臺灣桃園地方法院民事判決
113年度訴字第1401號
原 告 陳靜宥 住○○市○○區○○路○段000巷0000
訴訟代理人 陳猷然
被 告 陳顯炎
法定代理人 陳駿騰
上列當事人間請求土地所有權移轉登記等事件，本院於民國113
年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、對於因精神障礙或其他心智缺陷，致不能為意思表示或受意 思表示，或不能辨識其意思表示之效果者，法院得因本人、 配偶、四親等內之親屬、最近一年有同居事實之其他親屬、 檢察官、主管機關、社會福利機構、輔助人、意定監護受任 人或其他利害關係人之聲請，為監護之宣告。又監護人於監 護權限內，為受監護人之法定代理人，民法第14條第1項、 第1098條第1項定有明文。本件被告於民國113年5月10日經 本院宣告為受監護宣告之人，並選定其子陳駿騰為監護人等 情，有被告戶籍謄本及本院112年度監宣字第1125號裁定確 定證明書為憑（見本院卷第83頁、第101頁），是本件應以 陳駿騰為被告之法定代理人，合先敘明。
二、原告主張：原告原為坐落桃園市○鎮區○○○段00000○00000○00 000○000000地號土地之共有人（下合稱系爭土地），權利範 圍各如附表所載（下合稱系爭應有部分）。原告債權人就原 告所有之系爭應有部分聲請強制執行，經本院106年度司執 字第99590號強制執行事件受理，後本院民事執行處委由台 灣金融資產服務股份有限公司（下稱台金公司）以107年桃 金職字第145號進行拍賣（下稱系爭拍賣程序），嗣由被告 拍定（下稱系爭買賣），惟台金公司於拍賣程序中未合法通 知系爭土地其餘共有人及地上權人行使優先購買權，上開拍 賣程序因違法而無效，被告應負回復原狀之責，將其買受之 系爭應有部分返還予原告，爰依民法第179條、第184條、第 197條第2項、第213條及第181條規定，提起本件訴訟等語。 並聲明：被告應將附表所示之土地權利範圍移轉登記予原告 。
三、被告則以：被告為系爭土地之共有人，於台金公司三次拍賣 流標，進入特別拍賣應買程序時，購得系爭應有部分，被告
之應買程序完全合法，原告之請求無理由等語置辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
四、經查，兩造均為系爭土地共有人，原告之債權人祭祀公業法 人桃園縣吳仲立向本院聲請就原告所有系爭應有部分為強制 執行，嗣本院囑託台金公司進行系爭拍賣程序，被告於特別 變賣程序之減價拍賣標得系爭應有部分，經本院民事執行處 發給權利移轉證書等情，為兩造所不爭執，堪信為真正。五、本院之判斷：
㈠系爭拍賣程序並無違反土地法第34條之1規定而無效之情形： ⒈強制執行法上之拍賣應解釋為買賣之一種，即以債務人為出 賣人，拍定人為買受人（執行法院為代債務人出賣之人）； 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單 獨優先承購，土地法第34條之1第4項固有明文。惟共有人出 賣其應有部分，除買受人同為共有人外，他共有人對共有人 出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權；他共有人均 主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張 優先購買人之應有部分比例定之，亦為土地法第34條之1執 行要點第13點第9款所明定。依其規定可知，他共有人優先 承購之規定，於買受人同為共有人之情形，並無適用。又土 地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人 得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第三 人買受共有人之應有部分時，承認其他共有人享有優先承購 權，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無 前述規定適用之餘地。買受人既為土地共有人之一，則其於 執行法院拍賣程序中買受另共有人之應有部分，其他共有人 即不得主張優先承購權（最高法院107年度台上字第1426號 、72年台抗字第94號、83年度台上字第1713號裁判意旨參照 ）。
⒉查被告於透過系爭拍賣程序標得系爭應有部分時，同為系爭 土地之共有人，為原告所自承（見本院卷93頁），則被告於 買受系爭應有部分當時既為系爭土地共有人，揆諸前揭說明 ，土地法第34條之1第4項有關他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購之規定，於系爭買賣自無適用餘地。是以，原 告主張台金公司於被告拍定系爭應有部分後，應通知其餘土 地共有人行使優先購買權云云，洵非可取。
⒊再土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地之應有 部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，並未 如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先承買人而與 第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之規 定。故該條項之優先承購權係指他共有人於共有人出賣其應
有部分時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之 權而言。故共有人倘違反法律規定將其應有部分賣與他人， 他人已依法取得所有權時，他共有人不得主張該買賣為無效 ，而塗銷其依法所為之登記（最高法院65年度台上字第853 號判決意旨參照）。是土地法第34條之1之優先購買權僅具 有債權性質，姑不論被告同為系爭土地之共有人，縱被告非 系爭土地之共有人，台金公司未將系爭買賣通知其餘共有人 ，亦僅侵害其餘共有人之優先承購權，該權利非原告所得主 張，況其餘共有人於系爭應有部分完成移轉登記後，尚不得 請求塗銷該所有權移轉登記，遑論身為出賣人之原告，是原 告主張系爭買賣因違反土地法第34條之1規定無效，被告應 將系爭應有部分移轉登記予原告等語，實屬無據。 ㈡系爭拍賣程序並不因違反土地法第104條規定而當然無效： ⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內 不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人 而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人 ，土地法第104條第1項前段、第2項定有明文。由上開規定 可知，基地所有人未通知地上權人而與第三人訂立買賣契約 時，其買賣契約及所有權移轉行為，僅係不得對抗地上權人 ，亦即地上權人仍得行使優先購買權，並於合法行使優先購 買權後，得請求第三人塗銷所有權移轉登記，買受人依同一 條件與其訂立買賣契約，非謂出賣人與第三人間之買賣行為 當然無效。
⒉原告固主張被告買受系爭應有部分時，如附表編號1、3、4所 示之土地業經訴外人陳賢任、陳接亮、陳辛妹（上開3人均 已歿，下稱陳賢任等3人）設有地上權，台金公司於系爭拍 賣程序漏未通知陳賢任等3人之繼承人，逕准被告承買系爭 應有部分，系爭買賣應屬無效等語。然揆諸上開說明，系爭 買賣僅不得對抗具有物權性質之優先購買權人，在地上權人 合法行使其優先購買權，並經執行法院撤銷拍定程序前，於 兩造間仍屬有效，原告自不得任意主張系爭買賣對其不生效 力。是原告主張系爭買賣未通知地上權人而無效，被告應將 系爭應有部分移轉登記予原告等語，亦非可採。六、綜上所述，系爭買賣並無違反土地法第34條之1之情形，且 土地法第104條規定僅發生系爭買賣不得對抗地上權人，亦 即地上權人仍得行使優先購買權之效力，非謂系爭契約當然 無效。原告主張系爭買賣因違反上開規定而無效，並依第17 9條、第184條、第197條第2項、第213條及第181條規定，請 求被告將系爭應有部分移轉登記予原告，為無理由，應予駁
回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件原告為無理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 民事第一庭 法 官 劉佩宜
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 書記官 黃忠文
附表：
編號 土 地 坐 落 面積 （平方公尺） 權利範圍 1 桃園市○鎮區○○○段00000地號 145 8/144 2 桃園市○鎮區○○○段00000地號 162 8/144 3 桃園市○鎮區○○○段00000地號 50 8/144 4 桃園市○鎮區○○○段000000地號 211 8/144
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