臺灣新竹地方法院民事判決
113年度訴字第573號
原 告 張惠君即張邱秀妹之繼承人
張莉雯即張邱秀妹之繼承人
張億君即張邱秀妹之繼承人
兼 共 同
訴訟代理人 張敏君即張邱秀妹之繼承人
被 告 彭子席即彭聖文
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年9月2日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落新竹縣○○鄉○○○段0000○0000地號土地及新竹縣 ○○鄉○○○段00○號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號）建物 全部遷讓返還原告。
二、被告應給付新臺幣(下同)60萬2,000元，及自民國113年6月2 5日起至遷讓返還第1項土地及建物之日止，按月給付原告7 萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以148萬元為被告供擔保後，得假執行 。
五、本判決第二項前段所示之給付，於原告以21萬元為被告供擔 保後，得假執行。後段所示之給付，就已到期部分，於原告 按期分別以每月2萬3,000元為被告供擔保後，得假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款、第3款分別定有明 文。本件原告起訴時訴之聲明原為：被告應將坐落新竹縣○○
鄉○○段○○○○段00○0000地號（按重測後為下大窩段1069、107 0地號）土地2筆（下稱系爭土地）、新竹縣○○鄉○○段○○○○段 000○號（門牌號碼新竹縣○○鄉○○路○段000號）建物（下稱系 爭建物，與系爭土地合稱系爭房地）全部遷讓返還原告，並 給付租金新臺幣（下同）56萬元，及自民國112年10月10日 起至遷讓之日止，按月賠償56萬元（見本院卷第9頁）。嗣 於民國113年6月27日到庭將上開訴之聲明後段部分變更為： 被告應給付積欠原告自112年10月起至000年0月間止之租金4 9萬元，及自113年5月10日起至遷讓房地之日止，按月賠償7 萬元（見本院卷第70頁）。核原告上開所為變更，請求之基 礎事實仍屬同一，僅係應受判決事項之減縮，與上開規定相 符，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴 訟法第386條所列各款情事，應准原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於99年9月7日向出租人即原告之被繼承人張 邱秀妹承租系爭房地，約定租賃期間自99年9月7日起至111 年9月6日合計12年，每月租金7萬元，應於每月10日前給付 （下稱系爭租約）。詎被告自112年10月起未付租金，原告 曾於113年4月1日以存證信函催告被告結清積欠之租金，如 未依限給付即終止租約，惟該通知未能送達被告在租約上所 留苗栗縣○○鎮○○里0鄰000○0號地址。被告迄至113年4月份止 ，已積欠7個月租金未給付，且仍繼續占用系爭建物尚未返 還，致原告受有損害。又出租人即張邱秀妹於109年12月27 日死亡，原告等人為張邱秀妹之繼承人，為此，爰以本件起 訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，並依民法第767條 第1項前段之規定及系爭租約之約定，請求被告自系爭房屋 遷出並返還原告，且應給付積欠之租金49萬元，及自113年5 月10日起按月賠償原告7萬元等語。並聲明：被告應將系爭 房地全部遷讓返還原告，並給付原告49萬元及自113年5月10 日起至遷讓止，按月給付7萬元予原告。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、本院之判斷：
㈠、原告所主張之上開事實，業據其提出與所述相符之土地租用 契約書、土地及建物登記謄本、存摺帳目明細、戶籍謄本等 件為證，而被告經合法通知迄未到庭，亦未提出任何有利於 己之聲明、陳述或證據，以供本院審酌，本院依調查證據之 結果及斟酌全辯論意旨，堪信原告之主張為真實。
㈡、原告請求被告將系爭房地遷讓返還予原告，為有理由： ⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法 第451條定有明文。又租賃契約依民法第451條規定更新後， 僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並 未隨同變更，亦有最高法院64年台上字第1579號判例可參。 經查，本件系爭租約於111年9月6日期限屆滿後，被告仍為 系爭房地之使用收益，且每月以匯款7萬元至原告4人帳戶之 方式給付租金至112年9月止，為原告當庭所自承，並提出存 摺帳目明細附卷可稽（見本院卷第81頁至第89頁），堪認本 件系爭租約因上開規定而視為以不定期限繼續租約。 ⒉次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得 終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月 之租額，不得依前項之規定，終止租約。其租金約定於每期 開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約 ；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條 第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承 租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上，不得收 回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。上開關於擔保金抵 償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設 ，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承 租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規 定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個 月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要 件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得 終止之規定。又按房屋出租人定期催告承租人支付租金之方 式未有一定，亦非限於訴訟外為之，苟於訴訟上已有書狀或 言詞，向他造表示意思者，即應認為已有催告（最高法院39 年台上字第554號判例要旨參照）。經查，原告雖主張於113 年4月1日以存證信函通知被告於函到7日內清償積欠之6個月 租金，如未於期間內支付，租約即告終止，是系爭租約業於 113年4月20日終止等語，然而該存證信函未經被告合法收受 ，有招領逾期退回信封附卷（本院卷第61頁），且非送達被 告當時戶籍處所，是原告上開所為終止系爭租約之意思表示 不生效力，其主張系爭租約已於113年4月20日終止，應屬無 據。次查，原告主張以起訴狀繕本送達作為終止系爭租賃契 約意思（見本院卷第80頁），依前所述，被告於112年10月 起未依約繳納租金，至113年6月25日原告起訴狀繕本生送達 效力時（見本院卷第65頁），顯已逾2個月之租額且遲延給
付逾2個月時間，經以押租金12萬元扣抵後仍積欠逾2個月， 是原告以起訴狀繕本送達被告為終止系爭租約之意思表示， 合於上開規定，自生終止之效果，是系爭租約應於113年6月 25日終止。
⒊承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，所有人對於無權 占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權 者，得請求除去之，民法第455條前段、第767條第1項前段 、中段定有明文。查原告為系爭房地之所有權人，有土地及 建物登記謄本在卷可按，系爭租約既於113年6月25日終止， 業如前述，則兩造間就系爭房地之租賃法律關係消滅，被告 仍占用系爭房地，即構成無權占有，是原告依據民法第767 條第1項前段、中段所有物返還請求權，請求被告遷讓返還 系爭房地，即屬有據。
㈢、原告請求被告給付積欠之租金60萬2,000元，為有理由： 按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前段 規定甚明。經查，系爭租約第4條第6項約定：「租金，被告 應於每月10日前以電匯方式交付予原告。」，原告亦到庭自 陳被告最後一次給付房租是112年10月15日，是付9月份的租 金，每個月7萬元租金係以匯款方式分別匯入原告4人帳戶內 等語，並提出存摺帳目明細附卷可稽，是系爭租約既已於11 3年6月25日終止，則被告自112年10月7日起至113年6月24日 止積欠8個月又18日之租金數額為60萬2,000元（計算式：7 萬元×(8+18/30)=602,000元），洵堪認定。㈣、原告得請求被告自113年6月25日起至遷讓返還系爭房地止， 按月給付7萬元予原告：
按無法律上之原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其 利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占 有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於 租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨可資 參照）。查系爭租約既經終止，被告迄未遷出並返還系爭房 地，則被告繼續占有系爭房地即為無法律上之原因，並受有 相當於租金之不當得利，原告即得請求被告給付自租約終止 後至遷讓系爭房地之日止，以相當於原租金7萬元計算之賠 償金。故原告應得請求被告自113年6月25日起至遷讓返還系 爭房地之日止，按月給付相當於租金之不當得利7萬元，至 超過此範圍之請求，洵非有據，應不可採。
四、綜上所述，系爭租約經原告合法終止後，被告繼續占用系爭 房地，即無正當權源，原告依民法第455條前段、第767條第 1項前段之規定，請求被告將系爭房地遷讓返還予原告；依
系爭租約約定及民法第179條規定，請求被告給付60萬2,000 元及自113年6月25日起至遷讓並返還系爭房地予原告之日止 ，按月給付原告7萬元，為有理由，應予准許。五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合 於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 9 月 13 日 民事第二庭法 官 王佳惠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 13 日 書 記 官 黃伊婕