臺灣桃園地方法院民事簡易判決
113年度壢簡字第914號
原 告 吳鳳吟
鄭蓉蓉
兼 共 同
訴訟代理人 陳應傑
被 告 何家豐
上列當事人間請求終止租賃契約等事件，本院於民國113年8月29
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段000○0號房屋遷讓返 還原告
二、被告應給付原告61萬5000元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用新臺幣1萬2187元由被告負擔新臺幣9,144元，餘由 原告負擔。
五、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣22萬6400元為原 告預供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣61萬5000元為原 告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
一、按簡易訴訟程序訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他 訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲 明者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項 前段及但書第2款、第3款分別定有明文。經查，本件原告起 訴時聲明原為：(一)被告應將門牌號碼桃園市○○區○○○路○段 000○0號房屋(下稱系爭房屋)租賃契約終止；(二)被告應自 民國113年1月13日起至系爭房屋終止之日止，按月給付原告 14萬元；嗣於本院民國113年7月18日言詞辯論期日，變更其 聲明為：(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原告；(二)被告應 給付原告89萬5000元（見本院卷第43頁），核原告上開訴之 變更，係本於系爭房屋租賃契約之同一基礎事實所為，與前 開規定並無不合，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條所列各款情事，爰依原告之聲請，准由其一造辯論 而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，租賃期間自112年1 1月13日起至120年11月12日止，每月租金14萬元，應於每月 13日繳納，押租金則為28萬元(下稱系爭租約)。詎被告自11 3年1月起，即未依約給付租金，迄113年3月已積欠租33萬50 00元(1月欠5萬5000元；2、3月各欠14萬元)，原告前已於11 3年3月12日對被告寄發存證信函催告被告給付租金，然被告 仍置之不理，後續亦未支付租金。截至113年7月18日言詞辯 論期日時，被告已積欠租金89萬5000元，被告遲付之租金額 ，扣除押租金後，已達2個月以上之租金額，故以113年7月1 8日言詞辯論期日筆錄之送達作為終止租約之意思表示。兩 造間之租賃關係終止後，被告即應遷讓交還系爭房屋，且被 告尚積欠原告89萬5000元之租金，亦應依系爭租約給付。爰 依租賃契約法律關係提起本件訴訟，並聲明：如前述變更後 訴之聲明所示。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、得心證之理由：
(一)按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延 者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人 於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者 ，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定 ，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約；承租人於租賃關係終止後 ，應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項 、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因承租人積欠 租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋 。土地法第100條第3款亦有明文。是依前開規定，出租人應 於承租人所積欠租金扣抵押租金後達2個月時，始得於催告 承租人繳納而未獲清償後終止租約，並請求承租人返還租賃 物。
(二)經查，原告主張之事實，業據其提出租賃契約、存證信函及 回執為證(見本院卷第6至12頁)，且有系爭房屋稅及證明書 在卷可參(見本院卷第21至23頁)，本院依上開證據調查結果 ，堪信原告主張之事實為真實。次查，原告於113年3月12日 以存證信函催告被告給付租金，斯時被告扣除已交付之押租 金，積欠租金額尚未逾2個月，固不得終止租約，惟原告於 本院113年7月18日言詞辯論期日為終止租約之意思表示時， 被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月租金額，自得終止租 約。而上開筆錄於113年8月1日送達被告，有送達證書在卷
可參（見本院卷第47頁），故系爭租約已於113年8月1日終 止，原告自得本於出租人之地位請求被告遷讓返還系爭房屋 。
(三)次查，系爭租約約定每月租金14萬元，應於每月13日繳納， 押租金則為28萬元，已如前述。而原告於本院言詞辯論期日 雖稱至113年7月18日止，扣除押租金後，被告積欠租金89萬 5000元。然參原告另主張被告1月積欠租金5萬5000元，2月 起即未再支付租金，故迄113年7月18日止，被告積欠之租金 應為89萬5000元(計算式：5萬5000元+14萬元X6=89萬5000元 ，再扣除押租金28萬元後，原告得請求被告給付之租金為61 萬5000元(計算式：89萬5000元-28萬元=61萬5000元)，原告 逾此部分之請求則屬無據，應予駁回。
四、綜上所述，原告依租賃契約法律關係，請求被告返還系爭房 屋及給付如主文第2項所示，為有理由，應予准許。逾此部 分之請求，則屬無據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依 民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行 ，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如為原告預 供擔保，得免為假執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。爰就訴訟費用部 分諭知如主文第4項所示。
中 華 民 國 113 年 9 月 12 日 中壢簡易庭 法 官 張博鈞
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 9 月 12 日 書記官 黃建霖