臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第825號
原 告 賴建成
訴訟代理人 郭佳瑋律師
簡剛彥律師
被 告 康偉成
訴訟代理人 林月雪律師
江鶴鵬律師
被 告 潘秋帶
訴訟代理人 蔡信章律師
上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國113年8月5日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告康偉成、潘秋帶應將附表編號2所示之門牌號碼新北市○ ○區○○街00巷0號3樓房屋騰空遷讓返還原告。二、被告康偉成、潘秋帶應自民國112年12月14日起至騰空遷讓 返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆仟捌佰零陸元 。
三、被告康偉成應將附表編號3所示新北市○○區○○段0000○號建物 （門牌號碼新北市○○區○○街00巷0號地下層）之地下二層編 號163號停車位騰空遷讓返還原告。
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告康偉成、潘秋帶負擔。
六、本判決第一、二項於原告以新臺幣肆拾伍萬元供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾參萬參仟貳佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第三項於原告以新臺幣肆拾參萬元供擔保後，得假執 行。但被告康偉成如以新臺幣壹佰參拾參萬元為原告預供擔 保，得免為假執行。
八、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國112年9月16日向訴外人林心梅購買附表所示不動 產（附表編號2之建物下稱系爭房屋），而於112年11月3日 登記為附表所示不動產之所有權人，其中附表編號3之建物 （權利範圍1/191）係包含該建物地下二層編號163號停車位 （下稱系爭停車位）。
㈡原告為系爭房屋及系爭停車位所有權人，惟被告2人迄今無權 占有系爭房屋及系爭停車位使用，是原告本於所有人地位，
依民法第767條第1項前段規定，請求被告2人應騰空遷讓返 還系爭房屋及系爭停車位。
㈢又被告2人自原告取得系爭房屋及系爭停車位所有權後，迄今 仍無權占有系爭房屋及系爭停車位使用居住，而受有相當於 租金之不當得利，並致原告受有損害，故原告依民法第179 條請求被告返還相當於租金不當得利。參以原告起訴前一年 內政部不動產交易實價查詢服務網，新北市蘆洲區九芎街房 屋每月租金行情每坪介於新臺幣（下同）473元至939元不等 （原證3），依此計算原告起訴前一年每坪平均租金為654元 。又系爭房屋面積（含附屬建物陽台）為115.74平方公尺， 經面積換算後約為35坪。基此，原告願以低於上開實價登錄 平均行情計算相當於租金不當得利，就每月每坪租金僅依65 0元計算，則被告無權占有系爭房屋，每月相當於租金不當 得利亦至少為22,750元（計算式：35坪×650元＝22,750）， 故原告請求被告自起訴狀繕本送達翌日起，至騰空遷讓返還 系爭房屋及系爭停車位日止，每月給付相當於租金利益22,7 50元。
㈣並聲明：
1.被告康偉成、潘秋帶應將系爭房屋及系爭停車位（即新北市 蘆洲區光華段8820號建物，權利範圍1/191）騰空遷讓返還 予原告。
2.被告康偉成、潘秋帶應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓 返還系爭房屋含系爭停車位之日止，按月給付原告22,750元 。
3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告康偉成則抗辯：
㈠被告康偉成目前並無占有使用系爭房屋，亦無留有任何物品 於系爭房屋，系爭房屋內應該只有訴外人普昇消防實業有限 公司(下稱普昇公司)之辦公室用品。又附表編號3建物之登 記謄本，並無記載停車位之特定位置。訴外人莊鎧誠以本票 裁定為執行名義聲請法院查封被告康偉成車牌號碼000-0000 號汽車（下稱系爭汽車），執行法院查封時，系爭汽車剛好 停在系爭停車位，並不代表系爭停車位是被告康偉成特定使 用的車位。
㈡原告取得附表所示不動產是訴外人莊鎧誠、林心梅共謀以虛 偽之手法向被告詐欺取得後，進而再由原告與林心梅本於通 謀虛偽之買賣而登記為附表所示不動所有權人，故原告與林 心梅就附表所示不動產之買賣登記應屬無效：
1.被告2人於111年11月17日與莊鎧誠就附表所示不動產訂立不 動產買賣契約（即本件訴字卷第21至37頁之不動產買賣契約
書），雙方是本於被告康偉成因年歲超逾銀行對外放款之年 齡(超過65歲)，無法貸到銀行借款，無資金可供融資，而擬 請莊鎧誠為被告康偉成尋一位具有向銀行貸款資格者，再以 該貸款資格者（即林心梅)向銀行貸得之款項為被告整理債 務（即先清償已屆期未還之債務，再將清償後餘款交康偉成 )之情況下，雙方通謀虚偽訂立上開買賣契約，有如下述事 實得以證明。
2.按依上開買賣契約第二條價款議定1,680萬元；第三條付款 约定第一期款(簽约款)應给付168萬元；第二期款(用印款) 無庸給付；第三期款款84萬元；第四期款(尾款)1,428萬元( 以上合計1,680萬元)，惟依該付款條款約定：「本買賣各期 付款除本契約另有約定外，甲、乙雙方同意以現金或即期支 票支付，收款人於後列『收款簽章』中簽章，不另立收據。甲 方若以支票給付價金到期未能兑現者，則視為甲方未給付該 期價金，應負遲延給付之責任。」然該付款約定條款所列付 款明細表之「付款簽章」框內皆空白，未有經被告2人簽收 之筆跡，顯見上開買賣契約並無買賣價款給付之行為。 3.惟莊鎧誠雖有提出一紙由被告康偉成於111年11月18日簽收2 00萬元之領款簽收單（被證1）及莊鎧誠於112年1月11日匯 款168萬元與林心梅(即莊鎧誠就系爭房屋指定登記名義人) ，於112年2月3日匯款3,686,354元進入被告康偉成所經營之 普昇公司台中銀行000-00-0000000帳戶內，及112年2月1日 由林心梅匯款9,313,646元代償附表所示不動產向板信商業 銀行（下稱板信銀行）之貸款合計1,668萬元，然上開款項 總計1,668萬元，顯與上開買賣契約總價款1,680萬元不符。 4.承上3.所述，莊鎧誠所提出之200萬元領款簽收單，在被告 康偉成簽立時，即與莊鎧誠言明該簽收單僅供爾後提供稅捐 機關或貸放銀行就附表所示不動產買賣價金給付查核時，供 作證明使用，並無實際資金之支付。然莊鎧誠既以該簽單作 為交付被告康偉成200萬元價金之證明，惟至今卻未見莊鎧 誠就上開200萬元之簽收單提出其交付金流之證明。 5.復就莊鎧誠與被告康偉成所達成由莊鎧誠為被告康偉成代為 整理債務之約定，再退萬步言，莊鎧誠縱有以上開200萬元 為被告康偉成代為清償對第三人所欠之債務，然至今未見莊 鎧誠對被告康偉成提出其代為清償之明細。尤有進者，莊鎧 誠為被告康偉成整理債務而向第三人代為清償期間，尚另有 向被告康偉成收取高達3,355,907元之款項，用以清償被告 康偉成對第三人欠負之債務。
6.上開買賣契約非雙方當事人（莊鎧誠與被告2人間）就附表 所示不動產真正買賣意思表示所訂立之契約（即虛偽不實契
約）：
承上1.2.所述，設若被告2人與莊鎧誠所簽立之買賣契約是 真正買賣契約，則由契約之權利義務而言，莊鎧誠理應向出 賣人即被告2人給付買賣價款才是，焉有如上5.所述反由莊 鎧誠向被告康偉成收取款項之事實發生？因此，莊鎧誠與被 告2人就附表不動產自始雙方即無買賣之真意，而是通謀虛 偽意思表示所為，依民法第87條第1項規定，該買賣契約應 屬自始無效。
7.上開買賣契約係隱藏借貸擔保法律關係之契約： 承上6.所述，就上開買賣契約當事人間反向收款之事實，得 以證明該買賣契約雙方當事人簽約之真意，是由莊鎧誠出面 為被告康偉成整理債務，找尋一位具有銀行貸款資格者，再 由莊鎧誠指定該具有貸款資格者（即林心梅）為上開買賣契 約標的物之登記名義人，再以該登記名義人林心梅向金融機 構借款，再由莊鎧誠或林心梅取得該貸款，再由莊鎧誠藉以 此款為被告康偉成代為清償其對第三人所欠之債務（包括清 償被告康偉成前曾向板信銀行之抵押貸款在內），而在被告 康偉成未能清償其對莊鎧誠或指定登記名義人林心梅所負欠 之全部借款時，上開買賣標的物則暫時仍維持登記在林心梅 之名義下，以防被告2人蓄意將附表所示不動產轉售第三人 而脫產，並作為莊鎧誠借與被告康偉成之債務擔保。因此， 上開買賣契約顯然係另隱藏借貸擔保之法律關係之契約，依 民法第87條第2項規定應依該隱藏之法律關係履約。 8.承如3.所述，莊鎧誠透過其指定登記名義人林心梅在以附表 所示不動產向銀行抵押貸款後，有於112年2月1日匯款9,313 ,646元與板信銀行代償被告向該銀行之抵押貸款，故設若上 開匯款之款項是給付予被告之買賣附表所示不動產之價款之 一部分，則該款之利息理由莊鎧誠或林心梅自行向其所貸款 之銀行繳付利息才是，然莊鎧誠卻將該利息交由被告康偉成 繳納，基此事實可證莊鎧誠透過其指定登記名義人林心梅以 附表所示不動產向銀行貸款後，再將上開款項匯給板信銀行 代償被告康偉成前昔曾向該銀行之抵押貸款，其本意即是將 伊匯給板信銀行之款項借予被告康偉成，充作為清償被告康 偉成向該銀行之抵押借款，而非給付附表所示不動產之買賣 價款。因此被告與莊鎧誠之間就附表所示不動產本無買賣法 律關係存在，而僅有借貸之法律關係存在。
9.又再承如上3.所述，莊鎧誠、林心梅曾分别於112年1月11日 與112年2月3日各匯款168萬元與3,686,354元予被告康偉成 收受外，再設莊鎧誠果有為被告康偉成清償第三人借款200 萬元及為被告康偉成清償銀行貸款9,313,646元之事實為真
，則其給付被告款項合計共1,668萬元，惟再扣除其向被告 收取之3,355,000元，則其實際給付被告康偉成之金額僅13, 325,000元，然此莊鎧誠實際給付之金額對照莊鎧誠與被告2 人所簽立之買賣契約書上之約定買賣交易金額1,680萬元， 尚有差距3,475,000元之數。此差距數額又再再顯示莊鎧誠 與被告2人之買賣契約非基於真正法律關係而成立。 10.復承上8.所述，再設如莊鎧誠與被告2人間果有就附表所示 不動產為真正買賣交易之事實存在，則莊鎧誠短付價金之事 實亦顯見莊鎧誠間之全部買賣交易行為尚未完成，莊鎧誠所 指定之登記名義人林心梅焉可將附表所示不動產以伊與原告 間之虛偽買賣方式移轉登記予原告。然林心梅竟膽敢如妄為 ，伊之目的顯然是與莊鎧誠與原告共謀侵占被告2人之財產 。
㈢原告與林心梅就附表所示不動產所訂立之買賣契約是屬通謀 虛偽意思表示所為之買賣交易行為，依法應屬無效： 1.被告等就原告與林心梅間之買賣契約是屬通謀虛偽之買賣交 易，依法應屬無效之主張，除如被告潘秋帶於113年1月11日 所具民事答辯狀所述内容外，另再補充答辯事實即理由如下 所述。
2.承前所述，附表所示不動產移轉登記在莊鎧誠所指定名義人 林心梅之名義下，一者是為方便得以林心梅之名義向金融機 構借款後，再轉借予被告康偉成。二者是以附表所示不動產 在被告康偉成未能還款予莊鎧誠時，莊鎧誠得以之作擔保向 法院聲請強制執行拍賣附表所示不動產受償，而免附表所示 不動產遭被告康偉成轉售他人而脫產。基此事實，則得以知 曉莊鎧誠至今仍未照其與被告2人所訂買賣契約之約定給付 全部1,680萬元價金之原因與事實。因此在被告康偉成未能 清償莊鎧誠之債務時，莊鎧誠為免對被告康偉成訴請清償程 序之勞煩與延宕及避免對附表所示不動產強制執行拍賣清償 程序之煩雜，故才邀同其指定登記名義人林心梅與被告2人 至吳志明地政士事務所訂立解約協議書，要求被告2人依該 協議書將1,680萬元價金返還莊鎧誠，藉以迅速解決莊鎧誠 與被告康偉成間之債務。然因被告康偉成資金週轉有所困難 ，一時無法依該協議書履行，因此依該協議書第八條所謂： 「本契約最後結案日為112年5月2日」之規定，該協議書即 自動失其解除原買賣契約之協議效力，莊鎧誠仍應按其原與 被告2人所訂立之買賣契約內所另隱藏之一擔保法律行為之 法律關係，依法催告被告康偉成償還其借款無成後，再依法 向法院訴請被告康偉成還款後，再依法請求拍賣登記在林心 梅名義下之附表所示不動產以求清償才是。然莊鎧誠完全不
圖此舉，卻在未曾通知被告之情況下，逕自指示林心梅將附 表所示不動產移轉登記在原告名義下，並再指示原告提起本 件訴訟，企圖排除被告2人對附表所示不動產之占有。 3.復按附表所示不動產原由莊鎧誠於111年11月17日與被告2人 間所訂立之買賣契約約定價款為1,680萬元，惟在112年9月1 6日其與原告所訂立之買賣價款卻減縮價金至1,650萬元，在 此112年間正處物價高漲，尤以房價高漲為首之際，原告與 林心梅就附表所示不動產所訂立之買賣契約約定價金卻不增 反減，顯見原告與林心梅間之買賣交易行為非真實，而是原 告與林心梅通謀虛偽之假買賣。
4.又原告以附表所示不動產向永豐商業銀行分別兩次抵押貸款 ，第一次在112年11月30日向該銀行借款1,320萬元(註：抵 押設定15,840,000元)，第二次在同日又向該銀行借款80萬 元(註：抵押設定96萬元) 合計共借款1,400萬元，若以此抵 押貸款給付予林心梅作為買賣價金，則其尚差250萬元之價 款，應屬自備款而應由原告以自有資金支付之款項，惟參以 原告與林心梅就附表所示不動產訂立買賣契約時，其年僅33 歲餘，其顯難有250萬元之自備款給付林心梅，此事實益證 原告與林心梅間就附表所示不動產之買賣是屬通謀虚偽之假 買賣。
5.嗣再以原告向永豐商業銀行借款1,400萬元而言，其每月應 繳利息以該行最低不動產抵押放款利率2.2%計算，其每年利 息應缴308,000元，每月應分攤利息25,667元，再加以40年 期分期償還本金，每月應分攤本金約29,167元，合計每月應 攤繳本息計54,834元，以一位年僅33歲餘之上班族之原告而 言，其又有何資力攤付上開每月54,834元之本息，顯見原告 與林心梅間之買賣契約是其等在通謀虛偽下所為之假買賣。 ㈣答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、被告潘秋帶抗辯：
㈠被告潘秋帶從未居住於系爭房屋，目前也沒有留有任何物品 於系爭房屋，亦無占用系爭停車位。原告請求被告潘秋帶返 還系爭房屋及系爭停車位，並按月給付原告22,750元，顯非 適法。
㈡查莊鎧誠前於112年3月2日與被告2人暨林心梅(即前系爭房屋 之登記名義人)就附表所示不動產簽訂解約協議書，三方約 明莊鎧誠(甲方)與康偉成、潘秋帶(乙方)同意解除於111年1 1月17日所簽訂之不動產買賣契約，林心梅(丙方)同意移轉 並返還附表所示不動產予被告2人(乙方)。詎莊鎧誠、林心
梅與原告等3人竟通謀而虛偽意思表示訂立假買賣契約，而 將應返還於被告之附表所示不動產移轉所有權於原告，致被 告等權益受損。被告潘秋帶迫於無奈，乃於112年12月20日 向警方對原告及林心梅提出告訴在案。
㈢答辯聲明：
1.原告之訴駁回。
2.如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。 四、查附表所示不動產原登記所有權人為被告潘秋帶，於112年1 月4日以「塗銷信託」為登記原因，移轉所有權登記至被告 康偉成名下；112年1月17日以「買賣」為登記原因，移轉所 有權登記至訴外人林心梅名下；112年11月3日以「買賣」為 登記原因，移轉所有權登記至原告名下迄今。此有新北市三 重地政事務所113年6月27日新北重地籍字第1136162950號函 所檢送附表所示不動產之公務用謄本、新北市地籍異動索引 ，以及新北市淡水地政事務所113年6月28日新北淡地籍字第 1136100002號函及該函檢送之土地登記申請書、土地所有權 買賣移轉契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約書等件影 本在卷可證（見本院訴字卷第155至181頁），首堪認定。五、本件爭點與本院之判斷：
㈠被告抗辯原告係與訴外人莊鎧誠、林心梅通謀虛偽意思表示 訂立買賣契約而登記為附表所示不動產之所有權人，依民法 第87條第1項規定，該移轉登記無效一節：
1.按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無 效。但不得以其無效對抗善意第三人。民法第87條第1項固 有明文。惟該條所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對 人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人 非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意， 始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示 與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示， 在買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價 金之交付不實，即謂該買賣係通謀虛偽成立（最高法院86年 度台上字第3865號裁判意旨參照）。又第三人主張表意人與 相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責（ 最高法院48年台上字第29號判例意旨參照）。查原告係於11 2年9月16日與林心梅簽立不動產買賣契約書，以總價1,650 萬元向林心梅購買附表所示不動產，有上開不動產買賣契約 書影本附卷可稽（見本院重簡字卷第121至128頁），依該不 動產買賣契約書第二條約定，第一期款（簽約款）165萬元 、第二期款（用印款）無、第三期款（完稅款）165萬元， 第四期款（尾款）1,320萬元。而原告主張其已依約給付上
開第一、三期款各165萬元至雙方簽立之「不動產買賣價金 安全信託契約書」第四條所指定之帳戶，及尾款則係由原告 以附表所示不動產向銀行抵押貸款支付，亦據原告提出「不 動產買賣價金安全信託契約書」影本1份（見本院重簡字卷 第129至133頁）及聯邦銀行電子商務繳款申請書影本2紙（ 見本院訴字卷第271、273頁）為證，及依附表所示不動產公 務用謄本、異動索引登載附表所示不動產於112年11月3日移 轉所有權登記至原告名下，同日設定1,584萬元最高限額抵 押權與永豐商業銀行股份有限公司可證（見本院訴字卷第15 7至164頁）。是被告徒以原告向林心梅購買附表所示不動產 之價款過低、原告年僅33歲餘，難有資力支付百萬元自備款 及以附表所示不動產向永豐商業銀行抵押貸款每期應清償之 本息，即謂原告係與莊鎧誠、林心梅通謀虛偽意思表示訂立 買賣契約而登記為附表所示不動產之所有權人，而未提出相 當之證據證明，已無可採。
2.且按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利， 民法第759條之1第1 項定有明文。該登記之推定效力，乃登 記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對 其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之 情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三 人，尚不得逕否認登記名義人之物權。此有民法第759條之1 之立法理由及最高法院108年度台上字第2154號判決意旨可 參。是附表所示不動產現仍登記為原告所有，有附表所示不 動產公務用謄本在卷可證，則無論被告抗辯被告2人於111年 11月17日與莊鎧誠就附表所示不動產訂立之買賣契約係通謀 虛偽意思表所為而屬無效、原告與林心梅就就附表所示不動 產訂立之買賣契約及所有權移轉登記亦係通謀虛偽意思表所 為而屬無效等節是否實在，依上說明，於依法定程序塗銷原 告之所有權登記前，被告尚不得否認原告就附表所示不動產 之所有權。原告自仍為就附表所示不動產之所有權人，而得 行使民法第767條第1項之物上請求權。故被告康偉成聲請傳 訊莊鎧誠、林心梅、原告到庭為證人，欲證明被告2人於111 年11月17日與莊鎧誠就附表所示不動產訂立之買賣契約無效 及原告與林心梅就就附表所示不動產訂立之買賣契約亦無效 ，自均無傳訊之必要。
㈡原告依民法第767條第1項前段請求被告2人騰空遷讓返還系爭 房屋及系爭停車位部分：
1.按民法第767條第1項前段規定：「所有人對於無權占有或侵 奪其所有物者，得請求返還之。」。原告迄今仍登記為附表 所示不動產之所有權人，自得依法行使民法第767條第1項前
段之所有物返還請求權，已如前述。
2.原告主張被告2人無權占有系爭房屋及系爭停車位迄今一節 ，為被告2人所否認，被告康偉成於113年8月5日言詞辯論期 日辯稱：被告康偉成目前沒有占有使用系爭房屋，目前也沒 有留有任何物品於系爭房屋，系爭房屋內應該只有普昇公司 的辦公室用品等語（見本院訴字卷第254頁）；被告潘秋帶 辯稱：其從未占用系爭房屋及系爭停車位，目前也沒有留有 任何物品於系爭房屋等語（見本院訴字卷第14、115、頁） 。經查：
⑴證人蕭佳綺於113年8月5日言詞辯論期日到庭結證略以：我曾 任職於普昇公司擔任會計，任職期間從108年4 月12日起至0 00年0月間。我任職普昇公司期間，該公司辦公室位於新北 市○○區○○街000號1樓（下稱116號1樓房屋）。普昇公司原來 在116號1樓房屋，後來116號1樓房屋被拍賣，所以搬到新北 市○○區○○街00巷0號3樓（即系爭房屋）的住辦。住辦是指住 家與辦公室同用。大約是000年00月間，116號1樓房屋點交 ，到113年年初時就搬到系爭房屋。因為系爭房屋現在是住 辦，康偉成有住該處，潘秋帶也有住該處。我離職前，康偉 成、潘秋帶還住在那邊。現在康偉成、被告潘秋帶是否還住 該處我就不清楚。新北市○○區○○街000號5樓房屋（下稱116 號5樓房屋）是一般住家，現在是康偉成的二兒子及媳婦、 兒子的兩個小孩住在該處。康偉成沒有住在116號5樓房屋， 因為我之前在該處116號1樓上班，康偉成沒有住在116號5樓 。潘秋帶是偶而住在116號5樓。〔問：（提示原證7徵才廣告 ）有關普昇公司在網路所刊登徵才廣告內容，是否為普昇公 司所刊登？原證7徵才廣告內容有提到兩支電話號碼，是否 為當時新北市○○區○○街00巷0號3樓所設置的室內電話？〕這 廣告是康偉成請我徵才而刊登，是在113年2月初刊登。上開 兩支電話號碼就是系爭房屋的兩支電話。我000年0月間自普 昇公司離職後，沒有再回過普昇公司。（問：證人剛剛所述 系爭房屋是住辦，證人如何知道是住辦？）因為000年00月 間，116號1樓房屋點交後，我們將所有東西搬到系爭房屋， 我有參與幫忙搬一些文件。（問：證人是搬普昇公司的使用 的器具，或是有參與搬康偉成、潘秋帶個人的居住使用的用 品？）我只有幫忙打包潘秋帶、康偉成個人使用的物品，但 是沒有幫忙搬。（問：普昇公司搬到系爭房屋後，證人是否 有在該處辦公？時間多久？）有。從113年年初大約工作到1 13年過年後，時間前前後後約4至5個月，因為116號1樓房屋 是在112年12月7日點交，陸續就在系爭房屋辦公。我在系爭 房屋辦公期間，康偉成、潘秋帶有居住在系爭房屋內。（問
：被告2人居住於系爭房屋的範圍？）因為辦公室是在系爭 房屋的客廳，系爭房屋總共有兩間房間，一間是康偉成的書 房，一間是居住的房間等語（見本院訴字卷第244至249頁） 。是依證人蕭佳綺之證詞，可證普昇公司原辦公處所即116 號1樓房屋於112年12月7日因遭拍賣點交後，該公司因此約 於113年年初遷至系爭房屋辦公，以及被告2人於是時起亦占 有居住於系爭房屋。
⑵次查。被告2人前委由昇德法律事務所江鶴鵬律師於113年7月 5日發函原告以：「主旨：為代當事人康偉成、潘秋帶具函 回復台端……。說明：本律師受當事人康偉成、潘秋帶委任 回覆此函，此首開敘明。茲據當事人康偉成來所委稱：㈠緣 莊鎧誠、林心梅、賴建成、柯鴻鎰共謀詐欺取得本人所有新 北市○○區○○街00巷0號3樓房屋之刑事案件，本人業已依法提 出告訴，刻由檢察機關偵查辦理中。㈡…㈢…再者，本人自民國 75年起即取得上揭房屋所有權，亦自始佔有該屋管理使用長 達38年，賴建成至今未曾占有上開房屋使用。…㈣…賴建成無 權侵害本人就上揭房屋之所有權及管理人使用權，…」等語 ，有該函文影本附卷可稽（見本院訴字卷第349至351頁）。 又經本院調閱本院113年度司執字第47094號執行卷結果，被 告康偉成於該案曾提出「新北市政府警察局蘆洲分局延平派 出所受（處）理案件證明單」影本1紙，上載被告潘秋帶於1 13年5月23日20時40分許至該派出所報案，並記載潘秋帶之 住址為「新北市○○區○○街00巷0號3樓」，「報案（受理）內 容」欄記載發生地為「新北市○○區○○街00巷0號3樓」，報案 內容為「民眾潘秋帶所報毀損、侵入住宅案」。足證被告2 人於蕭佳綺自普昇公司離職後，確仍持續占有使用系爭房屋 ，並未遷出。
⑶再就系爭停車位部分，依被告潘秋帶所提出，並經被告康偉 成引用為證據之莊鎧誠與被告2人就附表所示不動產於111年 11月17日簽立之「不動產買賣契約書」影本（見本院訴字卷 第21至39頁），於第一條「不動產標示」除記載附表所示不 動產外，並於「車位標示」欄勾選有車位、有所有權、並記 載位置為地下第2層平面式，編號163號（見本院訴字卷第21 頁），可證附表編號3之建物（權利範圍1/191）確有包含特 定之停車位即該建物地下第2層編號163號之系爭停車位。而 被告康偉成之系爭汽車確實停放占用系爭停車位，此為被告 康偉成所是認（見本院訴字卷第254頁），且經本院調閱本 院113年度司執字第47094號執行卷結果，莊鎧誠為該執行事 件之債權人、被告康偉成為該執行事件之債務人，該案執行 法院曾於113年6月25日至附表編號3所示建物地下2層系爭停
車位處，查封被告康偉成停放於系爭停車位之系爭汽車，並 交由債權人莊鎧誠原地保管，有查封筆錄、指封切結附於該 執行卷內可稽。可證系爭停車位確係由被告康偉成占用中， 被告潘秋帶則並未占用系爭停車位。
3.職是，原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權，請 求被告2人應將系爭房屋騰空返還原告，及被告康偉成應將 系爭停車位騰空返還原告，即屬有據，而應准許。至原告請 求被告潘秋帶騰空返還系爭停車位部分，則屬無據，不應准 許。
㈢原告請求被告給付相當於租金之不當得利部分： 原告主張被告2人無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不 當得利，致原告受有損害，故依民法第179條請求被告2人應 自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭房屋及系爭停車位 之日止，按月給付原告22,750元。經查： 1.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。又無權占有他人房屋，可能獲 得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。是原告依民法第 179條不當得利法律關係，請求被告2人給付無權占用系爭房 屋之相當於租金之不當得利，即屬有據。
2.復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文。上開 規定所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建 築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。又 土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價。土地所 有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報 地價。此為土地法施行法第25條、土地法第148條、平均地 權條例第16條所明定。再按土地法第97條第1項規定乃指租 金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息百分之十計算 之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為 決定（最高法院68年台上字第371號裁判意旨參照）。經查 ：系爭房屋主建物加上附屬建物陽台之面積合計為115.74平 方公尺，換算約35.01坪（見本院訴字卷第159頁）；附表編 號1之土地113年1月申報地價為每平方公尺19,689元（見本 院訴字卷第157頁土地公務用謄本），換算權利範圍2388/49 8500之申報地價合計為470,173元（19,689元×4,985元平方 公尺×2388/498500＝470,173元；元以下四捨五入）；系爭房 屋112年10月之課稅現值為250,700元（見本院重簡字卷第13 5頁之113年房屋稅繳款書影本）。是本院審酌系爭房屋係7 層樓鋼筋混凝土建築物之3樓，該建築物建築完成日期為80
年10月28日（見本院訴字卷第159頁系爭房屋建物公務用謄 本之登載），迄今已逾32年，以及審酌新北市蘆洲區芎林街 之房屋於原告112年11月17日提起本訴（見本院重簡字卷第1 1頁民事起訴狀上本院收狀戳）前一年之每月租金行情平均 每坪約654元，換算系爭房屋每月租金行情約22,897元（654 元×35.01坪＝22,897元；元以下四捨五入），有原告所提內 政部不動產交易實價查詢服務網之頁面資料附卷可參（見本 院重簡字卷第39頁），並審酌系爭房屋除被告2人居住占用 外，另有訴外人普昇公司共同占有作為辦公室使用等情狀， 本院認以附表編號1之土地113年1月申報地價470,173元加上 系爭房屋112年10月課稅現值250,700元，合計720,873元（4 70,173元＋250,700元＝720,873元）之年息8%，即57,670元（ 720,873元×8%＝57,670元）計算被告2人占有系爭房屋每年所 受相當於租金之不當得利應屬適當，且未逾土地法第97條第 1項規定之租金最高限額。則原告依民法第179條不當得利請 求被告2人給付自本件起訴狀繕本送達被告2人之翌日即112 年12月14日起（見本院重簡字卷第65、67頁送達證書）至被 告2人騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,806元 （57,670元×12＝4,806元；元以下四捨五入），為有理由， 應予准許；逾上開範圍部分，又原告此項係請求被告2人無 權占有系爭房屋而受有相當於租金之不當得利，故與被告康 偉成占用系爭停車位部分無關。是原告請求被告2人按月給 付4,806元至被告2人騰空遷讓返還系爭房屋之日部分，並無 不合外，原告並請求至被告2人騰空遷讓返還系爭停車位之 日部分，則非有據，無從准許。
六、從而，原告依民法第767條第1項前段請求被告2人騰空遷讓 返還系爭房屋與原告，及請求被告康偉成騰空遷讓返還系爭 停車位與原告，並依民法第179條請求被告2人應自112年12 月14日起至被告2人騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告4,806元，為有理由，應予准許；原告逾上開範圍之 請求，則為無理由，應予駁回。
七、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部 分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經斟酌後，核與判決結果無影響，毋庸一一贅 列，附此敘明。
結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 9 日 民事第五庭 法 官 黃信樺
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 9 月 9 日 書記官 楊振宗
不動產附表：
1.新北市○○區○○段0000地號土地（權利範圍2388/498500）。2.新北市○○區○○段0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區 ○○街00巷0號3樓）（權利範圍1/1）。3.新北市○○區○○段○0000○號建物（門牌號碼：新北市○○區○○街00 巷0號地下層）（權利範圍1/191）。