臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第686號
原 告 許曾英蘭
洪嘉謙
洪嘉穗
賈毓閩
張蘭馨
朱原申
蕭少琳
林鶯鶯
陳素蓮
張佩鈺
何怡珍
蔡志仁
共 同
訴訟代理人 張仕賢律師
被 告 家天下二期社區管理委員會
法定代理人 劉淑娟
訴訟代理人 宋永祥律師
複代理人 蘇靜雅律師
上列當事人間因公寓大廈管理權事件，本院於民國106年8月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 之爭律上利害關係之第三人。受訴訟之告知者，得遞行告知 。民事訴訟法第65條定有明文。本件原告主張訴外人由鉅建 設股份有限公司（下稱由鉅公司）於民國78年間，在坐落臺 中市○○區○○段00000○000000地號土地上（起訴狀誤繕 為582-1至582-62地號，以下如未述明，均指同地段），興 建完成56棟透天住宅，亦在382地號土地上興建1幢5層樓之 公寓大廈並含有19棟（戶）房屋，該19戶房屋之權利內容均 詳如附表二所載，其中包含原告12人所有之附表一房屋在內 。原告訴請確認被告對於原告所有如附表一所示之公寓大廈 區分所有權沒有管理權。被告認本件訴訟結果對附表二編號 2、3、9、13、14、16、17之建物所有權人具有法律上利害 關係，提出書狀聲請訴訟告知，經本院依被告聲請，對訴外 人林津如等7人為訴訟告知，除受告知訴訟人林津如106年8
月7日具狀陳明：「原告訴請確認被告並無管理權等情，陳 報人並無特別意見…陳報人唯一企求僅希冀儘速釐清社區管 理權歸屬之爭議，避免住戶間無謂之紛紛擾擾，並令社區管 理事務得以順利運作，且讓陳報人無重複繳納管理費之疑慮 ，即為已足。至訟爭之兩造究竟孰是孰非，陳報人悉數服膺 鈞院結果之判斷，並無異議，故而陳報人並無意願參與兩造 之紛爭程序」等語（見本院卷三第32頁），其餘受告知訴訟 人則均未表示意見，先予敘明。
二、按除別有規定外，確定之終局判決就經裁判之訴訟標的，有 既判力。民事訴訟法第400條第1項定有明文。次按訴訟標的 為確定判決效力所及者，法院應以裁定駁回之。同法第249 條第1項第7款亦有明文。又按訴訟法上所謂一事不再理之原 則，乃指同一事件已有確定之終局判決者而言。其所謂同一 事件，必同依當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此 三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘 束（最高法院19年上字第278號判例意旨參照）。再按於後 訴訟之訴訟標的與前訴訟之訴訟標的同一（最高法院19年上 字第278號判例參照）、相反而矛盾（最高法院26年度渝上 字第1161號判例參照），或前訴訟之訴訟標的係後訴訟請求 之先決法律關係者（最高法院29年度上字第975號判例參照 ），固有上開規定之適用。但後訴訟之訴訟標的為前訴訟之 先決法律關係者，前訴訟判決理由中之判斷，對於後訴訟尚 不具既判力。至後訴訟是否應受前訴訟判決理由中判斷之拘 束，以符程序法上之誠信原則，要係別一問題（最高法院98 年度台上字第610號判決、97年度台上字第2688號判決意旨 參照）。末按確定判決之既判力，僅以主文為限而不及於理 由。確定判決之主文，如係就給付請求權之訴訟標的之法律 關係為裁判，即不及於為其前提之基本權利。雖此非屬訴訟 標的之基本權利，其存在與否，因與為訴訟標的之法律關係 有影響，而於判決理由中予以判斷，亦不能認為此項判斷有 既判力（最高法院103年度台上字第514號判決意旨參照）。 被告認本件與本院105中小字第89號（經本院以106年度小上 字第2號裁定駁回上訴確定，下稱該案為前案事件、前案判 決，該案原告為本件被告，被告則為本件原告洪嘉穗、賈毓 閩、張蘭馨、林鶯鶯、陳素蓮、張佩鈺、何怡珍7人，下稱 該7人為原告洪嘉穗等7人，下稱本件其餘原告為原告許曾英 蘭等5人）為同一事實，原告於本件不得再為相異之主張云 云，惟前案判決既為給付判決，依前揭說明，本件既不受前 案判決之既判力效力所及，且前案原告僅原告洪嘉穗等7人 ，不包括原告許曾英蘭等5人，故被告所認尚有誤會，本院
仍應實體加以審理，合併敘明。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂「即受確認判決之法律上利益」，須因法律關係之存否 不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危 險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在（最高法院 27年上字第316、52年台上號字第1922號民事判例意旨參照 ）。本件原告主張被告對其並無管理權，為被告所否認，且 被告起訴之前案判決，已經本院判決確定，是以兩造就管理 權是否存在，顯有爭執，原告在私法上之地位因被告主張而 有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去 ，故應認本件原告有即受確認判決之法律上利益，併予敘明 。
貳、實體部分：
一、原告方面
㈠起訴主張：訴外人由鉅公司於78年間，在382-1至382-62地 號土地上，興建完成56棟透天住宅（按建築技術規則建築設 計施工編第1條第43款規定，棟：以具有單獨或共同之出入 口並以無開口之防火牆及防火樓板區劃分開者。），同時亦 在382地號土地上興建1幢5層樓之公寓大廈並含有19棟（即 俗稱「戶」）之房屋（按建築技術規則建築設計施工編第1 條第42款規定，幢：建築物地面層以上結構獨立不與其他建 築物相連，地面層以上其使用機能可獨立分開者。）。該19 戶房屋之權利內容均詳如附表二所載，並包含原告12人所有 之附表一房屋在內，有地籍圖謄本可按（原證3）。又382地 號上僅有附表二所載之建築物及共有部分2994建號建物，不 僅共有部分2994建號建物所有權人共有，該382地號土地亦 僅限於附表二所載之建築物19戶之所有權人共有，即382-1 至382-62地號62筆土地上之56棟透天住宅之所有權人，均與 382地號土地及共有部分2994建號建物之不動產物權完全無 關，且亦無任何約定專用或約定共用之情事。附表二所載建 築物及共用部分2994建號建物在法律之產權上，是完全獨立 之建築物，在構造上及使用上亦完全獨立，有大樓與透天房 屋之四周照片（原證4）可稽。故382地號土地上之附表二所 載之建築物及共有部分2994建號建物所有權人，與382-1至 382-62地號62筆土地上之56棟透天住宅之所有權人之間，不 可能存在所謂「共有物分管契約」關係。查被告所屬之透天 房屋部分，曾在105年5月23日向臺中市南屯區公所申報成立 「家天下二期社區管理委員會」，在該「家天下二期公寓大 廈（社區）申請報備書」（原證5）之「臺中市公寓大廈報
備基本資料表」之使照號碼」一欄有「勾選：合併使照報備 」並記載：「（76）年中工建使字第3382號、（78）年中建 使字第006、007、008、010、285、286、287、288、787、 789、791、792、793、794、795、796號」。又「臺中市南 屯區公所中華民國105年6月22日公所農建字第1050014687號 函」影本10張（原證6），亦於「說明二」為相同之記載。 而附表二所示建號建物及2994建號建物之使用執照，為「79 中工建使字第797號」，顯然與被告所管理之透天房屋群之 使用執照號碼不同，足證附表二所示之建號建物及2994建號 建物有自己獨立之建造執照及使用執照。從而，附表二所示 之建號建物及2994建號建物，與382-1至382-62地號土地上 56棟透天住宅之間，不符合公寓大廈管理條例施行細則第12 條第1款規定之「依建築法11條規定之一宗建築基地」，亦 不符合第2款規定之「依非都市土地使用管制規則及中華民 國92年3月26日修正施行前山坡地開發建築管理辦法申請開 發許可範圍內之地區」。雖382-1至382-62地號土地上56棟 透天住宅相互間有各自獨立之水表、電表、水塔、天然瓦斯 表及獨立停車位，但因其相互間具有共同的對外走道及對外 車道，所有透天住宅之間可認符合公寓大廈管理條例施行細 則第12條第3款規定之「其共同設施之使用與管理具有整體 不可分割之地區」。惟328地號土地上如附表二所載之19戶 建物及共有部分2994建號建物，不僅亦有自己獨立之水表、 電表、水塔、天然瓦斯表，亦完全有自己獨立之對外聯絡通 路，完全不需使用56棟透天住宅共同使用之對外走道及對外 車道，故382地號土地上之如附表二所載之19戶建物及共有 部分2994建號建物，與382-1至382-62地號土地上之56棟透 天住宅，其二個建築群間，並無公寓大廈管理條例施行細則 第12條第3款所規定「其共同設施之使用與管理具有整體不 可分割之地區」之情形，依公寓大廈管理條例第3條第1至4 款及第4條2項規定，顯見「公寓大廈」是由「區分所有」組 成，該「區分所有」又是由「專有部分」及「共用部分」組 成。又由「區分所有」之定義（指數人區分一建築物而各有 其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權），並 參考民法第799條第1、2項規定（稱區分所有建築物者，謂 數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有 權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前 項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立， 且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物 專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。）， 顯見公寓大廈管理條例所規定之「共用部分」之法律上性質
為「共有」。而382-1至382-62地號土地上56棟透天住宅， 對於382地號土地上如附表二所載之19戶建物及共有部分 2994建號建物，根本無任何「共有」之法律關係存在，故 382地號土地上如附表二所載之19戶建物及共有部分2994建 號建物係屬於獨立之「公寓大廈」，本身應直接「適用」公 寓大廈管理條例。參之公寓大廈管理條例係84年6月28日經 總統公布，於84年6月30日始生效施行，及附表二所示之建 號建物及2994建號建物之登記建築完成日期為78年4月8日、 使用執照為78中工建使字第797號，故應適用公寓大廈管理 條例第55條規定（本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈 ，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集 人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推 選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項 公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範 本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限 制。對第1項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、 縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不 同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理 委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關 報備。）。又依公寓大廈管理條例第3條第7款、第8款及第9 款之規定，管理委員會必須經由公寓大廈之區分所有權人會 議選任出來管理委員，始能成立合法有效之管理委員會，只 有合法有效之管理委員會，始能行使公寓大廈管理條例第36 條規定之職務。而被告雖已經臺中市南屯區公所核准報備在 案（按：報備時已經排除78中工建使字第797號使用執照之 建築），但並非經由382地號土地上如附表二所載之19戶建 物及共有部分2994建號建物之區分所有權人會議選任出來， 亦不是由382地號土地上如附表二所載之19戶建物及共有部 分2994建號建物之區分所有權人或住戶擔任管理委員，故對 於382地號土地上如附表二所載之19戶建物及共有部分2994 建號建物之區分所有權人而言，被告並非合法有效之管理委 員會，當然對於原告所有如附表一之區分所有權，沒有任何 管理權，更不能請求原告給付所有之管理費。惟被告對外宣 稱其亦為382地號土地上之如附表二所載之19戶建物及共有 部分2994建號建物之合法管理委員會，並向本院對原告聲請 核發請求給付公寓大廈管理費之支付命令，並經本院105年 度司促字第33927號支付命令（原證7）在案，則被告對於原 告區分所有權之管理權是否存在一事，並不明確，致使原告 之區分所有權之私法上之地位有受被告侵害之危險，而此危 險得以對於被告之確認判決除去此一不明確之危險狀態，故
有受確認判決之法律上利益。爰依民事訴訟法第247條第1項 、公寓大廈管理條例第38條規定，對被告提起消極確認之訴 。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈雖被證1之前案判決書第7頁第12、13行，認定：「⒊被告7 人於79年間至104年8月31日前均按原告所屬社區規約，繳納 管理費及公共基金予原告。」等語，顯與原證2之不動產登 記謄本所登記之取得所有權之時間不符。且依前案判決書第 11頁倒數第4行起至第12頁第4行之認定，顯見以104年度上 期（104年5月至10月半年期）之管理費請求權為訴訟標的法 律關係，自不包括105年5月25日後所發生之事由。 ⒉公寓大廈管理條例第53條固然有規定：「多數各自獨立使用 之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不 可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。」 ，惟此一法律條文之適用對象是「共同設施之使用與管理具 有整體不可分性」為前提。然382地號土地上之19棟房屋， 與382-1至382-62地號土地上之56棟透天住宅之間，並無「 共同設施」、「共用部分」之存在，亦無所謂之「使用與管 理具有整體不可分性」之存在，此由不動產登記謄本登記內 容可見，且透天房屋均有獨立車庫、對外出入之車道、對外 獨立出入之門戶、獨立之用水用電及瓦斯系統，該等透天房 屋均可完全獨立使用。前案判決書雖稱所謂之「共同設施」 ，卻未指出該「共同設施」之內容，亦無指出「使用與管理 具有整體不可分性」之內容，即直接適用公寓大廈管理條例 第53條規定，本即有誤。查公寓大廈管理條例第55條規定， 乃為「強行規定」，並以本條例施行前已取得建造執照之公 寓大廈為規範對象。徵以公寓大廈管理條例於84年6月28日 經總統公布，於84年6月30日生效施行。而382地號土地上附 表二所示之建號建物，及2994建號建物之登記建築完成日期 為為「78年4月8日」，則382地號土地上之19棟房屋與382-1 至382-62地號土地上之56棟透天住宅之間，就此一建築群之 整體而言，並不符合公寓大廈管理條例第53條第1項規定。 蓋本件之「建築群」係包含多數構造上及使用上均完全獨立 之建築物及基地，均具有獨立之出入門戶與車道。而382地 號土地」上之大樓部分，為構造上及使用上完全獨立之建築 物，更有自己獨立之出入門戶及獨立車位，完全屬於公寓大 廈管理條例第3條第1款規定，更與其他透天住宅部分，無任 何使用上之牽連關係與依附關係。當然無公寓大廈管理條例 第53條第1項規定之適用餘地。復查本件之「建築群」從未 召開區分所有權人會議，決議合併組成單一社區與單一管理
委員會，當然亦無所謂之「脫離」原來社區與管理委員會之 問題。如依公寓大廈管理條例第53條規定應準用該條例，則 當然應依公寓大廈管理條例第56條規定辦理，並應受到公寓 大廈管理條例第53條之條件限制。惟382地號土地上之19棟 房屋，與382-1至382-62地號土地上之56棟透天住宅之全體 區分所有權人確實未依法「互推一人為召集人，並召開第一 次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人」 ，亦未召開區分所有權人會議訂定規約。至被告所屬之透天 房屋部分，曾在105年5月23日向臺中市南屯區公司申報成立 「家天下二期社區管理委員會」，在該「家天下二期公寓大 廈（社區）申請報備書」（原證5）之「臺中市公寓大廈報 備基本資料表」之「使照號碼」一欄有「勾選：合併使照報 備」並記載：「（76）年中工建使字第3382號、（78）年中 工建使字第006、007、008、010、285、286、287、288、 787、789、791、792、793、794、795、796號」，復有「臺 中市南屯區公所中華民國105年6月22日公所農建字第105001 4687號函」影本10張（原證6）於「說明二、」為相同之記 載。況起訴狀之附表二所示之建號建物及2994建號建物之使 用執照為「78中工建使字第797號」，顯與被告所管理之透 天房屋群之使用執照號碼不同。足證382地號土地上之19棟 房屋與382-1至382-62地號土地上之56棟透天住宅相互間， 並無公寓大廈管理條例第53條規定之適用。
⒊被告「家天下二期社區管理委員會」所管理之社區，是由「 使用執照：76中工建使字第3382號、78中工建使字第006、0 07、008、010、285、286、287、288、787、788、789、791 、792、793、794、795、796號共18張」所載之房地所組成 。在「大墩一街、精誠路、東興路2段34巷、東興東街」所 圍繞之「街廓」中，共有63筆土地，該63筆土地中，其中「 78中工建字第9號」、「78中工建字第799號」、「78中工建 字第786號」等3張使用執照所記載之「382-24地號、382-51 至382-57地號、382 -59至382-60地號土地」，及原告所在 之382地號土地共計11筆土地及其上建物（透天10棟，原告 所在大樓19棟），均未劃設於被告「家天下二期社區管理委 員會」所管理之社區中。且被告所報備組成「家天下二期社 區管理委員會」所屬之建築物中，其中之使用執照：78中工 建使字第 285、787、788、789、791、792、793、796號」 共8張使用執照所載之房地，並未坐落在「大墩一街、精誠 路、東興路2段34巷、東興東街」所圍繞之「街廓」中，係 屬於其他街廓之房屋，卻被包含於被告「家天下二期社區管 理委員會」所管理之社區中，並向臺中市南屯區公所完成管
理委員會報備。可證在「大墩一街、精誠路、東興路2段34 巷、東興東街」所圍繞之「街廓」中之63筆土地、透天房屋 及原告所有之大樓房屋之間，並不當然具有「共同設施之使 用與管理【具有整體不可分性】之集居地區」之關係。既原 告等人所有之大樓房屋與被告所組成之透天房屋之間，無任 何「共用部分」，亦無任何【具有整體不可分性】之共同設 施之使用管理關係，當然沒有公寓大廈管理條例第53條規定 之適用餘地。至106年4月28日臺中市南屯區公所回函之說明 三所載：「查使用執照78中工建字第797號除有以林添發先 生為主任委員之『家天下二期大樓管理委員會』，尚有以趙 守苹先生為主任委員之『家天下二期大樓【社區】管理委員 會』」等語，及同一函文所檢附之「家天下二期大樓申請成 立管理委員會之報備書及本所上開函文影本」所示，乃是「 使用執照78中工建字第797號」之建物所有人及土地所有人 所組成之社區管理委員會鬧雙胞，致臺中市南屯區公所未准 予管理委員會之報備。且由上開函文內容，至少可以證明「 使用執照78中工建字第797號」之建物及土地與被告所管理 之「（76）年中工建使字第3382號、（78）年中工建使字第 006、007、008、010、285、286、287、288、787、789、79 1、792、793、794、795、796號」之透天房屋社區（按：有 跨越不同街廓），是分屬不同之社區，可證被告對於「使用 執照78中工建字第797號」之建物及土地，無任何公寓大廈 管理條例所規定之管理權。
⒋本院卷二第101頁至107頁之「使用執照：77年中工建使字第 2600號」建物（RC造，地上八層、地下一層，34個獨立使用 單元），在88年5月1日報備組成獨立之「由鉅家天下社區大 廈」之社區，並坐落於「臺中市○○區○○段00000地號」 土地。本院卷二第116頁至123頁之「使用執照：76年中工建 使字第1901、5501、5511、5512號」建物，共39戶透天別墅 房屋，在97年12月17日報備組成「由鉅家天下別墅A區」之 公寓大廈社區，該39戶透天別墅房屋分別坐落於「臺中市南 屯區大新段708-3等34筆土地，門牌地址為「臺中市南屯區 大光街172巷、174巷及176巷等39戶」。而「由鉅家天下社 區大廈」社區（98年7月30日更名為「公益家天下大樓社區 」）與「由鉅家天下別墅A區」（100年3月29日併入由鉅家 天下別墅區社區）之公寓大廈社區，均是由由鉅公司投資興 建，採大樓與透天住家方式混合興建，但大樓部分與透天房 屋部分，乃分別組成獨立之社區，並向臺中市南屯區公所完 成報備。「由鉅家天下社區大廈」之社區及「由鉅家天下別 墅A區」之公寓大廈社區均坐落於同一街廓，但不具有「其
共同設施之使用與管理【具有整體不可分性】」，故不適用 公寓大廈管理條例第53條規定，而是各自組成獨立之公寓大 廈社區。本件原告所屬大樓雖與透天住宅均屬於由鉅建公司 所投資興建之「家天下二期」建案，亦採大樓建築部分獨立 坐落於382地號土地」上，其他透天別墅房屋56棟則分別坐 落於382-1至382-62地號共62筆土地上。且「大樓建築部分 」有獨立之出入口，與其他透天別墅房屋56棟之間，無共同 使用之出入口，無共同使用之車道，無共同使用之停車場( 位)，則「大樓建築部分」與「其他透天別墅房屋56棟」並 不符合公寓大廈管理條例第53條之規定。
⒌按公寓大廈管理條例第3條第1、2款規定：「公寓大廈：指 構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區 分為數部分之建築物及其基地。」、「區分所有：指數人【 區分一建築物】而各有其專有部分，並就其共用部分按其應 有部分有所有權。」，關於「區分所有權」，公寓大廈管理 條例明確規定為「數人【區分一建築物】」。而被告所組成 之建築物高達數十棟獨立透天房屋，顯不符「數人【區分一 建築物】」之要件。且382地號土地上為「一獨立建築物」 ，並包含有19戶房屋，且由該19戶房屋之所有權人區分該「 一獨立建築物」並各有其專有部分，並就其共用部分按其應 有部分有所有權。故原告所有之房屋與土地，方屬於公寓大 廈管理條例所規定之「區分所有」權。次依公寓大廈管理條 例第3條第12款規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增 進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議 之共同遵守事項。」，只有「區分所有權人」才有資格組成 區分所有權人會議並議決「共同遵守事項」。而原告等人與 被告所組成之透天房屋之所有權人之間，不存在「數人【區 分一建築物】而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有 部分有所有權」之「區分所有關係」。
⒍依據臺中市政府都市發展局102年1月14日中市都住字第1020 005067號函（本院卷三第22-23頁）之說明二：「查內政部 營建署98.5.04營署建管字第0980025792號函：『…各公寓 大廈相互比鄰合併成立一個管理組織時，雖未個別報備成立 管理組織，仍須經【個別】區分所有權人會議，作成決議同 意合併後，再召開【全體】區分所有權人會議，成立一個管 理組織。』為本部96年10月23日內授營建管字第0960806537 號函所明釋，故二個以上之公寓大廈合併成立一個管理委員 會時，仍應依上開規定辦理，須經【個別】區分所有權人會 議，作成決議同意合併後，再召開【全體】區分所有權人會 議，成立一個管理組織。」。因原告等人所有之大樓房屋與
被告所組成之透天房屋之間，無任何「共用部分」，亦無有 任何【具有整體不可分性】之共同設施之使用管理關係。故 如【原告等人所有之大樓房屋】意欲與【被告所組成之透天 房屋之間】合併成立一個管理組織，自應「先經【個別】區 分所有權人會議，作成決議同意合併後，再召開【全體】區 分所有權人會議，成立一個管理組織」，始能生效。故被證 7、被號8、被證9、被證10、被證11、被證12、被證13、被 證14，及被證15之103年與104年之區分所有權人會議之文件 ，尚不能證明已經符合前揭「先經【個別】區分所有權人會 議，作成決議同意合併後，再召開【全體】區分所有權人會 議，成立一個管理組織」之程序。故【原告等人所有之大樓 房屋】與【被告所組成之透天房屋之間】尚未合併成立一個 管理組織。至被證5之「由鉅建設家天下社區基本公約及管 理規章」，為76年間由出賣人建設公司所單方擬定之契約文 件，並在第3項第5款規定：「本管理規章於交屋後半年內為 有效時間，半年後則由社區內住戶共同開會決定管理服務方 案。」等語，不僅其效力之時間只有半年，況在76年間，公 寓大廈管理條例亦尚未立法施行，其效力僅屬於「買賣契約 約定之效力」，並不是公寓大廈管理條例第3條第12款規定 之「規約」，而無規約之效力。參照最高法院103年度第11 次民事庭會議㈡：「股東會之決議，乃多數股東基於平行與 協同之意思表示相互合致而成立之法律行為，如法律規定其 決議必須有一定數額以上股份之股東出席，此一定數額以上 股份之股東出席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件 ，股東會決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。 」等語，及依民法第73條之規定，則「無效之行為」或「不 成立之行為」，就是不生法律效力，不會因為有人誤會已經 發生法律效力而使「無效之行為」或「不成立之行為」發生 法律效力。至被證11之103年第二次會議通知書有載明：「 一、討論事項：㈠議決本社區住戶規約暨申請報備案」等語 ，被證12之103年區分所有權人會議第二次會議紀錄之「八 、提案討論事項」之「第一案：（案由）請議決本社區住戶 規約及申請社區組織報備案。」等語，可證被告所辯由鉅公 司於78年4月陸續交屋後，社區住戶於79年互推選出住戶即 區分所有權人江宏擔任召集人並召開社區住戶大會（即區分 所有權人會議），經住戶同意籌組成立第一屆管理委員會， 並訂立社區規約。」云云，與事實不符。且證被證6之「訂 立於民國89年5月13日之家天下二期社區規約」係屬偽造之 文件。
㈢聲明：確認被告對於原告所有如附表一所示之公寓大廈區分
所有權沒有管理權。
二、被告方面：
㈠被告前曾於104年9月10日，對於未繳納104年5月至10月半年 期管理費用中2,300元之住戶，即原告洪嘉穗等7人，向本院 聲請支付命令，經上開7人對支付命令裁定提出異議，由本 院以105年度中小字第89號審理，於105年11月21日宣示判決 由被告獲得勝訴判決（被證1），嗣原告洪嘉穗等7人雖不服 聲明上訴，惟經本院以106年度小字第2號案件審理後，認其 上訴不合法，裁定上訴駁回（被證2）因而確定在案（被證3 ）。依前案判決理由之載明（見被證1民事判決書第9頁第17 行到第23行；第11頁第2行到第10行；第12頁第19行到第13 頁第2行），認定被告確實早已合法成立，縱未經報備通過 ，亦不影響其合法性。既家天下二期社區已經通過規約，約 定住戶之繳納管理費義務，被告確對於原告14人具有管理權 並得收取管理費用。再參諸106年度小上字第2號裁定駁回上 訴之理由（見同上被證2裁定書第3頁第8行到第19行），認 定被告早已合法成立，依據規約當對於本件原告洪嘉穗等7 人收取管理費用。則被告已合法成立暨對家天下二期社區之 住戶具有管理權並得收取管理費用，既經判決確定在案，原 告12人為家天下二期社區之住戶應受該判決之既判力拘束， 不得再就同一事實為相異之主張，是原告12人提起訴訟，當 不符合上揭民事訴訟法第249條第1項第7款規定。 ㈡雖被告於另案即105年度中小字第89號判決中主張之訴訟標 的為104年5月至10月半年期之管理費用，惟原告洪嘉穗等7 人均以：「被告並非經渠等所屬大樓區住戶之決議同意而成 立之管理委員會，為無效之管理委員會」、「依被告七人所 提地籍圖、土地及建物登記謄本等資料可以得知，別墅區與 大樓區住戶並無共同持分土地或建物等共同使用部分，並無 區分所有關係，且為不同使用執照；另從被告七人所提照片 可知，別墅區與大樓區有各自的出入口，使用上及構造上與 空間上，都是互相獨立。沒有不可分割之部分。」等語抗辯 之（見被證1，第5頁第17行至第28行），並進行相關之舉證 及辯論。嗣前案判決已認定原告洪嘉穗等7人辯稱被告並非 經大樓區住戶之決議同意而成立之管理委員會，顯與相關事 證不符，要無可採外；且家天下二期社區中別墅區與大樓區 在公共設施之使用與管理具有整體不可分性而得成立同一社 區（參見被證1，第8頁倒數第11行至倒數第1行；第11頁第2 行到第10行）。參照最高法院104年台上字第1012號判決意 旨，本件兩造就被告是否經原告洪嘉穗等7人所屬大樓區住 戶（包括原告許曾英蘭等5人）決議同意而成立之有效管理
委員會，及家天下二期社區是否為整體不可分性之集居地區 等足以影響判決結果之重要爭點，於前案判決中本於兩造舉 證及辯論而為判斷，原告等人亦未舉證證明前案判決有何違 背法令或顯失公平情形，故於本件所提出之新訴訟自應受該 判斷之拘束，不得為相反之認定，以符誠信原則及訴訟經濟 甚明。至原告陳述被告未合法召集區分所有權人會議及未訂 立規約云云，惟原告洪嘉穗等7人已於該另案判決中不爭執 ：『又原告社區係於78年間由由鉅公司承建，斯時住戶向由 鉅公司簽訂買賣契約時同時簽訂『由鉅建設家天下社區基本 公約及管理規章』，同意管理費用以一次繳納六個月為基準 ；由鉅公司於78年4月交屋後，社區住戶於79年互推選出住 戶即區分所有權人江宏擔任召集人並召開社區住戶大會（即 區分所有權人會議），經住戶同意籌組成立第一屆管理委員 會，並訂立社區規約。』等事實（參見被證1，第6頁第2行 至第8行、倒數第第3行到倒數第1行），當有禁反言原則之 適用外，原告等要未提出任何舉證，當不足採信。 ㈢被告社區係於78年間由由鉅公司承建，斯時住戶向由鉅公司 簽訂買賣契約時，同時簽訂「由鉅建設家天下社區基本公約 及管理規章」，同意管理費用以一次繳納6個月為基準，有 被證5之由鉅建設不動產預定買賣契約書可稽。嗣由鉅公司 於78年4月陸續交屋後，社區住戶於79年互推選出住戶即區 分所有權人江宏擔任召集人並召開社區住戶大會（即區分所 有權人會議），經住戶同意籌組成立第一屆管理委員會，並 訂立社區規約，後被告於每年4月均會召開區分所有權人會 議並改選管理委員等情，有被證6之89年5月13日訂立之規約 、被證7之103年3月20日區分所有權人會議會議通知書、被 證8之103年區分所有權人會議會議手冊、被證9之103年4月6 日區分所有權人會議紀錄、被證10之103年4月6日區分所有 權人會議出席人員名冊、被證11之103年第二次會議通知書 、被證12之103年區分所有權人會議第二次紀錄、被證13之 103年4月26日區分所有權人會議出席人員名冊、被證14之家 天下二期會議通知書可稽。而本件原告12人均有參與103年4 月6日區分所有權人會議（同見被證10）；及原告洪嘉穗、 賈毓閩、朱原申、陳素蓮、何怡珍等5人有參與103年4月26 日區分所有權人會議第二次會議（同見被證13）。且原告蔡 志仁、洪嘉謙、洪嘉穗、賈毓閩、張蘭馨、朱原申、張佩鈺 、何怡珍、陳素蓮均有參加被告社區104年4月26日之區分所 有權人會議，有被證15之104年4月26日區分所有權人會議簽 到簿可稽。原告賈毓閩、林鶯鶯、張佩鈺、何怡珍、張蘭馨 、陳素蓮、洪嘉穗7人於104年8月31日前，均依被告社區規
約繳納管理費等情，有被證16之被告社區管理委員會102年 11月編印之管理費收繳名冊；被證17之原告賈毓閩、林鶯鶯 、張佩鈺、何怡珍、張蘭馨、陳素蓮繳納103年5月至103年 10月之管理費收據；被證18之原告賈毓閩、林鶯鶯、張佩鈺 、何怡珍、張蘭馨、陳素蓮繳納103年11月至104年4月之管 理費收據；被證19之原告賈毓閩、林鶯鶯、張佩鈺、何怡珍 、張蘭馨、陳素蓮寄發之存證信函等可稽。而原告許曾英蘭 、洪嘉謙、朱原申、蕭少琳、蔡志仁5人則係於104年10月31 日前均按被告所屬社區規約繳納管理費予被告，分有被證4 及被證20之原告許曾英蘭、洪嘉謙、朱原申、蔡志仁4人繳 納103年5月至103年10月之管理費收據可稽。原告張蘭馨之 夫張國中曾於103年5月1日至104年4月30日止擔任被告社區 之主任委員，並每月領取津貼2,000元等情，分有被證21之 家天下二期社區管理委員會委員當選公告、被證22之家天下 二期社區管理委員會103年6月收支報表可稽。 ㈣由鉅公司於78年4月陸續交屋後，社區住戶於79年互推選出 住戶即區分所有權人江宏擔任召集人並召開社區住戶大會（ 即區分所有權人會議），經住戶同意籌組成立第一屆管理委 員會，並訂立社區規約等情，原告洪嘉穗等7人已於前案事 件審理中不為爭執，可見諸前案判決第6頁倒數最後一行即