臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決
113年度中簡字第264號
原 告 賴宗茂
訴訟代理人 王瑞甫律師
江佳憶律師
被 告 張爵瑜
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國113年8月23日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號土地上如附件所示範 圍A之地上物拆除、清除，並將附件所示範圍A+B之水泥平台 刨除、土地騰空後，將上開土地返還予原告。
二、被告應自民國112年10月18日起至返還第一項土地之日止， 按月給付原告新臺幣22,000元。
三、被告應給付原告新台幣86,318元，及自113年1月30日起至清 償日止，按年息5％計算之利息
四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔10分之9，其餘由原告負擔。六、本判決第一、三項及第二項已到期部分，得假執行。 事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2至3款定有明文。原告起訴 時聲明為：㈠被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號之地上物 拆除、清除，並將水泥刨除、土地騰空後，將土地返還予原 告。㈡被告應自民國112年10月18日起至返還土地之日止，按 月給付原告新台幣（下同）22,000元。㈢被告應給付原告163 ,206元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息。㈣原告願供擔保，請准予宣告假執行。嗣 經本院會同地政人員至現場履勘，並囑託臺中市中興地政事 務所為測量後，原告變更聲明為如後述原告訴之聲明所示核 其請求之基礎事實與原起訴同一，且屬擴張減縮應受判決事 項之聲明，依上開規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠緣臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）為原告賴宗 茂所有，於民國109年4月1日起出租予被告及訴外人朱俊穎 、賴奕丞，並簽訂土地租賃契約（下稱系爭契約），租約期
件自109年4月1日至116年3月31日，嗣於112年5月19日由被 告概括承受租賃契約之權利義務關係，系爭土地出租予被告 後，被告於其上鋪設水泥地，並放置貨櫃屋、搭建鐵皮屋等 ，而被告自112年6月起，即欠繳租金，經原告依原證1契約 第6條第4款約定，分別於112年9月13日、112年10月2日寄發 存證信函催繳租金，被告仍音訊全無，原告遂於112年10月1 7日寄發存證信函終止租約（併以本起訴狀之送達，再次為 終止租賃契約之意思表示），於112年10月20日至系爭土地 查看，現場仍有貨櫃屋、鐵皮屋之骨架、土石廢料、不明雜 物等，被告均未依照契約第4條第3款規定恢復原狀交還。 ㈡本件被告未付112年6月至112年10月17日之租金，並有違反租 約之情事，茲分述如下：
1.被告未付112年6月至112年10月17日之租金，6月至9月以 押租金抵充後共44,000元【計算式：22,000元×4個月−押 租金44,000元＝44,000元】，而10月1日至10月17日則為12 ,467元【計算式：22,000元÷30日×17日＝12,467元，元以 下四捨五入】，此部分總計56,467元【計算式：44,000元 +12,467元＝56,467元】。
2.依系爭契約第五條約定，乙方（即被告）不於租賃期滿時 交還土地及拆除地上設施回復原狀者，甲方（即原告）得 請求給付100,000元之違約金。
3.依系爭契約第六條約定，水電費應由乙方（即被告）負擔 ，惟有多期之水電費係原告代繳，是原告得請求賠償代墊 水電費7,851元【計算式：112年6月水費107元＋112年8月 水費123元＋112年10月水費123元＋112年5月電費672元＋112 年7月電費5,410元＋112年9月電費304元+112年12月水費10 7元+113年2月水費107元+113年4月水費107元+112年11月 電費283元+113年1月電費254元+113年3月電費254元=1,11 2元＝7851元，即原起訴狀所載6,739再追加1,112】。 4.以上總計得請求之金額為164,318元【計算式：56,467元+ 100,000元+7851元＝164,318元】 ㈢自112年10月18日終止租約後，被告無權占有原告所有之系爭 土地，已侵害原告之權利至鉅，被告顯受有相當於租金之利 益，並有致原告無法使用系爭土地之損害，原告自得依據前 開法條請求被告賠償損害，而兩造之原租約約定之租金為每 月22,000元，故請求被告自民國112年10月18日起至返還土 地之日止，按月給付原告22,000元，應屬適當。 ㈣爰依民法第767條第1項前段所有物返還請求權、中段除去妨 害請求權、第184條第1項前段及第213條第1項、系爭契約、 不當得利等規定，並聲明：
1.被告應將坐落臺中市○○區○○段000地號上之附件一所示範 圍A之地上物拆除、清除，並將附件一所示範圍A+B之水泥 平台刨除、土地騰空後，將土地返還予原告。
2.被告應自112年10月18日起至返還土地之日止，按月給付 原告22,000元。
3.被告應給付原告新台幣164,318元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 4.原告願供擔保，請准予宣告假執行。 二、被告答辯略以：目前正在進行土地的回復原狀，有談好說拆 除好在來結算相關金額。後改稱系爭土地除土地水泥是否要 刨除，原告立場反覆，被告至今無法處理外，其餘都均拆除 ，但尚未清除，還要看鋪面等語資為抗辯。
三、得心證之理由：
㈠經查，原告所為上開主張，業據其提出土地租賃契約書、附 加條款、土地所有權狀、現場照片、存證信函及回執、水費 及電費繳款通知單及超商繳費收執證明等件為證，並經本院 會同地政人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及臺中市中興 地政事務所112年5月20日收件（113年7月2日複丈）興土測 字第058200北地所測字第058200複丈成果圖即附件附卷可參 ，堪認原告就其主張之上開事實，已有相當之憑證。又被告 雖以前詞置辯，然系爭土地上除附件所示面積121.06平方公 尺水泥平台外、平台上放置面積24.95平方公尺剛製貨櫃及 堆放水泥土塊建築廢材，有本院勘驗筆錄、現場拍攝照片及 上開複丈成果圖可查，是被告辯稱系爭土地業已回復原狀， 殊無可採，本院依調查證據之結果及斟酌全辯論意旨，堪認 原告之主張為真實。
㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約，民法第440條第1項定有明文；系爭契約第第六條第 4款規定乙方（即被告，下同）積欠租金達二個月以上，甲 方（即原告，下同）得終止租約，收回租賃物。查被告未依 約按時繳納租金，而陷於遲延給付租金逾二月，嗣經原告以 二次存證信函催繳，並再存證信函終止系爭租約，有卷附存 證信函及回執可佐，復為被告所不爭執。準此，原告主張系 爭租約業於112年10月18日終止，自屬有據。 ㈢原告請求遷讓返還系爭土地部分：
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文，原告為系爭土地所有權人 ，是原告依前開規定請求被告將系爭土地上之附件所示範圍 A之地上物拆除、清除，並將附件所示範圍A+B之水泥平台刨
除、土地騰空後，將土地返還予原告，即屬有據。 ㈣原告請求被告無權占有相當於租金之不當得利部分： 按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文。而無權占有他人之物為使用收 益，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，因其所 受利益為物之使用收益本身，應以相當之租金計算應償還之 價額（最高法院106年台上字第461號判決意旨參照）。本件 被告於系爭契約終止後，仍繼續占有使用系爭土地，是被告 無法律上之原因，占有系爭土地並受有相當於每月租金之利 益，致原告受有相當於租金之損害，參照系爭土地先前約定 之租金數額，本院認以每月22,000元計算相當於租金之不當 得利為適當。從而，原告依不當得利法律關係，請求被告自 112年10月18日起至返還土地之日止，按月給付原告22,000 元，為有理由，應併予准許。
㈤原告請求被告給付積欠之租金及水電費部分： 按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有 明文。系爭契約第六條第1款規定被告應繳納水電費，本件 扣除押租金後，被告尚積欠原告租金56,467元、水電費7851 元，業據原告提出上開證據資料為憑，且為被告所不爭執。 準此，原告依上開規定及約定，請求被告給付積欠之租金56 ,467元、水電費7851元，自屬有據，應予准許。 ㈦原告主張依系爭契約第五條約定，請求被告給付違約金100,0 00元部分：
1.按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民 法第250條第1項定有明文。次按契約當事人以確保債務之 履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行 時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金 外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成 不利，此觀同法第250條之規定及其修正理由自明（最高 法院102年台上字第1378號裁判意旨參照）。又按約定之 違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條 亦有明文。
2.系爭租約第六條約定：「乙方如違約不於租賃期滿時交還 土地及拆除地上設施回復原狀或違反第四條第2款之堆應 者，甲方得請求乙方給付違約金新台幣10萬元整。」。是 上開約定並未具體載明本件係屬「懲罰性違約金」之意旨 ，且係以被告於租期屆滿未返還系爭土地而應負之債務不 履行賠償責任為內容，顯見系爭契約第六條約定之違約金 ，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。查系爭契約既已 於112年10月18日終止，被告迄今仍未返還系爭土地等情
，已如前述，是原告主張依系爭租約第六條請求被告給付 違約金，雖非無據，惟本院考量原告因被告遲延遷讓土地 所受損害為不能對系爭房屋使用收益，而本件原告已請求 被告給付相當於租金之不當得利，並經本院判准，如前所 述。是原告前開預定損害之數額應已獲相當之滿足，本件 被告雖違約未能如期繳納租金，惟此一違約之情狀，係屬 違約狀態的延續，並非重覆發生違約行為，本院審酌原告 因被告之違約行為，除受有租金損失外，將系爭土地整理 再出租或有所勞費，惟本件僅為系爭土地出租，相關費用 非巨，爰依常情推斷此部分損害約相當於1個月之租金22, 000元。從而，本院認原告請求被告給付違約金100,000元 之計算方式，容屬過苛，爰將此部分違約金酌減至22,000 元，以符事理之平。
㈧末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203 條定有明文。又當事人約定之損害賠償總額預定性違約金， 倘以支付金錢為標的，於債務人給付遲延時，債權人得依民 法第233條第1項本文規定，請求按法定利率計算之遲延利息 。至本院62年台上字第1394號原判例所謂「違約金如為損害 賠償約定之性質，不得更請求遲延利息賠償損害」，係指借 款債務約定違約金時，不能就該借款債務再請求遲延利息賠 償損害而言，並非違約金「本身」遲延給付時，仍不得請求 給付法定遲延利息，二者所示情形不同（最高法院109年度 台上字第3234號判決參照），本件原告請求被告積欠之租金 、水電費、違約金共86,318元（計算式：56,467元+7,851元 +22,000元），係以支付金錢為標的，被告對原告所負之上 開給付義務，未經兩造特約而無確定清償期限或特定利率， 是原告依系爭租約請求被告應給付86,318元，及自民事起訴 狀繕本送達被告翌日即113年1月30日起至清償日止，按年息 5％計算之利息等語，為有理由。
四、綜上所述，原告依民法第767條、第179條、系爭契約之法律 關係，請求判決如主文第一至三項所示部分，為有理由，應 予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，故依同法第389條第1項第3款之規定，自應
依職權宣告假執行，爰為判決如主文第六項所示，原告此部 分聲請僅為促使本院職權之發動，故不另為准駁之諭知。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 陳嘉宏
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 18 日 書記官 林佩萱