臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度訴字第860號
原 告 曾基國
被 告 蘇天祥
訴訟代理人 蘇耀鼎
洪永志律師
複代理人 歐陽誠鴻律師
許琬婷律師
上列當事人間返還共有物等事件，經本院於民國113年9月12日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號土地上如附圖所示編號Ａ部
分建物(面積九三點六一平方公尺)及編號Ｂ部分鐵皮屋(面積一一
點八六平方公尺)之地上物拆除，並將該部分土地返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬肆仟貳佰陸拾元，及自民國一一三年
八月二十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，
暨自民國一一三年八月二十一日起至返還上開土地之日止，按年
給付新臺幣壹萬參仟壹佰陸拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，原請求被告應將
坐落高雄市○○區○○段000地號土地(下稱系爭土地)上門牌號
碼高雄市○○區○○○街00號建物(下稱系爭建物)拆屋還地；並
依侵權行為及不當得利競合請求被告自民國112年7月14日起
至拆屋還地日止，按月給付原告新臺幣(下同)5,193元。嗣
於本院審理中變更聲明為：㈠被告應將坐落系爭土地上如附
圖所示暫編351⑴地號Ａ編號，占用面積93.61平方公尺之系爭
建物及暫編351⑶地號Ｂ編號，占用面積11.86平方公尺之鐵皮
屋拆除，交還土地予原告；㈡被告應給付原告67,520元，及
自原告變更訴之聲明暨準備書四狀送達翌日起至清償日止，
按週年利率5%計算之利息；暨自113年8月21日起至返還系爭
土地占用面積之日止，按月給付原告5,194元(本院卷第167
至168頁)，並表示聲明㈡僅依侵權行為請求，不依不當得利
請求等語(本院卷第174頁)。上開訴之變更，核屬擴張或減
縮應受判決事項之聲明，合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告分別於112年1月17日及112年3月8日在本院
民事執行處拍得訴外人即被告之子蘇○○與甲○○(下稱蘇○○2人
)共有應有部分各2分之1之系爭土地，同年7月10日繳足價金
，獲發不動產權利移轉證書，嗣於112年7月20日經地政機關
辦理所有權移轉登記，取得全部所有權。惟系爭土地上有被
告於85、86年間出資興建之系爭建物，該建物占用系爭土地
，無適法權利，屬無權占有，原告自得依民法第767條第1項
前段、中段規定，請求被告應將系爭土地上系爭建物拆除並
將占用之土地返還予原告。並依侵權行為法則，請求被告補
償所受損失與所失利益，即自112年7月20日起至113年8月20
日止13個月相當租金之侵權行為損害賠償67,520元及法定遲
延利息，暨自113年8月21日起至返還系爭土地占用面積之日
止，按月給付5,194元。為此，依法提起本件訴訟等語，並
聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖所示暫編351⑴地號Ａ
編號，占用面積93.61平方公尺之系爭建物及暫編351⑶地號Ｂ
編號，占用面積11.86平方公尺之鐵皮屋拆除，交還土地予
原告；㈡被告應給付原告67,520元，及自原告變更訴之聲明
暨準備書四狀送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之
利息；暨自113年8月21日起至返還系爭土地占用面積之日止
，按月給付原告5,194元。
二、被告則以：原告雖以系爭土地所有權人地位聲請拆屋還地，
惟系爭土地始於72年間，被告借用蘇○○2人名義向財政部國
有財產署(下稱國產署)承租，租賃期間於85、86年間被告出
資興建系爭建物，為所有權人，應可認被告係租用基地建築
房屋，且為不定期限租約。嗣被告於91年間繼續借用蘇○○2
人名義向國產署買受系爭土地，並借名登記在蘇○○2人名下
。原告因拍賣取得系爭土地，應承受上開不定期限租地建屋
之租賃契約，無土地法第103條事由，不得主張終止租約，
收回系爭土地，且被告有優先購買權，並已另案訴請確認優
先購買權存在，則原告所有權地位不復存在，原告請求被告
拆屋還地，並無理由。縱認被告無權占用系爭土地，原告請
求之損害賠償，不符土地法第105、97條規定，其租金部分
請求，亦無理由等語，作為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實：(本院卷第175頁)
㈠原告分別於112年1月17日及112年3月8日，於本院橋院雲111
司執正字第34935號與橋院雲111司執英字第42420號強制執
行事件，拍得被告之子蘇○○2人所有坐落高雄市○○區○○段000
地號土地(即系爭土地)應有部分各為2分之1；同年7月10日
繳足全部尾款價金，核發不動產權利移轉證書，經地政機關
辦理所有權移轉登記，取得所有權之權利範圍全部(發狀日
期：112年7月20日、權狀字號：112路地字第009357號)。
㈡系爭土地上有被告於85、86年間出資興建之門牌號碼高雄市○
○區○○○街00號未辦保存登記建物(即系爭建物)，經高雄高分
院107年度上字第130號民事確定判決認定被告為系爭建物所
有權人。
㈢被告之子蘇○○2人於72年9月2日與財政部國有財產局台灣南區
辦事處(現改制為國有財產署南區分署，即國產署)簽訂國有
基地租賃契約以承租系爭土地，簽約時，蘇○○2人尚未成年
，由原告以法定代理之身分代理為之。其後，歷經多次續約
換租，國產署嗣依國有財產法第52條之2規定辦理讓售予蘇○
○2人，土地價金依第一次公告現值計收34,217元，業以現金
繳付國產署。國產署於91年1月23日以買賣為登記原因將系
爭土地移轉登記為蘇○○2人共有，應有部分各1/2。此次土地
所有權移轉登記手續係由蘇○○2人委任原告為代理人所辦理
。
四、本件之爭點：(本院卷第175至176頁)
㈠被告所有系爭建物有無合法占用系爭土地之權源？原告主張
被告所有系爭建物無權占用其所有系爭土地，請求被告拆屋
還地，有無理由？
㈡原告請求被告給付自112年7月20日起至113年8月20日止之損
害賠償67,520元，及自113年8月21日起至返還占用系爭土地
之日止，按月給付原告損害賠償5,194元，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠原告主張被告所有系爭建物無權占用系爭土地，請求被告拆
除系爭建物，並將占用之土地返還予原告等語，然為被告所
否認，並以前揭情詞置辯。經查：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項段
、中段定有明文。又當事人主張有利於己之事實者，就其事
實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文，而以
無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物
有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，
原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得
占有，係有正當權源之事實證明之。如不能證明，則應認原
告之請求為有理由(最高法院72年度台上字第1552號判決意
旨參照)。而所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，
物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。是故主張
法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之特
別要件事實負舉證責任。本件被告抗辯其以系爭建物占用系
爭土地，有合法占有權源等語，為原告所否認，自應由被告
就此利己事實負舉證責任。
2.被告固抗辯其與蘇○○2人間就系爭土地有借名登記關係存在，其為系爭土地之實際所有權人，其所有系爭建物自有合法占用其實際所有系爭土地之權源等語。惟按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方(借名者)經他方(出名者)同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記契約。而財產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名登記者，自應就該借名登記意思表示合致之事實負舉證責任(最高法院111年度台上字第1273號判決意旨參照)。是依前揭說明，本件被告抗辯其與蘇○○2人間就系爭土地有借名登記契約關係存在，既為原告所否認，自應由被告就上開借名登記意思表示合致之事實，負擔舉證責任。經查，系爭土地原屬國有土地，國產署自72年9月2日起將之出租予蘇○○2人，歷經多次續約換租，嗣依國有財產法第52條之2規定辦理讓售予蘇○○2人，土地價金依第一次公告現值計收34,217元，業以現金繳付等情，有國產署106年5月17日台財產南處字第10600080550號函暨檢附之國有土地租賃契約書可稽(下稱系爭租約，本院卷第75至77頁)。被告雖稱蘇○○2人於72年9月2日分別係19歲及15歲之未成年人，其以法定代理人身分與國產署簽訂系爭租約(本院卷第57頁)，足見係被告借用蘇○○2人名義承租系爭土地等語，惟未成年簽訂契約，依法本應有法定代理人代理簽約，尚無從據此即認定係被告借用蘇○○2人之名義承租系爭土地。又蘇○○、甲○○分別於53年間、57年間出生，各自於79年間、76年間起參加勞工保險，其2人於90、91年間之投保薪資均為16,500元，有被告提出之勞工保險被保險人投保資料表在卷可參(本院卷第59至67頁)，足見蘇○○2人在91年間以前均有工作而有收入，則蘇○○2人自79、76年間起至91年間之工作所得，僅須各別每月儲蓄百餘元，即有足夠資力支付系爭土地之買賣價金34,217元，並無必由被告出資支應之需要。再者，蘇○○2人之債權人自96年起即多次聲請查封系爭土地，有系爭土地異動索引在卷可憑(審訴卷第131至138頁)，惟被告未曾以系爭土地乃其借名登記在蘇○○2人名下為由提起相關訴訟或於執行中提出異議，迄至系爭土地於104年間再次遭強制執行後，被告始於105年間提起第三人異議之訴(本院105年度訴字第1938號事件)，倘被告確為系爭土地之實際所有權人，豈有自系爭土地第1次遭查封時起長達9年期間，均未提起訴訟或以其他方式保障自身權利且蘇○○2人亦均未於執行中提出異議之理？此外，被告復不能為其他舉證以實其說，自無從認定其與蘇○○2人就系爭土地有借名登記契約關係存在，則被告抗辯其為系爭土地之實際所有權人，系爭建物占用系爭土地有合法權源等語，即難採信。
3.被告另抗辯其係租用基地建築房屋，且為不定期限租約，原
告因拍賣取得系爭土地，應承受上開不定期限租地建屋之租
賃契約，無土地法第103條事由，不得主張終止租約，收回
系爭土地。且被告有優先購買權，並已另案訴請確認優先購
買權存在，則原告所有權地位不復存在，原告亦不得請求被
告拆屋還地等語。然稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租
與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項
定有明文。且基於契約相對性原則，除利益第三人契約外，
第三人尚不得主張契約當事人之契約權利。本件被告固抗辯
其係借名蘇○○2人以法定代理人身分與國產署簽訂系爭租約
，應可認為其與國產署成立不定期限租用基地建築房屋契約
等語。惟系爭租約之當事人為蘇○○2人與國產署，被告並非
系爭租約之契約當事人，且系爭租約係定期契約，亦非利益
第三人契約(本院卷第77頁)，難認被告與國產署間成立不定
期限基地租賃契約，被告亦不能對國產署主張系爭租約權利
。雖被告以法定代理人身分代理蘇○○2人簽約，然尚無從據
此即認定係被告借用蘇○○2人之名義承租系爭土地，已如前
述。退步言，縱認被告與蘇○○2人有借名承租系爭土地之關
係存在，亦係被告與蘇○○2人間之契約關係，國產署既非被
告與蘇○○2人間借名契約關係之當事人，自不受該契約之拘
束，被告亦不能據其與蘇○○2人間之契約關係，主張其與國
產署間成立系爭土地之基地租賃契約關係。是被告抗辯其與
國產署間成立不定期限基地租賃契約，原告應繼受此契約關
係，非有土地法第103條事由，不得終止租約，收回土地云
云，尚難採信。又按基地出賣時，承租人有依同樣條件優先
購買之權；租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人
有依同樣條件優先承買之權，土地法第104條第1項前段、固
為民法第426條之2第1項前段所明明。惟前述房屋基地優先
購買權，係承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權，須以
對於房屋基地有租賃關係存在為前提要件，故據此主張有優
先購買權之人，應先證明有基地租賃關係存在，始有買賣契
約訂立之請求權可言。本件被告與國產署間就系爭土地並無
租地建屋之租賃契約關係存在，既經本院認定如前，蘇○○2
人及原告自無從繼受被告所指基地租賃契約關係，則被告抗
辯其就原告拍定系爭土地有優先購買權，原告所有權地位不
復存在，不得請求被告拆屋還地等語，亦難憑採。
4.此外，被告未能提出其他其有占用系爭土地之合法權源，是
被告辯稱其有權以系爭建物占有系爭土地等語，實難採信。
從而，原告本於所有權，請求被告拆除如附圖所示編號Ａ部
分建物(面積93.61平方公尺)及編號Ｂ部分鐵皮屋(面積11.86
平方公尺)之地上物，並返還占用之土地予原告，即屬有據
。
㈡再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，民法第184條第1項前段亦有明定。又無權占有他人土地
，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通念觀念，亦有最
高法院61年台上字第1695號判決要旨可資參照。則原告主張
其因被告所有建物無權占有系爭土地，請求被告賠償相當於
租金之損害，應堪採信。而城市地方房屋之租金，以不超過
土地及其建築物申報總價額年息10%為限；租用基地建築房
屋準用之，土地法第97條第1項、第105條亦有明文。所謂年
息10%為限，乃指土地租金之最高限額而言，並非必須照申
報價額年息10%計算之，尚須斟酌土地之位置，工商繁榮程
度、使用人利用土地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社
會感情等情事，以為決定。查系爭土地自111年1月起，申報
地價為每平方公尺2,080元，此有系爭土地登記公務用謄本
在卷(審訴卷第129頁)可考。本院審酌系爭土地臨港埔一街
及金鑾路130巷交岔路口，交通尚稱便利，但附近多為住家
，少商店等情，有勘驗筆錄及現場照片為憑(見本院卷第127
至145頁)，並衡酌系爭土地之坐落位置、生活機能及繁榮程
度等情，認原告請求賠償之相當租金，應以申報地價年息6%
計算為適當。則依上開標準計算，原告請求被告賠償原告相
當於租金之損害，自112年7月20日起至113年8月20日止13個
月期間，無權占用系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分土地，金
額14,260元【計算式：2,080元×(93.61＋11.86)平方公尺×6%
÷12×13月≒14,260元，元以下四捨五入】，及自113年8月21
日起至返還上開占用土地之日止，每年金額13,163元【計算
式：2,080元×(93.61＋11.86)平方公尺×6%≒13,163元，元以
下四捨五入】，於法亦屬有據。逾此範圍，則屬無據。
六、綜上所述，原告依所有權及侵權行為之法律關係，請求被告
應將系爭土地如附圖所示編號Ａ部分建物(面積93.61平方公
尺)及編號Ｂ部分鐵皮屋(面積11.86平方公尺)之地上物拆除
，並將該部分土地返還予原告；並應給付原告14,260元，及
自113年8月22日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，
暨自113年8月21日起至返還上開土地之日止，按年給付13,1
63元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，
應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經
本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，因此不逐一
論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民
事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 民事第三庭 法 官 陳景裕以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 書記官 鄭珓銘附圖：高雄市○○地○○路○地○○○○000○0○00○路○○○ ○00000號土地複丈成果圖。