損害賠償
臺灣雲林地方法院(民事),訴字,112年度,313號
ULDV,112,訴,313,20240930,1

臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第313號
原 告 許榮身
訴訟代理人 李文潔律師
複 代理人 林幸彬
訴訟代理人 馮瀗皜律師
被 告 高蓋營造有限公司


法定代理人 王培珞
訴訟代理人 廖晉瑩律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年9月2日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之一部或全部，民事訴訟法 第262條第1項定有明文。本件原告於起訴時，原以陳淑霞為 被告，嗣於民國113年8月15日具狀撤回被告陳淑霞之起訴， 而被告陳淑霞迄未提出異議，視為同意撤回。揆諸上開規定 ，已生撤回之效力，本院自毋庸審究此部分。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3、7款定有明 文。查原告起訴時聲明原聲明：被告公司及陳淑霞應連帶給 付原告新臺幣（下同）210,200 元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；被告公司應 給付原告630,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之五計算之利息；原告願供擔保，請准宣告 假執行。嗣於113年8月15日具狀變更聲明為：被告公司應給 付原告3,126,200元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年息百分之5 計算之利息；原告願供擔保請准宣告假 執行，核屬擴張應受判決事項之聲明，且無礙被告之防禦及 訴訟之終結，原告為訴之變更核無不合，應予准許。貳、實體方面：　　
一、原告起訴主張：
㈠、被告公司於107年間銷售坐落虎尾鎮内安段213-42地號土地（ 下稱213-42號土地）及該土地上之「雲揚大地」預售建案（



下稱系爭建案），因被告公司之銷售員以不實廣告内容向原 告詐稱，系爭建案房屋前有5米道路及220號土地之買方共有 部分，供系爭建案之B8-B13號房屋有寬度適當之車輛通行道 路，致原告陷於錯誤購買系爭建案B11號房屋，分別於107年 6月19日，由被告公司與原告簽訂系爭建案之房屋預定買賣 契約書，另由213-42號土地所有權人即第三人陳淑霞與原告 簽訂系爭建案之土地預定買賣契約書，並在該土地預定買賣 契約項目，除載有213-42號土地外，另載有公共持分土地即 虎尾鎮内安段220地號土地（下稱220號土地）贈與買方，買 方各持有48分之1等內容。
㈡、嗣於109年間，220號土地之共有人王柏秋對原告及其他共有 人（含系爭建案之B8至B13號房屋之屋主）提起分割共有物 之訴訟(按即本院109年度虎簡字第51號案件，下稱系爭分割 案件），被告公司竟未經原告同意或授權，擅自替原告及B8 至B13號房屋之屋主，委任律師進行訴訟程序(行使偽造私文 書部分，原告保留刑事告訴權）。而被告公司擅自替原告等 人委任之律師於系爭分割案件中，為了避免被告公司向B8至 B13號房屋之屋主詐稱有適當寬度車道供車輛通行之事東窗 事發，主張丁案即220號土地靠近系爭建案之B8至B13號房屋 之面積21.02平方公尺部分，分割予第三人王怡真等8人(即 系爭建案之B8至B13號房屋之屋主），惟系爭分割案件判決 未採丁案，而使原告及B8至B13號房屋之其他屋主，無法有 適當寬度車道供車輛通行。
㈢、原告及系爭建案之B8至B13號房屋其他住戶，在見到房屋前方 之道路遭人架設鐵皮阻擋後，即與建商了解且上網查閱判決 書，始知悉220號土地經判決分割使系爭建案之B8至B13號房 屋之土地，無法有適當寬度車道供車輛通行。
㈣、被告公司於上開銷售系爭建案過程中，以不實廣告内容，向 原告及B8至B13號房屋之其他屋主，詐稱有適當寬度車道供 車輛通行，並以贈與220號土地應有部分之方式使其等信以 為真。另被告公司詐稱有適當寬度車道供車輛通行之事，由 被告公司未經授權，擅自替原告及B8至B13號房屋委任律師 並主張前述丁案即可得知，蓋若非擔心詐欺行為東窗事發， 被告公司何須自掏腰包替原告委任律師，甚至甘冒行使偽造 私文書之風險。
㈤、依雲林縣虎尾地政事務所113年4月23日土地複丈成果圖（下 稱「本件複丈成果圖」）所示，原告之房屋前方道路確實不 足5米，且以該前屋簷至220號土地地籍線僅3.58公尺，則被 告公司以不實廣告向原告施用詐術，使其原告於錯誤而購買 系爭建案，嗣經220號土地經分割後，已無適當寬度車道供



系爭建案房地之車輛通行，甚至影響入出車庫之行車安全， 嚴重減損原告買受系爭建案房地之價值而有瑕疵，且顯與債 務本旨不符，屬不完全給付，應對原告負瑕疵擔保責任及債 務不履行損害賠償責任。
㈥、依第三人君鴻不動產估價師事務所所出具之不動產價報告書 （下稱「估價報告書」），原告對於系爭建案缺少有寬度適 當之車輛通行道路之所受損害金額為781,550元，被告公司 應負賠償責任。又被告公司上開以不實廣告之詐欺行為，同 時違反公平交易法第21條第1項、消費者保護法第22條之規 定，原告請求被告公司給付損害額3倍即2,344,650元之懲罰 性賠償金。爰依民法第360條、第226條、第2227條、第184 條第1項前段、公平交易法第31條、消費者保護法第51條， 提起本件訴訟等語。
㈦、並聲明：被告公司應給付原告3,126,200元，及自起訴狀繕本 送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；願供 擔保請准宣告假執行。
二、被告公司則以：　　
㈠、被告公司的預售屋銷售DM及廣告中並無任何登載前面有「保 證五米道路」相關字樣，DM上手繪部分亦不清楚係何人於何 時所繪製，甚至繪製部分亦不代表被告保證有五米道路之情 形。
㈡、原告及其他住○○○○○○○○○○○○○○鎮○○段000地號土地（下稱209 號土地）係國有土地，並非被告公司所有或被告公司所設置 ，被告公司要如何保證寬度達5米？且被告公司等於簽約時 有附上地籍圖，原告及其他住戶亦可自行調閱地籍圖，一調 閱以比例尺一量即可清楚知悉209號土地是否有五米寬度， 被告公司等為何要冒如此大的風險說如此之謊言？甚者，若 「保證5米寬度」係原告及其他臨路住戶如此在意之重點， 為何不要求被告公司等列入契約保證或是要求申請地政機關 鑑界確認寬度？
㈢、被告公司及被告公司委託之代銷於銷售系爭房屋時，一直以 來均係誠實告知買家：「系爭臨路建物所面臨之道路(209號 土地）約四米多近五米（因前面道路非等寬)，因此為了讓 臨路住戶可以更便利通行，被告公司有買下隔壁土地（220 號土地）之應有部分，使欲購買臨路房屋之住戶於通行時可 以亦可稍微通行該地而能更方便進出及迴轉」，也因此被告 在出售時還特別於土地買賣契約書第二條土地面積：「公共 持分土地，220地號，面積168.28平方公尺」底下註明：「 此地號之地坪，買方各持分四十八分之一。」、「本筆土地 係賣方另行贈與買方，並不計入買賣總價」並由原告親自填



寫上開文字並親自簽名蓋章，足見被告公司已於簽訂系爭土 地及預售屋契約時業清楚向原告說明前面臨路寬度不足，因 此另贈送隔壁220號土地之應有部分供購買臨路房屋之住戶 可適度通行等情。
㈣、王柏秋於108年11月18日針對220號土地提起系爭分割案件時 ，原告及其他臨路住戶業為220號土地之共有人，法院亦於1 08年12月19日將起訴狀繕本及翌年1月3日上午9時50分之開 庭通知、同年12月25日將補正起訴狀繕本送達至原告麥寮鄉 表福路27號住址均獲原告本人親自簽收，原告及其他臨路住 戶怎可能不知220號土地有系爭分割案件乙事？又第三人張 勝智亦為臨路住戶向被告公司告知有此訴訟，被告公司始知 悉上情。由於臨路住戶們要求被告公司應對此加以處理，被 告公司當時心想：本係好意贈送土地應有部分為了要讓臨路 住戶可以更便利通行，因此基於負責處理贈送土地之態度， 於全體臨路住戶同意下決議由被告公司代為尋找信任律師處 理系爭分割共有物訴訟，委任狀有所有臨路住戶含原告之親 筆簽名、蓋章，可知被告公司並非如同原告所述為了掩飾自 身詐欺行為未經原告同意委任律師，亦未有任何行使偽造私 文書之行為，原告所述顯然不實。
㈤、系爭建案前之道路(即209號土地）原為泥土砂石地，被告公 司鎖售系爭建案時仍保持泥土砂石原樣並無對該道路做任何 的變動。嗣原告及證人王意超分別於107年6月19日、108年4 月23日與被告公司訂定（預售屋）買賣契約，在此期間該道 路仍係維持泥土砂石地，直至系爭建案使照於108年7月9日 核發，被告公司開始二次施工時始委請群福瀝青工業股份有 限公司於108年10月23日鋪設五米面寬之柏油路面，可知， 被告公司並非於銷售時鋪好柏油路面並以該柏油路向原告或 其他臨路住戶為不實之廣告或有任何詐欺行為。會鋪設柏油 路面也是因為原本道路係泥土砂石地，為讓住戶便利通行因 此才會在209號土地及相鄰之分割前220地號部分土地上鋪設 柏油路面。
㈥、原告已自認被告公司並無保證道路有5米寬之事。且由原證三 可清楚知悉系爭建案銷售的DM及廣告中並無任何登載「保證 5米道路」或「5米道路」相關字樣，而DM上手繪部分係證人 袁涵妍於銷售房屋時，因應原告詢問建案前路的寬度而當場 簡單手繪並口頭說明當時道路狀況，並基於藍曬圖之比例告 知原告系爭建案前之道路最寬有5米，此由證人袁涵妍之證 詞可以得知：「（DM裡面有沒有標路寬？）上面沒有標，但 因為原告有詢問，所以我稍微手繪告知（DM上面都沒有標5 米？）上面沒有寫，但我根據原告的需要，在上面用畫的，



是根據藍曬圖上面的標示，以比例算出來是5米。（現在沒 有5米路怎麼辦）我跟原告說那條路最寬5米，我沒有保證是 等寬5米。」再由洪裕強建築師事務所繪製之「建築線指示 （定）申請書圖」可知，系爭建案前之道路寬度不一，然最 寬處有達5.55米，足證被告公司及證人袁涵妍所述為真。㈦、系爭建案前之道路以地籍線來看確實最寬度有到5.28米，惟 系爭建案房屋有進行二次施工、施作車庫及牌樓，而牌樓的 部分為求整齊及一體性會逾越地籍線占到部分的道路，被告 公司於簽約時已如實告知原告並獲得原告同意，協議書清楚 寫明：「『雲揚大地』建案第B11戶，應買方要求規劃停車空 間之故，將其牌樓及鐵捲門外推，故侵占些許道路面積，若 爾後有任何糾紛，由買方自行負貴。」。此由地籍圖資之航 照圖亦可清楚看出原告所購買之房屋坐落於213-42號土地， 而二次施工的牌樓（白色部分）已明顯逾越地籍線而侵占到 道路（即209號土地），因此原本已不寬之道路又被牌樓侵 蝕面寬加上分割後220號地主圍起鐵皮，對原告而言其路面 寬自又減少。是該道路面寬減少係原告自行招致之結果，被 告公司並無施用詐術或廣告不實稱所臨道路面寬達5米，進 而誘騙原告購買預售屋，因此根本不生損害賠償之必要。三、法院之判斷：
㈠、經查，被告公司於107年銷售213-42號土地及其上「雲揚大地 」預售建案（即系爭建案）中之B11予原告，並由被告公司 與原告簽訂系爭建案之房屋預定買賣契約書，另由陳淑霞與 原告簽訂系爭建案之土地預定買賣契約書。又依系爭建案之 土地預定買賣契約書第二條土地面積部分記載「公共持分土 地，220地號，面積168.28平方公尺土地」，並在底下以手 寫記載「此地號之地坪，買方各持有四十八分之一」、「本 筆土地係賣方另行贈與買方，並不計入買賣總價」等語，並 有原告之簽名及蓋章；系爭建案房屋前方面臨209號土地係 國有土地，現為道路，該路段最寬約5.28公尺；證人袁涵妍 有在系爭建案行銷DM（即原證三）上手寫「共同持有」、「 五米（現路）」；220號土地業經系爭分割案件分割確定在 案；依「本件複丈成果圖」上記載「一、213-39～213-44地 號前209地號最寬約5.28公尺。二、213-42地號前車庫至地 籍線：4.14公尺。三、213-42地號前屋簷至地籍線：3.58公 尺。」等語等情，有系爭建案之房屋買賣契約書、土地買賣 契約書、廣告DM、系爭分割案件判決書、證人袁函妍之證述 及「本件複丈成果圖」等件附卷可稽，復為兩造所不爭執， 堪以認定為真實。
㈡、本件原告係主張被告公司在銷售系爭建案時以不實廣告內容



，向原告詐稱系爭建案房屋前有5米道路及220號土地之買方 共有部分，供系爭建案之B8至B13號房屋有寬度適當之車輛 通行道路，使原告陷於錯誤而購買系爭建案B11房屋，嗣經2 20號土地經分割後，已無適當寬度車道供系爭建案房地之車 輛通行，甚至影響入出車庫之行車安全，嚴重減損原告買受 系爭建案房地之價值而有瑕疵，進而產生交易價值貶損781, 550元，並請求賠償三倍之懲罰性違約金2,344,650元等語， 為被告公司所否認，並以前詞置辯，是以本件應審究者為： 被告公司是否有施用詐術或廣告不實稱所臨道路面寬達5米 而誘使原告購買預售屋？原告依侵權行為損害賠償責任、買 賣物之瑕疵擔保責任、不完全給付之債務不履行責任，請求 被告給付房屋價值貶損之損害賠償，暨依公平交易法第31條 、消費者保護法第51條請求懲罰性損害賠償，合計請求被告 公司給付3,126,200元，有無理由？
㈢、按出賣人依民法第354條第1項規定，固負有擔保其物依民法 第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值 之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕 疵。惟買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負 擔保之責，民法第355條第1項亦有明文。又當事人主張有利 於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條 前段定有明文。是就買賣標的物有瑕疵存在之事實，應由買 受人負舉證之責；而就買受人於契約成立時明知標的物有瑕 疵之事實，則應由出賣人負舉證之責。至於證明買受人知悉 物有瑕疵之方法，則不應以書面為限，凡於交易過程中，若 買受人有檢視標的物，就標的物一望即知之瑕疵，當可認買 受人於契約成立時即已知悉該瑕疵。
㈣、查，系爭建案房屋前方面臨209號土地係國有土地，現為道路 ，該路段最寬約5.28公尺，為兩造所不爭執，並有「本件複 丈成果圖」附卷可稽，堪以認定為真實。而依原告提出之系 爭建案廣告DM上以手寫「5米（現路）」（見本院卷第66頁 、第253頁）範圍，顯係指209號土地，且依該廣告DM上所示 該209號土地範圍並非等寬，核與系爭建案之買受人之一即 證人王意超到庭具結稱：「（被告訴訟代理人問：你說購買 房子是袁小姐接待的，當初如何詢問路的部分？）要買的時 候她自己介紹的。（被告訴訟代理人問：她具體怎麼說？） 她說是既定道路，五米給我們使用。（被告訴訟代理人問： 她有沒有提到等寬都是五米寬？）她沒有說等寬。」等語相 符，亦與當初被告公司之銷售員即證人袁涵妍到庭具結證稱 ：「（法官問：DM裡面沒有標路寬？）上面沒有標，但因為 原告有詢問，所以我稍微手繪告知。（法官問：DM上面都沒



有標五米？）上面沒有寫，但我根據原告的需要，在上面用 畫的，是根據藍曬圖上面的標示，以比例算出來是五米。（ 法官問：妳有告知原告五米路？）對。（法官問：現在沒有 五米路怎麼辦？） 我跟原告說那條路最寬五米，我沒有保 證是等寬五米路。」等語相符，顯見證人袁涵妍係以209號 土地之路寬告知原告系爭建案所面臨之「現路」寬度為5米 ，並未有保證5米寬，應堪認定。又209號土地已有相當之寬 度即5米左右可供車輛通行，難認被告公司有施用詐術或廣 告不實之情事。
㈤、原告雖主張被告公司竟未經原告同意或授權，在系爭分割共 有訴訟中擅自替原告及B8至B13號房屋之屋主，委任律師進 行訴訟程序，係為了避免被告公司向B8至B13號房屋之屋主 詐稱系爭建案房屋前有5米道路及220號土地之買方共有部分 ，供系爭建案之房屋有寬度適當之車輛通行道路之事東窗事 發云云。然查，在系爭分割案件中，該起訴狀繕本及民事補 正起訴狀繕本均有送達原告收受在案，且原告與系爭建案之 其他屋主乃共同出具民事委任狀委任律師進行訴訟，該委任 狀上有原告之簽名及B8至B13號房屋屋主之簽名及蓋章，業 經本院職權調閱系爭分割案件卷宗核閱無訛，則被告公司是 否在系爭分割案件中擅自替原告及B8至B13號房屋之屋主， 委任律師進行訴訟程序，以避免被告公司向B8至B13號房屋 之屋主詐稱有適當寬度車道供車輛通行之事東窗事發乙情， 即非無疑。況原告持有220號土地之應有部分係被告公司所 贈與，在220號土地分割前，原告得使用220號土地之全部， 就車輛會車、迴車均屬便利，即難認被告公司有何施用詐術 或廣告不實之情事。至原告在220號土地分割後，雖在使用2 20號土地範圍限於其等分割後所分得之土地，然並未影響系 爭建案房屋前方國有土地即209號土地之通行範圍，亦即仍 有寬度5米左右可供車輛通行，益徵被告公司並無施用詐術 或廣告不實之情事。
㈥、再者，依「本件複丈成果圖」所示，213-42號土地前車庫至 地籍線寬度為4.14米，且依被告公司提出之協議書記載可知 ，被告公司應原告要求規劃停車空間，將原告牌樓及鐵捲門 外推，故侵占些許道路面積，若爾後有任何糾紛，由原告自 行負責等語，有該協議書附卷可考（見本院卷第303頁）， 益徵以原告所買受之系爭建案B11房屋前車庫起算道路寬度 現為4.14米，乃因原告之要求將原告牌樓及鐵捲門外推所受 致，依上開說明，被告公司自不負瑕疵擔保責任。況原告牌 樓及鐵捲門如未外推，原告所得通行之道路寬度更接近5米 ，更貼合於證人袁函妍當初銷售所稱係根據藍曬圖上面的標



示，以比例算出來是5米等語，顯見被告公司並無施用詐術 或廣告不實之情事。
㈦、基上，209號土地已有相當之寬度即5米左右可供車輛通行， 且原告明知自己購買系爭建案B11房屋前之道路會因其要求 規劃停車空間，將牌樓及鐵捲門外拓而減少寬度，揆諸上揭 說明，被告公司就上開瑕疵自不負物之瑕疵擔保責任。從而 ，原告依瑕疵擔保得請求減少價金、不完全給付之損害賠償 規定，請求被告公司給付781,550元本息，尚屬無據，不應 准許。
㈧、再按事業不得在商品或廣告上，或以其他使公眾得知之方法 ，對於與商品相關而足以影響交易決定之事項，為虛偽不實 或引人錯誤之表示或表徵；事業違反本法之規定，致侵害他 人權益者，應負損害賠償責任；法院因前條被害人之請求， 如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠 償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為 受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額，公平 交易法第21條第1項、第30條、第31條分別定有明文。次按 企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務 不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容， 於契約成立後，應確實履行。依本法所提之訴訟，因企業經 營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額5倍以下之懲 罰性賠償金；但因重大過失所致之損害，得請求三倍以下之 懲罰性賠償金，因過失所致之損害，得請求損害額1倍以下 之懲罰性賠償金，消費者保護法第21條、第51條亦定有明文 。本件被告公司並未於系爭建案廣告DM上標註系爭建案房屋 前方之現路即209號土地寬度，且209號土地最寬約5.28公尺 ，顯有相當之寬度可供車輛通行，核與證人袁函妍當初銷售 所稱係根據藍曬圖上面的標示，以比例算出來是5米等語相 符，難認被告公司有施用詐術或廣告不實之情事，無從認定 原告有何因系爭建案廣告內容受有損害之情形，是原告依公 平交易法第31條、消費者保護法第51條等規定，請求被告公 司賠償損害懲罰性賠償金2,344,650元，實無足採。四、綜上所述，原告依民法第360條、第226條、第227條、第184 條、公平交易法第31條、消費者保護法第51條之規定，請求 被告公司應給付原告3,126,200元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由， 應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附 ，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附



此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日 民事第二庭 法 官 吳福森

以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　113 　年　　9 　　月　　30　　日 書記官　沈菀玲