臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第1050號
原 告 黃碧珍
訴訟代理人 陳詠琪律師
被 告 李瑞貞
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年8月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街○○○號十樓之二房屋遷讓交還原告。
被告應給付原告新臺幣玖萬叁仟捌佰肆拾陸元，及自民國一百零六年四月五日起至交還第一項房屋之日止，按日以新臺幣貳仟捌佰陸拾柒元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。經查 ，本件原告起訴時聲明為：「一、被告應將門牌號碼臺中市 ○○區○○街000號10樓之2房屋（下稱系爭房屋）遷讓交還 原告。二、被告應給付原告新臺幣（下同）227,470元，及 自民國106年4月5日起至交還系爭房屋之日止，按日以7,166 元計算之違約金。」，於106年5月26日準備程序期日當庭就 訴之聲明第2項前段部分追加：「自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。」之聲明（見本院卷第 33頁），此僅係就租金及滯納金追加利息請求，其所主張之 原因事實與原訴基於兩造間租賃契約而為之請求並無不同， 核屬請求之基礎事實同一；原告又於同年7月14日準備程序 期日當庭就訴之聲明第2項前段部分減縮為：「被告應給付 原告141,470元。」（見本院卷第63頁反面），核屬減縮應 受判決事項之聲明，揆諸前開規定，均應准許，先予敘明。㈡、被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款 所列情形，爰應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：
一、原告主張：被告於105年2月16日向原告承租原告所有之系爭 房屋，並立有房屋租賃契約書（下稱系爭租約），其中第2 條約定租賃期限自同年3月1日至108年2月28日止，第3條約 定月租為43,000元，每期首日給付，延遲繳納租金自第5日 起，每日加收月租金之1%，按天數計算。詎被告自105年12
月1日起即未按期繳納租金，原告於106年2月14日以存證信 函通知被告應繳納租金，被告置之不理，原告再於同年3月2 4日，以存證信函通知被告，如未於函到7日內給付租金，系 爭租約即視為終止，不另為通知，被告於同年月28日收受無 訛，仍置之不理，依民法第440條第1項、第2項之規定，系 爭契約於同年4月4日24時即為終止，爰依民法第455條前段 之規定及系爭租約第3條之約定，請求被告返還系爭房屋， 並應給付4個月之租金共計172,000元，及自105年12月6日起 至106年4月13日（即本件起訴日）止，共計129日之滯納金 55,470元（計算式：43,000*0.01*129=55,470），扣除被告 交付之押租金86,000元後，被告應給付共計141,470元。另 依系爭契約第7條第2項之約定，被告於終止租約不交還房屋 ，自終止租約起，被告應按日給付日租金5倍之違約金與原 告，至遷出系爭房屋之日止，爰此請求被告應自106年4月5 日起至交還系爭房屋之日止，按日給付原告7,166元等語， 並聲明：㈠、如主文第1項所示。㈡、被告應給付原告141,4 70元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計 算之利息，另106年4月5日起至交還系爭房屋之日止，按日 以7,166元計算之違約金。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或 陳述。
三、本院之判斷：
㈠、原告主張兩造於105年2月16日簽立系爭租約，被告向其承租 其所有之系爭房屋，約定租賃期限自同年3月1日至108年2月 28日止，月租為43,000元，每期首日給付，被告自105年12 月1日起即未按期繳納租金，原告於106年2月14日以存證信 函通知被告應繳納租金，未獲置理，原告再於同年3月24日 ，以存證信函通知被告，如未於函到7日內給付租金，系爭 租約即視為終止，不另為通知，被告於同年月28日收受無訛 等情，業據原告提出與所述情節相符之建物、土地登記謄本 、系爭租約、彰化光復路郵局存證號碼63號存證信函暨回執 、員林三橋郵局存證號碼43號存證信函暨回執、第一銀行存 摺影本等件為證（見本院卷第7-19、58-59頁）；而被告經 合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀為任 何聲明或陳述，以為爭執，依民事訴訟法第280條第3項、第 1項之規定，視同自認，是堪信原告之主張為真實。㈡、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開
始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1 項、第2項、第455條前段分別定有明文。又按契約當事人之 一方因他方遲延給付而催告其履行時，倘同時表明如於期限 內不履行即解除契約，即係於催告之同時，表示附有停止條 件之解除契約之意思表示，倘他方當事人未依限履行，則停 止條件成就，解除契約之意思表示發生效力，毋須另為解除 契約之意思表示（最高法院86年度台上字第2012號、87年度 台上字第564號判決意旨參照）。經查，本件被告向原告承 租系爭房屋，自105年12月1日起即未按期給付租金，於遲付 租金之總額已達2個月後，經原告於106年3月24日以存證信 函通知被告，如未於函到7日內給付租金，系爭租約即視為 終止，不另為通知，被告於同年月28日收受無訛，業如前述 ，揆諸前開規定及說明，被告既於收受原告請求給付租金之 催告，並同時為附停止條件之終止契約意思表示後，始終未 給付租金，原告終止系爭租約之意思表示即於被告於106年3 月28日收受存證信函7日後成就，原告主張系爭契約已於同 年4月4日24時終止，自無不合。而系爭租約既經原告合法終 止，其依前開民法第455條前段之規定，請求被告返還系爭 房屋，為屬有據。
㈢、次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定 有明文。依兩造系爭租約第3條第1項、第3項之約定，系爭 房屋之月租為43,000元，每月給付1次，於每次首日支付至 原告設於第一銀行北屯分行、帳號00000000000號之帳戶， 此觀系爭租約自明（見本院卷第11頁）。經查，原告主張被 告自105年12月1日起未再按期給付租金，至原告合法終止系 爭租約止，積欠租金達4個月，共計172,000元等情，提出與 其所述相符之第一銀行存摺影本為證（見本院卷第58-59 頁 ），依前揭規定及兩造之約定，被告對此數額自有依約給付 之義務。
㈣、又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任，民法第229條第1項定有明文。又遲延之債務，以支付金 錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但 約定利率較高者，仍從其約定利率，民法第233條第1項亦有 明文。原告主張依系爭租約第3條第5項前段滯納金之約定， 被告於105年12月1日起未按期繳付租金，自同年12月6日起 計算至106年4月13日止，被告應給付原告共計55,470元等語 。經查，依兩造系爭租約第3條第5項前段之約定：延遲繳納 租金自第5日止，每日加收月租金之1%，按天數計算，此觀 系爭契約即明（見本院卷第11頁），依此約定及原告所主張
計至106年4月13日之期間計算滯納金總額應為143,190元（ 詳如附表一），原告請求55,470元，固無不合，惟按約定利 率，超過週年20%者，債權人對於超過部分之利息，無請求 權，民法第205條定有明文，兩造前揭如因租金遲延給付， 被告應繳納滯納金之約定，顯已逾越法定最高利息即依年息 20%計算共計7,846元（詳如附表二），是以，原告逾此部分 之請求，依法無請求權，自不得為請求。另原告對被告請求 以141,470元為本金，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息乙節，於以租金為本金之部分，兩造 既已就遲付租金之利息計算約定如前，原告復依民法第203 條之規定，請求法定利息即年息5%，顯屬無據；於以滯納金 為本金之部分，原告再請求法定利息，亦違反民法第207條 條第1項前段：「利息不得滾入原本再生利息。」之規定， 是此部分之請求，同為無據。基上，原告得向被告請求之租 金合計滯納金共計179,846元（計算式：172,000+7,846=179 ,846），扣除於系爭租約終止後原告應返還與被告之押租金 86,000元，經原告自陳在卷（見本院卷第63頁正反面），原 告僅得請求被告給付93,846元，併予指明。㈤、末查，原告主張其已合法終止系爭租約，被告遲未交還系爭 房屋，依系爭租約第7條第2項之約定：「乙方（即被告）於 終止租約不交還房屋，自終止租約起，乙方每日應支付房屋 日租金5倍的違約金給甲方（即原告），直到乙方遷出完成 為止。」，原告確於106年4月4日24時終止系爭租約，被告 迄今仍未交還系爭房屋，業如前述，原告依上開約定請求被 告給付違約金，堪認有據。惟按約定之違約金額過高者，法 院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，而違約金是 否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損 害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照 債權人所受利益減少其數額（最高法院49年台上字第807號 判例意旨參照）。本件系爭租約第7條第2項所為違約金之約 定，被告於系爭租約經終止尚未交還房屋，不以原租金之數 額為計算，而以按日支付日租金5倍作為違約金之計算，可 見該等違約金之約定並非預定一定之賠償總額，而屬懲罰性 質之違約金，本院審酌原告據以請求違約金之約定，既以終 止租約而不交還房屋為要件，可見該等約定之目的應在於確 保被告應即時交還系爭房屋，以避免原告未能即時再為出租 而可能發生之損害，而被告固有未於原告終止系爭租約後即 時交還系爭房屋之事實，然兩造間以日租金5倍按日計算違 約金之約定，衡情顯已高於原告可能之損害範圍，實已過高 ；復參以行政院內政部公告之房屋租賃契約書範本第12條第
3項：「承租人未於租賃契約終止時返還房屋者，出租人得 向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求 相當月租金額1倍（未足1個月者，以日租金折算）之違約金 至返還為止。」，本院認被告因於系爭租約業已合法終止仍 不交還系爭房屋依約所應給付之違約金應酌減為按日給付日 租金2倍，即自106年4月5日起至交還系爭房屋之日止，按日 給付2,867元（計算式：43,000÷30*2≒2,867，元以下四捨 五入），方屬允當，逾此金額，顯屬過高，應予核減，原告 逾此範圍之請求，即無理由。
四、綜上所述，原告依民法第455條前段之規定及系爭租約第3條 第1項、第3項、第5項、第7條第2項之約定，請求被告將系 爭房屋遷讓交還原告；被告應給付原告93,846元，及自106 年4月5日起至交還系爭房屋之日止，按日以2,867元計算之 違約金，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由 ，應予駁回。
五、本件判決之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌 後，認均與判決結果無影響，爰不一一論述。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
民事第六庭 審判長法 官 楊國精
法 官 夏一峯
法 官 施吟蒨
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 25 日
書記官 陳怡臻
附表一：
┌──────┬───────────┬────────┬─────┐
│累計遲付租金│遲付期間 │計算式（依約每日│滯納金 │
│（新臺幣） │（依約自第5日起算） │加收月租之1%，按│（新臺幣）│
│ │ │天數計算） │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│43,000 │105年12月6日起至106年1│43,000*1%*31 │13,330 │
│ │月6日止，共計31日 │ │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│86,000 │106年1月6日起至同年2月│86,000*1%*31 │26,660 │
│ │5日止，共計31日 │ │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│129,000 │106年2月6日起至同年3月│129,000*1%*28 │36,120 │
│ │5日止，共計28日 │ │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│172,000 │106年3月6日起至同年4月│172,000*1%*39 │67,080 │
│ │13日止，共計39日 │ │ │
├──────┴───────────┴────────┼─────┤
│合計 │143,190 │
└───────────────────────────┴─────┘
附表二：
┌──────┬───────────┬────────┬─────┐
│累計遲付租金│遲付期間 │計算式（依法以年│滯納金 │
│（新臺幣） │（依約自第5日起算） │息20%計算，元以 │（新臺幣）│
│ │ │下四捨五入） │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│43,000 │105年12月6日起至106年1│43,000*20%÷365 │730 │
│ │月6日止，共計31日 │*31 │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│86,000 │106年1月6日起至同年2月│86,000*20%÷365 │1,461 │
│ │5日止，共計31日 │*31 │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│129,000 │106年2月6日起至同年3月│129,000*20%÷365│1,979 │
│ │5日止，共計28日 │*28 │ │
├──────┼───────────┼────────┼─────┤
│172,000 │106年3月6日起至同年4月│172,000*20%÷365│3,676 │
│ │13日止，共計39日 │*39 │ │
├──────┴───────────┴────────┼─────┤
│合計 │7,846 │
└───────────────────────────┴─────┘