臺灣臺南地方法院民事判決
112年度訴字第942號
原 告 洪哲靖
訴訟代理人 陳進長律師
複 代理 人 黃若珊律師
被 告 陳修平
訴訟代理人 江玉蓮
被 告 黃彩霞
訴訟代理人 陳孟峯
被 告 李素惠
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年9月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落臺南市○○區○○段000地號面積418.56平方公尺
土地，按下列方法分割(即如附表二所示)：㈠如附圖所示編
號987-A部分面積198.87平方公尺，分歸原告取得。㈡如附圖
所示編號987-B部分面積219.69平方公尺，分歸被告取得，
並按如附表二「分配結果」欄所示之應有部分比例維持共有
。
二、前項分割結果，原告應各補償被告如附表三所示之金額。
三、訴訟費用由兩造按如附表一「訴訟費用負擔比例」欄所示比
例負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落臺南市○○區○○段000地號面積418.56平
方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人之應
有部分比例如附表一所示。系爭土地依其使用目的並無不能
分割之情形，共有人間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其
分割方法不能協議決定。關於系爭土地之分割方法，伊主張
按如附表二所示之分割方法分割(下稱原告方案)，並主張按
本院囑託「宏宇不動產估價師事務所」鑑定結果之價格（即
系爭土地總價為30,354,817元，下稱系爭鑑定結果），由伊
以金錢補償被告陳修平15,375元、被告黃彩霞15,061元、被
告李素惠5,710元等語，並聲明：兩造共有系爭土地准予分
割。
二、被告則以：
(一)被告陳修平陳稱：系爭土地面積僅有418.56平方公尺，且為
南北狹長土地，東南側甚至為梯形，若依原告方案，伊與被
告黃彩霞、李素惠受分配如附圖編號987-B部分面積219.69
平方公尺土地，其形狀不方正，不利於使用，經濟價值亦有
所減損，不同意原告方案。審酌系爭土地現況未作任何開發
利用，不會因變價分割而使其原先之利用狀態受有影響，且
因系爭土地狹長不規則，故系爭土地如採變價分割，使欲取
得系爭土地之人能完整取得系爭土地之全部，使其得進行彈
性運用，亦將大幅提高系爭土地日後開發之可能性，始能達
土地利用及經濟效益之最大化，伊主張系爭土地應採變價分
割，以價金分配於兩造，應係最符合全體共有人利益之分割
方法等語，並聲明：請求准予變價分割。
(二)被告黃彩霞、李素惠陳稱：審酌系爭土地面積、形狀及現況
，伊等優先主張變價分割，由兩造按原應有部分比例受分配
價金，蓋系爭土地採變價分割，其整體利用之經濟價值應高
於原物分割後由各共有人各別所有，且變價分割可藉由自由
競爭之市場機制，取得最合理之市場價值，符合全體共有人
之最大利益。又倘鈞院認應採原物分割，則同意依原告方案
分割，但原告應以高於系爭鑑定結果之價格對被告為金錢補
償等語，並聲明：同意分割，請求准予變價分割。
三、本院之判斷：
(一)按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或訂有不分割之期限者，不在此
限。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效
完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命
為下列分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受
原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、
原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有
人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價
金分配於各共有人。以原物為分配時，因共有人之利益或其
他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823
條第1項及第824條第2項、第4項定有明文。經查，系爭土地
為兩造所共有，各共有人之應有部分如附表一所示，土地使
用分區為「第三種住宅區」，且系爭土地依使用目的並無不
能分割之情形，兩造間亦未以契約訂有不分割之期限，惟其
分割方法迄不能協議決定等事實，為兩造所不爭執，並有土
地登記謄本及臺南市麻豆區公所都市計畫土地使用分區證明
書在卷可憑(見調卷第19至21頁及系爭鑑定報告附件(六))，
揆諸前揭規定，原告請求裁判分割系爭土地，於法自無不合
，應予准許。
(二)次按分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固
有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事
人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，
公平裁量，必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配
於各共有人（最高法院98年度台上字第2058號判決意旨參照
）。又按上述所謂各共有人均受原物之分配顯有困難，當依
社會一般之觀念定之，包括法律上之困難（如法律上禁止細
分），以及事實上之困難（如共有人按其應有部分分配所獲
分配之共有物極少，致難以利用等）（最高法院104年度台
上字第1792號判決意旨參照）。簡言之，分割共有物究以原
物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物
之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當
之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院90年
度台上字第1607號、94年度台上字第1149號判決意旨參照）
。經查：
1.系爭土地面積418.56平方公尺，使用分區為第三種住宅區，
其東側直臨忠孝路，目前部分種植樹木，部分鋪設水泥及柏
油，系爭土地現無地上建物。其西側臨同段985-32、985-33
、985-37、985-35、985-36、991地號土地，北側則有一水
泥地，目前停放一台車輛等情，有上開土地登記謄本及臺南
市麻豆區公所都市計畫土地使用分區證明書可參，並經本院
會同臺南市麻豆地政事務所測量員到場勘測屬實，製有勘驗
測量筆錄、土地複丈成果圖及現場照片（見本院卷第37至41
頁、第123頁）在卷可憑，堪認屬實。
2.系爭土地整體呈現不規則地貌，面積為418.56平方公尺，如
依原告方案為原物分割，並分成如附圖編號987-A及987-B部
分2筆土地，其面積各為198.87及219.69平方公尺，且被告
復陳明若系爭土地採原物分割，其等分割後願保持共有等語
(見本卷第96頁)。則本院審酌系爭土地固非為正四邊形，但
面積尚非微小，得以原物分配予各共有人，不致因分割而失
其效用，未見系爭土地有何原物分配顯有困難之情形，是系
爭土地以原物分配，於法律上或事實上並無困難可言，依上
開說明，即不符變價分割之要件。佐以土地利用態樣存有多
種可能，非僅有建築或出售開發一途，且縱使系爭土地於原
告分割後，如附圖編號987-B部分之南側相形更為細長，而
不利開發使用，惟此為土地原先形狀地貌使然，此並非分割
後始導致，兼衡上開分割共有物係以原物分配為原則，必原
物分配有困難者始予變賣之判決意旨，則被告主張系爭土地
應優先適用變價分割之分割方法云云，非屬可採。
3.本院考量原告所提如附圖所示之分割方法，係按毗鄰同段之
985-35地號土地南側地籍線延伸分割為二，如附圖編號987-
A部分面積198.87平方公尺土地分歸原告取得，如附圖編號9
87-B部分面積219.69平方公尺土地，則分歸被告並依原應有
部分比例維持共有。分割後各筆土地均直臨忠孝路，可藉此
對外通行聯絡，不致因分割形成袋地，且分割後土地面積亦
非過小而無法單獨使用，另原告所分得之附圖編號987-A部
分，亦可與原告所共有之同段985-35地號土地合併利用(見
本院卷第196頁)，有利於發揮土地之經濟價值及使用土地之
便利性。從而，本院審酌系爭土地之地形、臨路狀況、各共
有人應有部分比例、使用現況，整體利用之經濟利益及效用
價值，暨兩造之意願、全體共有人之利害關係等情狀，因認
按如附圖所示方法分割系爭土地，應屬公平適當，爰依此方
法分割系爭土地如主文第1項所示。至被告李素惠抗辯原告 方案未審酌被告分得土地有部分位置，遭同段990地號鄰地 地主之地上物所占用，尚須排除占用，認系爭土地應採變價 分割較為公平云云。惟查，各共有人，對於他共有人因分割 而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任，民 法第825條定有明文，是被告分得土地上縱有第三人之地上 物，被告仍可依上揭規定向共有人主張擔保責任，其權益並 非無法保障，且此亦與系爭土地是否符合變價分割之要件無 關，附此敘明。
4.再按以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其 應有部分受分配者，得以金錢補償之，此為民法第824條第3 項所明定。又共有物之原物分割，依民法第825條規定觀之 ，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分互相移轉，使 各共有人取得各自分得部分之單獨所有權。故原物分割而應 以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得價值較低之共有人 均為多數時，該每一分得價值較高之共有人即應就其補償金 額對於分得價值較低之共有人全體為補償，並依各該短少部 分之比例，定其給付金額，方符共有物原物分割為共有物應 有部分互相移轉之本旨（最高法院85年台上字第2676號判決 意旨參照）。經查，系爭土地採取原告方案分割，各共有人 雖均獲分配原物，然因各共有人所受分配之增減面積如附表 二「增減面積」欄所示，與原應有部分折算之面積有所增減 ，且附圖編號987-A、987-B部分之坐落位置、臨路路寬及分 割後之形狀均不相同，其價值應有差異，揆諸前揭說明，自 應由分得價值高於應有部分所應得者，補償分得價值低於應 有部分所應得者。本件經兩造合意由本院職權擇定並囑託「 宏宇不動產估價師事務所」（見本院卷第96、97頁），就系 爭土地依原告方案分割後，各共有人間應補償或應受補償之 金額為何為鑑定，其結論如附表三所示，此有該事務所之鑑 定報告書附卷可參。爰以上開鑑定結果為補償標準，就補償 方法判決如主文第2項所示。至被告黃彩霞、李素惠雖陳稱
系爭土地整體市價應高於系爭鑑定結果之價格，原告按系爭 鑑定結果對其等為金錢補償過低云云。惟被告黃彩霞、李素 惠未能具體說明並舉證本件援引系爭鑑定結果，計算分割後 各筆土地之價值，與市價有何不相當之情事，其所為片面陳 述，自不足採信。
四、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命 勝訴之當事人負擔其一部，此據民事訴訟法第80條之1定有 明文。分割共有物之訴，本質上屬無訟爭性之非訟事件，兩 造本可互換地位。原告起訴雖於法有據，但被告之應訴實因 訴訟性質所不得不然，本院認為訴訟費用如均由敗訴當事人 負擔，顯失公平，而應由兩造依其應有部分比例分擔，較為 公允，爰諭知如主文第3項所示。
五、件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐 一論列，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80 條之1、第85條第1項但書，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 9 月 26 日 民事第二庭 法 官 俞亦軒
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 26 日 書 記 官 鄭伊汝
附表一：
編號 共有人 系爭土地應有部分比例 訴訟費用負擔比例 1 陳修平 20928分之4451 同左 2 黃彩霞 24分之5 同左 3 李素惠 20928分之1653 同左 4 洪哲靖 2分之1 同左
附表二：分割方案（面積：平方公尺）
編號 姓名 應有部分換算面積 分配位置及面積 分配結果 受分配取得面積 增減面積 1 洪哲靖 209.28 如附圖所示編號978-A部分面積198.87平方公尺。 單獨所有 198.87 減10.41 2 陳修平 89.02 如附圖所示編號978-B部分面積219.69平方公尺。 依下列「應有部分比例」維持共有： 陳修平：10464分之4451 黃彩霞：10464分之4360 李素惠：10464分之1653 93.45 增4.43 3 黃彩霞 87.2 91.54 增4.34 4 李素惠 33.06 34.7 增1.64
附表三：補償金額（元/新臺幣）
右列為受補償人 陳修平 黃彩霞 李素惠 下列為補償人 洪哲靖 15,375元 15,061元 5,710元