臺灣臺中地方法院民事判決
113年度簡上字第197號
上 訴 人 黃啟育 住○○市○○區○○街0號之1
被 上訴人 袁齊賢
訴訟代理人 朱逸群律師
複 代理人 賴軒逸律師
上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於中華民國113年2
月20日本院豐原簡易庭112年度豐簡字第905號第一審判決，提起
上訴，本院於民國113年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：兩造於民國111年3月12日簽訂房屋租賃 契約書(下稱系爭契約)，約定由上訴人向被上訴人承租其所 有之臺中市○○區○○路0段000巷00號房屋全部(下稱系爭房屋 ，原地址為臺中市○○區○○路0段000巷00號)，租賃期間為5年 ，自111年3月12日起至116年3月12日止，租金每月新臺幣( 下同)4,000元，上訴人並應於每月12日前將租金匯入被上訴 人之帳戶。詎上訴人承租系爭房屋後，僅持續給付租金至11 2年1月，自同年2月起即未再繼續給付租金予被上訴人，至 同年9月時已達8個月之租金未為給付，被上訴人乃於同年9 月13日寄發存證信函予上訴人，催告上訴人給付所積欠之租 金，並於存證信函內表示倘上訴人於函到後5日內仍不清償 ，被上訴人即逕行終止系爭契約。然上訴人仍未依限給付租 金，至被上訴人提起本件訴訟時，所積欠租金已達9個月， 共計3萬6,000元，被上訴人爰再以本件起訴狀繕本之送達作 為終止契約之意思表示。於被上訴人終止系爭契約後，上訴 人就系爭房屋已喪失合法占有權源，即屬無權占用被上訴人 所有系爭房屋，無法律上原因而受有利益，並致被上訴人受 有損害，爰依民法第455條、第767條第1項前段、第179條規 定提起本訴等語。起訴聲明請求：㈠上訴人應將門牌號碼臺 中市○○區○○路0段000巷00號房屋遷讓返還予被上訴人。㈡上 訴人應給付被上訴人36,000元，及自起訴狀繕本送達上訴人 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自 起訴狀繕本送達翌日起至返還第一項房屋予被上訴人之日止 ，按月給付4,000元予被上訴人。
二、上訴人則以：系爭房屋並非被上訴人所有，因此被上訴人與 伊簽立之租賃契約應屬無效，上訴人雖確實有9個月未繳付
房租，但因系爭房屋為訴外人崔登巍所有，故上訴人拒絕給 付被上訴人租金等語，資為抗辯。
三、原審審酌兩造攻擊防禦方法，為上訴人敗訴之判決，上訴人 不服提起上訴，並為上訴聲明：原判決廢棄，被上訴人於第 一審之訴駁回。被上訴人為答辯聲明求為判決：上訴駁回。四、得心證的理由：
㈠被上訴人主張：兩造於111年3月12日簽訂系爭契約，約定由 上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租賃期間為5年，自111年 3月12日起至116年3月12日止，租金每月4,000元。而上訴人 自112年2月份起即未給付租金予被上訴人，至112年10月24 日被上訴人提起訴訟時，已積欠9個月之租金未繳付等情， 提出租賃契約書、郵局存證信函及回執為佐，為上訴人所不 爭執，該部分主張可信為真。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前 段、第440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。經 查：
⒈按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷事項 為限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟 標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果 已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外， 應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點，不得作 相反之主張或判斷，始符民事訴訟上誠信原則。本件，上訴 人雖辯稱系爭房屋非屬被上訴人所有，惟系爭房屋之門牌號 碼曾於102年12月14日變更，變更前之地址為臺中市○○區○○ 路0段000巷00號，有內政部戶政司變更門牌查詢資料在卷可 佐(見本院卷第130頁)，查位於該址之系爭房屋曾經本院以1 00年豐簡字第79號民事判決，實質審酌系爭房屋自57年1月 起登記起課，臺中縣○○○○○○○○○○○○○於00○00○0○○○○○鄉○○村○ ○路00000號(嗣整編為中清路4段315巷55號即系爭房屋)，臺 中市政府地方稅務局豐原分局於100年4月1日以中市稅豐分 字第1005256427號函覆稱臺中縣房屋稅籍登記表記載之系爭 房屋所有人及現住人、管理人皆為被上訴人，再參以該訴經 證人柯逸梅到庭具結證稱系爭房屋係被上訴人結婚當上連長 的時候，大概56、57年間，阿兵哥們一起幫其蓋的，材料錢
是被上訴人出的等語，綜上情實質認定系爭房屋之原始起造 人即為被上訴人，並認被上訴人就系爭房屋有原始所有權， 而兩造即為前開民事事件之當事人，就系爭房屋之所有權歸 屬即為該訴之重要爭點，經兩造互為攻擊防禦及充分舉證， 並經該判決為實質上之審理判斷，該判決亦已於101年2月29 日確定，則前訴就上開重要爭點所為之判斷結果，於本件自 有爭點效之適用，本訴自應受其拘束，上訴人不得再於本訴 就系爭房屋之所有權人認定，為與前訴判決相歧異之主張， 是以被上訴人為系爭房屋之所有權人，堪予認定。 ⒉上訴人雖又辯稱：經其向地政事務所調閱系爭房屋坐落土地 之所有權狀，其上記載台中縣○○區○○○段000000地號土地之 所有權人為崔登巍，被上訴人卻詐欺稱系爭房屋為其所有， 使上訴人陷於錯誤而於111年間簽訂租賃契約，該契約實屬 無效，故被上訴人無權對其為請求等語。惟查，該房屋之所 有權人為被上訴人一事，業經前述，且上訴人於前訴判決確 定之時即已知悉此情，並於111年間出於自願和被上訴人就 系爭房屋簽訂租賃契約，實無任何遭被上訴人詐欺之情。且 上訴人泛稱因土地所有權人非為被上訴人，即認系爭房屋之 所有權人亦非被上訴人，而認租賃契約無效，然房屋及土地 之權利各自獨立，被上訴人非為系爭房屋座落土地之所有權 人，僅涉系爭房屋是否有權占用土地，而與本件被上訴人出 租自己有處分權限之房屋並有權向上訴人即承租人收取租金 、行使權利實屬二事，是以上訴人前開主張皆非可採。準此 ，兩造既已就系爭房屋訂立租賃契約，被上訴人亦有將系爭 房屋交由上訴人使用收益，現亦由上訴人使用中，被上訴人 基於租賃契約之出租人地位，自有權於租賃契約存續期間， 向上訴人請求給付租金，故被上訴人向上訴人請求給付積欠 之租金，自屬有據，上訴人前開所為拒付租金之答辯，實不 可採。
⒊復查，上訴人已自承其自112年2月起即未再給付租金，至被 上訴人提起本訴時，積欠之租金已達9個月，則上訴人遲付 之租金總額已逾2個月，被上訴人爰於同年9月13日寄發存證 信函予上訴人，催告其給付積欠之租金，上開存證信函於同 年9月19日送達上訴人，有收件回執附卷可參(見原審卷第43 頁)，上訴人於存證信函送達後，仍未繳納租金，被上訴人 復以本件起訴狀繕本送達作為終止之意思表示，而起訴狀繕 本於同年11月10日送達被告，有本院送達證書附卷可參(見 原審卷第53頁)，堪認兩造間之租約業於前開日期終止，則 依民法第455條之規定，原告自得本於出租人之地位請求被 告遷讓返還系爭房屋。
⒋又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不 能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書 分別定有明文。經查，被上訴人為系爭房屋之所有權人，而 兩造間之租賃契約已於112年11月10日終止，則上訴人自同 年11月11日起繼續占用系爭房屋，而享有占有房屋之利益， 即屬無法律上原因受有利益，致被上訴人受有相當租金之損 害，是被上訴人依不當得利之法律關係，主張依系爭契約所 約定之租金數額計算，請求上訴人自起訴狀繕本送達翌日起 至返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付相當於租金之 不當得利4,000元，要屬有據。
㈢末按承租人應依約定日期，支付租金；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為百分之5，民法第439條前段、第233條第1項、第203 條分別定有明文。查上訴人自112年2月起即未給付租金予被 上訴人，依租約約定上訴人應於每月12日前繳納(見原審卷 第31頁)，迄至112年10月為止，共積欠租金3萬6,000元未繳 納，業經前開認定甚明，是被上訴人依系爭契約，請求上訴 人給付已到期之租金3萬6,000元，自屬有據。又本件給付租 金債務，其給付雖有確定期限，然迄至原審言詞辯論終結前 均已屆期，已如前述，則上訴人即應自各期期滿後負遲延責 任，而被上訴人僅請求自原審言詞辯論筆錄繕本送達翌日， 即112年11月11日起至清償日止，按年息5%計算之利息，自 無不可。
五、綜上所述，被上訴人依系爭契約、民法第455條、第179條規 定，請求上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人，並應給 付被上訴人3萬6,000元，及自112年11月11日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息，暨自同年11月11日起至返還系爭房 屋予被上訴人之日止，按月給付4,000元予被上訴人，為有 理由，應予准許。原審就被上訴人之請求為勝訴之判決，於 法並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為 無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論列，併此 敘明。
七、本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第436條 之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 113 年 9 月 27 日 民事第一庭 審判長法 官 許石慶
法 官 熊祥雲
法 官 趙薏涵
以上為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 9 月 27 日 書記官 林俐