臺灣宜蘭地方法院民事判決
113年度簡字第2號
原 告
即反訴被告 馮祖芳
訴訟代理人 薛伶華
賴宇宸律師
複 代理人 紀伊婷律師
反訴 被告 張素蘭
游美嬌
徐麗惠
吳麗華
游采蓉
薛鈴娜
廖吳素英
上七人共同
訴訟代理人 薛伶華
反訴 被告 李紫怡
兼 上一人
訴訟代理人 黃薔樺
反訴 被告 李俊儀
訴訟代理人 李文蒼
黃薔樺
反訴 被告 賴品蓁
被 告
即反訴原告 蔡佳陵
訴訟代理人 游敏傑律師
郭美春律師
蔡瑜軒律師
上列當事人間請求拆除地上物事件，本院於中華民國113年8月13
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○地號土地上如附圖編號A所示
部分土地上之水泥台階拆除。
原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳萬零玖佰柒拾貳元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應將坐落宜蘭縣○○鎮○○段○○○○地號土地上如附圖編號F
所示部分土地上之水塔及鐵架拆除。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告連帶負擔二分之一，餘由反訴原告負擔
。
本判決第六項得假執行；但反訴被告如以新臺幣玖萬陸仟參佰元
為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
反訴原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分
壹、按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原
告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標
的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相
牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項
分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方
法有「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反
訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，
審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係
或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係
同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，
或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係
發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係
（最高法院91年度台抗字第440號裁判意旨參照）。查本件
原告即反訴被告（下均稱原告）、被告即反訴原告（下均稱
被告）及其餘反訴被告（下指原告以外之反訴被告）均為宜
蘭縣○○鎮○○段0000地號土地（下稱系爭1406地號土地）、同
段1407地號土地（下稱系爭1407地號土地）、同段1407-1地
號土地（下稱系爭1407-1地號土地，與系爭1406地號土地、
系爭1407地號土地合稱系爭土地）之共有人，而本件原告提
起本訴時，係依上述土地共有人之地位，請求被告將其占用
共有土地所設置之地上物予以清除並返還，而被告所提反訴
，亦係基於上述土地共有人之地位，請求原告及其餘反訴被
告將其等所共有之水塔及鐵架占用系爭1407地號土地之部分
予以清除並將土地返還，是本件本訴與反訴之標的，在事實
上有緊密關係，審判資料亦有共通性及牽連性，又本件反訴
被告間就反訴訴訟標的係必須合一確定，揆之前開說明，被
告於本訴進行中對原告及其餘反訴被告提起反訴，合於上開
規定，程序上應予准許。
貳、按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下
列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。」「被告
於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同
意變更或追加。」民事訴訟法第255條第1項第1款、第2項定
有明文。又「不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律
上之陳述者，非為訴之變更或追加。」民事訴訟法第256條
亦有明文。查本件原告起訴時，原係以蔡漢霖為被告，其訴
之聲明第1項原為：被告應將原證3所示照片之地上物刨除，
並返還土地予原告及其他全體共有人（見本院卷一第7頁）
，嗣經原告於民國111年12月5日追加蔡佳陵為被告（見本院
卷一第479頁），再於112年2月14日言詞辯論時撤回對蔡漢
霖之起訴（僅以蔡佳陵為單一被告）（見本院卷一第507頁
），及經歷次變更訴之聲明後，原告於113年6月18日言詞辯
論時再變更其前項聲明為：被告應將坐落系爭1407地號土地
上如附圖編號A所示之水泥台階拆除，並將上開台階所占用
土地返還予全體共有人（見本院卷二第391頁）。而被告對
原告前揭歷次訴之變更、追加，並未表示異議即為本案之言
詞辯論，揆諸前開規定，原告前揭訴之變更追加自屬合法，
應予准許。又本件被告提起反訴時，其反訴訴之聲明原為：
反訴被告等人應將坐落系爭1407地號土地上之地上物編號A
、B（即2座水塔，實際占用面積及位置以地政機關丈量為準
）予以拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予全體共有
人（見本院卷一第338頁），嗣經本院會同地政機關至現場
履勘並就被告請求反訴被告拆除之水塔等物進行丈量繪測後
，被告嗣於112年8月14日具狀調整其前揭訴之聲明為：反訴
被告等人應將坐落系爭1407地號土地上如附圖編號E、F所示
之地上物予以拆除，並將上開地上物所占用之土地返還予全
體共有人（見本院卷二第208頁），核被告前揭反訴聲明之
調整，並未變更訴訟標的，僅係依地政機關繪測之結果補充
事實上之陳述者，非為訴之變更或追加，揆諸前開說明，亦
應無不許之理。
乙、實體部分
壹、本訴部分
一、原告主張：宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地、同段1407地號土
地、同段1407-1地號土地（即系爭土地）為原告、被告及反
訴被告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物一棟（
下稱系爭建物），被告為系爭建物1樓門牌號碼宜蘭縣○○鎮○
○巷00號房屋（建號為宜蘭縣○○鎮○○段0000○號，下稱被告1
樓房屋）之所有權人，原告則為系爭建物3樓門牌號碼宜蘭
縣○○鎮○○巷00號3樓之2房屋（建號為宜蘭縣○○鎮○○段0000○
號）之所有權人，而如附圖編號A所示之範圍兩造所共有之
系爭1407地號土地，詎被告竟未經系爭1407地號土地其他所
有權人即原告、反訴被告之同意，擅自於系爭1407地號土地
如附圖編號A所示之範圍設置水泥台階（下稱系爭水泥台階
），且本件原告、被告及反訴被告即系爭土地全體共有人業
於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達成分管協議
（下稱系爭協議），被告於系爭協議中已同意拆除系爭水泥
台階。為此，爰依民法第767條、第821條及系爭協議之法律
關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如前述變更後訴之聲明
。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：就原告主張系爭土地為被告、原告及其餘反訴被
告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物（即系爭建
物）一棟，而被告於系爭1407地號土地如附圖編號A所示之
範圍設置有系爭水泥台階，及兩造前達成系爭協議已約定被
告應將該系爭水泥台階拆除等情，固屬無訛，惟原告設置系
爭水泥台階之範圍，係屬原告所有坐落於系爭土地上之宜蘭
縣○○鎮○○段0000○號建物之專有部分，原告應有權設置，且
該部分既非兩造共有之部分，即非兩造得以分管協議所得約
定管理使用之範圍，系爭協議該部分應不具分管協議之效力
，再者，系爭水泥台階位於被告1樓房屋後門外，係供被告
後門出入之空間，如經拆除將導致被告家人進出容易跌倒，
且系爭水泥台階亦未妨礙原告及反訴被告之出入，原告之請
求係損人而為利己，應屬權利濫用等語。並聲明：㈠原告之
訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)原告不得依民法第767條、第821條請求被告拆除系爭水泥台
階並返還系爭水泥台階所坐落之土地：
1.按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之。」民法第767條第1項定有明文。是所
有人對於占有其物者，應以該占有人係「無權」占有，始得
請求返還。查本件兩造及反訴被告均係系爭建物之共有人，
系爭建物各樓層門牌號碼、建號及所有權人之情形各如附表
所載，而系爭土地係系爭建物所坐落之基地，為兩造所不爭
執，又本件經調閱系爭建物之使用執照卷宗，可見系爭建物
係經申請合法建築執照所建，可見系爭建物於建造之初，已
有經過土地所有權人之同意，系爭建物之所有人，應係有權
占有系爭土地，則兩造及反訴被告嗣經繼受取得系爭土地之
應有部分及如附表所示各該建號建物，亦應認兩造及反訴被
告就系爭土地之管理、使用方式，已包含有同意系爭建物坐
落於系爭土地上，從而，系爭建物各該建號之所有人，於各
該建號建物之範圍內，應係有權占有系爭土地。
2.又按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有
其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬
物之共同部分共有之建築物。」民法第799條第1項定有明文
。查本件系爭建物係5層樓建物，登記有宜蘭縣羅東鎮興東
段1820、1821、1822、1823、1824、1825、1826、1827、18
28、1829、1830、1831、1832等單獨所有之建號，及同段18
33、1834等共有之建號，此有上述建物之第一類登記謄本在
卷可憑（見本院卷一第95-115、395-427頁），可見系爭建
物確屬區分所有之建物，則揆諸前揭規定，系爭建物如附表
所示各房屋之所有權人，應對其所有之房屋有單獨所有權，
而其單獨所有權之範圍，則依其專有部分之範圍定之。查本
件被告為宜蘭縣○○鎮○○段0000○號即門牌號碼宜蘭縣○○鎮○○
巷00號房屋（即被告1樓房屋）之所有權人，此有被告1樓房
屋之第一類登記謄本、建物所有權狀在卷可憑（見本院卷一
第95、343頁），則被告就宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建物之權
利範圍內，應有單獨之所有權，得自由使用、處分其所有物
。又本件依宜蘭縣羅東地政事務所就被告1樓房屋依房屋使
用執照之範圍所繪製之建物測量成果圖（見本院卷一第203
頁），可見被告1樓房屋之範圍，即被告具有單獨所有權之
專有部分範圍，應係包含被告1樓房屋後方之2處長、寬均3.
65公尺×0.94公尺之屋簷，共計6.86平方公尺之部分，從而
，被告之房屋後方屋簷及屋簷下方之空間（即地面以上、屋
簷以下之空間），均應屬被告所有宜蘭縣○○鎮○○段0000○號
建物之專有部分，被告應有單獨之所有權。而本件原告請求
被告拆除之系爭水泥台階，係坐落於被告1樓房屋後方之屋
簷下方，此自本院112年6月15日於現場履勘時所拍攝之現場
照片（見本院卷二第163-164頁）即明，且宜蘭縣羅東地政
事務所於同日進行履勘繪測所得結果，亦可見系爭水泥台階
與被告1樓房屋後方之屋簷之投影位置確屬重疊（見本院卷
二第183頁複丈成果圖編號G、H），是系爭水泥台階既然位
於被告1樓房屋後方之屋簷下方、地面以上之空間，揆諸前
開說明，此部分應屬被告所有之宜蘭縣○○鎮○○段0000○號建
物之專有部分，被告應有單獨之所有權。從而，被告既有系
爭水泥台階所坐落建物之單獨所有權，而如附表所示之建物
又均係合法、有權建於系爭土地，已如前1.所述，則被告於
其合法占有之系爭土地上，並於其單獨所有之宜蘭縣○○鎮○○
段0000○號建物內設置水泥台階，尚難認有侵害系爭1407地
號土地其他所有權人之權利，則原告依民法第767條、第821
條請求被告拆除系爭水泥台階及將系爭水泥台階所坐落之土
地返還予原告及系爭1407地號全體共有人，尚難認屬有據。
(二)原告得依系爭協議之法律關係請求被告拆除系爭水泥台階：
1.按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又按「解釋意
思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」
民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立
約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一
切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。所謂探
求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應
從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交
易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法
律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋
結果是否符合公平原則（最高法院39年台上字第1053號判例
、107年度台上字第1504號判決意旨參照）。又按所謂「分
管契約」或「分管協議」，固指共有人間就共有物之使用、
收益或管理方法所訂定之契約，是如非就「共有物」之使用
、收益或管理方法所為約定，尚難稱之為分管契約無訛，惟
如契約兩造間就特定物之處理或管理確有意思表示互相一致
，則兩造間之契約已然成立，如兩造僅因誤認該物為共有而
稱之為「分管協議」，則尚難僅因該特定物客觀上非屬共有
物（無法成立「分管協議」）而逕認兩造間之契約不成立，
而應探求當事人立約當時之真意解釋其間之契約。
2.查本件被告、原告及其餘反訴被告即系爭土地之全體共有人
，業於本件審理中之112年9月5日言詞辯論期日，達成包含
下述內容之協議（即系爭協議）「㈠兩造同意就宜蘭縣○○鎮○
○段0000○0000○000000地號土地上，現有公寓後方之停車棚
，一樓住戶蔡佳陵就所有之水泥平地應於112年10月31日前
拆除如卷二第43頁附圖所示黃色區域位置，其餘水泥平台部
分得供一樓住戶蔡佳陵繼續使用。上述拆除費用由一樓住戶
蔡佳陵自行負擔。」此有本院言詞辯論筆錄在卷可憑（見本
院卷二第232-233頁），而系爭水泥台階即為系爭協議中所
稱「如卷二第43頁附圖所示黃色區域位置」之一部分，此觀
本院會同宜蘭縣羅東地政事務所人員於113年2月15日在系爭
建物現場進行履勘繪測後，宜蘭縣羅東地政事務所所繪製之
複丈成果圖即明（見本院卷二第297、361頁），是依系爭協
議約定內容，被告即應於112年10月31日前將系爭水泥台階
拆除完畢，此情並為被告所未爭執，應堪認定。
3.被告雖以前詞辯稱系爭水泥台階所坐落之範圍為其專有部分
，並非共有之範圍而不得約定分管協議等語。經查本件系爭
水泥台階所坐落之範圍確實為被告之專有部分，尚非兩造所
共有之建物範圍，此經本院認定如前「乙、壹、三、(一)」
所述，確屬無訛，是就系爭水泥台階所坐落之範圍，確無從
約定「分管協議」，惟本件原告、被告及反訴被告於112年9
月5日言詞辯論期日確有達成上述內容之系爭協議，已如前
述，則當事人間之意思表示既有一致，揆之前開說明，系爭
協議之契約關係應已成立，且本院審酌本件訴訟中原告、被
告及反訴被告歷次調解、言詞辯論或履勘期日所陳，可知本
件原告及反訴被告始終主張系爭建物後方之水泥台階造成其
等停放於該處之機車進退迴旋有所不易，故請被告予以拆除
，又綜合對照系爭協議第2項係約定「前項後方停車棚入口
左側保留一個機車停車位供一樓住戶蔡佳陵使用，其他部分
由其餘住戶自行安排使用方式。」（見本院卷二第232頁）
亦可知本件原告、被告及反訴被告間就系爭水泥台階是否應
拆除之爭議，其真意乃在系爭建物後方停車位之分配，而非
爭執系爭水泥台階所坐落之位置是否確為兩造所共有或為被
告單獨所有之建物範圍，是本院探究系爭協議當事人間之真
意，其等雖於協議成立之時對於系爭水泥台階所坐落之位置
是否為共有之建物範圍有所誤會，然並不影響系爭協議之效
力，且民法第799條第3項亦規定「專有部分得經其所有人之
同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同使用」
，更可見縱為區分所有建築物之專有部分，亦可於經所有人
同意之情形下供區分所有建築物之其他所有人共同使用，則
本件被告既已明確於系爭協議中表示同意拆除系爭水泥台階
，並將系爭建物後方除保留入口左側之一個機車停車位外，
其餘部分供其餘住戶（即原告及其餘反訴被告）自行安排使
用，該等協議仍至少具有一般契約之效力，而應拘束被告。
被告執前詞主張系爭水泥台階並非坐落於兩造所共有之範圍
而主張無庸受該等協議內容之拘束，應屬無據。
4.至被告雖又辯稱原告請求其將系爭水泥台階拆除屬權利濫用
云云。按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人
為主要目的。」「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方
法。」民法第148條第1項、第2項固有明文。惟本件原告前
述係以兩造均共同同意之系爭協議為依據而請求被告將系爭
水泥台階拆除，而系爭協議既為被告於本院言詞辯論期日所
同意，被告自係考量其利弊得失之後所為之決定，原告請求
被告履行其所同意之系爭協議內容，實難認有何違反誠信或
權利濫用之處，且本件經本院前往系爭建物現場履勘，亦可
見系爭建物後方停車區域確實因為系爭水泥台階之存在而使
原告及其餘反訴被告停放於該處之機車進退迴旋有所受限，
是原告請求被告將系爭水泥台階拆除，亦能因此使其停放於
該處之機車較之現狀更容易進退迴旋，是原告此部分主張並
非單純損人不利己之請求，被告辯稱原告此部分請求屬權利
濫用云云，尚難認屬可採。
5.依上所述，本件原告應得依系爭協議之法律關係，請求被告
拆除系爭水泥台階，原告此部分聲明請求，應為有理由。至
原告除聲明請求被告應拆除水泥台階以外，尚請求被告應將
系爭水泥台階所坐落之土地「返還予全體共有人」，惟本件
系爭水泥係坐落於系爭土地上由被告單獨所有之宜蘭縣○○鎮
○○段0000○號建物範圍，已如前述，則系爭水泥台階所處範
圍並非原告、被告及反訴被告所共有，則原告主張被告應「
返還」土地，應尚屬無據，應予駁回。惟本件依系爭協議第
2項約定內容，被告於拆除系爭水泥台階後，仍應將該部分
土地提供予原告及反訴被告安排使用，附此陳明。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：宜蘭縣○○鎮○○段0000地號土地、同段1407地
號土地、同段1407-1地號土地（即系爭土地）為反訴原告及
反訴被告所共有，系爭土地上興建有「鑫鑫華廈」建物一棟
（即系爭建物），反訴原告為系爭建物1樓房屋之所有權人
，反訴被告則為系爭建物2樓以上房屋之所有權人，而如附
圖編號E、F所示之範圍為兩造所共有之系爭1407地號土地，
詎反訴被告竟未經系爭1407地號全體所有權人之同意，共同
擅自於系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍設置水
塔及架起水塔之鐵架（下分別系爭水塔E、系爭水塔F，合稱
系爭水塔），是反訴被告前揭占有行為，實已妨害系爭1407
地號土地全體共有人之權利，又本件兩造雖於112年9月5日
本院言詞辯論期日就系爭土地達成系爭協議，惟系爭協議係
針對系爭建物後方空地即現有之停車空間所為之分管協議，
並未包含現設置有水塔之系爭1407地號土地如附圖編號E、F
所示之範圍，縱退步言之認系爭協議已包含將系爭1407地號
土地如附圖編號E、F所示之範圍分由反訴被告使用，因反訴
被告所設置系爭水塔F係坐落於系爭建物之法定之防火隔間
，依法不得放置物品，則系爭1407地號土地如附圖編號E、F
所示之範圍縱依約分由反訴被告管理使用，反訴被告亦應不
得以違反法令之方式使用之，否則反訴原告當得以訴請求排
除侵害，而反訴被告於系爭1407地號土地如附圖編號F所示
之範圍設置系爭水塔F顯已違反建築法令及相關消防法規，
為此，爰依民法第767條、第821條之規定提起本件訴訟等語
。並聲明：㈠如前述調整後訴之聲明。㈡願供擔保請准宣告假
執行。
二、反訴被告則以：對反訴原告主張系爭水塔為反訴被告所共有
乙節並不爭執，惟系爭水塔F係系爭建物建成時即由建商設
置於該處，供系爭建物2樓以上之住戶用水使用，堪認兩造
間就系爭1407地號土地如附圖編號F所示之土地上得設置供
反訴被告共同使用之系爭水塔F部分已有默示之分管協議，
又嗣後因系爭建物之居民增加，僅系爭水塔F已不敷使用，
反訴被告始又設置系爭水塔E，惟系爭水塔E設置時為反訴原
告所明知，反訴原告亦未曾表示反對，堪信系爭1407地號土
地之全體共有人即兩造就系爭1407地號土地如附圖編號E所
示之土地上得設置供反訴被告共同使用之系爭水塔E部分亦
有默示之分管協議。又本件兩造於112年9月5日本院言詞辯
論期日就系爭土地達成之系爭協議第1、2項亦約定系爭建物
後方之停車棚除入口左側保留1個機車停車位供反訴原告使
用以外，其他部分由其餘住戶即反訴被告自行安排使用方式
，更可見系爭1407地號土地如附圖編號E、F所示之範圍已分
由反訴被告使用，本件反訴原告已無權請求排除及返還，又
系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前即已取得建造執照，
依公寓大廈管理條例第55條規定得不受同條例第7條防火巷
弄不得約定為專用部分之限制，即防火巷弄仍得約定為專用
部分，是系爭水塔F縱坐落於系爭建物之防火隔間，仍不影
響系爭協議之效力，又系爭水塔E、F為反訴被告生活所必需
，反訴原告先前均未表示反對，僅因遭反訴被告之一即原告
馮祖芳提起本訴方提起反訴請求移除，且本件反訴被告業已
拆除系爭建物後方與相鄰土地毗鄰之圍牆，拆除後逃生空間
充足，應無反訴原告所主張系爭水塔F妨害防火、逃生之情
形，反訴原告之起訴應有違誠信原則之虞等語，資為抗辯。
並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
(一)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之
虞者，得請求防止之。」「各共有人對於第三人，得就共有
物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得
為共有人全體之利益為之。」民法第767條第1項、第821條
分別定有明文。又按原告以無權占有為原因，提起返還所有
物之訴，被告以兩造間存有契約關係，非無權占有為抗辯者
，應就其占有權源之存在負舉證責任（最高法院105年度台
上字第1729號判決意旨參照）。查本件反訴原告主張系爭14
07地號土地為兩造所共有，而系爭1407地號土地如附圖編號
E、F所示之範圍現分別設置有反訴被告所共有之系爭水塔E
、F等情，為反訴被告所不爭執，惟反訴原告主張反訴被告
係無權占有，應將系爭水塔E、F拆除後將系爭1407地號土地
如附圖編號E、F所示之範圍返還予全體共有人，則為反訴被
告所否認，並以前詞置辯。茲就本件相關爭執分述如下。
(二)反訴被告辯稱兩造間早已有默示分管協議，有無理由：
1.系爭水塔E部分：
查反訴原告主張反訴被告所共有之系爭水塔E無權占用系爭
土地，反訴被告則辯稱系爭水塔E為其等所新設置，設置後
為反訴原告所明知，反訴原告未曾有任何反對之表示，足認
兩造間已有默示之分管協議等語。惟查反訴被告就其前揭所
辯，未提出任何證據以實其說，且按所謂默示之意思表示，
係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思
者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認
為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院
29年渝上字第762 號判例意旨參照）。而本件反訴被告抗辯
之情節縱屬真正，反訴原告於系爭水塔E設置後，僅係於明
知之情形下未為任何表示，然依一般社會通念，未為任何表
示尚難認即為同意之意思表示，且反訴被告辯稱兩造已成立
默示之「分管契約」，然其所主張之該分管契約，其內容似
僅有全體共有人同意反訴被告使用系爭水塔所坐落之土地，
但卻不包含反訴原告得分得系爭土地之哪些部分？亦即反訴
被告純粹獲有利益，而反訴原告毫無任何好處，如此之分管
契約亦與社會常情有悖，從而，本件反訴被告辯稱兩造間已
存就系爭水塔E所設置之處所達成默示由反訴被告分管之協
議，尚難認反訴被告業已舉證以實其說，其所辯尚無可採。
2.系爭水塔F部分：
(1)按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓
大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別
有規定外，可認共有人間已合意成立分管契約（最高法院98
年度台上字第633號判決意旨參照）。準此，公寓大廈之起
造人或建築業者，得在建築物完成之前，在毫無共有關係基
礎之情形下，以預立分管約定方式，附隨於房屋買賣契約，
將公寓大廈之基地空地之使用權讓與與特定人，此項預立分
管協議之效力，當於其後建物完成，共有關係確定成立時，
即發生效力。又共有人已按分管協議占有共有物之特定部分
，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外
，其受讓人對於分管協議之存在，通常即有可得而知之情形
，而應受分管協議之拘束。又按公寓大廈管理條例施行前已
取得建造執照之公寓大廈，得不受該條例第7條各款不得為
約定專用部分之限制，公寓大廈管理條例第55條第2項但書
亦有明文。查反訴被告辯稱系爭水塔F為系爭建物建成時即
由建商設置於該處，供系爭建物2樓以上之住戶用水使用等
情，固為反訴原告所爭執，惟本件自本院向宜蘭縣政府所調
取系爭建物之使用執照卷宗，即明確可見系爭建物於85年間
竣工而申請使用執照時，系爭水塔F即已存在於系爭土地上
（見本院卷一第291、439頁），憑此可見系爭建物之建商於
將系爭建物各樓層建物及系爭建物所坐落之系爭土地交付予
各承購戶時，系爭土地如附圖編號F所示之範圍業已設置有
系爭水塔F，並經交付予系爭建物2至5樓住戶使用，則應可
認定系爭建物之起造人係在建築物完成前即以預立分管約定
方式，將系爭土地如附圖編號F所示之範圍使用權讓與系爭
建物2至5樓住戶，而此分管約定並應拘束系爭建物1樓之住
戶，即嗣後既受取得系爭建物1樓之人，從而，本件原告為
系爭建物1樓之現所有人，自應受前揭分管協議之拘束，且
因系爭建物係於公寓大廈管理條例施行前之83年11月1日即
取得建造執照，此有宜蘭縣政府112年7月24日府建管字第11
20126838號函在卷可憑（見本院卷二第187頁），是揆諸前
揭公寓大廈第55條第2項但書之規定，系爭建物尚不受公寓
大廈管理條例第7條第2款所規定防火巷弄不得約定專用部分
之限制，即系爭水塔F所在之土地範圍縱屬系爭建物之防火
巷弄範圍，然仍非不得約定為專有部分或約定由部分共有人
分管使用，據此，本件反訴被告辯稱兩造間已存就系爭水塔
F所設置之處所存有由反訴被告分管之協議，應屬可採。
(2)惟按公寓大廈之防火隔間，依建築技術規則建築設計施工編
第110條、第110條之1之規定，旨在防止火焰及高熱氣體蔓
延，規範建築物自基地境界線退縮之外牆、其牆上之開口、
防火門窗等防火設備規定，依內政部營建署74年8月16日營
署建字第009090號函亦載明「防火間隔留設之目的係當發生
火災時，阻隔火勢蔓延，藉以逃生避難，非供一般公眾平常
通行之用...」（見本院卷二第186、318頁）。又於公寓大
廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，得不受第7
條第1款至第5款所列不得為約定專用部分之限制，該條例第
55條第2項但書規定固有明文，然區分所有權人就共用部分
之使用（專用），除另有約定外，仍應依其設置目的及通常
使用方法為之，且無違共有物之使用目的，始為合法。而另
有約定之事項，亦不得違反公寓大廈管理條例、區域計畫法
、都市計畫法及建築法令之規定（最高法院110年度台上字
第903號判決意旨參照）。又按所有人對於妨害其所有權者
，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，
民法第767條第1項中段、後段亦定有明文。查本件系爭水塔
F所在之土地範圍業經系爭土地之共有人成立分管協議分由
系爭建物2至5樓之住戶即反訴被告使用，業經本院認定如前
(1)所述，固屬無訛，惟揆諸前開說明，反訴被告占有使用
系爭土地如附圖編號F所示之部分，仍應以合於公寓大廈管
理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之方式為使用
，並不得侵害反訴原告對於其專有部分之所有權。而查系爭
水塔F係坐落於系爭建物之防火隔間部分，此由本院向宜蘭
縣政府所調取系爭建物之使用執照卷宗內之原始建築圖說（
見本院卷一第309、291頁）即明，並經本院會同宜蘭縣羅東
地政事務所人員勘驗後繪測屬實（見本院卷二第297、361頁
），而考量防火隔間設置之目的係為當發生火災時，能以一
定之隔間避免火勢延燒、蔓延，則於防火隔間上設置固定、
難以移動且具有一定體積之水塔，當無法避免火勢藉由水塔
及其附著之鐵架自其他相鄰建物延燒而來或延燒至其他建物
，且自兩造於112年9月5日本院言詞辯論期日就系爭土地達
成之系爭協議，兩造已同意就系爭建物後方之空地用作停車
使用（見本院卷二第232-233頁），即系爭水塔F周遭係供停
放機車使用，則苟於相鄰建築發生火災之際，系爭土地之防
火隔間如仍設有系爭水塔F，當無法避免火勢藉由水塔及其
附著之鐵架延燒至系爭土地上之其他機車，進而對緊鄰之反
訴原告1樓房屋造成危險，從而，本件反訴被告於其等所分
管之土地範圍內之防火隔間部分設置有系爭水塔F之行為，
已對反訴原告1樓房屋之所有權造成妨害或至少有妨害之虞
，則揆諸前開說明，本件反訴原告依民法第767條第1項中段
、後段請求反訴被告移除系爭水塔F，應屬有據。至就本件
反訴原告除請求反訴被告「移除系爭水塔F」以外，尚有聲
明請求反訴被告「返還系爭水塔F所坐落之土地予全體共有
人」部分，因系爭土地如附圖編號F所示之範圍已由系爭土
地之共有人約有分管協議由反訴被告占有使用，業如本院前
(1)所述，則反訴原告請求反訴被告「返還」該部分土地之
請求，尚屬無據。
(三)反訴被告辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論期日所成
立系爭協議已約明該部分分由反訴被告使用，有無理由：
1.系爭水塔E部分：
查本件反訴被告另辯稱兩造間於112年9月5日本院言詞辯論
期日所成立系爭協議已約明系爭水塔E所占用之土地部分分
由反訴被告使用等情，固為反訴原告所爭執。惟按「解釋意
思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」
民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立
約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一
切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。所謂探
求當事人之真意，乃在兩造就其意思表示真意有爭執時，應
從該意思表示所植基之原因事實、經濟目的、社會通念、交
易習慣、一般客觀情事及當事人所欲使該意思表示發生之法
律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋
結果是否符合公平原則，業如前所述。查本件兩造間於112
年9月5日本院言詞辯論期日所成立之系爭協議業已約明「㈠
兩造同意就宜蘭縣○○鎮○○段0000○0000○000000地號土地上，
現有公寓後方之停車棚，一樓住戶蔡佳陵就所有之水泥平地
應於112年10月31日前拆除如卷二第43頁附圖所示黃色區域
位置，其餘水泥平台部分得供一樓住戶蔡佳陵繼續使用。上
述拆除費用由一樓住戶蔡佳陵自行負擔。㈡前項後方停車棚
入口左側保留一個機車停車位供一樓住戶蔡佳陵使用，其他
部分由其餘住戶自行安排使用方式。」此有本院言詞辯論筆
錄在卷可參（見本院卷二第232-233頁），上述協議文字固
未載明反訴被告得無庸拆除系爭水塔E或反訴原告此部分之
請求拋棄等旨，然上述協議中已可見兩造就系爭建物後方之
停車棚下，除協議約定反訴原告得毋庸拆除之水泥平台部分
仍由反訴原告繼續使用以外，就停車棚下之其他土地，則僅
留1個機車停車位供反訴原告使用，其他部分則由其餘住戶