臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中簡字第1291號
原 告 張鳳娟 住○○市○○區○○路0段000○0巷00
追 加原 告 張志彰
上 二 人
訴訟代理人 葉耀中律師
複 代理 人 林俊甫律師
被 告 陳慶堂
訴訟代理人 林益輝律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年8月14日言
詞辯論終結，判決如下︰
主 文
被告應將坐落臺中市○區○○段000地號土地上如附圖編號A所示
，面積85.95平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開土地騰空返還
與原告張鳳娟及追加原告張志彰。
被告應自民國112年1月1日起至返還第一項土地之日止，按月於
每月末日分別給付原告張鳳娟及追加原告張志彰各新臺幣2,250
元，及自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息
。
被告應給付原告張鳳娟新臺幣50,000元，及自民國112年11月29
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第1、2、3項於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行
。但被告如以新臺幣2,929,325元為原告預供擔保後，得免為假
執行。
事實及理由
一、程序方面：
㈠、按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在500,000元以下
者，適用本章所定之簡易程序；不合於前2項規定之訴訟，
得以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之；
不合於第1項及第2項之訴訟，法院適用簡易程序，當事人不
抗辯而為本案之言詞辯論者，視為已有前項之合意，民事訴
訟法第427條第1、3、4項定有明文。本件原告訴之聲明第1
項請求被告拆除地上物並返還占用之土地現值為新臺幣（下
同）2,879,325元，其標的之價額非在500,000元以下者，且
非屬民事訴訟法第427條第2項規定適用簡易程序之訴訟事件
，而兩造於民國113年1月19日本院言詞辯論時，均表示同意
由本院適用簡易程序繼續審理（見本院卷第221頁），爰本
件自應依簡易程序審理，合先敘明。
㈡、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一，該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加
其原非當事人之人為當事人，不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，不在此限；又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上
或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第25
5條第1項但書第2款、第5款、第7款、第256條分別定有明文
。本件原告起訴時原聲明：⑴被告應將坐落臺中市○區○○段○○
段000地號土地（重測後編定為同區大智段869地號，下稱系
爭土地）上所示建物（實際面積以地政機關實測為準）拆除
，並將前開土地騰空返還與張鳳娟及全體共有人；⑵被告應
自起訴狀繕本送達翌日起至返還前項土地之日止，按月於每
月末日給付張鳳娟5,500元，及自翌月1日起至清償日止，按
週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第13頁）。嗣依土
地複丈成果圖，迭經變更聲明後，於112年11月22日以民事
變更聲明狀追加原告張志彰，最後於112年11月29日言詞辯
論期日以民事變更聲明二狀變更訴之聲明為：⑴被告應將坐
落系爭土地如附圖編號A所示建物（面積85.95平方公尺，下
稱系爭建物）拆除，並將前開土地騰空返還予原告及追加原
告（下合稱原告）；⑵被告應自112年1月1日起至返還前項土
地之日止，按月於每月末日分別給付原告各2,250元，及自
翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑶
被告應給付張鳳娟600,000元，及自112年11月29日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息（見本院卷第159-160
頁），上開追加張志彰為原告部分，係基於本件訴訟標的對
於數人必須合一確定，而追加其原非當事人之人為當事人，
於法核無不合，應予准許。而原告上開訴之聲明變更前後，
均為請求拆屋還地等之同一基礎事實，其主要爭點有共通性
及關聯性，而就原訴所主張之事實及證據資料，於追加之訴
之審理得加以利用，無害於被告程序權之保障，且不甚礙被
告之防禦及訴訟之終結，且因係於訴訟中經地政機關測量後
為補充，應屬更正事實上之陳述，合於前開規定，先予敘明
。
二、原告主張：
被告於111年1月1日向張鳳娟承租系爭土地，約定租金每月
5,500元，租賃期間自111年1月1日起至111年12月31日止，
並簽訂不動產租賃契約書（下稱系爭租約），系爭租約屆滿
後未續訂租約，詎被告竟拒絕返還系爭土地，而系爭建物係
被告所有，自112年1月1日起亦屬無權占有系爭土地，原告
及追加原告為系爭土地之分別共有人，應有部分各1/2，被
告占有系爭土地侵害原告之所有權，原告自得本於所有權之
作用，訴請被告拆屋還地。又被告無權占用系爭土地，獲有
相當於租金之不當得利，致原告受有損害，被告自應112年1
月1日起，按月各给付原告不當得利2,750元。再依系爭租約
第5條第2項前段約定，被告於租期屆滿仍拒絕交還租賃物（
即系爭土地），應支付張鳳娟600,000元之違約金。爰依民
法第767、179條、系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語
，並聲明：⑴被告應將系爭土地上如附圖編號A所示，面積85
.95平方公尺之鐵皮建物拆除，並將上開土地騰空返還與原
告。⑵被告應自112年1月1日起至返還第1項土地之日止，按
月於每月末日分別給付原告各2,250元，及自翌月1日起至清
償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⑶被告應給付張鳳
娟600,000元，及自民國112年11月29日起至清償日止，按週
年利率百分之5計算之利息。
三、被告則以：
被告之祖父陳定國於49年間，向原告之前手張富美購買系爭
建物，於購買後舉家遷入居住，並向台電公司及自來水公司
申請水電，嗣陳定國死亡後輾轉由訴外人陳通榮，再由被告
繼承，水電用戶名義人亦變更為被告，系爭建物屬於未保存
登記房屋，事實上之處分權已由被告取得。惟張富美出售系
爭房屋與陳定國時，土地及房屋所有權人均為張富美，張富
美僅將系爭建物出售與陳定國，再將系爭土地以贈與讓與原
告，致系爭建物與系爭土地所有權人不同，則依民法第425
條之1規定，系爭建物之所有權人（或事實上處分權人）對
系爭土地有法定租賃關係存在，被告並非無權占有，張鳳娟
以系爭租約屆期為由，拒絕再與被告續約，殊有違反誠信原
則等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
四、本院之判斷：
原告主張為系爭土地之分別共有人，應有部分各1/2，張鳳
娟與被告簽訂系爭租約，期限自111年1月1日起至111年12月
31日止，租期屆滿後租賃關係消滅，系爭土地為被告之系爭
建物占用等事實，業據提出地籍圖謄本、不動產租賃契約書
、土地所有權狀、現場照片、土地登記第一類謄本為證（見
本院卷第19、23-36、177頁），並經本院會同兩造前往現場
勘驗屬實，有勘測筆錄、現場照片可佐（見本院卷第107-12
8頁），並囑託臺中市中山地政事務所測量，有該所複丈成
果圖在卷（見本院卷第133頁）可佐，且為被告所不爭執，
堪信原告上開主張為真正。本件兩造有爭執者，被告就系爭
土地是否有法定租賃關係存在。
㈡、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條定有明
文。次按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地
或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋
受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃
關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。基此，須土地
及該土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或房屋所有權
讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形
，始有上開規定之適用，倘土地及房屋並非同屬一人所有，
即無適用。再按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有
人對占有之事實無爭執，僅抗辯非無權占有者，應就其取得
占有係有正當權源之事實負舉證責任(最高法院108年度台上
字第1890號判決意旨參照)。原告主張被告無權占用系爭土
地，被告對於占用之事實不爭執，僅辯稱係有權占用，則被
告自應就此負舉證之責。
㈢、經查，證人張富美於本院證稱：「（問：你有無將臺中市○區
○○街000 巷00號房屋的土地贈與給原告？）有」、「（問：
上開建物的土地贈與給原告前，上面的房屋是否是你蓋的？
）不知道」、「（問：這棟房屋之前是否為陳定國全家居住
在裡面？）是」、「（問：陳定國居住在上開房屋時，房屋
底下的土地是否登記你名下？）我不知道」、「（問：你知
道陳定國房屋是跟何人買的？）不知道」、「（問：最近記
憶好不好？）我自從生病就記憶不好」、「（問：記憶不好
從何時開始？）超過十年」、「（問：陳定國是否認識？）
認識，他是在賣吃的」、「（問：陳定國跟誰租房子？）他
跟何人租房子我不知道，他是跟我租土地，他是做吃的，後
來我生病以後，土地就贈與給張鳳娟、張志彰」、「（問：
你租土地給陳定國的時候，上面有沒有房屋？）我不知道。
」、「（問：你租土地給陳定國，他有沒有在土地上自己蓋
房子？）我不知道」、「（問：陳定國跟你租多久？租金如
何計算？）都忘記了」、「（問：陳定國跟你租土地之後，
他的子孫有沒有跟你續租？）沒有」、「（問：陳定國還在
世嗎？）我不知道」、「（問：現在土地何人在使用？）陳
慶堂」、「（問：陳慶堂跟陳定國什麼關係？）我不知道」
、「（問：陳慶堂在使用系爭土地的時候，有沒有交付租金
給妳？）有，但常常拖延，我是租給陳慶堂，陳定國我不認
識」、「（問：你剛剛說認識陳定國，把土地租給他，現在
又稱把土地租給陳慶堂，到底是租給何人？）陳慶堂，我不
認識陳定國」、「（問：你剛才說賣吃的，是誰在賣吃的？
）我剛才把陳慶堂講做陳定國，陳慶堂是賣吃的」等語。依
上開證人張富美之證言所示，無法證明系爭建物，係被告之
祖父陳定國於49年間向原告之前手張富美購買。
㈣、又證人陳美秀於本院證稱：「（問：臺中市○區○○街000巷00
號你曾經住過？）有」、「（問：上開房屋何時開始居住？
）我年紀7、8歲時就住在那裡」、「（問：上開房屋是你父
親蓋？承租？）租地蓋屋」、「（問：是否知道你父親跟何
人租地？）我年幼不知道」、「（問：蓋系爭房子父親本人
出資蓋？）是的」、「（問：你結婚後才離開系爭房子？）
是的」、「（問：民國幾年你離開該處，沒有住在那裡？）
我17歲時」、「（問：有無看過你父親將租金交給何人？）
不知道」、「（問：臺中市○區○○街000巷00號房屋於17歲離
開之後，有無再回去過？）有，有再回去過」、「（問：臺
中市○區○○街000巷00號房屋於你7、8歲時由你父親出資興建
，迄今你再度回家看時，房屋現況與當時有無差異？）房子
仍在該處。當時是磚造房屋，現在也是磚造房屋，沒有多大
改變，僅維修而已」、「（問：為何知道該屋是你父親租地
興建房子？）我搬家住在該處時，聽父母說的該屋是租地興
建的。至於向何人承租我不清楚」、「（問：是否知道租金
多少？）不知道，也沒有聽說」、「（問：該屋興建期間多
久？）忘記了」、「（問：該屋現在何人居住？）被告我姪
子住，因房子雖由父親興建，但繼承，由哥哥繼承，現在由
被告居住中」、「（問：你七、八歲入住該屋時，該屋有無
裝設水電？）有」、「（問：水是否為自來水？）一開始非
自來水」、「（問：一入住該屋即有電力？）是的」、「（
問：入住之後，該屋的電力是自己申設還是從別處接電過來
？有無繳納電費？）我是小孩，所以全部不知道」、「（問
：你住在該屋期間，有無地主曾經到你家收租或是到你家與
你父母討論土地問題？）我不知道」等語（見本院卷第309-
313頁）。依上開證人陳美秀之證言所示，證人陳美秀雖證
稱係其父陳定國租用系爭土地建築系爭房屋，惟並無其他證
據足以證明，且與證人張富美之證言不符，亦與被告抗辯系
爭房屋係陳定國於49年間向張富美購買乙節不合，況證人陳
美秀並非親自見聞陳定國租用系爭土地及興建系爭房屋，證
人陳美秀之證言尚難採信。
㈤、依前開說明，被告未能證明對系爭土地有法定租賃關係存在
，復未能舉證證明租地建屋之事實存在，難認符合民法第42
6條之1條規定之餘地。原告主張被告為無權占有，堪予認定
，被告抗辯係有權占有云云，尚乏證據證明，自難採信。從
而，原告依前揭規定，請求被告拆除系爭建物，並將系爭土
地返還予原告，即屬有據。
㈥、復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；不當得利之受領人，如其所受利益依其性質或其他情
形不能返還者，應償還其價額，民法第179條及第181條但書
分別定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金
之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還
不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為
其要件，故得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，
非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年度台上字第16
95號判決意旨參照）。復查，被告之系爭建物占有原告所共
有之系爭土地，業經本院認定如前，被告無法律上原因，而
受有占有使用系爭土地之利益，致原告未能利用其應有部分
而受有損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告返
還因無權占有所受利益，然被告所受利益係使用系爭土地，
此一利益依其性質顯難以返還，揆諸前揭規定，自應償還其
價額。是原告及追加原告依不當得利法律關係，分別請求被
告給付自系爭租約租期屆滿翌日即112年1月1日起按月給付
相當於租金之利益，為有理由。
㈦、再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價額年息10％為限；第97條之規定，於租用基地建築房屋準
用之。土地法第97條第1項、第105條定有明文。所謂土地及
建築物之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依
法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而
言。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係土地所有
權人依該法規定所申報之地價；舉辦規定地價或重新規定地
價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價
百分之80為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明文
。此外，基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚
須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，占有人利用基地之
經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定
（最高法院68年度台上字第3071號判決意旨參照）。另按土
地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防止房屋
所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋
租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保護承租
人」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係基於居住
乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福利國家應
滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境，城巿房
屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能取得適當
之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定，應僅限
於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋
，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即與人民安
居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入加以限制
之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其建造、維
修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有營業房屋
所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比。且營業
用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業，挾其龎
大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相當之利
潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金之支出
，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利潤並未
相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復就土地
法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條第1項
、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經濟現屬
已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租金之多
寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能促進都
巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為不包括
供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本條之立
法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決意旨參照）。
㈧、經查，系爭土地位於臺中市東區，鄰近臺中火車站及主要幹
道大智路，發展蓬勃且交通便利，又系爭建物目前裡面做倉
庫及廚房，沒有其他居住使用之情形（見本院卷第109頁）
，並非作為住家，並非土地法第97條所指房屋，惟本件係請
求土地之租金，而非就房屋租金有所請求，則上開規定尚有
適用及參考之空間，又系爭土地係用作商業使用，足見系爭
土地之收益顯然大於一般用作民宅、農作使用之土地，是本
院審酌系爭土地坐落位置、利用狀況、交通便利與繁榮程度
、使用經濟效用等一切情狀後，認原告及追加原告所請求被
告給付相當於租金之利益，自無土地法第105條、第97條規
定之適用。次查，而依系爭租約之約定，系爭土地租金為每
月5,500元，與當地租金行情大致相符，以此標準計算相當
於租金之不當得利，應屬適當。是原告依不當得利法律關係
，分別請求被告給付自112年1月1日起至返還系爭土地之日
止，按月於每月末日分別給付原告各2,250元，及自翌月一
日起至清償日止，按週年利率百分之5計算利息之不當得利
，應屬有據，應予准許。
㈨、末按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項
、第455條前段分別定有明文。又系爭租約第5條第2項前段
約定乙方（即被告）於終止租約或租賃期滿不交還租賃物，
即應支付違約金600,000元，此亦有張鳳娟提出之前揭系爭
租約在卷可憑。查系爭租約之租期明定自111年1月1日起至1
11年12月31日止（見本院卷第25頁），為定有期限之租賃契
約，則承租人於租賃期限屆滿後，即負有返還租賃物之義務
，又系爭租約至111年12月31日即已屆期終止，張鳳娟亦未
同意繼續出租與被告，依系爭租約及前揭規定，被告自應將
系爭土地返還張鳳娟，惟被告卻未返還。則張鳳娟依系爭租
約第5條約定之法律關係，請求被告給付原告違約金應屬有
據。惟按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生
損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行
債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債
務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。是以
，契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履
行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約
定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金
，以免對債務人造成不利，觀諸民法第250條之規定及其修
正理由自明（最高法院107年度台上字第1062號判決意旨參
照）。經查，依系爭契約第5條第2款約定之文字觀之，兩造
未明定違約金屬懲罰性質，依上開最高法院判決意旨所示，
兩造約定之違約金應屬損害賠償總額預定性質之違約金無誤
。惟不論何種性質之違約金，法院均得依職酌減。本院認兩
造對系爭房屋究竟何人所建及被告之祖父陳定國是否租地建
屋有所爭執，雖被告無法舉證證明有租地建屋之事實，然被
告居住系爭房屋已數十年之久，土地之租金僅為5,500元，
系爭房屋亦因年久失修而以鐵皮搭建，復無人居住而作倉庫
使用，本院認張鳳娟請求之違約金以約10個月左右之租金即
50,000元為適當，逾此部分之請求，即無理由，不應准許。
五、綜上所述，原告及追加原告依民法第767條、第179條、系爭
租約之法律關係，請求㈠被告應將系爭建物拆除，並將系爭
土地騰空返還予原告；㈡被告應自112年1月1日起至返還系爭
土地之日止，按月於每月末日分別給付原告各2,250元，及
自翌月1日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；
㈢被告應給付張鳳娟50,000元，及自112年11月29日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許；逾此部分之請求，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證
據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不
逐一論列，併此敘明。
七、本件判決係依民事訴訟法第427條第4項規定適用簡易訴訟程
序，所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法第389條第1項第
3款之規定，依職權宣告假執行。又被告陳明願供擔保，請
准宣告免為假執行，經核亦無不合，爰酌定相當之金額准許
之。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決
如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 臺中簡易庭 法 官 李立傑
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 30 日 書記官 莊金屏
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