臺灣新竹地方法院民事判決
112年度訴字第452號
原 告 江姬瀅
訴訟代理人 范世琦律師
被 告 朱冬滿
王玉珍
共 同
訴訟代理人 廖于清律師
楊詠誼律師
複代理人 段世儒
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年8月8日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、被告朱冬滿、王玉珍應將門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000 弄0號房屋騰空遷讓返還原告。
二、被告朱冬滿、王玉珍應給付原告新臺幣壹萬捌仟陸佰元，及 自民國一一二年六月六日起至清償日止，按週年利率百分之 五計算之利息。
三、被告朱冬滿、王玉珍應自民國一一二年二月二十三日起至返 還第一項所示房屋之日止，按日給付原告新臺幣壹佰貳拾肆 元。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告朱冬滿、王玉珍負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣陸拾貳萬元為被告朱冬滿、王 玉珍供擔保後，得假執行；但被告朱冬滿、王玉珍如以新臺 幣壹佰捌拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。七、本判決第二項於原告以新臺幣陸仟貳佰元為被告朱冬滿、王 玉珍供擔保後，得假執行，但被告朱冬滿、王玉珍如以新臺 幣壹萬捌仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1 項定有明文。經查，本件原告起訴時，係以朱冬滿、王玉珍 、朱繼先、朱繼卿為被告，請求其等遷讓返還門牌號碼新竹 市○○區○○街000巷000弄0號房屋並給付相當於租金之不當得 利。嗣經查明朱繼先、朱繼卿戶籍非設亦未住於前開房屋， 原告遂於民國(下同)112年8月10日言詞辯論期日當庭撤回對 朱繼先、朱繼卿之起訴，並經其等之訴訟代理人同意見（本
院卷第139至139-1），核與上開法條規定相符，自應准許， 合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
(一)緣訴外人蔣昆宏(與原告為母子關係)於111年8月3日，以自 身為買方、原告為買方連帶保證人及登記名義人，向訴外人 朱繼銘以新臺幣（下同）930萬元買受其所有之門牌號碼新 竹市○○街000巷000弄0號房屋(下稱系爭房屋)，並進行銀行 信託擔保履約程序。系爭房屋所有權並於111年9月26日移轉 登記予原告，然經原告取得建物所有權狀，發現系爭房屋仍 遭賣方朱繼銘之父母即被告朱冬滿、王玉珍（下合稱被告二 人）繼續占有使用，經質詢朱繼銘，確認被告二人與朱繼銘 均無租賃關係存在，則被告朱冬滿、王玉珍顯為無權占用系 爭房屋。嗣後原告委請蔣昆宏多次與被告二人交涉，請渠等 依法搬離而未獲置理；原告復向系爭房屋所在地之新竹市香 山區調解委員會聲請調解，惟被告等人均未到場，導致調解 不成立。原告爰依民法第767條第1項前段規定，請求被告二 人將系爭房屋騰空並遷讓返還予原告。
(二)又系爭房屋所在，依當地區域租屋服務網、新竹市香山區虎 林街區域之租賃行情，五房兩廳約為每月新台幣（下同）2 萬5,000元。系爭房屋總面積244.1平方公尺，約73.8坪，為 七房多廳格局，出租行情每月至少為2萬5,000元，洵非無據 。以此計算，每日租金自可推算為833元。又系爭房屋係於1 11年9月26日移轉所有權登記至原告名下，被告二人斯時起 即無權占用系爭房屋，截至起訴狀作成日即112年2月22日共 計150日，則被告二人應給付相當於租金之不當得利共12萬4 ,950元(833元×150日)，且自112年2月23日起至返還系爭房 屋之日止，被告等人亦應按日給付原告相當於系爭房屋日租 金之不當得利833元。
(三)對被告二人抗辯之陳述：
１、觀之地政機關登記資訊，原告於購買系爭房屋時所有權人僅 朱繼銘一人；朱繼銘亦未向原告表示有借名登記或其他足以 影響房屋處分權情事，況其尚有多次申辦房屋貸款紀錄，該 貸款清償甚至及於朱繼銘配偶即訴外人馮愛玓，亦有權狀在 手足資進行交易，則系爭房屋顯非具有借名登記之形式外觀 。再者，縱令被告朱冬滿與朱繼銘具有借名登記之關係，基 於債之相對性，亦不足以對抗所有權人即原告。又朱繼銘於 交易時告知原告，嗣後可點交房屋，現居住人斯時會搬遷離 開，原告始決定購買；而類此中古屋買賣交易，點交前有人 居住並非少見，況居住人又為賣方之親人，非一般陌生承租
人，縱使有使用借貸關係尚非難以解除或終止；被告據此辯 稱買賣雙方通謀虛偽且原告惡意受讓系爭房屋云云，自屬恣 意推測冤枉原告。
２、原告已支付930萬元買賣價金，其中650萬元係原告向台北富 邦銀行申辦之房屋貸款，業已用於代償朱繼銘貸款(新光銀 行暨聯邦銀行)，此有房屋貸款契約書、撥款委託書可證。 原告於111年8月4日、9月20日，將買賣價金及代書費用共28 6萬5,000元匯款至台新國際商業銀行受託財產專戶，此有銀 行出具之收付明細可證。又觀諸地政機關開立之系爭房地異 動索引可知，111年9月26日在系爭房屋上設定抵押權予台北 富邦銀行後，隨即塗銷新光銀行、聯邦銀行之抵押權。前揭 情事足證系爭交易非如被告辯稱之通謀虛偽行為，原告應無 理由為不相干且不為外人所知之被告家族糾紛，貸款承擔65 0萬元並支付近300萬元現金，自陷經濟窘境。３、原告購買系爭房屋之目的，在於尋求可供二代同住，並能飼 養寵物之不動產居住空間，且預算在1,000萬元以下，自備 款不超過250萬元等前提；而本案仲介人員即永慶房屋新竹 南寮加盟店業務專員李玉雯透過其同事李美佳於111年7月29 日主動聯繫原告之子即訴外人蔣昆宏，將符合前開條件之系 爭房屋推薦原告、蔣昆宏參考，並由蔣昆宏進行交涉聯繫談 判議價；雙方於111年7月30日經審閱仲介人員傳遞之屋況資 料與徵詢銀行貸款條件，並由蔣昆宏騎車至現場為外景履勘 後，即於當日與永慶房屋新竹南寮加盟店簽署買方給付服務 費承諾書與要約書等文件，嗣後於111年8月3日與朱繼銘進 行當面議價談判，此皆有蔣昆宏與仲介人員李美佳雙方對話 lINE紀錄可稽，由此可證於此之前原告、蔣昆宏均不認識朱 繼銘及其家人。又雙方議定簽約時，在場尚有仲介李美佳、 李玉雯，地政士林亭媛，原告代表蔣昆宏、李慧君及系爭房 屋屋主朱繼銘共六人，完全循正常不動產買賣交易程序進行 議約簽署，並履行仲介付費程序暨銀行履約保證信託等慣常 流程，自無被告辯稱非正常交易狀態而有通謀虛偽意思表示 之虞。
４、被告辯稱原告依法依理無不向朱繼銘解約等語，惟僅以原告 未向朱繼銘解約而向被告起訴，即認有通謀虛偽之可能，更 見荒謬。原告於賣方違約情形下縱然有多種請求權基礎足堪 選擇行使，然自有權決定應善擇何者為最佳策略與體現目的 ，原告本件買賣首重在履行居住目的為前提業如前述，況過 戶登記與款項支付皆已完成，選擇要求無權占有人遷出系爭 房屋當屬最短途徑。又被告自身家庭紛爭(本件是否存有借 名登記關係)，基於債之相對性亦與原告無干，自無理由無
端犧牲善意第三人之交易安全來成就。
(四)為此，爰依民法第767條第1項前段、第179條第1項前段規定 ，提起本件訴訟，並聲明：
１、被告朱冬滿、王玉珍應將門牌號碼新竹市○○區○○街000巷000 弄0號房屋騰空並遷讓返還原告。
２、被告朱冬滿、王玉珍應連帶給付原告12萬4,950元，及自起訴 狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利 息。
３、被告朱冬滿、王玉珍應自112年2月23日起至返還第一項所示 房屋之日止，按日給付原告833元。
４、第一、二項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
(一)緣被告朱冬滿於退休後，萌生投資不動產之念，但因己年事 較高，並無固定工作，申辨貸款不易，故以子女名義購買不 動產進行投資。於95年10、11月間，要求長子朱繼先、次子 朱繼銘開立土地銀行帳戶作為繳納房屋貸款使用，並以此購 入兩間捷運七張站共構預售屋(下稱悠遊市房屋)，由被告朱 冬滿以現金存入朱繼先、被告朱繼銘帳戶以扣繳貸款。嗣因 悠遊市房價上漲，原告於96年4月指示朱繼先出賣其名下悠 遊市房屋，所得款項1,479,623元存入朱繼先郵局帳戶，用 以購買新竹市○○段000○號建物即系爭房屋及其所坐落之新竹 市○○段000○00000地號土地(下合稱系爭房地)，約定總買賣 價金為725萬元，給付方式為：第一期簽約款35萬元，第二 期用印款50萬元，第三期完稅款40萬元，尾款600萬元另申 辦貸款支付，支付流程略如下述：
１、於96年6月27日原告指示朱繼先自郵局提領57萬元，並於96年 7月17日以朱繼先名義簽約購買系爭房地，簽約款35萬元當 場由朱繼先給付仲介洪嘉良，再由其轉交給賣方施福興，朱 繼先另給付服務費、契稅、代書費等共15萬元予洪嘉良。於 96年7月23、24日朱繼先提領75萬元，作為96年7月30日給付 賣方用印款50萬元、96年9月3日給付賣方配偶何燕茹完稅款 40萬元之用。
２、00年00月間，被告朱冬滿考量朱繼先於臺北工作，又朱繼銘 自96年間在家中金陵包子店(下稱包子店)幫忙，為求後續辦 理、繳納貸款之方便，遂將原以朱繼先名義購買之系爭房地 改借朱繼銘名義辦理貸款，朱繼銘因而於96年10月3日開立 渣打銀行帳戶辦理貸款600萬元給付尾款予賣方施福興。而 系爭房地登記並辦理貸款完畢後，土地及房屋所有權狀均由 被告朱冬滿保管。
(二)被告朱冬滿另於96年8月中旬指示朱繼銘出賣其名下悠遊市
房屋，所得款項1,205,069元於96年8月27日存入朱繼銘國泰 銀行帳戶，作為原告以朱繼先名義購買捷運景安站套房(下 稱美麗景安建案)之資金；96年8月30日朱繼銘依被告朱冬滿 指示將上開款項中92萬元匯款給被告朱冬滿，其後於96年11 月29日將35萬元給付朱繼先。上開金錢往來均用於美麗景安 建案，與系爭房地無關。
(三)出於保障借名人之權利，被告朱冬滿於104年8月4日於系爭 房地上設定抵押權500萬元；惟因105年間被告朱冬滿另有貸 款購買代步車輛之需求，遂委託朱繼先及朱繼銘協助向台新 銀行為轉增貸事宜，並為此於105年4月20日塗銷前開抵押權 登記。嗣貸款核發後，被告朱冬滿即購入車輛並登記於配偶 即被告王玉珍名下；而於委託增貸時，朱繼銘原擬隱瞞低報 朱冬滿實際核貸金額，私下將差額納入已用，但朱繼先不同 意而未果，此有渠二人line對話記錄可稽，足證系爭房地實 際上確為被告朱冬滿所有，相關貸款、增貸事宜均為被告朱 冬滿所指示處理。詎料，朱繼銘於000年0月間辦妥轉增貸後 ，經被告朱冬滿多次催促仍不歸還權狀，更於109年至110年 間多次以系爭房地設定抵押向聯邦、新光等銀行貸款並挪作 己用，並於110年8月17日對被告朱冬滿提起訴訟(本院110年 度訴字第755號遷讓房屋事件)，嗣見勝訴無望即夥同訴外人 蔣昆宏及原告江姬瀅將系爭房地移轉登記予原告江姬瀅名下 ，再次向被告朱冬滿提起本件訴訟。
(四)查不動產買賣動輒千萬，其價值並涉及買賣標的之狀態，依 常理應會於購買前查看房屋內、外部狀況、地理位置及使用 情形，據以評估金額是否合理、有無需要修復房屋瑕疵等； 惟被告自96年起即持續居住於系爭房地，至111年9月26日前 均未見過原告或蔣昆宏有至系爭房地查看屋況或使用情形， 若其確為善意買受人，豈有購屋前僅觀察外圍及周遭，卻不 進屋查看房屋格局及屋況之理？原告既已知悉前手父母仍居 住在內，卻未確認前手與父母是否有訴訟存在、是否知悉房 屋買賣、預計何時搬遷等可能影響原告購買意願情形，顯有 諸多違反常情之處。又原告發覺無法依約點交系爭房地時， 不僅未向朱繼銘請求解約或損害賠償，反向被告提起本訴， 此亦不合常理：蓋自原告提供之不動產買賣契約書條文第4 條、第9條第1項、第12條第1、3項之規定以觀，朱繼先未盡 點交義務，原告不但可取回已支付價款、稅金，更可向其請 求高額逾期違約金共1,618,200元(暫以111年10月17日計算 至112年9月30日共計348天，計算式：契約價金930萬元乘以 千分之0.5乘以348天等於1,618,200元)，原告自無不向朱繼 銘依法解約之理；足證二人並無買賣真意，而係同謀訂定假
買賣契約，以原告為人頭供假買賣過戶，以達朱繼銘驅趕父 母並使其流離失所之目的。是以，該買賣契約應屬無效，原 告依據所有權法律關係請求被告等人遷讓並返還系爭房地及 相當於不當得利之租金，為無理由，應予駁回。(五)又朱繼銘曾於被告包子店工作，因經營模式為現金交易，故 每月房貸係由被告等拿現金讓朱繼銘存入銀行，或自己或請 他人直接存入朱繼銘帳戶讓銀行扣款，此亦有朱繼銘與證人 朱繼卿、王玉珍以及家族群組之LINE對話紀錄可稽。而房屋 之地價稅、房屋稅、水電瓦斯等費用均為被告朱冬滿繳納， 並由其為房屋裝潢及修繕，顯見被告朱冬滿確為負責房地之 管理、使用及收益之實質所有權人。被告朱冬滿已於110年7 月27日以存證信函終止與朱繼銘間之借名登記契約。(六)又依原告所提供之買賣契約，標的物現況說明書中已就「現 況是否有出借情形」勾選「有」；就「是否有第三人無權占 用之情形」勾選無，且原告亦自承前手已告知其父母因使用 借貸關係仍居住於系爭房地，顯可見原告知悉被告等人居住 於系爭房地，更知悉被告等人乃是基於與前手間之使用借貸 關係而占有使用系爭房地，而非屬無權占有之情形。又朱繼 銘於110年8月17日向被告等提起訴訟，發覺勝訴無望後便於 111年9月26日將系爭房地之所有權移轉予原告，於111年10 月14日撤回前案起訴；而原告於前手朱繼銘未依契約履行時 ，不僅未向前手朱繼銘提出訴訟以維其身為買受人之權利， 反係依照朱繼銘原本訴訟之方向，再同向被告等人提起本件 遷讓房屋之訴。足證原告明知被告等人基於使用借貸關係而 合法占有使用系爭房地，然為規避法律規定而與朱繼銘謀同 ，先將系爭房地所有權移轉予原告，以原告不受借貸關係拘 束為由提起本件訴訟，該惡意受讓系爭房地行為，已構成民 法第148條之權利濫用，並違反誠信原則，自為法所不許。(七)又原告請求相當於租金之不當得利所引用之租屋網站資訊， 時間、地址、使用分區均不明，除無公信力外，亦未說明該 租金為簽約確定報稅之租金或僅為租屋廣告資訊，則原告計 算方式實無足採，應係依照土地法第97條第1項「城市地方 房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之 十為限」之計算為據。查系爭房地111年申報地價為194,630 元，建物房屋稅現值為414,200元，合計608,830元，則依前 開規定，原告請求金額不得逾60,883元。此外，系爭房屋為 4層樓建物，第三層為朱繼銘使用，則原告請求被告遷讓返 還系爭房屋三樓並請求此部分相當於租金之不當得利，於法 無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁 回；如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、查系爭房地原為訴外人朱繼銘所有，原告江姬瀅及訴外人蔣 昆宏於11l年8月3日，以蔣昆宏為買受人、原告為連帶保證 人及登記名義人，與訴外人朱繼銘簽立不動產買賣契約書， 約定以930萬元買受系爭房地，並於111年9月26日以買賣為 原因登記為原告所有。系爭房屋迄未點交，現仍為被告占有 使用中等情，此有不動產買賣契約書、系爭房地之第一類登 記謄本可佐（見本院卷第13至28頁），並為兩造所不爭，自 堪信為真正。原告又主張被告無權占有使用系爭房屋，爰依 民法第767條第1項前段、第179條第1項前段規定，請求被告 遷讓返還系爭房屋並給付相當於租金之不當得利等語，惟為 被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭執之點厥為：㈠ 原告與蔣昆宏及朱繼銘間就系爭房地於111年8月3日之買賣 行為及移轉所有權之物權行為，是否為通謀虛偽意思表示？ ㈡被告朱冬滿與朱繼銘間就系爭房地有無借名登記關係存在 ？㈢被告有無占用系爭房屋之合法權源？原告得否請求被告2 人自系爭房屋遷出及相當於租金之不當得利？茲論述如下：(一)原告與蔣昆宏及朱繼銘間就系爭房地為真實買賣，並無通 謀虛偽意思表示情事：
１、按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立；買賣者係指當事人約定一方移轉財產權於他方， 他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時 ，買賣契約即為成立。民法第153條、第345條分別定有明文 。是以，買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的 物，自屬買賣契約必要之點，苟當事人對此二者意思表示一 致，買賣契約即為成立。
２、經查，蔣昆宏與朱繼銘於111年8月3日簽訂不動產買賣契約， 約定蔣昆宏以930萬元向朱繼銘買受系爭房地，並由原告擔 任連帶保證人及登記名義人，合泰建築經理股份有限公司（ 下稱合泰建經公司）為買賣價金履約保證，此有不動產買賣 契約書在卷可證(見本院卷第13至20頁)。觀之該不動產買賣 契約書，載明買方為蔣昆宏、賣方為朱繼銘，買賣標的為系 爭房地，買賣標的總價款為930萬元，並分別經買賣雙方簽 名及用印，可徵蔣昆宏與朱繼銘斯時確有就標的物、價金等 買賣契約重要之點予以明確約定而達成意思一致，堪認系爭 房地買賣契約業已成立。
３、而蔣昆宏與朱繼銘就系爭房地買賣，共同委任合泰建經公司 辦理買賣價金履約保證，及由合泰建經將價金信託存於台新 國際商業銀行建北分行帳號00000-000000000號信託帳戶內 ，此觀不動產買賣契約書第4條即明(見本院卷第14頁)。 且原告與蔣昆宏二人，業於111年8月4日、同年9月20日分別
匯款450,000元、2,415,000元至前開專戶，餘款由原告江姬 瀅向向臺北富邦銀行申辦房屋貸款用於代償賣方即朱繼銘於 新光銀行、聯邦銀行之貸款，嗣系爭房地亦於111年9月26日 移轉登記予被告江姬瀅等情，有價金履約保證申請書、台新 國際商業銀行受託財產專戶收付明細影本、房屋貸款契約書 、撥款委託書影本、新竹市地籍異動索引影本在卷可稽（見 本院卷第19、20、143至147頁）。足見原告及蔣昆宏確實有 支付系爭房地之買賣價金甚明。
４、被告雖抗辯原告及蔣昆宏於購屋前，未入內查看屋況、明知 被告居住在系爭房屋內未搬遷仍願買受，且原告於系爭房屋 未能點交未向朱繼銘請求解約或損害賠償，反而向被告提起 本件遷讓房屋之訴，亦交易常情不合云云。惟觀諸系爭房地 標的物現況說明書，被告朱繼銘就系爭房屋現況是否有出借 情形勾選「是」，則原告主張其與朱繼銘進行買賣交易時， 朱繼銘向其表示完成買賣交易後可點交房屋，居住在系爭房 屋之人均為親人都會搬離等語，即非不可採信。酌以現今不 動產買賣交易，標的物於交易時尚有親人居住使用之情況亦 非少見，核與常情並無相悖。至於系爭房屋朱繼銘雖迄今尚 未點交予原告而有違約之虞，惟原告或蔣昆宏自得擇對其最 有利之方式行使權利，尚不得僅以買方未向朱繼銘請求解約 或損害賠償，反而訴請被告遷讓房屋，即認與交易常情不合 。
５、又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 ，復為民事訴訟法第277條前段所明定。第三人主張表意人 與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責 （最高法院48年度台上字第29號裁判意旨參照）。本件朱繼 銘於111年9月26日將系爭房地以買賣為原因，移轉登記為原 告所有，為兩造所不爭執，並有土地及建物第一類謄本在卷 可參。雖被告抗辯蔣昆宏、原告與朱繼銘間就系爭房地之買 賣移轉登記為通謀虛偽意思表示無效，然未舉證以實其說， 自非可採。從而，蔣昆宏與朱繼銘確有買賣系爭房地之意思 表示合致，朱繼銘將系爭房地所有權移轉登記原告，係基於 買賣合意，非通謀偽意思表示，至屬明確。
(二)系爭房地為被告朱冬滿借用朱繼銘名義登記，惟朱繼銘既為 系爭房地登記名義人，其基於買賣辦理所有權移轉登記予原 告，屬有權處分：
１、按所謂借名登記契約，乃當事人約定，一方（借名者）經他 方（出名者）同意，而就屬於一方現在或將來之財產，以他 方之名義，登記為所有人或其他權利人之契約，是出名人與 借名者間應有借名登記之意思表示合致，始能成立借名登記
契約。且不動產登記當事人名義之原因原屬多端，主張借名 登記者，應就該借名登記之事實負舉證責任(最高法院107年 度台上字第629號判決意旨參照)。是被告朱冬滿抗辯系爭房 地係其所有，而借用朱繼銘名義登記，其與朱繼銘間就系爭 房地成立借名登記契約一節，既為原告所否認，依前開說明 ，自應由被告就此事實負舉證責任。
２、被告朱冬滿主張其前於95年10、11月間，以長子朱繼先、次 子朱繼銘名義購入兩間悠遊市房屋，由其以現金存入長子、 次子朱繼銘帳戶扣繳貸款。嗣因悠遊市房價上漲，其於96年 4月指示朱繼先出賣其名下悠遊市房屋，所得款項1,479,623 元存入朱繼先郵局帳戶，並於96年7月17日以朱繼先名義簽 約購買系爭房地，買賣價金為725萬元，由朱繼先提領前開 郵局金錢給付各期應付款項。惟因考量貸款之方便性，乃於 96年9月27日將系爭房地登記予朱繼銘，並借朱繼銘名義向 渣打商業銀行辦理貸款600萬元給付尾款予賣方施福興等情 ，業據提出系爭房地不動產買賣契約書、簽收單、付款支票 等為證（見本院卷第67至83頁），並經證人朱繼先於本院另 案（110年訴字第755號遷讓房屋事件）證稱：系爭房屋簽約 人是伊，但是是由伊父親朱冬滿購買。自備款都是用伊父親 之前投資悠遊市的房子變賣之後產生的獲利支付，第一期款 35萬元、15萬元是用伊郵局支票付款，第二期款50萬元及第 三期款40萬元都是由伊以父親交付的現金付款。當時買房子 是伊父親叫伊去買的，房子獲利後，錢也是在伊的帳上，後 來把錢拿來投資系爭房屋。悠遊市房子買了二間，一間叫伊 簽名，一間叫伊弟弟簽名，款項都是伊父親支付，因為渠沒 有錢可以購買建案。悠遊市房子賣掉後，用伊名字購買系爭 房地並支付前面的款項，但是登記時登記伊胞弟朱繼銘的名 字，因當時伊在臺北工作，伊弟弟悠遊市的房子賣掉後，父 親指示他去買景安捷運站的套房登記在伊名下。景安捷運的 套房前幾年父親叫伊出售，又買了另外一間在台北市行天宮 附近的套房，除此之外，父親在大陸也有三到五間的房產投 資，個別是在伊父親的名下、伊弟弟名下、伊妹妹名下，相 關的房產、地契等資料都由伊父親保管。系爭房屋購買後有 做過漏水處理、院子及外牆、廁所、浴室、廚房的整修，費 用都是伊父親處理等語，此有本院110年訴字第755號言詞辯 論筆錄在卷可參（見本院卷第262至276頁），並有被告提出 之系爭房屋修繕估價單、保固書、廚具購買證明單可佐（見 本院卷第100至103頁），復經本院依職權調取前開全卷核閱 無訛。又證人朱繼卿亦於本院112年度重訴字第168號塗銷所 有權移轉登記事件到庭結證稱：「（妳父親是否會用你們三
兄妹名義買房投資？）會」、「（就妳的部分，妳父親是否 在94年以妳名義在大陸購買珠海的房子？）沒錯」、「（以 妳名義買房的款項如何給付？）都是我父親朱冬滿去處理的 ，他應該都是付現金」、「（妳是否知道兩個哥哥朱繼銘、 朱繼先在95年間有買捷運七張站預售屋？）知道」、「（這 兩間房子是朱繼銘、朱繼先自己買的，還是朱冬滿以他們名 義買的？）是父親用他們的名字買的」、「（妳怎麼知道這 件事情？）因為當時我們都住在一起，爸爸買的時候大家都 會商量」等語（見本院卷第429至430頁），此據本院依職權 調取前開卷宗查明無訛。互核渠二人所述若合符節，應無故 為虛偽陳述之可能。再觀諸系爭房地買賣價金第一至三期款 項均由朱繼先支付，而朱繼先並證述前開款項係由被告朱冬 滿以伊名義投資之悠遊市房屋出賣而來，可知系爭房地確為 被告朱冬滿所出資購買，並登記所有權在朱繼銘名下貸款。 參以系爭房地雖登記為朱繼銘名義，然日常管理修繕等事項 均由被告朱冬滿為之，此亦與借名登記法律關係特徵相符。 是被告朱冬滿主張系爭房地係其出資購買並借名登記為朱繼 銘名義等情，應非虛語而可採信。
３、惟查，系爭房地之所有權狀於本件交易期間係由朱繼銘持有 中，此為兩造所不爭，則依前揭事證及朱繼銘持有系爭房地 權狀之事實，原告主張其不知悉被告朱冬滿與朱繼銘間就系 爭房地有借名登記契約，應為可採。再者，借名登記契約為 借名人與出名人間之債權契約，出名人依其與借名人間借名 登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財 產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力 不及於第三人。本件原告係經由永慶房屋新竹南寮加盟店之 仲介而買受系爭房地，此有買賣契約書附卷可參。原告本不 認識被告或朱繼銘等人，客觀上顯難得知系爭房地係借名登 記之事實，無論原告購買前是否曾至系爭房地現場查看，衡 情均無從判斷系爭房地是否有借名登記之情事。朱繼銘為出 名人，既登記為系爭房地之所有人，則在借名關係存續中， 其將該系爭房地出賣予第三人，自屬有權處分，不因原告、 蔣昆宏為善意或惡意而有異，是朱繼銘出賣登記在其名下之 系爭房地予蔣昆宏，仍屬有權處分之行為。又原告已因系爭 買賣契約而取得系爭房地所有權，被告未舉證原告明知系爭 房地有借名登記之情事存在等情，則原告基於系爭房地所有 權人地位，訴請被告遷讓房屋，係正當權利行使，非以損害 被上訴人為主要目的，自難認係權利濫用或違反誠信原則。 被告抗辯原告與朱繼銘同謀將系爭房地所有權移轉予原告， 以原告不受借貸關係拘束為由提起本件訴訟，該惡意受讓系
爭房地行為，已構成民法第148條之權利濫用，並違反誠信 原則，不足採信。
(三)被告無占用系爭房屋之合法權源，原告得請求被告2人自系 爭房屋遷出，並給付相當於租金之不當得利：
１、按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利人 適法有此權利，民法第758條第1項、第759條之1第1項分別 定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對 抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若 登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗 銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記 名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號判決意旨 參照）。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求 返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1項前段亦定有明文。
２、系爭房地於111年9月26日移轉登記為原告所有，已於前述。 則依民法第759條之1規定，推定原告為系爭房地所有權人， 依上說明，在系爭房地所有權登記依法定程序塗銷前，被告 即不得否認所有權登記之效力。而系爭房地現由被告占有使 用，業為被告所不爭，被告復不能舉證證明其就系爭房屋有 何占有之正當權源，則原告依民法第767條第1項前段之規定 ，請求被告返還系爭房地予原告，洵屬有據，應予准許。３、次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同」， 民法第179條定有明文。又無正當權源而使用他人所有之土 地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61 年度台上字第1695號裁判意旨參照）。原告於111年9月26日 因登記而取得系爭房地之所有權，自當日起，被告二人繼續 占有系爭房屋即屬無權占有，則被告二人因占有使用而受有 利益，致原告受有損害，則原告依其就系爭房地之所有權及 上開不當得利之規定，請求被告二人給付相當於租金之不當 得利，於法有據。
４、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10%為限。此項規定於租用基地建築房屋，準用之， 土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。前開規定，於 計算相當於不當得利之租金時，亦得類推適用。又依土地法 施行法第25條規定：「土地法第97條所謂土地及建築物之總 價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣 市地政機關估定之價額。」，另計算「土地申報總價額」之 基準，依土地法第148條、平均地權條例第16條等規定，係
以土地所有權人依法所申報之地價為其法定地價，如土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之80為其 申報地價。是土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該 土地之申報地價而言。再基地租金之數額，除以基地申報地 價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承 租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相 比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額 （最高法院68年台上字第3071號裁判意旨參照）。５、查系爭房屋係供被告二人居住，建物完成日期為86年3月4日 ，有建物登記第一類謄本可佐（見本院卷第27頁），查系爭 建物位於新竹市香山區，附近並非繁榮、交通亦未甚便利， 有原告提出之Google地圖附卷可稽（見本院卷第31頁），本 院斟酌上情，認原告請求黃正言給付相當於租金之不當得利 ，以系爭土地及房屋申報總價年息百分之7計算為適當。又 系爭房屋坐落之土地，其中新竹市○○段00000地號面積為101 .37平方公尺，原告權利範圍全部，同段183地號面積為125. 46平方公尺，原告權利範圍為7分之1，而上開土地於111年1 月之申報地價為每平方公尺1,920元，有系爭土地登記第一 類謄本可佐（見本院卷第23至26頁）；又系爭房屋之課稅現 值為408,600元，亦有新竹市稅務局房屋稅籍證明書在卷可 考（見本院卷第156頁），是被告二人自無權占有系爭不動 產日即111年9月26日起至將系爭房屋遷讓返還原告之日止， 每日占用系爭不動產之不當得利計為124元【計算式：（申 報地價1,920/㎡×〈基地面積125.46㎡×基地權利範圍1/7＋基地 面積101.37㎡〉＋建物課稅現值408,600元）×酌定年息比例0.0 7÷12月÷30日＝124元；元以下四捨五入】。原告固主張依當 地區域租屋服務網、新竹市香山區虎林街區域之租賃行情， 五房兩廳約為每月2萬5,000元。系爭房屋總面積244.1平方 公尺，約73.8坪，為七房多廳格局，出租行情每月至少為2 萬5,000元。以此計算每日租金約為833元等語。然此與上開 法律規定不符，僅能作為本院審酌土地及其建築物申報總價 年息10%上限之參考，無從逕以之為原告請求不當得利之數 額。是原告可向被告二人請求每日占用系爭不動產之不當得 利為124元，其請求自111年9月26月起至112年2月22日止共1 50日被告占用之不當得利金額為18,600元（124×150＝18600 ），逾此部分之請求，則屬無據。末查，民法第179條規定 之不當得利，並無法律規定或當事人約定應連帶給付，是原 告請求被告二人應連帶給付上開金額部分，就連帶部分，即 屬無據，不能准許。
６、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務， 以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延 利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者 ，週年利率為5%，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前 段、第203條規定甚明。從而，原告據此規定，請求被告二 人自起訴狀繕本送達翌日（送達證書見本院卷第36、37頁） 即自112年6月6日起，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告二 人將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並依民法第179條規定 ，請求被告二人給付18,600元及自112年6月6日起至清償日 止，按年息百分之5計算之利息，及自112年2月23日起至遷 讓返還房屋之日止，按日給付原告124元為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告 勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；至 原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本件判決之結果不生影響
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