00號0樓 房屋所有權移轉登記予陳柏霖。
㈢自106年11月起至107年10月止，00號0樓房屋租金2萬元，自1 07年11月起至110年5月止，系爭房屋租金4萬2,000元，被上 訴人均給付予陳孫彩；自110年6月起至113年8月止，被上訴 人將系爭房屋租金分別匯款至林暘景帳戶、陳柏霖帳戶，各 2萬1,000元。
㈣陳孫彩於110年12月29日寄發1456號存證信函向被上訴人為終 止系爭租約之意思表示，其上載明系爭租約將於111年3月4 日終止，該存證信函於110年12月30日送達被上訴人。 ㈤被上訴人曾收到以林暘景、陳柏霖名義寄發之系爭解約通知 書。
四、得心證之理由：
㈠被上訴人占有系爭房屋，有無正當權源？
⒈按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人以非無權占 有為抗辯者，應就其取得占有係有正當權源之事實證明之( 最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照)。查上訴人 為系爭房屋所有權人，系爭房屋現由被上訴人占有使用中， 業如前述，則被上訴人自應就其有權占有系爭房屋之事實， 負舉證之責。
⒉按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。倘當事 人雙方就租金、租賃標的等租賃契約必要之點，達成意思表 示合致，租賃契約始為成立（最高法院112年度台上字第100 8號判決意旨參照）。本件被上訴人抗辯：陳孫彩指示伊自1 10年6月起將系爭房屋租金匯入系爭帳戶，上訴人未提出異 議，且上訴人曾寄發系爭解約通知書予伊，足見陳孫彩已將 系爭租約移轉予上訴人，伊依序就00號0樓房屋00號0號房屋 與林暘景、陳柏霖成立不定期租賃契約云云。然查，被上訴 人已自認寶石公司職員提供系爭帳戶存摺封面，供伊自110 年6月1日起將系爭房屋租金匯至系爭帳戶等情（本院卷第28 7頁），且被上訴人於原審自陳伊與上訴人沒有見過面，沒 有與上訴人簽訂租約等語（原審卷一第130頁），顯見被上
訴人僅係依陳孫彩透過寶石公司職員指示將系爭房屋租金匯 至系爭帳戶，被上訴人未與上訴人就系爭房屋成立新的租賃 契約。又系爭解約通知書上未記載陳孫彩將系爭租約移轉予 上訴人，且兩造亦非以系爭解約通知書成立新的租賃契約， 被上訴人復未在系爭解約通知書簽名或用印，堪認被上訴人 亦不同意系爭解約通知書之內容，系爭解約通知書不足為有 利於被上訴人之認定，是被上訴人前開所辯，要無可取。 ⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之，民法第425條第1、2項分別定有明文。經查 ，被上訴人與陳孫彩所簽訂系爭租約屬不定期租賃契約，為 兩造所不爭，依上開規定，系爭租約不適用買賣不破租賃原 則，上訴人主張其等未繼受系爭租約，應屬可採。又被上訴 人與陳孫彩所簽訂之系爭租約為債權契約，基於債權契約相 對性，系爭租約對上訴人不發生任何拘束力，被上訴人不得 據此對上訴人主張有權占有系爭房屋。
⒋按由自己之行為表示以代理權授與他人者，對於第三人應負 授權人之責任，必須本人有表見之事實，足使第三人信該他 人有代理權之情形存在，始足當之。我國人民將自己印章交 付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印 章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所 為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任， 未免過苛。又民法第169條所謂知他人表示為其代理人而不 為反對之表示者，以本人實際知其事實為前提，其主張本人 知此事實者，應負舉證之責（最高法院60年台上字第2130號 、70年台上字第657號、68年台上字第1081號判例意旨參照 ）。被上訴人抗辯：縱認系爭帳戶非上訴人所使用，系爭解 約通知書非上訴人所寄發，然上訴人為系爭房屋所有權人， 且伊將系爭房屋租金匯至系爭帳戶，系爭解約通知書所載出 租人為上訴人，本件應認有表見代理之使用，兩造就系爭房 屋成立不定期租賃契約云云。惟查，上訴人已否認系爭帳戶 為其等使用，且其等未指示被上訴人將系爭房屋租金匯至系 爭帳戶，系爭解約通知書亦非其等寄送予被上訴人，被上訴 人對於上訴人有何表見之事實，足使其信賴陳孫彩或寶石公 司職員代理上訴人與其就系爭房屋成立新的不定期租賃契約 乙節未能舉證以實其說，是被上訴人前揭所辯，亦非可採。 ⒌綜上，上訴人主張被上訴人占用系爭房屋，欠缺正當權源等 情，應屬可採。
㈡上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上訴人將系爭
房屋返還，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。經查，林暘景為00號0樓 房屋所有權人，陳柏霖為00號0樓房屋所有權人，被上訴人 無權占有系爭房屋，業如前述。是上訴人依民法第767條第1 項前段規定，請求被上訴人依序將00號0樓房屋、00號0樓房 屋遷讓返還予林暘景、陳柏霖，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求被上 訴人依序將00號0樓房屋、00號0樓房屋遷讓返還予林暘景、 陳柏霖，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決， 尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判 ，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2、3項所示。又兩 造均陳明願供擔保宣告准、免假執行，經核均無不合，爰分 別酌定相當擔保金額准許之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第4 63條、第390條第2項、第392條第2項、第78條，判決如主文 。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 張婷妮
法 官 林哲賢
正本係照原本作成。
被上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
書記官 陳盈真