臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1802號
原 告 林仁庭
訴訟代理人 張育銜律師
被 告 吳荺楠（原名吳雲南）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年8月19日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼新北市板橋區縣○○道○段000○0號13樓之房
屋騰空遷讓返還予原告。
二、被告應自民國113年5月24日起至返還第1項所示房屋之日止
，按月給付原告新臺幣（下同）2萬220元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔99%，餘由原告負擔。
五、本判決第1項於原告以83萬元為被告供擔保後，得假執行。
六、本判決第2項到期部分，於原告按月以6,740元為被告供擔保
後，均得假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼新北市板橋區縣○○道○段000○0號13樓之
房屋(下稱系爭房屋)，原為訴外人王麗君所有。嗣由原告於
本院107年度司執字第144605號之拍賣抵押物強制執行事件(
下稱系爭強制執行程序)中拍定取得，並經本院於113年5月2
4日核發不動產權利移轉證明書，是原告業已取得系爭房屋
之所有權。又本院執行查封系爭房屋時，被告表示其仍居住
在系爭房屋占有使用，故拍賣公告記載拍定不點。其次，被
告雖主張其為王麗君之債權人，然被告仍不得以其與王麗君
間之債權契約對抗原告，被告占用系爭房屋並無法律上之正
當權源。爰依民法第767條第1項前段規定請求被告將系爭房
屋騰空遷讓返還原告；依民法第179條規定，請求被告給付
自原告領得系爭房屋權利移轉證書即113年5月24日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利
4萬2,000元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返
還予原告。㈡被告應自113年5月24日起至返還第一項所示房
屋之日止，按月給付原告4萬2,000元。㈢原告願供擔保，請
准宣告假執行。
二、被告則以：伊被詐騙集團詐騙，是假買屋真詐財，系爭房屋
過戶後伊沒有拿到價金。且系爭建物已經禁止處分登記，原
告雖然標到房屋，但沒有辦法辦理過戶，系爭房屋所有權尚
未移轉登記至原告名下，伊不同意搬離系爭房屋等語，資為
抗辯。並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、本院之判斷：
原告主張本院已核發系爭房屋之權利移轉證書而為系爭房屋
所有權人，被告迄今仍無權占用系爭房屋等情，惟為被告所
否認，並以前詞置辯，茲就本件爭執事項論述如下：
㈠、原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷讓返還
系爭房屋，有無理由？
⒈按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項
定有明文。基於強制執行而取得不動產物權者，屬於民法第
759條規定之範圍，一經法院發給所有權權利移轉證書，即
發生取得不動產物權之效力；倘非更予處分，則不以登記為
生效要件（最高法院56年度台上字第1898號判決參照）。亦
即拍賣之不動產，買受人自領有執行法院發給權利移轉證書
之日起，取得該不動產所有權，並不以登記為生效要件，是
否業經執行法院點交，亦於買賣之成立無礙，次按所有人對
於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767
條第1項前段定有明文。拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表
示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取
得所有權不得依法請求遷讓(最高法院70年度台上字第19號
、83年度台上字第695號判決可資參照)。
⒉經查，系爭強制執行程序所拍賣之系爭房屋為債務人即王麗
君所有，拍賣公告記載系爭房屋拍定後不點交。嗣由原告於
113年5月9日以最高價得標買受系爭房屋，本院民事執行處
於原告繳足全部價金後，依強制執行法第97條規定於113年5
月24日核發權利移轉證書予原告等情，業據原告提出拍賣公
告截圖、本院不動產權利移轉證書影本附卷可稽(本院卷第1
7至21頁)，並經本院依職權調閱系爭強制執行程序卷宗核閱
無訛，且兩造迄未爭執，自堪信為真實。是原告於領取系爭
房屋權利移轉證書之日起，取得系爭房屋之所有權。次查，
系爭房屋雖依臺灣士林地方檢察署107年9月5日士檢貴德106
他4978字第38164號函令為禁止處分登記等情，有系爭建物
登記第一類謄本在卷可參（本院卷第65頁）。然承上所述，
原告係依據強制執行法第98條第1項取得系爭房屋所有權，
依民法第759條規定，於登記前僅限制原告處分系爭房屋之
權利。原告仍得以所有權人身分行使民法第767條第1項之物
上請求權。從而，被告抗辯系爭房屋所有權並未移轉登記至
原告名下，原告無權利請求被告遷讓房屋等情，即屬無據，
不足採信。被告雖又抗辯其原為系爭房屋所有權人，因受詐
騙集團詐欺，買受人王麗君未給付全部價金即移轉系爭房屋
所有權，故其拒絕遷讓系爭房屋等語。惟縱認王麗君尚未給
付被告系爭房屋之全部價金，亦屬被告與系爭房屋買受人王
麗君間之交易糾紛，與原告經強制執行拍賣程序受讓為系爭
房屋之所有權無涉，被告執此抗辯拒絕遷讓返還系爭房屋予
原告等情，委無可採。此外，被告並未提出其他占用系爭房
屋之正當權源，被告未徵得原告同意迄今仍占有使用系爭房
屋，自已構成無權占用，揆諸前揭規定，原告請求被告自系
爭房屋遷出，並將房屋騰空返還予原告，自屬有據，應予准
許。
㈡、原告依民法第179條規定，請求被告給付相當於租金之不當得
利，有無理由？如有理由，得請求之金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益；不當得利之受領人應返還之利益，如依其利益之性質不
能返還者，應償還其價額；民法第179條前段、第181條但書
分別定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於
租金之損害，自得依民法第179條前段規定，請求相當於租
金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號判決先例意旨
參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，
原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台
上字第1094號判決意旨參照）。城市地方房屋之租金，以不
超過土地及其建築改良物申報總價額10%為限，土地法第97
條定有明文。而此租金計算之規定，向為司法實務據為計算
損害賠償額之標準。而基地及城市房屋租之租金之數額，除
以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁
榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並
與鄰地相比較，以為決定，並非必達申報總價額年息10%最
高額。
⒉經查，原告為系爭房地之所有權人，被告未經原告同意占有
使用系爭房屋，受有占用系爭房屋之利益，致原告受有無法
使用收益之損害，被告之占用欠缺法律上原因，是以，原告
依民法第179條規定，主張被告構成不當得利，於無權占用
期間，受有相當於租金之利益，且依其性質應屬不能返還，
而應償還其價額等情，即有理由。又原告主張其自113年5月
24日取得系爭房屋所有權等情，業經提出本院民事執行處核
發之權利移轉證書為證（本院卷第17頁），自堪信為真實。
是原告請求被告給付相當於租金之不當得利期間自113年5月
24日起至被告返還系爭房屋之日止，亦屬有據，應予准許。
次查，系爭房屋為97年興建完成之15層樓鋼筋混凝土建物，
總面積為60.6㎡(計算式：層次面積54.8㎡＋陽台5.8㎡＝60.6㎡)
，113年7月2日現值為280萬6,557元；系爭房屋坐落於板橋
區府中段1900地號（面積731平方公尺），113年1月申報地
價為每平方公尺5萬1,899.2元，應有部分597/100000等情，
有新北市板橋區建物現值調查估價表、建物及土地登記第一
類謄本在卷可查（本院卷第65頁至67頁、第71頁）。再查，
系爭房屋騎車5分鐘可至新北市板橋區忠孝國民中學及新北
市板橋區後埔國民小學、鄰近府中站商圈、早餐店、公車站
牌、走路2分鐘至捷運府中站、騎車4分鐘可至南雅夜市等情
，業據原告提出Google街景圖及路線圖附卷可稽(本院卷第3
9至47頁)，且被告迄未爭執，堪信為真實。本院審酌系爭房
屋所在地生活機能尚稱完足，捷運站在步行達範圍內，交通
亦稱便捷，且系爭房屋為97年興建完成之鋼筋混凝土建物，
迄今屋齡僅為16年，及系爭房屋目前僅供被告個人住家使用
，暨被告所受利益有限等一切情狀，認應以系爭房屋之土地
申報地價及房屋現值總價額年息8%計算相當於租金之不當得
利應為適當。從而，原告請求被告自113年5月24日起至返還
系爭房屋之日止，按月給付之相當於租金之不當得利金額為
2萬220元【計算式：（2,806,557元＋51,899.2元731平方公
尺597/100000)×8%÷12＝20,220元，元以下四捨五入】)，逾
此數額即無從准許。
四、結論，原告為系爭房屋之所有權人，被告無占有系爭房屋之
正當權源繼續占用系爭房屋即屬無權占用。從而，原告基於
所有權人地位，依民法第767條第1項前段，請求被告遷讓返
還系爭房屋；依據民法第179條規定，請求被告自113年5月2
4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬240元，為
有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁
回。
五、原告表明願意提供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分
，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。至於原告
敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、本件事實、證據已經足夠明確，雙方所提出的攻擊或防禦方
法及所用的證據，經過本院斟酌後，認為都不足以影響到本
判決的結果，因此就不再逐項列出，併此說明。
七、據上論結：本件原告之訴為一部有理由 、一部無理由，因
此判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日
民事第七庭 法 官 王婉如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 11 日 書記官 許宸和