臺灣臺東地方法院民事判決
112年度訴字第92號
原 告 蘇仲達
訴訟代理人 黃建銘律師
被 告 陳鶉羽
訴訟代理人 林參天
上列當事人間請求返還定金事件，本院於民國113年9月11日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣200萬元，及自民國112年4月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣66萬6,000元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣200萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：
㈠民國000年00月00日下午，原告於陳勝群代書事務所向被告購 入臺東縣○○市○○路000號房地（即如附表所示臺東縣○○市○○ 段000000○0000000地號土地及其上同段13608建號建物，下 稱系爭房地），簽有系爭房地之買賣契約（下稱第一份買賣 契約），並當場交付面額新臺幣（下同）100萬元之玉山商 業銀行台東分行支票（發票日：108年11月27日，票面金額 ：100萬元，受款人：韓寶珠，付款地；臺東縣○○市○○路000 號，下稱系爭支票）支付定金。然被告竟於108年12月27日 另與訴外人周彥霖簽訂系爭房地之買賣契約（下稱第二份買 賣契約），並於109年1月31日將系爭房地之所有權移轉登記 予周彥霖。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告抗辯原告乃與訴外人林家莉一起合資購買系爭房地，然 第一份買賣契約上僅有原告之簽名，而無林家莉之簽名，如 此並不符合一般房地之交易慣例。又被告自承從拿到第一次 定金後即無和原告接觸，且原告並未向被告表示授權給林家 莉處理系爭房地之買賣事宜，被告亦無向原告確認更換代書 一事。又據被告所簽訂之第二份買賣契約所載，100萬元定 金是在108年12月27日交付，且被告有在該契約書上簽名， 試問：為何被告於108年11月27日收了原告的定金（即系爭 支票），卻又另外表示在108年12月27日收到100萬元之定金 ？另被告自承其未經原告同意即以系爭支票作為第二份買賣 契約之定金。
⒉被告將系爭房地之所有權移轉登記予周彥霖後，周彥霖於110 年2月22日再以買賣為原因將系爭房地移轉登記予訴外人翁 召憲，足見系爭房地移轉登記予周彥霖、翁召憲之情事，均 與原告無關，第一份買賣契約與第二份買賣契約（下合稱系 爭二買賣契約）是兩個不同的契約。又系爭二買賣契約不僅 契約當事人不同，實際金額也不一致，而價金為買賣契約必 要之點，查第二份買賣契約所載價金雖同第一份買賣契約為 1,250萬元，惟第二份買賣契約實際簽收紀錄為1,260萬元（ 其中第二期款，實際完稅款為160萬元），是系爭二買賣契 約非同一契約。
㈢被告收受原告交付之定金後，因一屋二賣而未能履行第一份 買賣契約。爰依第一份買賣契約及民法第249條第3款規定提 起本件訴訟，請求被告加倍返還定金等語。並聲明：⒈被告 應給付原告200萬元，及自本院110年度重訴字第7號民事追 加起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告之系爭房地並非一屋二賣，按照一般不動產若要一屋二 賣，顯然要有更高的售價才會發生，然第二份買賣契約所定 之條件皆無變更，被告僅是配合林家莉之要求將代書更換為 訴外人廖月瑛。第二份買賣契約簽約時原告雖未在場，然林 家莉向被告陳稱其有跟原告溝通過，故當日契約是被告與周 彥霖之代理人林家莉簽立，林家莉說因為更換代書所以由他 來簽約。倘真有一屋二賣之情事，何以原告自支付定金簽訂 第一份買賣契約後，該契約因銀行辦理房貸轉移問題而受延 宕，直至109年1月31日系爭房地之所有權始移轉登記於周彥 霖（即林家莉之弟）名下，而迄原告向被告提起本件訴訟前 ，原告對於系爭房地之買賣過程均置若罔聞，況100萬元顯 非小數目，如此並不符社會生活經驗法則。
㈡被告主觀上認為系爭二買賣契約乃同一契約，由於第一份買 賣契約之貸款辦不下來，才分成兩份契約寫，被告定金只有 收一次100萬元，定金是買賣契約之頭期款，為原告及林家 莉所認可，系爭房地之總價金含貸款共1250萬元並未改變， 何來有沒收之款項？被告不爭執第一份買賣契約之系爭支票 為原告所出資，然第一份買賣契約並未記載系爭房地要登記 給誰作為房屋所有權人。原告與林家莉之間合資購買系爭房 地所生爭議，乃原告與林家莉間之金錢糾葛所牽動，與被告 無關。
㈢後被告與原告並無再針對108年11月27日之第一份買賣契約接 觸，原告亦無請求或催告被告履行上開契約。第二份買賣契
約皆由林家莉與被告接洽，由於系爭房地之買賣從一開始就 是原告與林家莉兩位來跟被告談的，所以被告主觀上認為他 們兩個是合資跟被告買；又林家莉直接沿用第一份買賣契約 之100萬元定金，沒有說要針對第二份買賣契約再拿100萬元 定金。原告與林家莉為為前姻親關係，於本件系爭房地買賣 之洽談初期，原告與林家莉多次共同參與，被告亦一再被告 知渠等為買方之共同合夥人，實際情況被告則無從知悉；而 該合夥關係，依原告112年4月12日民事追加起訴狀所載原訴 之聲明，原告一再訴求與林家莉共同購買房地合資契約之存 在可證；又系爭房地在原告和林家莉共同集資價購後，系爭 房地要登記在何人名下，被告並無權置喙。 ㈣事後林家莉向原告表示系爭支票被被告沒收並非事實，從頭 到尾系爭房地之買賣就是依據契約所載之三項付款方式完成 ，系爭房地之買賣及所有權移轉登記一切正常，並無原告主 張要向被告要回100萬元之情事，完全是由林家莉一家人對 原告買賣系爭房地之不實陳述而造成不必要之誤解，原告應 向林家莉請求100萬元，而非造成出售人即被告無謂的負擔 等語，資為抗辯。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及爭點（見本院卷第290至291頁）： ㈠不爭執事項：
⒈原告與訴外人韓寶珠之代理人即被告於108年11月27日簽訂第 一份買賣契約，買賣標的為系爭房地。系爭房地之實際所有 權人為被告，借名登記在韓寶珠名下。
⒉周彥霖與韓寶珠之代理人即被告於108年12月27日簽訂第二份 買賣契約，買賣標的為系爭房地。
⒊關於第一份買賣契約及第二份買賣契約之出賣人，形式上被 告雖為韓寶珠之代理人，然被告始為上開二契約之出賣人， 並非代理韓寶珠。
⒋原告於108年11月27日簽訂第一份買賣契約時，當場交付面額 100萬元之系爭支票支付定金，系爭支票於108年11月28日兌 現。
⒌系爭房地於109年1月31日以買賣為原因，刪除韓寶珠之所有 權登記，由周彥霖登記為所有權人。並由周彥霖於109年1月 31日設定最高限額抵押權1,200萬元予臺東縣臺東地區農會 。
⒍系爭房地於110年2月22日以買賣為原因，刪除周彥霖之所有 權登記，由翁召憲登記為所有權人。並由翁召憲於110年9月 29日設定擔保債權金額為250萬元之普通抵押權予訴外人丁 明輝。
㈡爭點：原告本件請求有無理由？
四、本院之判斷：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有 權之義務；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失 及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第75 8條第1項分別定有明文。查原告主張兩造於108年11月27日 簽訂第一份買賣契約，買賣標的為系爭房地，則被告依前開 法條及第一份買賣契約之約定，負有交付系爭房地及辦理所 有權移轉登記予原告之出賣人義務。
㈡按契約因可歸責於債務人之事由，致不能給付者，依民法第2 26條第1項規定，債權人得請求損害賠償。又民法第249條第 3款固規定：「定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規 定：…三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履 行時，該當事人應加倍返還其所受之定金」。惟按「契約當 事人之一方，為確保其契約之履行，而交付他方之定金，依 民法第249條第3款規定，除當事人另有約定外，祇於契約因 可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人始 負加倍返還其所受定金之義務，若給付可能，而僅為遲延給 付，或不為履行，即難謂有該條款之適用」。又上開條款所 謂之不能履行，必須於契約成立後發生給付不能之情形，且 其給付不能係因可歸責於受定金人之事由所致，始足當之（ 最高法院71年台上字第2992號、85年台上字第2929號、69年 台上字第3935號判決意旨可資參照）。而民法第249條第3款 規定，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時 ，該當事人應加倍返還其所受之定金，此所定之加倍返還定 金，屬損害賠償性質。似前述情形，債務人如為受定金之當 事人，債權人若不能證明其所受之損害，固僅得依此規定向 債務人為加倍返還定金之請求，但債權人倘可證明其所受之 損害，超過定金時，仍非不得依同法第226條規定請求額外 之賠償（最高法院71年度台上字第4415號判決意旨可資參照 ）。查周彥霖與被告於108年12月27日簽訂第二份買賣契約 ，買賣標的為系爭房地；系爭房地於109年1月31日以買賣為 原因，刪除韓寶珠之所有權登記，由周彥霖登記為所有權人 等事實，為兩造所不爭執如上，堪信為真實，是兩造就系爭 房地之買賣，因可歸責於受定金當事人即被告之事由（即一 屋二賣）致不能履行，則該當事人即被告應加倍返還其所受 之定金甚明。依上開說明，原告援引民法第249條第3款規定 ，向被告請求加倍返還定金即200萬元，自屬有據，應予准 許。
㈢至被告雖以系爭二買賣契約係同一契約，被告就系爭房地並
非一屋二賣，是林家莉一家人對原告買賣系爭房地之不實陳 述而造成誤解，原告應向林家莉請求100萬元等情詞置辯。 惟查：
⒈被告於本院審理時陳稱：「（後來你還有與原告針對108年11 月27日買賣契約做接洽嗎？）沒有，後來都是由林家莉跟我 接洽，因為從一開始就是他們兩位來跟我談的，所以我主觀 上認為他們兩個是合夥跟我買。」、「（被告於108年12月2 7日與周彥霖第二次簽立買賣契約書之前，有無再跟原告確 認系爭房地買賣契約的事情？）沒有，因為一開始就是他們 一起合夥買的，因為貸款的原因他們要更換代書，我覺得我 單純賣房，他們要怎麼更換代書我就配合。」、「（林家莉 在第二份契約當時，有跟妳說她是跟原告合資購買的嗎？） 一開始就是兩個一起談的，林家莉沒有特別說，我的認知就 是他們兩個一起跟我談，只有說要更換代書，我就是配合而 已。」等語（見本院卷第81頁、第100至101頁）。又證人即 代書廖月瑛於本院審理時證稱：「（提示111年度重訴7 號 卷第90頁被證3契約書，請問證人該不動產買賣契約書及其 相關過戶程序是否由妳辦理？）是。（對於剛剛提示的契約 簽立當時，林家莉有無跟妳說系爭買賣是與他人合資嗎？） 我忘記了。（辦理系爭房地過戶及簽立買賣契約期間有無何 人提到原告的名字？）沒有。」等語（見本院卷第110至113 頁）。
⒉是依被告上開陳述，被告僅主觀上認為原告與林家莉係合夥 向被告購買系爭房地，並未於簽訂系爭二買賣契約時確認系 爭房地之買受人係原告與林家莉；且依證人廖月瑛之證述， 亦無法證明原告與林家莉合資購買系爭房地。又參酌本院11 0年度重訴字第7號確定民事判決，亦認定原告與林家莉並未 合資購買系爭房地（見本院110年度重訴字第7號卷二第62至 65頁）。且衡諸常情，若系爭房地係原告與林家莉合資購買 ，則系爭二買賣契約上亦應有原告與林家莉共同之署名。是 被告與原告簽訂第一份買賣契約並收受100萬元定金後，並 未於簽訂第二份買賣契約時再確認系爭房地之買受人，即將 原告交付之100萬元定金作為第二份買賣契約之定金，顯然 未盡契約上之善良管理人注意義務，而有可歸責事由，故被 告上開所辯，並不可採。
㈣按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但
約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利 率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法 第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。本 件原告得請求被告給付之金額，給付並無確定期限，而原告 起訴請求，起訴狀繕本業於112年4月19日送達被告，有本院 送達證書在卷足參（見本院110年度重訴字第7號卷二第12頁 ），已生催告給付之效力；參諸前開規定，原告請求被告給 付自本院110年度重訴字第7號民事追加起訴狀繕本送達翌日 即112年4月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利 息，應屬有據。
五、綜上所述，原告依第一份買賣契約及民法第249條第3款規定 ，請求被告給付200萬元，及自112年4月20日起至清償日止 ，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核無不合，爰酌定 相當之擔保金額准許之，併依職權酌定相當之擔保金額，准 被告預供擔保後，得免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與 判決結果無影響，爰不一一論述。
中 華 民 國 113 年 9 月 25 日 民事第一庭 法 官 朱家寬
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 9 月 25 日 書記官 陳憶萱
附表：
編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 臺東縣 臺東市 臺東 339-56 97 全部 2 臺東縣 臺東市 臺東 339-122 4 全部 建物坐落 編號 建號 基地坐落 建物門牌 建築式樣主要材料及層數 樓層面積 權利範圍 平方公尺 1 13608 臺東縣○○市○○段000000地號 臺東縣○○市○○路000號 鋼筋混凝土造三層（透天） 總面積176.91 全部