臺灣士林地方法院民事簡易判決
113年度士簡字第948號
原 告 李雪柔
訴訟代理人 王琛博律師
吳煜德律師
被 告 環遊郡采迭區管理委員會
法定代理人 郭秀蘭
訴訟代理人 莊佳樺律師
上列當事人間請求確認債權不存在事件，本院於民國113年8月22
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告不得妨害原告進出門牌號碼新北市○○區○○○○○巷○○○號二樓房屋，並應交付原告可通達房屋所在大樓大門、二樓及所有公同共有區域之電梯磁扣。
被告不得妨害原告進出門牌號碼新北市○○區○○○○○巷○○○號二樓房屋，並不得要求原告交還或消磁可通達房屋所在大樓大門、二樓及所有公同共有區域之電梯磁扣。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟壹佰元應由被告負擔二分之一，及加給自本判決確定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，其餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由要領
一、原告主張：
(一)原告先後於民國112年10月25日、112年12月20日，分別以新 臺幣（下同）688萬元、398萬元經拍賣買受門牌號碼新北市 ○○區○○○00巷000號2樓房屋（下稱187號房屋）、新北市○○區 ○○○00巷000號2樓房屋（下稱185號房屋），並分別於112年1 2月11日、113年1月12日取得不動產權利移轉證明書，再分 別於112年12月28日、113年1月12日至地政機關辦理所有權 移轉登記完畢，然因前手即遠東航空股份有限公司（下稱遠 航公司）自108年12月起即未繳納管理費，故被告於112年10 月24日以公告之方式要求「遠航法拍屋」拍定戶需繳交遠航 公司積欠之管理費後方給予能夠到達對應樓層之電梯磁釦， 而原告於買受187號房屋時因遭被告誤導而誤認拍定人需為 前手積欠之費用負責，遂於113年1月24日以臨櫃轉帳方式繳 納11萬4,820元予被告，並因此取得可到187號房屋之電梯磁 扣，惟原告於000年00月間點交187號房屋時，經第三人告知
，方知拍定人是無需為前手積欠之債務負責，故原告即拒絕 被告要求繳納遠航公司積欠185號房屋之管理費8萬0,516元 ，並於113年3月7日寄發存證信函予被告，要求其交付能夠 到達185號房屋所在樓層之電梯磁扣，然為被告所拒絕。(二)遠航公司所積欠被告之管理費債務係存在於被告與遠航公司 間，原告既未與遠航公司訂立契約，承擔其積欠被告之管理 費債務，民法第826條之1第3項於本件又無適用餘地，則原 告自無須為遠航公司就185號房屋及187號房屋所積欠之管理 費債務負責，故就遠航公司所積欠被告185號房屋及187號房 屋管理費債權對原告均不存在，被告與原告間就187號房屋 管理費計11萬4,820元債權既不存在，則被告於113年1月24 日所受領之11萬4,820元即屬無法律上原因，被告應返還予 原告，及加計自受領翌日即113年1月25日起至清償日止，按 週年利率5％計算之利息。又被告以原告未繳清遠航公司所積 欠之管理費債務為由，扣留應交付予原告之大樓電梯感應磁 釦為無正當理由，致原告無法正常使用所有房屋而使所有權 遭受侵害，依民法第767條第1項中段規定，本於所有權人地 位，請求除去被告對原告所有權行使之妨害，給付可通達18 5號房屋所在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣 。另原告恐因請求被告返還已給付之187號房屋管理費後， 所取得之電梯磁扣或可能遭被告收回或消磁而無法使用，以 致有妨害原告所有權之虞，依民法第767條第1項後段規定， 請求被告不得妨害原告進出185號、187號房屋，及不得請求 原告交還或消磁可通達187號房屋所在大樓大門、2樓及所有 公同共有區域之電梯磁扣，乃依法提起本件訴訟等語，並聲 明求為判決：㈠確認被告對原告就遠航公司積欠185號房屋之 管理費共8萬0,516元債權不存在；㈡確認被告對原告就遠航 公司積欠187號房屋之管理費共11萬4,820元債權不存在；㈢ 被告應返還原告於113年1月24日給付之11萬4,820元，及自1 13年1月25日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈣被 告不得妨害原告進出185號房屋，並應交付原告可通達房屋 所在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣；㈤被告 不得妨害原告進出187號房屋，並不得要求原告交還或消磁 可通達房屋所在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯 磁扣，且願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：依社區規約第6章第11條第5項規定「新區分所有 權人，應承擔並清償前手區分所有權人積欠本社區之管理費 及公共基金費用」，新區分所有權人應承擔並清償前手區分 所有權人積欠之管理費及公共基金費用，被告並有於拍賣程 序中張貼公告於房屋門口，法院拍賣公告上亦記載「六、投
標人應自行查明債務人有無積欠管理費，並注意民法第826 條之1第3項規定之適用」，原告購買上開房屋時，遠航公司 積欠管理費及公共基金乙事，原告於參與投標時即已知悉， 且法院拍賣投標公告亦有告知投標人應自行查明債務人有無 積欠管理費，故原告於投標應買前即已知悉遠航公司有積欠 管理費之情，及房屋有民法第826條之1第3項規定之適用， 原告自應連帶負擔遠航公司積欠之管理費。又被告依社區規 約第6章第11條第5項及民法第822條第1項、第826條之1第3 項規定，通知原告繳納遠航公司積欠之管理費，且原告亦同 意繳納，被告係合法取得利益，並無任何不當得利可言等語 ，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。所 謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確 ，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此 種不妥之狀態能以確認判決將之除去者而言。本件被告以遠 航公司積欠之管理費應由原告負擔為由向原告追討，是兩造 間之債權債務關係既存有爭執，如不訴請確認，原告在私法 上之地位將有受侵害之危險，則原告提起本件確認債權不存 在之訴，即有確認之法律上利益。
四、本院得心證之理由
本件原告主張其於112年12月11日、113年1月12日經拍定而 取得187號房屋、185號房屋之區分所有權，原告之房屋前手 遠航公司於移轉所有權前分別積欠被告管理費11萬4,820元 、8萬0,516元；另原告已於113年1月24日繳納11萬4,820元 予被告，並取得可通達187號房屋所在大樓大門、2樓及所有 公同共有區域之電梯磁扣，惟尚未取得可通達185號房屋所 在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣等事實， 已據其提出與所述相符之不動產權利移轉證書、建物登記第 一類謄本、轉帳憑證等件為證，為被告所不爭執，堪信為真 。惟原告主張被告對原告就遠航公司積欠187號房屋、185號 房屋管理費之債權均不存在，及被告應返還11萬4,820元， 不得妨害原告進出185號房屋、187號房屋，並應交付可通達 185號房屋相關區域之電梯磁扣與不得要求原告交還或消磁 可通達187號房屋相關區域之電梯磁扣等情，則為兩造所爭 執，被告並以上開情詞置辯，茲審認如下：
(一)關於訴之聲明四、五之部分
1.按對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。民法第767條第1項中段、後段定有明 文。
2.經查，原告為185號房屋、187號房屋之區分所有權人，本得 自由使用、收益其所有物，並排除他人之干涉，且被告確因 與原告間對系爭管理費債權存有爭執，而未交付可通達185 號房屋相關區域之電梯磁扣，將來確亦有因相同爭執而請求 交還或消磁可通達187號房屋相關區域電梯磁扣之虞，客觀 上此項可能性甚大，有事前防範之必要，則依上開規定，原 告請求被告不得妨害其進出185號、187號房屋，並應交付可 通達185號房屋所在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電 梯磁扣，及不得要求原告交還或消磁可通達187號房屋所在 大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣，即屬有據 。
3.至被告雖以原告未繳清管理費為由請求駁回原告上開聲明云 云，惟按公寓大廈之管理委員會係指住戶為執行區分所有權 人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若 干人設立之組織。公寓大廈管理條例第3條第9款定有明文。 而依同條例第36條之規定，可知管理委員會係承全體住戶之 委託處分事務，亦即管理義務係管理委員會對全體區分所有 權人之義務，而非對於個別住戶之義務。再區分所有權人依 區分所有權人會議決議有繳納公共基金之義務，同條例第18 條第1項第2款亦有明文，足見決定區分所有權人是否繳納管 理費及繳納多寡之主體，係由區分所有權人召集之區分所有 權人會議所決定，亦即管理委員會僅係代為執行全體共有人 決議之事項，區分所有權人繳納對象之債權主體，係屬全體 區分所有權人，而非管理委員會。易言之，由管理委員會按 時向各住戶收取社區管理費，僅為代收代付性質，所代收管 理費應屬該社區全體區分所有權人公同共有，並非各別住戶 直接委任管理委員處理事務所支付之代價，亦即管理費之負 擔與管理事務之進行，並無同時履行抗辯之對價關係。從而 ，姑不論原告是否應負擔前手遠航公司之管理費債務，被告 皆不得以管理費未繳為由，拒絕交付可通達185號、187號房 屋所在大樓大門、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣，乃 至就已交付之部分請求返還或消磁。
(二)關於訴之聲明一、二、三之部分
1.「共有物之管理費及其他負擔，除契約另有約定外，應由各 共有人按其應有部分分擔之。」、「共有物應有部分讓與時 ，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之 負擔連帶負清償責任。」民法第822條第1項、第826條之1第 3項分別定有明文。民法第826條之1第3項立法理由並說明： 「共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用 、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生
之負擔（第八百二十二條參照），為保障該負擔之共有人， 應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之 明確，爰增訂第三項。」公寓大廈之區分所有人間，就建物 之共有部分，亦為分別共有關係，法院拍賣債務人所有區分 所有建物之專有部分、共有部分及基地之應有部分時，自有 上開規定之適用，故債務人如有欠繳管理費，拍定人應負連 帶清償責任（臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執 類提案第20號研討結果同此見解）。
2.茲查，原告之房屋前手遠航公司於移轉所有權前分別積欠被 告管理費11萬4,820元、8萬0,516元，已如前述，依上開法 律規定與實務見解，拍定人即原告應對此負連帶清償責任， 被告已受領原告給付之管理費11萬4,820元部分，亦非無法 律上原因，故原告訴之聲明一、二、三之部分，自無可採。五、從而，原告依上開法律關係，訴請被告不得妨害原告進出18 5號房屋，並應交付原告可通達房屋所在大樓大門、2樓及所 有公同共有區域之電梯磁扣；被告不得妨害原告進出187號 房屋，並不得要求原告交還或消磁可通達房屋所在大樓大門 、2樓及所有公同共有區域之電梯磁扣，為有理由，應予准 許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回，此部分假執行 之聲請，失所附麗，併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。
七、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，並依 職權確定訴訟費用為2,100元（第一審裁判費），應由被告 負擔二分之一，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按 法定利率計算之利息，其餘由原告負擔。
中 華 民 國 113 年 9 月 5 日 士林簡易庭 法 官 楊峻宇
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 113 年 9 月 5 日 書記官 徐子偉
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