臺灣基隆地方法院民事判決
113年度訴字第361號
原 告 周麗華
周慶三
莊坤耿
許家源
陳敏娟
周緞
兼 上六人
訴訟代理人 邱淑美
上 一 人
訴訟代理人 張漢榮律師
被 告 黃志遠
訴訟代理人 鍾依庭律師
吳存富律師
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國113年9月11日辯論終結
，判決如下：
主 文
被告應將坐落基隆市○○區○○段000地號土地之國豐香檳華夏社區之地下室內，用以封堵「基隆市○○區○○○路000號地下層範圍」之實牆拆除，回復其原先連通狀態如基隆市政府78基使字第0013號使用執照「地下室平面竣工圖」（即本判決附圖）所示，暨回復「基隆市○○區○○○路000號地下層範圍」原有之公共蓄水池，並將「基隆市○○區○○○路000號地下層範圍」騰空返還予原告及其他全體共有人。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。 但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴
之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴 之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期 日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤 回書狀送達之日起，10日內未提出異議者，視為同意撤回。 民事訴訟法第262條定有明文。又訴經撤回者，視同未起訴 。民事訴訟法第263條第1項前段亦有明定。本件原告初係偕 同訴外人賴寶鳳，共同具狀就被告提起本件拆屋還地之訴（ 參看本院卷第11頁至第13頁）；惟訴外人賴寶鳳並非後開不 動產之所有權人，欠缺請求被告拆屋還地之適法權利，故訴 外人賴寶鳳遂於113年5月9日具狀撤回起訴（參看本院卷第1 43頁），因本件斯時猶未擇定辯論期日（被告尚未到庭行言 詞辯論），是依上開規定，訴外人賴寶鳳撤回起訴，已生「 視同未起訴」之效力。
二、原告主張：
兩造均為坐落基隆市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地 ）之共有人，並均係其上「地上5層、地下1層」建物（下稱 國豐香檳華夏社區）之區分所有權人，其中，門牌號碼「基 隆市○○區○○○路000號（1樓）」房屋（即基隆市○○區○○段000 0○號建物；下稱系爭一樓）乃被告所有，而門牌號碼「基隆 市○○區○○○路000號2樓、3樓、5樓」以及門牌號碼「基隆市○ ○區○○○路000號（1樓）、137號2樓、3樓、5樓」房屋（以下 各簡稱為系爭135號2樓、3樓、5樓、137號1樓、2樓、3樓、 5樓），則各係原告周麗華、周慶三、莊坤耿、許家源、陳 敏娟、邱淑美、周緞所有，至於系爭135號地下層與137號地 下層，則係國豐香檳華夏社區地下層整體（下稱社區地下室 ）之一部，而為社區全體區分所有權人之所共有，且系爭13 5號地下層原有「135號1至5樓、137號1至5樓汲水所需之公 共蓄水池」（下稱系爭蓄水池）。因被告擅自拆除系爭蓄水 池並以水泥磚牆（實牆）封堵系爭135號地下層以供其隔間 私用，妨礙原告與其他區分所有權人就系爭135號地下層之 使用收益，是原告乃提起本件拆屋還地之訴，並聲明：被告 應將系爭135號、137號之地下層中間實牆拆除、將系爭蓄水 池回復原狀，並將系爭135號之地下層騰空返還予原告及其 他共有人。
三、被告答辯：
國豐香檳華夏社區起造人廖志坤與訴外人林曾麗華前就系爭 一樓簽訂「委託購置土地待建房屋合約書」（下稱系爭合約 ），而系爭合約第9條則明訂系爭135號地下層（即位於系爭 一樓下方之範圍），由訴外人林曾麗華即系爭一樓買受人分 管使用；後訴外人林曾麗華無力清償買賣價款，將系爭合約
之權利義務讓與訴外人黃永春即被告之父，訴外人黃永春遂 於國豐香檳華夏社區起造完成以後，取得系爭一樓所有權並 分管使用「系爭135號地下層」之範圍。時至90年間，社區 地下室之137號地下層積水漫延，訴外人黃永春乃設實牆封 堵「系爭135號地下層」以免受波及；後黃永春雖一度將系 爭一樓贈與原告陳敏娟（被告弟媳），然系爭135號地下層 仍係被告家人共同使用，迨原告陳敏娟無力清償房屋貸款， 將系爭一樓贈與移轉至被告名下（改由被告負責清償貸款） ，系爭135號地下層遂由被告單獨使用迄今。惟系爭135號地 下層既已由起造人廖志坤與全體住戶約定分管（由系爭一樓 區分所有權人排他使用），則國豐香檳華夏社區之原始住戶 及其繼受人均應受該分管契約之拘束，更何況，系爭135號 地下層由系爭一樓住戶排他使用已然長達35年，國豐香檳華 夏社區全體住戶於此期間均未為反對之表示，故此亦可推知 國豐香檳華夏社區全體區分所有權人就系爭135號地下層存 在「默示之分管協議」（由系爭一樓區分所有權人排他使用 ），再加上系爭蓄水池年久失修而有累及建物坍塌之風險， 被告拆除系爭蓄水池亦屬為保全住戶共同利益之所不得不為 ，是以本件原告就被告興訟俱無理由。基上，爰聲明：原告 之訴駁回。
四、本院判斷：
㈠兩造均為系爭土地之共有人，並均係其上坐落國豐香檳華夏 社區之區分所有權人，其中，系爭一樓（即135號1樓）乃被 告所有，而系爭135號2樓、3樓、5樓、137號1樓、2樓、3樓 、5樓，則各係原告周麗華、周慶三、莊坤耿、許家源、陳 敏娟、邱淑美、周緞所有。此首有土地登記第二類謄本（本 院卷第45頁、第49頁）、土地暨建物所有權狀（本院卷第51 頁至第63頁）、建物登記第一類謄本（本院卷第119頁至第1 21頁）、土地建物查詢資料與建物登記公務用謄本（本院卷 第305頁至第327頁）在卷可稽，並係兩造之所不爭。其次， 原告主張系爭135號地下層原有系爭蓄水池（即系爭135號1 至5樓、137號1至5樓汲水所需之公共水塔），然而被告則予 鳩工拆除並以水泥磚牆（實牆）封堵系爭135號地下層以供 其隔間私用等情，亦據被告自認在卷，並有原告提出之135 號、137號地下層現況照片（本院卷第15頁至第41頁、第397 頁至第401頁）可供參佐。
㈡國豐香檳華夏社區係於78年以前起造完成，並獲基隆市政府 核發78基使字第0013號使用執照，其中，「地上1至5層」建 物固有56個獨立建號與門牌，惟其「地下室」則經合併編列 為「基隆市○○區○○段0000○號建物」，並經登記為國豐香檳
華夏社區56戶全體之「共用部分」（即其未按個別住戶予以 編列獨立之建號與門牌），且其用途乃供作「防空避難室」 ；換言之，系爭135號、137號、139號、141號、143號、145 號地下層，均為社區地下室之一部，乃國豐香檳華夏社區全 體區分所有權人之所共有。此除有被告提出之建築執照存根 查詢紙本（本院卷第207頁至第217頁）、本院職權查詢之建 物登記資料（本院卷第85頁至第87頁）在卷可稽，並據本院 職權向基隆市政府函調78基使字第0013號使用執照案卷核閱 屬實，並有本院囑由資訊室掃瞄列印之社區地下室竣工圖在 卷可參（參看本院卷第189頁至第191頁、第459頁、第461頁 ；因原卷紙質已近脆化，本院為免損傷原件，僅止掃瞄列印 『社區地下室』之竣工圖附於本院卷第459、461頁，至於其他 卷內資料則未影印存查）。按所有人對於無權占有或侵奪其 所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除 去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所 有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利 益為之。民法第767條第1項前段、中段、第821條定有明文 。承前所述，「系爭135號地下層」為「社區地下室之一部 」，乃國豐香檳華夏社區全體區分所有權人所共有之防空避 難室，其全體區分所有權人原均可就「包括系爭135號地下 層」在內之地下室為使用收益；然而，被告不僅將系爭135 號地下層原有之系爭蓄水池拆除，復以水泥磚牆（實牆）封 堵系爭135號地下層以供其隔間私用，是原告就被告起訴請 求回復原狀，俾將系爭135號之地下層騰空返還予全體共有 人，自與民法第767條第1項、第821條之規定相合而有根據 。
㈢被告雖抗辯稱：國豐香檳華夏社區起造人廖志坤與訴外人林 曾麗華前就系爭一樓簽訂「委託購置土地待建房屋合約書」 （即系爭合約），而系爭合約第9條則明訂系爭135號地下層 （即位於系爭一樓下方之範圍），由訴外人林曾麗華即系爭 一樓買受人分管使用，後訴外人林曾麗華將系爭合約之權利 義務讓與訴外人黃永春即被告之父，訴外人黃永春遂於國豐 香檳華夏社區起造完成以後，取得系爭一樓所有權並分管使 用「系爭135號地下層」之範圍，迨被告輾轉取得系爭一樓 之所有權，亦因起造人前已約定分管而一併取得「排他使用 系爭135號地下層」之權利云云。然按民法第818條所定「各 共有人按其應有部分，對於共有物之全部有使用收益之權」 ，乃指各共有人得就共有物之全部或一部，於無害他共有人 之權利限度內，按其應有部分行使用益權。而共有人之應有 部分，乃分別共有人得行使權利之比例，而非指共有物之特
定部分，因此分別共有之各共有人，原均得按應有部分之比 例，對於共有物之全部行使權利，至於共有物未分割前，「 各共有人實際上劃定範圍使用共有物」者，則係共有物之分 管，至於民法第820條第1項則係在規範「共有物之管理約定 」（共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之，但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算）。惟無論「分管」或「共有 物管理約定」之存在，均屬積極事實，依民事訴訟法第277 條前段規定，應由為此利己主張之人，負舉證證明之責。經 查：
⒈被告固提出系爭合約（本院卷219頁至第233頁），抗辯其中 第9條規定即係「起造人與全體住戶約由『系爭一樓分管使用 系爭135號地下層』」之特別約定。惟本院細繹系爭合約第9 條之內容，僅見起造人與系爭一樓買受人約定「『樓下庭院』 除置公共設備外，由第一樓住戶使用管理；樓梯為二、三、 四、五樓共同使用管理；屋頂平台由第五樓住戶使用管理」 等語（參看本院卷第225頁），但卻一概未見「『系爭135號 地下層』應由何樓住戶管理使用」之片言隻語，因系爭合約 第9條所稱「樓下庭院」，衡諸一般社會通念，乃指附屬於 建築物且「位在該建築物前後左右之空地」，是其客觀上原 與「建築物之地下層（地下室）」迥不相牟。至被告固又宣 稱國豐香檳華夏社區「未見用以區隔內、外之『庭院牆垣』」 ，故系爭合約第9條所稱「樓下庭院」當然是指「系爭135號 地下層之範圍」云云，惟「建築本體以外之庭院」與「建築 本體一部之地下室」，乃截然不同之建築構造而無「混用」 或「錯用」之可能，且本院核閱基隆市政府78基使字第0013 號使用執照案卷資料，國豐香檳華夏社區建物本體外緣亦有 所謂「騎樓」之設計，是相較於構造扞格之「地下室」而言 ，毋寧竣工圖所見「騎樓」更為貼合系爭合約第9條「樓下 庭院」之文義。從而，被告一再攀扯強辯「『樓下庭院』等同 於『建築物本身地下層（地下室）』之範圍」，偏執系爭合約 第9條抗辯「地下層已約定分管」云云，在在悖離系爭合約 文義而不可取。
⒉證人黃永春（即被告之父）雖曾以系爭一樓「前手屋主」之 身分，到庭附和被告證稱：國豐香檳華夏社區起造完成以後 ，系爭一樓由我於78年間登記取得，當時工地主任侯邱華或 起造人廖志坤就我所點交之範圍，包括「系爭135號地下層 之優先使用權」，故侯邱華當時尚一併交付「系爭135號地 下層」之鐵門鑰匙云云（參本院卷第351頁至第353頁）。然 證人黃永春取得系爭一樓之初，「社區地下室」原係連通而
無隔間（黃永春所謂「鐵門鑰匙」，實係建築物「外牆之鐵 門鐵匙」，而「非」地下層隔間之鐵門鑰匙），並有至少3 座蓄水池分供社區56戶汲水使用（其中，設於系爭135號地 下層之蓄水池，係供135號1至5樓與137號1至5樓共10戶汲水 使用），此同經黃永春證述在卷（參本院卷第354頁至第355 頁），是若謂「起造人與住戶約定分管」云云非虛，何以起 造人所設計建築之「社區地下室」竟可供社區56戶隨意進出 （形同社區56戶均可任意使用）？又何以「2至5樓住戶之汲 水設備」亦經裝設於「社區地下室」之內？尤以竣工圖所示 「社區地下室」一概未見「區分彼此管理範圍」之隔間或標 示（同參本院卷第459、461頁），則所謂點交範圍包括「系 爭135號地下層之優先使用權」云云，亦與「社區地下室」 之原始用益實況不牟而屬可疑。
⒊證人陳富泰即見證「合約紙本簽署經過並代辦過戶」之代書 ，固曾因被告聲請而到庭證稱：舊時法律並無「不得分管」 之強制規定，故斯時房屋買賣確實存在「地下室約定由一樓 使用」的慣例（參本院卷第424頁至第426頁）。惟證人陳富 泰同時亦曾就系爭合約表示：我並未見聞買、賣雙方的磋商 過程，也不清楚買賣雙方所議定的交易條件，系爭合約第9 條所指「樓下庭院」，就是指「一樓前面的院子」，本案起 造人「沒有」與一樓住戶約定「地下室由一樓優先使用」等 語在卷（同參本院卷第425頁至第426頁）。因「有此慣例」 尚不代表「有此約定」，證人陳富泰亦已說明「系爭合約第 9條文義」尚不及於「系爭135號地下層之分管」，以此對照 「社區地下室」原始之用益實況，益見「被告乃至證人黃永 春所稱之分管」云云，在在昧於事實而非可取。 ⒋綜上，被告並未舉證「國豐香檳華夏社區起造人廖志坤與住 戶約定『系爭135號地下層由系爭一樓』分管使用」之利己事 實，故其抗辯「拆除蓄水池、以水泥磚牆（實牆）封堵系爭 135號地下層以供私用」乃本於分管契約之有權行為云云， 俱欠根據而不可採。
㈣被告雖又退而抗辯：系爭135號地下層由系爭一樓住戶排他使 用已然長達35年，國豐香檳華夏社區全體住戶於此期間均未 為反對之表示，故國豐香檳華夏社區全體區分所有權人就系 爭135號地下層存在「默示之分管協議」（由系爭一樓區分 所有權人排他使用）云云。然共有物管理之約定，固不以訂 立書面或明示之意思表示為其要件，惟默示之意思表示，仍 須依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者 ，始足當之。本件被告雖援黃永春之證述，指稱「系爭135 號地下層由系爭一樓所有權人單獨占用管理已達35年，全體
住戶於此期間均知悉且未為反對之表示」（參看本院卷第35 3頁），然共有人願否暫不行使其就共有物之用益權，本即 悉任共有人之自由，是全體住戶「知悉且未反對（未就被告 家族主張權利）」之事實，客觀上原僅足以表彰「全體住戶 之單純緘默（不行使權利）」，而非可與「雙方業已默示約 由被告家族用益共有物」等量齊觀，此參證人嚴錦妹即139 號1樓房屋所有權人證稱：為了避免139號地下層「積水」兼 期方便修繕，我遂搭建實牆將「139號地下層之範圍」區隔 開來，但是其他住戶隨時都可進出我區隔開來的地下層空間 ，也可隨時139號地下層或巡視該處之蓄水池（水塔）等語 （參本院卷第427頁至第429頁），益證其實。更何況，所謂 「默示分管」要件有二，其一乃「共有人間實際劃定使用範 圍，對各自占用管理部分，互相容忍」，其二方係「對於他 共有人使用、收益、各自占有之部分未予干涉，並且歷經多 年」；因國豐香檳華夏社區之其他住戶（包括原告）縱使知 悉被告及其前手屋主占用系爭135號地下層經年不綴，且未 為反對之表示，然「系爭135號地下層長期由被告乃至前手 屋主單方占用」之事實，原不存在「被告或黃永春與其他住 戶彼此劃定使用範圍」之前提（亦即，本件並無「被告、黃 永春容忍其他住戶占有管領建物A區」，而「其他住戶則容 忍被告或黃永春占有管領建物B區」等既成現實），是國豐 香檳華夏社區之地下層用益實況，要與「默示分管」之要件 迥不相牟，故被告偏執前詞抗辯「默示分管」云云，亦屬其 個人之曲解而非可採。
㈤再者，被告雖又辯稱：系爭蓄水池年久失修而有累及建物坍 塌之風險，被告拆除系爭蓄水池亦屬為保全住戶共同利益之 所不得不為云云。然共有物之管理行為，除應符合契約或民 法第820條第1項之規定，實施管理行為之共有人，「尚須有 為全體共有人管理共有物之意思」，始足當之。倘共有人未 經全體共有人同意占有共有物之全部或一部後，將之作為自 己之用益，既「非」基於管理共有物之意思所為，縱其人數 及應有部分合計超過上開規定，亦不得謂其為管理共有物之 行為（最高法院106年度台上字第100號判決意旨參照）。查 被告除未舉證「分管契約」或「默視分管」之利己主張，觀 諸被告自認「以水泥磚牆（實牆）封堵系爭135號地下層以 供其隔間私用」乙情，亦可知被告拆除蓄水池之目的，係為 遂其「將系爭135號地下層作為自己用益」之目的，而難認 其有何「為全體共有人管理共有物」之意思，尤以系爭蓄水 池縱使年久失修，被告亦非不能洽詢其他住戶共謀「修繕解 方」，是被告無視其他用戶之汲水需求，藉詞「坍塌風險」
擅予拆除系爭蓄水池之舉，尤足反證被告此舉僅係意在排他 占用系爭135號之地下層。
五、綜上所述，「系爭135號地下層」為「社區地下室之一部」 ，乃全體區分所有權人之所共有，因被告不能舉證其抗辯所 稱「分管契約」或「默示分管」等利己事實，原告本於所有 權人之地位，請求回復原狀即屬適法有據，為有理由，應予 准許；爰參酌基隆市政府78基使字第0013號使用執照「地下 室平面竣工圖」（即本判決附圖）所示，判決如主文第一項 之所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，經本院斟 酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論述，附 此敘明。
七、訴訟費用由敗訴之被告負擔。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日 民事庭法 官 王慧惠
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 11 日 書記官 佘筑祐