最高法院民事判決
113年度台上字第1162號
上 訴 人 江柏蒼
江偉銜
共 同
訴訟代理人 謝任堯律師
被 上訴 人 穩喬建設開發事業有限公司
法定代理人 廖國雄
上列當事人間請求確認本票債權不存在等事件，上訴人對於中華
民國113年2月29日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（112年度
上字第333號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：伊母李宜珍於民國108年6月22日與被上訴人 簽訂「穩喬精誠家房地買賣合約書」（下稱系爭契約），約定 以總價新臺幣（下同）1320萬元，買受被上訴人興建之穩喬精 誠家社區（下稱系爭社區）透天建案（下稱系爭建案）編號A5 乙戶。其後李宜珍將契約權利讓與伊【被上訴人嗣於110年11 月8日將坐落○○縣○○市○○段532-22、532-27地號土地（面積合 計65.14㎡）及其上同段312建號建物（下稱系爭建物）所有權 全部（上訴人應有部分各1/2）、同段532、532-23、532-24、 532-28地號土地（面積依序為334.9㎡、91.04㎡、31.23㎡、12.3 6㎡）權利範圍依序為2萬分之1068、586、586、316分別各登記 在上訴人名下，上開土地下逕稱其地號，土地及建物合稱系爭 房地】，伊共同簽發如第一審判決附表所示面額924萬元本票 （下稱系爭本票）交付被上訴人以擔保支付尾款。惟系爭契約 第3條（下稱系爭約款）關於土地共有部分僅記載面積，無應 有部分比例與計算方式，違反當時內政部公告生效（104年1月 1日）之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之 壹、應記載事項（下稱應記載事項）第5點第2款、第6點規定 ，依消費者保護法（下稱消保法）第17條第4項、第1項、第16 條規定，該部分約款無效，被上訴人應賠償損失。又共有土地 部分伊負擔較系爭社區其他住戶更高之面積比例，被上訴人應 返還溢收之價金。被上訴人未經伊同意，在共有之532-23地號 土地上興建如第一審判決附圖所示編號A面積8.71㎡鐵門、編號 B面積1.10㎡水錶（下分稱鐵門、水錶），既與銷售廣告不符， 並致伊無法使用該共用部分，妨礙進出與系爭建物安全，欠缺 物之通常效用，應減少價金，並拆除返還該占用部分土地予全
體共有人等情。爰依民法第359條、第767條第1項、第821條、 （原判決漏載）第113條規定及不當得利法律關係，求為㈠確認 被上訴人所持系爭本票在188萬4328元範圍內之本票債權不存 在；㈡被上訴人在該債權範圍內不得持系爭本票對伊強制執行 ；㈢命被上訴人拆除鐵門、水錶，將土地返還伊與其他共有人 全體之判決。
被上訴人則以：共有土地為買賣標的之一，面積經契約雙方合 意，無違消保法規定，系爭建物非屬區分所有建物類型，無民 法第799條規定適用。水錶屬公共設備，鐵門則係基於社區住 戶安全及應住戶要求裝設，無因此減少共有土地部分之價值或 效用瑕疵，依系爭契約第24條第6款、第8款約定，上訴人不得 請求拆除，且伊已將鐵門、水錶點交與系爭社區管理委員會（ 下稱管委會）管理等語，資為抗辯。
原審以：
㈠李宜珍於108年6月22日與被上訴人簽訂系爭契約，買受系爭建 案A5乙戶（預售屋），其後將契約權利讓與上訴人，上訴人共 同簽發系爭本票擔保支付尾款，被上訴人已於110年11月8日將 系爭房地登記予上訴人，嗣持系爭本票聲請臺灣彰化地方法院 以111年度司票字第314號裁定准予強制執行，並以該裁定為執 行名義對上訴人聲請強制執行等情，為兩造所不爭。㈡對照應記載事項第5點第1款規定：「本房屋共有部分…」文義， 該點第2款：「前款共有部分之權利範圍係依買受專有部分面 積與專有部分總面積之比例而為計算…」規定應係指共有建物 ，土地共有部分不在規範之列。稽諸系爭約款之內容、現場照 片與系爭契約附件基地地籍圖等件，系爭約款於土地共有部分 固僅記載面積，惟系爭建物與其坐落土地均為單獨所有，共有 土地則為系爭社區之共用通道及資源回收區，無應記載事項第 5點應記載權利比例與計算方式規定之適用。又系爭約款以活 字印章蓋印，載明李宜珍買受A5之建物與土地各別地號、面積 、為共用或私用，乃其與被上訴人間個別磋商約定之買賣標的 ，不屬定型化契約條款。上訴人以系爭約款未標明土地共有部 分比例，有違消保法第17條第4項、第1項與第16條規定而無效 為由，主張被上訴人應依民法第113條負賠償責任等語，無可 採取。
㈢系爭建物無與他人共用部分，非屬區分所有建築物，無民法第7 99條規定之適用，亦無從比附援引，上訴人主張依該條立法精 神，其僅須依系爭社區戶數負擔共有土地應有部分1/17云云， 自非可採。參系爭建案A1至A3與A5買賣面積及售價資料暨證人 即被上訴人銷售人員吳姿蓉之證述，各戶土地面積不同、價格 均異，應是個別磋商結果，李宜珍就系爭房地以總價出價、詢
價後予以買受，並非以每坪單價計算，共有土地權利之範圍， 應依李宜珍與被上訴人就買賣標的物之合意，而非以戶數平均 定之，上訴人亦應受拘束。被上訴人依系爭契約明確約定之買 賣標的將系爭房地登記予上訴人，核無不符契約本旨情形。上 訴人不得以共有土地權利範圍超過平均（即1/17）者為被上訴 人溢收之價金，依不當得利法律關係請求返還。㈣觀系爭建案之銷售廣告（全區配置參考圖），固無標示水錶、 鐵門。然該銷售廣告僅為簡要配置參考圖，詳細內容待買賣雙 方當事人以契約約明。系爭契約第24條第6款、第8款約定，買 方同意系爭社區公共設備設置，依事業機構施工單位指定位置 無條件供其使用；社區公共設施部分非建照核准用途或施工範 圍，買方同意賣方取得使用執照後無償配置，此部分屬二次工 程，買方事前知悉並同意，完工點交後所屬權責由買方承受， 不得要求恢復原狀。是水錶由事業機構指定施工位置，鐵門屬 被上訴人得為二次工程之公設，買賣雙方有特別約定，該約款 亦無顯失公平之情事，即無鐵門、水錶設置違反被上訴人依廣 告內容所負義務可言。又水錶設置為系爭社區自來水設備、事 業機構計價所必要，且觀諸第一審勘驗測量筆錄、現場照片及 附圖，水錶設於社區通道邊緣處，不妨礙上訴人進出使用；鐵 門則為社區車道大門及行人通行之用，並未排除上訴人使用及 進出，且證人即管委會財務委員李益志證稱鐵門設置係為區隔 社區內外，防小孩亂跑避免危險等語，難認該等設置有減損土 地價值及通常效用之情形。上訴人亦未能證明水錶、鐵門設置 有危害系爭建物安全之情事，上訴人不得依民法第359條規定 ，請求減少價金。另依上訴人自承及建物登記謄本所示，系爭 房地除上訴人向銀行辦理貸款所設定之抵押權外，並無其他抵 押權設定，上訴人以尚有設定之抵押權未塗銷，主張有權利瑕 疵，亦非可取。
㈤承前述，被上訴人依約得設置水錶、鐵門。又參證人李益志、 管委會主任委員謝昇峰之證述、李益志所有手機通訊軟體LINE 翻拍照片顯示，及系爭社區第一次區分所有權人會議紀錄、管 委會與被上訴人會議紀錄暨彰化第五信用合作社匯款單、土地 登記謄本等件，相互以察，鐵門係經坐落之532-23地號土地共 有人過半數及其應有部分合計過半數同意，與被上訴人共同出 資，為社區安全而設置，並於興建完成後已移交管委會管理。 故水錶、鐵門設置均有合法權源。上訴人依民法第767條第1項 、第821條規定，請求被上訴人拆除水錶、鐵門返還土地予全 體共有人，洵屬無據。
㈥綜上，上訴人前開主張損害賠償、返還不當得利、減少價金， 或拆返土地等，既均非可採。則上訴人依上開規定為如上聲明
之請求，即無理由，為其心證之所由得，並說明上訴人其餘攻 防暨舉證，不影響判決結果，無庸逐一論駁之理由，因而維持 第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
本院判斷：
㈠按定型化契約條款，係指企業經營者為與多數消費者訂立同類 契約之用，所提出預先擬定之契約條款；所謂個別磋商條款， 指契約當事人個別磋商而合意之契約條款。消保法第2條第7、 8款定有明文。故消費者與企業經營者個別磋商合意訂立之契 約，非屬定型化契約條款，倘已明定其權利、義務，亦不低於 消保法對消費者權益最低保障，基於私法自治及契約自由原則 ，消費者自主為決定，應受該契約約定之拘束。又消保法第22 條固規定企業經營者對於消費者所負之義務不得低於廣告內容 ，惟倘消費者與企業經營者於締約時，就廣告所示已另於契約 為約定，又未低於廣告內容，應以契約約定為規範。次按民法 第799條第1項規定，稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築 物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物 及其附屬物之共同部分共有之建築物。準此，倘數單獨所有建 築物，無共有之共同部分者，非屬區分所有建築物，縱各該建 築物坐落基地有共有情形，因基地非為區分所有建築物之共有 部分，自無同條第4項本文「區分所有人就區分所有建築物共 有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面 積之比例定之」規定之適用。
㈡原審本於採證、認事及解釋契約之職權行使，合法認定系爭約 款係買賣雙方個別磋商條款，非定型化契約條款，買賣雙方應 受該合意拘束，該約款未訂明共有土地比例及計算方式，無違 消保法相關規定而無效；系爭建物係社區透天建物，非屬區分 所有建築物類型，無民法第799條規定適用，無共有土地權利 範圍應依系爭社區17戶平均（即1/17）定之，而有溢收價金之 情；銷售廣告僅為簡要配置參考圖，系爭契約就水錶與鐵門之 設置另有約定，且無致土地減損價值及通常效用或危害系爭建 物安全之情事，標的並無瑕疵，復經土地共有人過半數及其應 有部分合計過半數同意，設置亦有合法權源等情，因而為不利 上訴人之判決，經核於法並無違誤。上訴論旨，猶就原審採證 、認事及契約解釋之職權行使暨其他不影響判決結果之贅述， 指摘原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。至上訴人上訴第 三審後提出之繪本（附件一），為新證據，依民事訴訟法第47 6條第1項規定，本院不得審酌，併予敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449 條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日
最高法院民事第七庭
審判長法官 林 金 吾
法官 陳 靜 芬
法官 蔡 孟 珊
法官 藍 雅 清
法官 高 榮 宏
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 沛 侯
中 華 民 國 113 年 9 月 23 日
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