臺灣新竹地方法院民事判決
112年度重訴字第168號
原 告 朱冬滿
訴訟代理人 廖于清律師
楊詠誼律師
被 告 朱繼銘
訴訟代理人 林殷竹律師
被 告 蔣昆宏
江姬瀅
上二人共同
訴訟代理人 范世琦律師
上列當事人間塗銷所有權移轉登記等事件，本院於民國113年8月
8日辯論終結，判決如下：
主 文
確認原告朱冬滿與被告朱繼銘間就新竹市○○段00000地號(權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號(權利範圍：1/7)土地及其上同段333建號(權利範圍：全部)即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000弄0號建物有借名登記關係存在。
被告朱繼銘應給付原告新臺幣玖佰參拾萬元，及自民國一一二年十月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告朱繼銘負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣參佰壹拾萬元供擔保後，得假執行；但如被告以新臺幣玖佰參拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。又所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此 種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52 年台上字第1240號裁判要旨參照）。本件原告起訴主張其與 被告朱繼銘間就新竹市虎林段183-6地號土地(權利範圍：全 部)、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：1/7)及其上同段3 33建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000弄0號建物(權利 範圍：全部)之不動產有借名登記契約存在，而被告朱繼銘 與被告蔣昆宏、江姬瀅間就前開房地之買賣關係為通謀虛偽 意思表示無效，為被告等所否認，是原告在法律上之地位已
陷於不安狀態，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去 ，故原告起訴確認被告朱繼銘與被告蔣昆宏、江姬瀅間，就 上開房地於111年9月26日以買賣為登記原因之所有權移轉登 記，其買賣之債權行為與移轉登記之物權行為均無效，應認 有確認利益，核先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣原告於退休後，萌生投資不動產之念，但因己年事較高， 並無固定工作，申辨貸款不易，故以子女名義購買不動產進 行投資。於民國(下同)95年10、11月間，要求長子朱繼先、 次子即被告朱繼銘開立土地銀行帳戶作為繳納房屋貸款使用 ，並以此購入兩間捷運七張站共構預售屋(下稱悠遊市房屋) ，由原告以現金存入長子、被告朱繼銘帳戶以扣繳貸款。嗣 因悠遊市房價上漲，原告於96年4月指示長子出賣其名下悠 遊市房屋，所得款項新臺幣(下同)1,479,623元存入長子郵 局帳戶，用以購買新竹市○○段000○號建物(門牌號碼：新竹 市○○街000巷000弄0號)及其所座落之新竹市○○段000○00000 地號土地(下稱系爭房地)，約定總買賣價金為725萬元，給 付方式為：第一期簽約款35萬元，第二期用印款50萬元，第 三期完稅款40萬元，尾款600萬元另申辦貸款支付，支付流 程略如下述：
１、於96年6月27日原告指示長子自郵局提領57萬元，並於96年7 月17日以長子名義簽約購買系爭房地，簽約款35萬元當場由 長子給付仲介洪嘉良，再由其轉交給賣家施福興(下稱賣家) ，長子另給付服務費、契稅、代書費等共15萬元予洪嘉良。 於96年7月23、24日長子提領75萬元，作為96年7月30日給付 賣家用印款50萬元、96年9月3日給付賣家配偶何燕茹完稅款 40萬元之用。
２、96年10月間，原告考量長子於臺北工作，又被告朱繼銘自96 年間在家中金陵包子店(下稱包子店)幫忙，為求後續辦理、 繳納貸款之方便，遂將原以長子名義購買之系爭房地改借被 告朱繼銘名義辦理貸款，被告朱繼銘因而於96年10月3日開 立渣打銀行帳戶辦理貸款600萬元給付尾款予賣家施福興。 而系爭房地登記並辦理貸款完畢後，土地及房屋所有權狀均 由原告保管。
(二)原告另於96年8月中旬指示被告朱繼銘出賣其名下悠遊市房 屋，所得款項1,205,069元於96年8月27日存入被告朱繼銘國 泰銀行帳戶，作為原告以長子名義購買捷運景安站套房(下 稱美麗景安建案)之資金；96年8月30日被告朱繼銘依原告指 示將上開款項中92萬元匯款給原告，其後於96年11月29日將
35萬元給付長子。上開金錢往來均用於美麗景安建案，與系 爭房地無關。
(三)出於保障借名人之權利，原告於104年8月4日於系爭房地上 設定抵押權500萬元；惟因105年原告另有貸款購買代步車輛 之需求，遂委託長子及被告朱繼銘協助向台新銀行為轉增貸 事宜，並為此於105年4月20日塗銷前開抵押權登記。嗣貸款 核發後，原告即購入車輛並登記於配偶王玉珍名下；而於委 託增貸時，被告朱繼銘原擬隱瞞低報原告實際核貸金額，私 下將差額納入已用，但長子不同意而未果，此有渠二人line 對話記錄可稽，足證系爭房地實際上確為原告所有，相關貸 款、增貸事宜均為原告所指示處理。詎料，被告朱繼銘於10 5年4月間辦妥轉增貸後，經原告多次催促仍不歸還權狀，更 於109年至110年間多次以系爭房地設定抵押向聯邦、新光等 銀行貸款並挪作己用，並於110年8月17日對原告提起訴訟( 新竹地院110年度訴字第755號遷讓房屋事件，下稱前訴)， 嗣見勝訴無望即夥同被告蔣昆宏、江姬瀅將系爭房地移轉登 記予被告江姬瀅名下，再次向原告提起訴訟(新竹院112年度 訴字第452號遷讓房屋事件，下稱後訴)。
(四)查不動產買賣動輒千萬，其價值並涉及買賣標的之狀態，依 常理而言，買方應會於購買前查看房屋地理位置、現狀及使 用情形；而原告自69年起即居住於系爭房地，至111年9月26 日前均未曾見過被告蔣昆宏、江姬瀅(下稱被告二人)有至系 爭房地查看房屋現況。被告二人雖稱買受後始發覺有人居住 在內，若其為善意買受人卻未於購屋前進屋查看，已有違常 情，且被告朱繼銘與被告二人簽訂買賣契約時，前訴仍在審 理中，而被告二人於發覺系爭房地尚有他人居住時，不僅未 向被告朱繼銘請求解約或損害賠償，反向原告另提後訴，此 亦不合常理，足證其等間並無買賣之真意，而係同謀訂定假 買賣契約，並以被告江姬瀅為被告朱繼銘之人頭，供假買賣 過戶，以達使原告搬離之目的。據此，爰依民法第767條及 第184條、第213條規定，請求被告江姬瀅塗銷111年9月26日 之所有權登記。
(五)被告朱繼銘曾於原告包子店工作，因經營模式為現金交易， 故每月房貸係原告拿現金讓被告朱繼銘存入銀行，或自己或 請他人直接存入被告朱繼銘帳戶讓銀行扣款，此亦有被告朱 繼銘與證人朱繼卿、原告配偶王玉珍以及家族群組之LINE對 話紀錄可稽。而房屋之地價稅、房屋稅、水電瓦斯等費用均 為原告繳納，並由其為房屋裝潢及修繕，顯見原告確為負責 房地之管理、使用及收益之實質所有權人。原告並於110年7 月27日以存證信函終止與被告朱繼銘間之借名登記契約。契
約終止後，被告即無法律上原因而得登記為系爭房地之所有 權人。據此，爰類推適用民法第541條第2項及民法第179條 請求被告朱繼銘將系爭房地移轉登記予原告。
(六)退步言之，縱認被告間之買賣債權、移轉登記行為合法，惟 被告朱繼銘依借名登記關係，對原告負有忠實處理事務之義 務，仍擅將系爭房地以930萬出賣並移轉予被告江姬瀅，致 原告受有損害，足認其被告朱繼銘係故意以背於善良風俗之 方法侵害原告就系爭房地價值之權益。據此，爰依民法第18 4條第1項後段請求被告朱繼銘為損害賠償。
(七)對被告朱繼銘抗辯之陳述：
１、被告朱繼銘辯稱伊以自己資金購買悠遊市房屋，變賣獲利之 價款用於購買系爭房地，並非事實；其於96年以前任職於樂 雅樂食品股份有限公司，每月薪資僅11,100元，於96年間方 於原告開立之包子店幫忙，自無資力負擔購買不動產之頭款 或貸款。
２、系爭房地買賣契約簽立於96年7月17日，簽約款35萬元、服務 費及代書費共15萬元，均由長子於當日支付仲介；用印款50 萬元亦由其於96年7月30日給付賣家，業如前述；原告借被 告朱繼銘名義購買之悠遊市房屋則係於96年8月中下旬賣出 ，所得價款l,205,069元於96年8月27始存入被告朱繼銘之 國泰銀行帳戶，是購買系爭房地之款項支付時間點均在賣出 悠遊市房屋之前，自無可能由被告朱繼銘所給付。尤有進者 ，依據仲介洪嘉良、代書翁國揚於前訴所提出之事證資料可 知，系爭房地從簽約、與賣家、仲介、代書聯繫過程、給付 簽約款、仲介費、雜費、用印款、完稅款等過程均無被告朱 繼銘參與，在在均顯示系爭房地實際所有權人確實為朱冬滿 ，被告朱繼銘僅為借名登記並協助辦理貸款之人。３、查被告朱繼銘為104年結婚，而系爭房地係於96年登記於被告 朱繼銘名下，係屬婚前財產，非夫妻離婚剩餘財產分配請求 之標的。再者被告朱繼銘與馮愛玓於104年間結婚，豈有一 結婚便擔心會離婚而遭請求剩餘財產分配之理？又台北忠順 街不動產登記在母親王玉珍名下，此有證人朱繼卿證述可稽 ，何來被告朱繼銘所謂「原告擔心朱繼先將來離婚要將房產 分給對方，故要求朱繼先將忠順街不動產設定抵押」之理？４、被告朱繼銘於109年9、10月間遷離系爭房地，其後仍繼續要 求原告配偶王玉珍繳納房貸，而經朱繼銘告知房貸未繳後， 原告隨即於109年11月5日繳納2期房貸，顯見系爭房地確實 為原告所有。後續原告停止繳納房貸，係因發現被告朱繼銘 於109年12月未經原告同意擅自向聯邦銀行、新光銀行辦理 增貸，且嗣後於110年3月發律師函要求原告及原告配偶遷出
系爭房地並提起訴訟，原告遂停止繳納房貸。
(八)包子店經營狀況及原告以家人名義購買與本件相關不動產時 點：
１、原告於95年開設「金陵早餐店」(包子店)，由原告與配偶王 玉珍共同經營，被告朱繼銘畢業後因工作不順，故於96年開 始回包子店經營；98年長女朱繼卿回家幫忙包子店經營，至 102年離職，復於104年回歸幫忙至今。前述子女經營期間薪 水均領取現金。
２、出名人及不動產購買時間：
㈠於73年間以配偶王玉珍名義購買台北市○○區○○街○段00號7樓 房屋。
㈡於95年間以長子、被告朱繼銘名義購買捷運七張站悠遊市2 間預售屋，於96年間出售。
㈢於96年7月先以長子名義購買系爭房地，後登記於被告朱繼 銘名下。
㈣於96年底、97年間以長子名義購買捷運景安站美麗景安套房 ，於103年出售。
(九)對證人馮愛玓證述之意見：
１、系爭房地購買在前，證人與被告朱繼銘認識結婚在後，則原 告將系爭房地借名登記於被告朱繼銘名下，自無令證人知悉 之必要，且證人證述僅為其於包子店工作之過程與給付薪資 之情形，均與本件爭點無涉。又包子店每天均是現金交易， 故工資亦以現金直接交付員工。僅於104年9月至11月，曾短 暫三個月以匯款方式給付薪水予被告朱繼銘，後因匯款不方 便又改為現金交付。金陵包子店經營多年，從未有任何員工 申訴或主張有積欠薪水，且證人朱繼卿證述伊於包子店工作 期間每月均受有固定薪水，則父親朱冬滿、母親王玉珍有何 等理由大小眼，給女兒朱繼卿和其他員工薪水，卻不給兒子 朱繼銘薪水？證人馮愛玓稱被告朱繼銘任職期間從未收受固 定薪水，且金額不足1萬多元等語，與事實不符亦違常理。２、又證人馮愛玓係於105年9月26日結婚，惟其自103年起即於包 子店工讀，實難想像其與被告朱繼銘僅為男女朋友關係即願 意長達2年多時間無條件扶持男友，而未曾向原告、原告配 偶要求薪資。又被告朱繼銘與證人馮愛玓於111年6月曾向勞 保局提出申訴，主張任職期間從未受領薪水，而勞保局申訴 經原告提出說明後，並未對原告為任何處置。再者，被告朱 繼銘依原告指示於105年4月22日向台新銀行辦理轉增貸，當 時朱繼銘尚未與證人馮愛玓結婚，故證人馮愛玓自然不知上 開過程，才會證稱系爭房屋權狀在被告朱繼銘身上，而權狀 係於105年4月22日以後方由朱繼銘持有，且實際上是因被告
朱繼銘拒絕返還所致，特此澄清。
(十)為此聲明：
１、先位聲明：
㈠確認被告朱繼銘、蔣昆宏、江姬瀅就「新竹市虎林段183-6地 號土地(權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號土地(權利範 圍：1/7)及其上同段333建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000 巷000弄0號建物(權利範圍：全部)之不動產」於111年9月26 日以買賣為登記原因之所有權移轉登記，其買賣之債權行為 與移轉登記之物權行為均無效。
㈡被告江姬瀅應將前項聲明所示之不動產於111年9月26日所為 之所有權移轉登記予以塗銷，回復登記為被告朱繼銘所有。 ㈢被告朱繼銘應將第一項聲明所示之不動產移轉登記予原告。 ㈣訴訟費用由被告負擔。
㈤原告願供擔保，請准宣告假執行。
２、備位聲明：
㈠原告朱冬滿及被告朱繼銘間就「新竹市○○段00000地號土地( 權利範圍：全部)、新竹市○○段000地號土地(權利範圍：1/7 )及其上同段333建號即門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000弄 0號建物(權利範圍：全部)之不動產」有借名登記關係存在 。
㈡被告朱繼銘應返還原告新臺幣930萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 ㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告朱繼銘則以：
(一)被告朱繼銘與原告從未就系爭房地成立借名契約，且系爭房 地之各類款項出資人均為朱繼銘；系爭房地雖由原告看中， 惟原告當時表示兒子已成年應成家立業擔當責任，故指示被 告購買。系爭房地雖由朱繼先於96年7月24日支付簽約款35 萬元、契稅代書費15萬元，然而，被告朱繼銘於96年7月30 日以現金支付備證款50萬元、同年9月3日給付完稅款40萬元 予賣方，而非朱繼先；被告朱繼銘於96年出售其名下悠遊市 房屋後，於96年8月30日自其國泰銀行帳戶匯款92萬元(用印 款50萬元、完稅款40萬元及相關手續費)返還予原告，並於9 6年11月29日匯款35萬元(簽約金)予朱繼先，以償還其幫忙 代墊之簽約金(被告因出售悠遊市房屋價金來不及給付系爭 房地遂請朱繼先代墊)。嗣後被告陸續於96年10月3日代償施 福興渣打銀行房貸1,933,149元、96年10月15日自渣打銀行 提領2,066,851元並存入施福興帳戶、96年11月1日再轉支19 9萬元予賣方，清償系爭房地剩餘房貸總額約600萬元。綜上
，系爭房地買賣價金725萬元均由被告所支付，且原先由原 告或長子所代墊之費用亦已還清。又被告前開國泰銀行帳戶 匯款(92萬元加35萬元)資金來源係因96年8月出售被告名下 悠遊市房屋所得之價金1,205,069元，而給付尾款之600萬元 則來自被告向渣打銀行所申請之房屋貸款。又被告與施福興 素不相識，亦無債權債務關係，若非買賣房屋，應無理由轉 帳高達600萬元之價金。
(二)前開悠遊市房屋，購屋方式係採取支付工程款當作頭款支付 ，被告開立土地銀行原因正係用於貸款該屋，非如原告所述 由其指示，且原告亦曾表明：「一人一間，但是工程款你們 要自己想辦法。」，故並非由原告幫被告買房，係被告自己 打工賺取工程款，以2至3個月，一次2萬元的頻率進行支付 。又原告十數年來從未主張悠遊市房屋借名登記之事實，， 亦未曾向被告索討出售被告名下悠遊市房屋之所得約120萬 元，卻於本件主張被告匯款返還原告之92萬元係該屋之出售 金額並用以作為購買美麗景安建案資金，顯有疑問。因96年 4月原告即以朱繼先名下悠遊市房屋賣出所得1,479,623元購 買美麗景安建案，彼時被告名下悠遊市房屋尚未出售，不可 能以其出售金額作為早已購入之美麗景安建案資金。況若縱 認該92萬元真係作為該筆資金，原告亦應指示被告匯入朱繼 先帳號而非原告帳號，該行為顯不合邏輯。
(三)又觀朱繼先於原證19之郵局明細，96年6月27日之57萬元交 易紀錄，摘要上記載「提開業支」，即開立57萬元支票予特 定對象之意。惟綜觀系爭房地全部付款時程與金額，均無57 萬元之付款需求或紀錄，本件相關服務人員亦無受領朱繼先 所開立57萬元之支票，足證此筆金額非用於系爭房地。又縱 認本件係由朱繼先給付用印款50萬元、完稅款40萬元予賣方 ，則其至少應提領90萬元以上，而非57萬元。從事後被告朱 繼銘返還給原告92萬元，朱繼先35萬元來看，備證款和完稅 款共90萬元明顯是由原告墊付，而非朱繼先，原告之準備一 狀也自承朱繼先於96年尚購買美麗景安套房，是96年6月27 日之57萬支票推測是用作購買美麗景安套房之用。而原告為 捏造借名登記一事，始胡亂拼湊不同房屋之付款過程。(四)被告購買系爭房地原因，係家中包子店生意過好，原告及其 配偶不堪負荷，被告遂放棄準備升副理工作(澳美客牛排)並 回家接手，非謂原告所稱被告96年前都在樂雅樂食品股份有 限公司任職，其僅係被告正職外之打工。又被告自91年任職 於香港赫士盟集團CHILI'S美式餐廳擔任廚務人員(月薪22,8 00元調升至26,400元)，94年轉任奧美客股份有限公司擔任 廚師(月薪26,400元調升至31,800元)，期間亦曾至MOMO PAR
ADISE、樂雅樂日式餐廳打工，平均月收入約3至4萬元，非 如原告所述被告工作不順且無資力。
(五)關於原告於104年8月4日設定系爭房地抵押權一事，係因當 時朱繼先時常與其未婚妻爭吵，原告為怕後續離婚房須分給 對方，遂叫朱繼先在位於台北市忠順街的婚房上設定抵押； 被告當時亦處結婚之際，被告為使原告放心，遂一同於系爭 房地設定抵押權，倘若係為擔保原告對系爭房屋之所有權， 應該於96年間系爭爭地買賣過戶給被告朱繼銘時即設定，怎 可能時隔8年多才設定，顯非基於保障原告所有權之目的所 為之設定。又系爭房地嗣後於105年之重新增貸，則係原告 曾有擁有賓士車之夢想，而朱繼先當時恰在台新銀行貸款部 任職，為圓原告夢並提升朱繼先業績，兩兄弟便協議將房子 重新增貸，但礙於上開抵押權設定無法核貸，原告知兩子願 意幫自己買車後亦同意塗銷設定。正常若為擔保房屋真正所 有權之情形，怎可能因收受較低價餽贈就放棄較高價之房屋 所有權利？增貸完成後亦未再要求重新設定抵押，此顯與為 保障借名登記真正權利人之目的所為設定之情況不符。又被 告朱繼銘於96年回新竹金陵包子店幫忙後，原告長年未給付 固定薪水，以致被告朱繼銘連幫新生的兒子買尿布都要伸手 要錢，遂想以少報二貸金額作為育兒基金，此外被告以自己 名下之系爭房屋增貸，實際承擔每月繳納貸款義務，被告朱 繼銘要申辦多少貸款金額，要資助家人多少金額買車，自留 多少資金自用，要向家人揭露多少金額，本就是被告朱繼銘 之權利，而非需要經原告同意。被告因自身房子貸款不想讓 長輩全拿走，始有原告所述於LINE中與朱繼先因低報貸款金 額而爭吵。
(六)被告與其配偶馮愛玓於109年9至10月任職於原告所經營包子 店，惟原告從未給付被告金錢，若被告向其提出異議，原告 將從店裡拿走更多錢；而原告配偶王玉珍，於繳完原告貸款 、自身卡費、朱繼先房貸等開銷，有剩餘才會給付約2萬元 作為被告薪資(每月不等)；而被告將其作為繳納系爭房地之 房貸分期款應屬合理運用；況倘如原告所言，為何其並非每 月固定給付相當於房貸之金額？且包子店內每月收支帳本亦 未見有給付貸款金額或給付被告之紀錄；況自被告離職後， 原告及其配偶王玉珍即停止給付被告或馮愛玓任何金錢，並 有長達2年時間未支付房貸紀錄，顯見繳納之房貸款係基於 被告在包子店之勞動所賺取之金錢，而被告離職後，原告竟 不怕房屋被法拍而拒繳房貸，更徵系爭房地並非借名登記， 原告僅係單純利用父子關係，長期對被告朱繼銘夫婦為剝削 。
(七)復觀被告與證人朱繼卿之LINE對話紀錄，所提及房貸費用為 「8萬5」，此與系爭房地於96年至104年間向渣打銀行貸款 每月繳納之房貸款3萬多元或104年之後自渣打銀行轉貸至 台新銀行後每月繳納約26,000元均不相同，足證此筆費用為 原告以配偶或朱繼先名義晴買之台北忠順街或民權東路房屋 才會有如此高之房貸金額。嗣被告於109年9至10月自立門戶 ，遷離系爭房地，並與原告配偶王玉珍約定，倘其與原告仍 欲住在系爭房地，基於使用者付費原則，其等需每個月自行 繳納房貸，以代替租金，否則被告會將系爭房地出售。然原 告與其配偶嗣後仍違反該約定，被告由於需負擔新店創業基 金、另行租屋之費用，無力支付房貸，故將系爭房地出售等 語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告蔣昆宏、江姬瀅則以：
(一)系爭房地之買賣過程，為被告蔣昆宏有購屋需求，乃將自己 之需求條件告知永慶房屋新竹南寮加盟店業務專員李玉雯， 並透過其同事李美佳於111年7月29日主動聯繫被告蔣昆宏， 由被告蔣昆宏進行居間交涉議價，同年月30日被告蔣昆宏騎 車至現場進行外景履勘後雙方即於永慶房屋新竹南寮加盟店 簽署買方給付服務費承諾書與要約書等文件並出價議約，同 年8月3日並與被告朱繼銘當面議價談判，8月3日當天雙方議 定簽約時尚有仲介人員李美佳、李王雯與地政士林亭媛、買 方代表蔣昆宏、李慧君暨被告朱繼銘等人在場，完全循正常 不動產買賣交易程序進行議約簽署；嗣後被告江姬瀅支付買 賣價金930萬予賣方，其中650萬係向臺北富邦銀行申辦房屋 貸款用於代償賣方即被告朱繼銘於新光銀行、聯邦銀行之貸 款，另於111年8月4日、9月20日將買賣價金及代書費用共28 6萬5,000元匯款至台新國際商業銀行受託財產專戶，足見系 爭交易非謂原告所敘之通謀虛偽行為，否則應毋庸支付該款 項並揹負高額貸款；又被告朱繼銘曾向被告蔣昆宏表示，完 成買賣交易後可點交房屋，當時居住在系爭房屋之人會搬遷 離開等語，被告江姬瀅始決定購買；而中古屋之買賣交易， 點交前仍有人居住並非少見，況居住人又係被告朱繼銘之直 系或旁系親人，應無異常之處。
(二)被告二人於購買系爭房地前，未曾認識原告、被告朱繼銘， 應無理由為其糾紛而為通謀虛偽行為；至原告所稱為何不與 賣方解除契約請求損害賠償，以此推論被告二人與被告朱繼 銘間有逼謀虛偽交易之可能云云。惟被告二人自得於眾多請 求權基礎選擇行使對其最有利方式。被告江姬瀅首重履行居 住目的為前提，況過戶登記與款項支付均已完成，要求無權 占有人遷出該屋即屬最短途徑，殊無庸疑。至於賣方之違約
責任，基於債之相對性，係存在於被告汪姬瀅與共同被告朱 繼銘間之協商問題，要與他人無涉。
(三)又原告自承其於105年間將系爭房地權狀交給被告朱繼銘， 且系爭房地所有權人均為被告朱繼銘，朱繼銘亦未曾表示有 借名登記或足以影響其處分權之情事，則對被告二人而言， 顯非具有借名登記之外觀形式。縱認系爭房地有借名登記一 事，基於債之相對性，原告仍不得以其對抗被告等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，被告願以現 金或等值之金融機構無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣 告免為假執行。
四、查系爭房地於96年9月27日以買賣為原因，登記為被告朱繼 銘所有。嗣被告朱繼銘於111年8月3日，將系爭房地以930萬 元出賣予被告蔣昆宏，並於同年9月26日以買賣為原因，移 轉登記為被告江姬瀅所有等情，有系爭房地異動索引、不動 產買賣契約書、土地及建物登記第一類謄本在卷可稽（見本 卷第125至131頁、第313至238頁），並為兩造所不爭，堪信 為真實。原告又主張系爭房地為其出資購買，並借名登記予 被告朱繼銘，被告朱繼銘、蔣昆宏、江姬瀅通謀虛偽買賣系 爭房地等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件之 爭點厥為：㈠原告及被告朱繼銘間就系爭房地有無借名登記 關係存在？㈡原告主張被告間就系爭房地買賣為通謀虛偽意 思，並請求確認渠等間就系爭房地所為之買賣債權行為及移 轉所有權物權行為均屬無效，有無理由？㈢原告依民法第184 條第1項後段規定，請求被告朱繼銘給付930 萬元之損害賠 償，是否有據？茲就上開爭點析述如下：
(一)按所謂借名登記關係，乃當事人約定，一方（借名者）經他 方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他 方之名義，登記為所有人或其他權利人之關係，仍由自己管 理、使用、處分，是出名人與借名者間應有借名登記之意思 表示合致，始能成立借名登記關係。又不動產登記當事人名 義之原因，原屬多端，主張借名登記者，應就該借名登記關 係之事實負舉證責任（最高法院111年度台上字第1273號判 決要旨參照）。又按主張有借名委任關係存在事實之原告， 於被告未自認下，須就此項利己事實證明至使法院就其存在 達到確信之程度，始可謂已盡其依民事訴訟法第277條前段 規定之舉證行為責任（最高法院103年度台上字第1637號判 決意旨參照）。原告主張其就系爭房地與被告朱繼銘間存有 借名契約乙情，既為被告否認，自應由原告就其將系爭房地 所有權借用朱繼銘名義登記，而存有系爭借名契約之事實負 舉證之責。查：
１、原告主張其前於95年10、11月間，以長子朱繼先、次子即被 告朱繼名義購入兩間悠遊市房屋，由原告以現金存入長子、 被告朱繼銘帳戶以扣繳貸款。嗣因悠遊市房價上漲，原告於 96年4月指示朱繼先出賣其名下悠遊市房屋，所得款項1,479 ,623元存入朱繼先郵局帳戶，並於96年7月17日以朱繼先名 義簽約購買系爭房地，買賣價金為725萬元，由朱繼先提領 前開郵局金錢給付各期應付款項。惟因考量貸款之方便性， 乃於96年9月27日將系爭房地登記予被告 朱繼銘，並借被告 朱繼銘名義向渣打商業銀行辦理貸款600萬元給付尾款予賣 方施福興等情，業據提出系爭房地不動產買賣契約書、簽收 單、付款支票等為證（見本院卷第39至67頁），並經證人朱 繼先於本院另案（110年訴字第755號遷讓房屋事件）證稱： 系爭房屋簽約人是伊，但是是由伊父親朱冬滿購買。自備款 都是用伊父親之前投資悠遊市的房子變賣之後產生的獲利支 付，第一期款35萬元、15萬元是用伊郵局支票付款，第二期 款50萬元及第三期款40萬元都是由伊以父親交付的現金付款 。當時買房子是伊父親叫伊去買的，房子獲利後，錢也是在 伊的帳上，後來把錢拿來投資系爭房屋。悠遊市房子買了二 間，一間叫伊簽名，一間叫伊弟弟簽名，款項都是伊父親支 付，因為渠沒有錢可以購買建案。悠遊市房子賣掉後，用伊 名字購買系爭房地並支付前面的款項，但是登記時登記伊胞 弟朱繼銘的名字，因當時伊在臺北工作，伊弟弟悠遊市的房 子賣掉後，父親指示他去買景安捷運站的套房登記在伊名下 。景安捷運的套房前幾年父親叫伊出售，又買了另外一間在 台北市行天宮附近的套房，除此之外，父親在大陸也有三到 五間的房產投資，個別是在伊父親的名下、伊弟弟名下、伊 妹妹名下，相關的房產、地契等資料都由伊父親保管。系爭 房屋購買後有做過漏水處理、院子及外牆、廁所、浴室、廚 房的整修，費用都是伊父親處理等語，此有本院110年訴字 第755號言詞辯論筆錄在卷可參（見本院卷第384至398頁） ，並有原告提出之系爭房屋修繕估價單、保固書、廚具購買 證明單可佐（見本院卷第101至107頁），復經本院依職權調 取前開全卷核閱無訛。又證人朱繼卿亦到庭結稱：「（妳父 親是否會用你們三兄妹名義買房投資？）會」、「（就妳的 部分，妳父親是否在94年以妳名義在大陸購買珠海的房子？ ）沒錯」、「（以妳名義買房的款項如何給付？）都是我父 親朱冬滿去處理的，他應該都是付現金」、「（妳是否知道 兩個哥哥朱繼銘、朱繼先在95年間有買捷運七張站預售屋？ ）知道」、「（這兩間房子是朱繼銘、朱繼先自己買的，還 是朱冬滿以他們名義買的？）是父親用他們的名字買的」、
「（妳怎麼知道這件事情？）因為當時我們都住在一起，爸 爸買的時候大家都會商量」等語（見本院卷第429至430頁） ，互核二人所述若合符節，應無故為虛偽陳述之可能。再觀 諸系爭房地買賣價金第一至三期款項均由朱繼先支付，而朱 繼先並證述前開款項係由原告以伊名義投資之悠遊市房屋出 賣而來，可知系爭房地確為原告所出資購買，並登記所有權 在被告朱繼銘名下貸款。參以系爭房地雖登記為被告朱繼銘 名義，然日常管理修繕等事項均由原告為之，此亦與借名登 記法律關係特徵相符。是原告主張系爭房地係其出資購買並 借名登記為被告朱繼銘名義等情，應屬非虛而可採信。２、被告朱繼銘雖辯稱系爭房地雖由朱繼先支付簽約款35萬元、 契稅代書費15萬元，然其於96年7月30日以現金支付備證款5 0萬元、同年9月3日給付完稅款40萬元予賣方；其於96年出 售名下悠遊市房屋後，於96年8月30日自其國泰銀行帳戶匯 款92萬元返還予原告，復於同年11月29日匯款35萬元予朱繼 先云云，並提出存款取款憑條、匯款單據、轉帳收入傳票等 影本為證（見本院卷第470、472頁）。惟查，系爭房地之第 二期款50萬元及第三期款40萬元均係由朱繼先於96年7月30 日、同年9月3日交付現金，業據朱繼先於另案證述在卷（見 本院卷第388頁），且被告朱繼銘對於付款之經過，先辯稱 其於96年8月30日匯款92萬元予原告，請原告代為轉交給仲 介，給付備證款50萬元、完稅款40萬元及相關手續費云云（ 見本院卷第293頁），嗣又改稱其於96年7月30日以現金支付 備證款50萬元、9月3日給付完稅款40萬元；繼又稱其於96年 出售名下悠遊市房屋後，於96年8月30日將備證款、完稅款 部分先行返還92萬元給原告（見本院卷第452頁）等語，前 後陳述不一，已難採信。再者，被告朱繼銘係於96年8月30 日匯款92萬元予原告，而第二期款50萬元早於96年7月30日 已以現支支付賣方，自無可能於事後由被告匯款予原告請其 代為轉交價金之情事發生。又證人朱繼先就前開96年11月29 日之匯款35萬元乙事證稱：那時候悠遊市投資我名下的資金 ，我父親拿去買新竹虎林街的房產，之後我投資的景安捷運 站的資金，是用我弟弟出售悠遊市房產的資金去購買等語（ 見本院卷第392頁），被告朱繼銘亦不否認前開匯款均係其 出售悠遊市房屋所得款項，而悠遊市房屋既係原告出資以其 二子名義購買，業據朱繼先證述如前，則於被告朱繼銘名下 之悠遊市房屋出售後，由原告指示被告朱繼銘出售所得資金 之用途，亦屬當然之理，自不能以此遽認系爭房地為被告朱 繼銘出資購買。
３、被告朱繼銘復辯稱系爭房屋前手施福興之房貸總額約600萬元
係由伊代償，且貸款亦由伊繳納云云。惟查系爭房地實際所 有權人確為原告朱冬滿，被告朱繼銘僅為借名登記購買並辦 理貸款之人，已如前述，則被告朱繼銘既為出名貸款者，由 其支付尾款即代償系爭房屋賣方房貸總額即與常情無違。況 系爭房地每月應付之貸款本息均由原告以其經營包子店現金 收入交由被告朱繼銘繳納等情，業據朱繼先於另案證述在卷 （見本院卷第396頁），被告朱繼銘雖辯稱其母王玉珍於繳 完房貸等開銷，有剩餘才會給付約2萬元作為被告薪資，而 被告將其作為繳納系爭房地之房貸分期款屬合理運用云云。 惟證人朱繼卿證稱：系爭房屋貸款係由伊父母拿現金給朱繼 銘去繳，房貸是用伊父親店裡的營業額，營業額由伊母當管 算計，拿現金給朱繼銘繳納等語（見本院卷第433至436頁） ，核與卷附被告朱繼銘與其胞妹朱繼卿於104年間之Line對 話紀錄截圖（見本院卷第69頁），「朱繼卿問：可是房貸車 貸不是老爸在繳？」，被告朱繼銘回以：「對呀，現在就是 什麼錢都是他在繳，所以就什麼都在叫」等情相符，益徵系 爭房地雖以被告朱繼銘為出名貸款之人，惟貸款本息均係由 原告繳納。
４、至證人即被告朱繼銘之配偶馮愛玓雖到庭證稱：朱繼銘在包 子任職時，每月沒有固定薪資，如有盈餘當天可能會有500
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