臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第53號
原 告 洪鳳貞 住○○市○○區○○○街00號
訴訟代理人 吳玉豐律師
被 告 陳碧華
訴訟代理人 徐德勝律師
被 告 陳彥勳
吳陳碧娥
陳碧靜
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年8月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告陳彥勳、吳陳碧娥、陳碧靜經合法通知，未於言詞辯論 期日到場，又核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依 原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠坐落高雄市○○區○○段0000○0000地號土地（下合稱系爭土地） 為原告所有，其上有被告於民國102年間因繼承取得事實上 處分權之門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號之未辦保存登記 建物（下稱系爭房屋）。被告之父祖輩即訴外人○○○於45年 間向原告前手即訴外人○○○之父祖輩承租系爭土地，並興建 系爭房屋作為經營「榮春鐘錶行」使用，依當事人之真意， 應係成立以系爭房屋不堪使用為期限之租賃契約（下稱系爭 租約）。嗣○○○出售系爭土地，並通知被告是否依土地法第3 4條之1規定優先承購，經被告拒絕，原告乃購得系爭土地， 而依88年修正前民法第425條規定，有買賣不破租賃之適用 ，被告得基於系爭租約占有系爭土地。
㈡惟系爭房屋於系爭租約成立時之45年間係以「木石磚造（雜 木）」為營建材料，建築面積為29.7平方公尺，後陳李數英 於63年11月10日又向隔鄰門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號 房屋（下稱245號房屋）所有權人即訴外人○○○借用牆壁搭建 系爭房屋後方之鐵皮建物，將建築面積擴建為53平方公尺。 系爭房屋自搭建迄今已逾70年，早已逾行政院主計總處公告 之20年使用期限，○○○又借用245號房屋牆壁後，私自擴建後 方鐵皮建物，致系爭房屋結構鬆散，且245號房屋因使用年
限屆至已經高雄市工務局建築管理處列入「違老建築」並排 定拆除重建，堪認與其相鄰之系爭房屋亦應屬於不堪使用之 狀態。又「榮春鐘錶行」早已於105年12月19日歇業，被告 均未繼承此業，僅將系爭房屋出租以牟利，原告自得依土地 法第103條第1款規定，以系爭房屋已不堪使用為由終止系爭 租約，並於112年5月30日以存證信函向被告為終止租約之意 思表示，則系爭租約應於112年6月17日期限屆滿發生終止之 效力，被告占有系爭土地即無占有權源，原告得依民法第76 7條第1項規定，訴請被告將系爭房屋拆除並返還系爭土地予 原告。為此，爰依民法第767條第1項規定，提起本件訴訟等 語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上之系爭房屋拆除，並將 系爭房屋所占用之基地即高雄市○○區○○段○0000地號土地上 如附圖所示編號A位置（面積為29平方公尺），及同地段第1 592地號土地上如附圖所示編號B位置（面積為22.5平方公尺 ），2筆土地面積合計共53平方公尺之土地返還予原告。㈡願 供擔保請准宣告假執行。
二、被告之答辯：
㈠被告陳碧華則以：
⒈原告前手○○○之父祖輩於45年間與○○○就系爭土地成立系爭租 約時，並未約定租賃期限、建築面積。嗣○○○於63年間因應 左營大路擴寬而修建系爭房屋後，○○○仍繼續收取租金，並 曾於79年間請求調整系爭租約之租金，經臺灣高等法院高雄 分院（下稱高雄高分院）於79年10月26日與○○○成立和解， 和解內容為○○○「自79年11月1日起以後之年租金按公告地價 4.5%計算按月平均給付」等語，堪認系爭租約係屬不定期之 租賃契約至明，則原告以定有租約期限之土地法第103條第1 款規定，作為系爭租約之終止事由，自無憑據。 ⒉又系爭房屋並未遭列入為老建築拆除計畫，外觀上仍具遮風 避雨之效果，而未達不堪使用之狀態，原告前手既默示同意 以改建後之系爭房屋繼續收取租金，自不得以最初租地建屋 時之系爭房屋狀態作為判斷房屋是否不堪使用之標準。且「 固定資產耐用年數表」規定之「耐用年數」乃固定資產之折 舊的「最短年限」，與事實上固定資產是否達不堪使用，無 必然關聯，而系爭房屋前有出租他人供營業使用，在經濟上 具有一定之交易價值，並經被告歷年來繳納房屋稅，顯無礙 於系爭房屋作為一般住宅之基本功能及其可供生活起居之通 常使用效能。是原告終止系爭租約，於法未合，被告基於系 爭租約占用系爭土地，自屬有據等語，資為抗辯。並聲明： ㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假 執行。
㈡被告陳彥勳、吳陳碧娥、陳碧靜未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。
三、兩造不爭執之事項
㈠系爭房屋為未辦保存登記之建物，坐落於系爭土地上，被告 公同共有系爭房屋，均為事實上處分權人。原告則為系爭土 地之所有權人。
㈡系爭土地前經原告前手○○○之父祖輩於45年間出租予被告之父 祖輩○○○，系爭租約未定期限，嗣因買賣不破租賃原則，由 兩造就系爭土地有系爭租約存在。
㈢○○○前請求調整系爭土地租金，經臺灣高雄地方法院（下稱高 雄地院）以80年度雄簡字第2209號判決駁回原告之訴確定。 ㈣○○○出售系爭土地予原告時，有依土地法通知被告是否主張優 先承買權，惟遭被告拒絕，原告乃依法購得系爭土地。 ㈤原告於112年5月30日以高雄地方法院郵局第652號存證信函向 被告為租賃期限屆至、系爭租約終止之意思表示。四、本件之爭點
㈠系爭租約是否已經原告合法終止？
㈡原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆除系爭房屋並返 還所占用之土地，有無理由？
五、本院得心證之理由
㈠系爭租約未經原告合法終止：
⒈按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收 回：一、契約年限屆滿時，土地法第103條第1款定有明文。 又租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當 之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契 約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用 時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房 屋之通常使用判斷之（最高法院109年度台上字第263號判決 意旨參照）。次按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使 用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限 繼續契約，民法第451條著有規定。又承租人於原始建物不 堪使用之訂約年限屆至後，於該租賃土地上重建房屋，而出 租人未即為反對，並於房屋改建後繼續收取租金，自可謂承 租人、出租人於房屋改建後視為以不定期限繼續租賃契約（ 最高法院111年度台上字第1897號、111年度台上字第1714號 判決意旨參照）。
⒉經查，系爭房屋興建時之構造別為「木石磚造（雜木）」， 面積為29.7平方公尺，折舊年數為72年等情，有系爭房屋之 房屋稅籍證明書可證（審訴卷第159頁至第168頁），而本院 於113年5月15日至現場履勘時，系爭房屋係以磚石、水泥、
鐵皮所建造，興建面積為51.8平方公尺等情，有本院履勘筆 錄、現場照片及附圖可參（院卷第109頁至第119頁）；又○○ ○於63年11月10日曾因系爭房屋之安全而使用245號房屋牆壁 等情，有245號房屋之所有權人○○○出具之文書可憑（審訴卷 第65頁），堪認系爭房屋自興建迄今確有增建之情形，然原 告前手○○○自系爭房屋增建後，仍有繼續向○○○收取房租，雙 方並於79年10月26日於高雄高分院成立和解乙節，有高雄地 院80年度雄簡字第2209號判決可佐（審訴卷第193頁至第197 頁），揆諸前揭判決意旨，應認雙方就增建後之系爭房屋繼 續定有不定期限之租賃契約，則於當事人未明定租賃契約之 期限時，依契約目的探求當事人之真意，應解為定有租至系 爭房屋「不堪使用」時為止之期限甚明。
⒊次按所謂房屋不堪使用，係指依社會通常一般人客觀之觀念 ，在安全、市容、衛生各方面，是否還均堪使用為其判斷之 標準，苟房屋已超過耐用年數許久，且已甚為破舊，固應認 已不堪使用（最高法院95年度台上字第1407號判決)。然房 屋是否不堪使用，應依具體個案客觀認定之，財政部公告固 定資產耐用年數表，僅為稅捐之目的，提供營利事業攤提資 產折舊之標準，僅能供事實認定之參考，並不足全憑為認定 房屋不堪使用事實之依據。是土地所有權人主張租地建屋之 租約已因其上建築之房屋達於不堪使用狀態而消滅，而經房 屋所有人否認者，自不得僅以房屋建築後，經過年數已超過 為稅捐目的之耐用年數表為據，逕指房屋客觀上已屬不堪使 用，仍應提出具體證據方法，以證明房屋確實已於在安全、 市容、衛生各方面，喪失作為房屋基本功能之目的始可。原 告雖主張與系爭房屋相鄰之245號房屋，已因使用年限屆至 而經高雄市政府工務局建築管理處列入「危老建築」並排定 拆除重建，而依系爭房屋之建築年數，使用迄今已近70年， 已逾越固定資產耐用年數表之年限，而指系爭房屋已達不堪 使用之程度，然為被告所否認，自應由原告就此部分負舉證 責任。
⒋查245號房屋已遭列為「危老建築」等情，固有高雄市政府11 1年12月8日高市府工建字第11141661200號函可稽（審訴卷 第67頁至第75頁），惟高雄市政府排定系爭土地之重建計畫 時，並未將系爭房屋納入都市危險及老舊建築物加速重建條 例（下稱重建條例）第3條之適用範圍，系爭房屋亦無申請 拆除執照之紀錄乙節，有高雄市政府工務局113年3月20日高 市公務建字第11332753100號函為憑（院卷第49頁至第55頁 ），則系爭房屋是否為重建條例第3條所稱經建築主管機關 依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除，
或評估有危險之虞應限期補強或拆除者、經結構安全性能評 估結果未達最低等級者、屋齡30年以上，經結構安全性能評 估之結果之建築物耐震能力未達一定標準，且改善不具效益 或未設置昇降設備者之「危老建築」，已屬有疑。 ⒌又系爭房屋建築迄今已近70年，固已逾固定資產耐用年數表 所定年限，然依上述說明，該年數表不能作為判斷系爭房屋 是否不堪使用之唯一依據。且依系爭房屋之現場照片觀之（ 院卷第111頁至第116頁），系爭房屋係由混凝土、鐵皮建造 而成之一層樓建物，除與門牌號碼為高雄市○○區○○○路000號 房屋相鄰之牆壁有部分破損、鐵皮屋頂部分鋼筋外露外，其 餘外觀結構完整，尚可遮風避雨，且系爭房屋曾出租予訴外 人○○○經營炸雞店，後○○○於本案訴訟繫屬中遷出系爭房屋等 情，業經原告自陳在卷（院卷第83頁），並有該炸雞店之營 業人統一編號查詢結果可考（審訴卷第63頁），足見系爭房 屋於市場上仍具有相當價值，可出租予他人營業使用，原告 又未提出其他證據方法證明系爭房屋客觀上已於安全、市容 、衛生上喪失遮風避雨基本功能，或為居住使用目的喪失之 情，自難認系爭房屋已達不堪使用之程度。另原告雖主張系 爭租約締結時，係為提供○○○經營「榮春鐘錶行」使用，現 「榮春鐘錶行」已歇業，被告不應繼續租用系爭土地云云， 然○○○之父祖輩與○○○締結系爭契約時，是否有以「榮春鐘錶 行」歇業作為租賃期限屆至之約定，並未見原告舉證以實其 說，自難率以「榮春鐘錶行」歇業作為系爭租約終止之事由 ，是原告之主張，要難憑採。
⒍從而，系爭租約既未定有期限，原告又未能證明系爭房屋已 達不堪使用而可終止系爭租約，則其所為終止租約之意思表 示，自難認與法有合。
㈡承前所述，系爭租約尚未經合法終止前，被告占有系爭土地 仍屬有權占有，是原告依民法第767條第1項規定，請求被告 拆除系爭房屋並返還所占用之土地，並無理由。六、綜上，原告依民法第767條第1項、土地法第103條第1款規定 ，請求被告拆除系爭房屋，並返還所占用之系爭土地，為無 理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦 失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法及所提證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 9 月 3 日 民事第二庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 3 日 書記官 楊芷心
附圖：高雄市政府地政局楠梓地政事務所複丈日期為113年5月15日之土地複丈成果圖。