臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第714號
原 告 新竹縣政府
法定代理人 楊文科
訴訟代理人 陳彥仰律師
被 告 賴淑芳
訴訟代理人 李典穎律師
上列當事人間核定租金等事件，本院於民國113年9月10日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、核定被告就所有新竹縣○○鎮○○段○○○○號建物（門牌號碼：新
竹縣○○鎮○○路○○號房屋），占用原告所管理坐落新竹縣○○鎮
○○段○○○地號土地（面積七八點二四平方公尺），於如附表
「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表「本院核定之每
月租金額」欄所示。
二、被告應給付原告新臺幣貳拾陸萬零肆佰陸拾玖元，及自本判
決確定翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告應自民國一一三年六月一日起至第一項建物及土地之法
定租賃關係終止之日止，按月給付原告新臺幣參仟陸佰捌拾
元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明，或不甚礙
被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。查原告起訴時
，訴之聲明原為：㈠、核定被告所有新竹縣○○鎮○○段000○號
建物（即門牌號碼新竹縣○○鎮○○路00號房屋，下爭系爭建物
）占有原告所有新竹縣○○鎮○○段000地號土地（下稱系爭土
地），自民國107年10月5日起至法定租賃關係終止日止，租
金如原告113年5月31日民事起訴狀附表「 每月租金」欄所
示。㈡、被告應給付原告新臺幣（下同）386,151元，及自起
訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息
；暨自113年6月1日起至法定租賃關係終止日止，按月給付
原告4,808元（見本院卷第11頁）。嗣因原告更正其請求核
定租金之計算面積後，乃於113年8月13日言詞辯論期日，變
更其上開第㈠項聲明之每月租金數額，為如本院卷第143-144
頁之附表1之每月租金數額，並變更上開第㈡項聲明為：被告
應給付原告299,505元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按週年利率5%計算之利息；暨自113年6月1日起至法
定租賃關係終止日止，按月給付原告3,680元（見本院卷第1
41頁、第161頁、第143-144頁）。核原告上開聲明之變更，
均係基於其主張依民法第425條之1第1項、第2項規定請求法
院核定租金所為之請求，其請求之基礎事實同一，且原告因
調整核算租金之面積，致請求核定每月租金數額及給付租金
數額之減少，屬單純減縮應受判決事項之聲明，亦不妨礙被
告之防禦及本件訴訟之終結，揆諸前揭規定，均應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、系爭土地及坐落其上之系爭建物（下合稱系爭房地）原為訴
外人即被徵收人邱武雄所有，系爭房地經原告於80年徵收後
，為新竹縣所有，並由原告為管理者。系爭土地於80年經徵
收後，其徵收補償費4,038,393元（含土地及建物）經訴外
人邱武雄於82年具領，但徵收當時僅有土地辦理所有權移轉
登記為新竹縣所有，系爭建物未經辦理產權登記為新竹縣所
有，至94年2月輾轉經由法院拍賣予被告所有。現被告所有
之系爭建物自94年2月起，持續占有新竹縣所有之系爭土地
之全部，兩造曾因占有權源問題訴請拆屋還地，經本院110
年度重訴字第144號、臺灣高等法院112年度上字第463號判
決（下稱前案判決）確定在案，認定兩造間就系爭房地間存
有民法第425條之1法定租賃關係，原告無權拆除系爭房屋。
據此，原告曾按民法第425條之1第1項法定租賃關係向被告
請求給付法定租金，惟遭被告所拒，是原告依民法第425條
之1第1項、第2項規定，向本院請求核定法定租金，並訴請
被告自107年10月5日（即前案判決確定兩造間存有法定租賃
關係之日前5年）至法定租賃關係終止之日止，按月給付法
院所核定之租金。
㈡、就原告請求本院核定自107年10月5日起（即前案判決確定兩
造間存有法定租賃關係之日前5年），至法定租賃關係終止
之日止之每月租金，及請求被告給付過往租金（即107年10
月5日起至113年5月31日即起訴狀送達法院之日止），及按
月給付將來（即113年6月1日至法定租賃關係終止之日止）
之租金部分，說明如下：
１、系爭土地面積為78.24平方公尺，全部為系爭建物所占用，又
請求期間為前案判決確定之日112年10月4日過去5年即107年
10月5日起開始請求。另系爭土地之申報地價分別為107至11
0年13,579元/平方公尺；111至112年13,398元/平方公尺；1
13年申報地價11,287元/平方公尺。因新竹縣縣有基地及房
屋租金率計收基準（下稱系爭基準）:一、新竹縣縣有基地
每年之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地
價年息百分之五計收，是原告爰依系爭基準上開規定，請求
本院核定系爭建物占用系爭土地之租金，按系爭土地申報地
價年息百分之五計算。
２、就請求被告給付租金部分:
⑴、就過往租金（即107年10月5日起至113年5月31日即起訴狀送
達法院之日止）：
①、107年10月5日起至107年12月31日12,807.26元（計算式：申
報價13,579元×5%×占用面積78.24平方公尺×占用期間88/365
年＝12,807.26元）。
②、108年1月1日起至110年12月31日止159,363.14元（計算式：
申報價13,579元×5%×占用面積78.24平方公尺×3年＝159,363.
14元）。
③、111年1月1日起至112年12月31日止104,825.95元（計算式：
申報價13,398元×5%×占用面積78.24平方公尺×2年＝104,825.
95元）。
④、113年1月1日至113年5月31日止18,508.70元（計算式：申報
價11,287元×5%×占用面積78.24平方公尺×153/365年＝18,508
.70元）。
以上總計299,505元。
⑵、將來租金（即113年6月1日起至法定租賃關係終止之日止）：
①、將來之法定租金，以最新113年之申報地價為計算標準，每月
即3,679.56元（計算式：申報地價11,287元×5%×占用面積78
.24平方公尺×1/12年＝3,679.56元）。
②、是113年起至法定租賃關係終止之日，被告每月應給付租金為
3,680元。
㈢、爰聲明：如上述變更後訴之聲明所載。
二、被告之答辯：
㈠、原告客觀上並無行使租金請求權之障礙事由，則依民法第126
條之規定，原告就起訴前5年之前發生之租金請求權已罹於
時效而消滅，原告自不得請求該期間之租金。又系爭建物屋
齡將近35年，內部狀況殘破不堪，僅能維持基本遮風避雨之
功能，且被告透過拍賣取得系爭建物後，至今已超過十年未
實際居住與使用，現僅將系爭建物一樓作為自家私人停車位
使用(僅能停一台車)，作為停放車輛之車庫，使用價值相當
低。且關西地區較為落後，系爭建物又非位處於都市繁榮發
展之核心蛋黃地區，生活機能並非完善，且使用價值必當隨
系爭建物屋齡繼續老舊而有逐年下降之情，若仍課予高額租
金顯有侵害被告財產權之嫌，故請本院審酌上情，並核定以
申報地價之1%計算年租金較為適當。
㈡、爰聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張:系爭房地原為訴外人邱武雄所有，於80年間經原告
徵收完成，然徵收後僅系爭土地於82年1月21日辦理所有權
移轉登記為新竹縣所有，並由原告擔任管理者，系爭建物則
未經辦理所有權登記為新竹縣所有，其後系爭建物於94年2
月間經法院拍賣，並由被告拍得而取得該建物之所有權；又
系爭土地原登記面積為102.24平方公尺，嗣更正為78.24平
方公尺，被告於94年2月間取得系爭建物所有權後，即持續
占用系爭土地之全部迄今，上情經原告前對被告提起拆屋還
地訴訟，經前案判決兩造間就系爭房地，於被告取得系爭建
物時起，存有民法第425條之1法定租賃關係，原告無權拆除
系爭房屋確定在案等情，有原告提出之爭土地徵收計畫書、
地上物補償資料、土地建物查詢資料、前案判決、關西鎮明
德段842地號協調會議紀錄、新竹縣竹北地政事務所函、地
籍參考圖影本在卷可憑（見本院卷第23-110頁、第131、145
-149頁），且為被告所不否認，亦據本院調取前案判決該事
件全案卷宗查明無訛，堪信為實在。
㈡、次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相
異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓
人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係
。其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金
數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1
已定有明文。本件原告主張被告所有之系爭建物，占用新竹
縣政府所有、並由原告管理之系爭土地全部，兩造依法就被
告占用系爭土地，推定有前述之法定租賃關係，然就土地租
金數額雙方無法協議，原告爰請求核定租金，併請求被告給
付租金等語，惟被告則抗辯:原告請求核定之租金過高，且
就原告所請求租金回溯逾5年部分，為時效之抗辯，該部分
原告不得請求。是本件爭點應在於：本件應核定之租金數額
為多少?原告得請求被告給付之租金數額為多少?爰予分別論
述如下。
㈢、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息百分之十為限，此規定於租用基地建築房屋之情形準
用之，土地法第97條第1項、第105條定有明文。又基地租金
之數額，尚須斟酌基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用
基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較，以為決
定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額（最高法院68
年度台上字第3071號判決意旨參照）。查系爭土地使用分區
及使用地類別均為空白，惟周遭住宅、商家林立，並鄰近醫
院、藥局等，生活機能尚可，有原告提出系爭土地土地建物
查詢資料在卷可稽（見本院卷第131頁），及本院依職權查
詢並列印之GOOGLE街景地圖附卷可參（見本院卷第171頁）
，此外被告取得系爭建物所有權後，大都僅作為車庫使用，
並未實際居住或出租獲利，亦據被告所陳稱在卷（見本院卷
第169頁），兼衡以系爭土地為新竹縣所有之國有土地，而
依原告所提系爭基準第1條另規定：「新竹縣縣有基地每年
之租金率，不分使用分區，一律按收租當期土地申報地價年
息百分之五計收」等情（見本院卷第125頁），是本院審酌
系爭土地坐落之位置、繁榮程度、被告上開占用之經濟用途
及系爭基準上開規定等因素，認原告請求本院依系爭土地當
年度每平方公尺申報地價年息之5%，核定為被告按月應給付
原告之租金數額，尚屬允當而可採，被告辯稱應按申報地價
年息之1%計算而核定為租金云云，顯屬過低而不可採。
㈣、惟按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他1年或不及1
年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5年間不行使而
消滅；時效完成後，債務人得拒絕給付，民法第126條、第1
44條第1項分別定有明文。原告固請求本院核定自107年10月
5日起算之租金，及請求被告給付自107年10月5日起算之租
金，惟被告抗辯自原告本件起訴時，回溯逾5年部分之租金
請求權，已罹於時效，原告不得請求逾上開範圍之租金等語
。經查，租金債權之消滅時效為5年，已如前述，因原告本
件係於113年5月31日提起訴訟而繫屬本院（見本院卷11頁）
，其回溯5年之期間係至108年6月1日，故原告請求被告給付
自107年10月5日起至108年5月31日止該期間之租金，已罹於
5年之時效期間，被告既已為時效抗辯而拒絕給付，則原告
就此期間之租金，即不得再向被告請求給付，自亦無請求本
院核定該段期間租金之必要。本院審酌系爭土地自108年6月
1日起至110年12月底為止，申報地價為每平方公尺13,579元
；自111年1月1日起至112年12月底為止，申報地價為每平方
公尺13,398元；自113年1月1日起迄今之申報地價為每平方
公尺11,287元，此有原告提出系爭土地申報地價查詢資料、
土地建物查詢資料在卷可稽（見本院卷第128-131頁），再
依前述以系爭土地申報地價年息百分之5計算租金，爰予以
判決核定被告就其所有之系爭建物，占用原告所管理之系爭
土地，於如附表「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表
「本院核定之每月租金額」欄所示。且原告得請求被告給付
之租金，係自108年6月1日起算，其中自108年6月1日起至11
3年5月31日止，係如附表編號1-3之「被告應給付之金額（
計算式）欄所示，合計為260,469元（計算式:137,237元＋10
4,832元＋18,400元＝260,469元），及自113年6月1日起至系
爭房地之法定租賃關係終止之日止，按月給付3,680元（即
如附表編號4所示）。
㈤、末按關於請求法院核定地租，其訴之性質，為形成之訴，未
經法院核定地租數額前，土地所有人無直接請求給付地租之
權利；而請求給付地租，屬給付之訴，內容並未含有請求法
院核定地租之意。故當事人就地租協議不成時，必先經法院
核定其地租數額後，土地所有人始得據以請求如數給付，故
應待本件核定租金判決確定後，租金之給付義務始屆清償期
，在本件判決確定前，法定承租人亦無遲延給付之情形（最
高法院84年度台上字第2707號、101年度台上字第1788號判
決意旨參照）。查本件被告自108年6月1日至113年5月31日
止，雖有給付前述租金260,469元予原告之義務，然需待本
件核定租金判決確定後，始屆清償期，在本件判決確定前，
自無遲延給付之情形，是原告請求被告給付上開租金自起訴
狀繕本送達被告之翌日起算之遲延利息，即屬無據，而應自
本判決確定翌日起，始得請求遲延利息。
㈥、綜上所述，原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定被告
就其所有之系爭建物，占用原告所管理之系爭土地，於如附
表「期間」欄所示之期間，每月租金係如附表「本院核定之
每月租金額」欄所示，並請求被告給付其使用系爭土地，自
108年6月1日至113年5月31日止該期間之租金260,469元，及
該金額自本判決確定翌日起至清償日止，按年息百分之5計
算之利息，暨自自113年6月1日起至系爭房地之法定租賃關
係終止之日止，按月給付租金3,680元予原告，為有理由，
應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
㈦、本件判決之事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，
經審酌後對判決結果均無影響，爰不另一一贅述，併此敘明
。
四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日
民事第一庭 法 官 鄭政宗
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 10 月 1 日
書 記 官 黃志微
附表：（計算金額均小數點以下四捨五入）
編號 期間 （民國年.月.日） 原告請求 核定之 每月租金金額 （新臺幣） 本院核定之 每月租金金額 （新臺幣） 備註 申報地價每平方公尺 （新臺幣） 按年息5%核定之 每月租金（計算式） 被告應給付 之金額（計算式） 01 108.06.01-110.12.31 4,427元 4,427元 13,579元 4,427元【計算式：13,579元×78.24平方公尺×5%÷12月＝4,427元】 108年6月1日至110年12月31日止，計137,237元（計算式：4,427元×31月＝137,237元） 02 111.01.01-112.12.31 4,368元 4,368元 13,398元 4,368元【計算式：13,398元×78.24平方公尺×5%÷12月＝4,368元】 111年1月1日至112年12月31日止，計104,832元（計算式：4,368元×24月＝104,832元） 03 113.01.01-113.05.31 3,680元 3,680元 11,287元 3,680元【計算式：11,287元×78.24平方公尺×5%÷12月＝3,680元】 113年1月1日至113年5月31日止，計18,400元（計算式：3,680元×5月＝18,400元） 04 113.06.01-系爭房地之法定租賃關係終止之日 3,680元 3,680元 11,287元 3,680元【計算式：11,287元×78.24平方公尺×5%÷12月＝3,680元】 按月給付3,680元（計算式如左）