臺灣新北地方法院三重簡易庭民事判決
113年度重簡字第726號
原 告 陳俊彥 住○○市○○區○○○道0段00巷00弄00 號
被 告 黃信勲
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國113年8月20日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣伍萬陸仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之三十七，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
事 實 及 理 由
一、原告起訴主張：其向被告承租坐落新北市○○區○○路0段00巷0 0號1樓房屋（下稱系爭房屋），約定租期1年即自民國103年 6月25日起至104年6月24日止，租金每月新臺幣（下同）20, 500元，原告並交付押租保證金41,000元，雙方並簽訂房屋 租賃契約書。嗣租約到期後陸續更新簽訂契約書，最後1份 簽訂之房屋租賃契約書（下稱系爭契約書）約定租期2年即 自111年1月25日起至113年1月24日止，約定之租金及押租保 證金均相同。詎被告於113年1月24日租約期滿返還系爭房屋 後，竟未還原告所交付之上開押租保證金，且被告於租期內 之109年11月至112年12月（共38個月）間向原告多收取每月 2,000元之停車費計76,000元（計算式：2,000元×38月＝76,0 00元），另於111年2月至112年12月（共23個月）間向原告 收多收取每月1,500元營業登記費計34,500元（計算式：1,5 00元×23月＝34,500元），均構成不當得利。以上合計，被告 共應返還原告151,500元（計算式：41,000元＋76,000元＋34, 500元＝151,500元）。為此，爰依系爭契約書及不當得利之 法律關係，提起本件訴訟，並聲明請求：被告應給付原告15 1,500元等事實。
二、被告則求為判決駁回原告之訴，並辯稱：依照系爭契約書第 6條第2款約定，原告遷出時，應依原狀將系爭房屋交還被告 ，然原告交屋時並不符約定，被告為回復原狀共花費52,000 元（含輕鋼架工程16,000元、油漆復原28,000元、電燈復原 工程3,000元、清潔費5,000元），另系爭房屋之浴室馬桶座 及洗臉盆亦需修復，請人估算共需花費28,000元，總計回復 原狀所需費用共8萬元，經以原告所交付之押租保證金41,00 0元抵充後，被告無須再返還原告押租保證金；至於每月多 收取停車費2,000元，係因原告要求使用被告原本停放的車
位而收取；另每月多收取營業登記費1,500元，則係因原告 在系爭房屋設立登記公司，因被告要多申報稅捐而收取，均 非不當得利等情。
三、原告主張之前揭租約期滿，原告返還系爭房屋後，被告未還 原告押租保證金41,000元，及被告於租期內之109年11月至1 12年12月（共38個月）間向原告多收取每月2,000元之停車 費計76,000元，另於告111年2月至112年12月（共23個月） 間向原告收多收取每月1,500元營業登記費計34,500元等事 實，業據其提出房屋租賃契約書2件（含最初、最後所簽訂 之系爭契約書）為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。四、至於被告對於原告所為本件請求，則另以前揭情詞置辯。經 查：
（一）就返還押租保證金41,000元部分： １按兩造簽訂之系爭契約書第3條第2款約定：「保證金新 臺幣41,000元整，於租賃期滿交還房屋時無息返還。」 本件兩造間租賃約關係既已於113年1月24日到期未再續 約，且被告不爭執原告已返還系爭房屋，則原告請求 被告返還上開押租保證金，洵屬有據。惟按押租金之主 要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅 後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之 押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（高法院 87年度台上字第163 1號判決要旨參照），且本件被告辯稱：依照系爭契約 書第6條第2款約定，原告遷出時，應依原狀將系爭房屋 交還被告，然原告交屋時並不符約定，被告為回復原狀 共花費52,000元（含輕鋼架工程16,000、油漆復原28,0 00元、電燈復原工程3,000元、清潔費5,000元），另系 爭房屋之浴室馬桶座及洗臉盆亦需修復，請人估算共需 花費28,000元，總計回復原狀所需費用共8萬元，經以 原告所交付之押租保證金41,000元抵充後，被告無須再 返還原告押保證金等情，足見兩造就押租保證金應否返 還及返還金額多少等問題，已生爭執，應予審酌。 ２次按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無 約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。又 承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有 生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務， 致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之 方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更 或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分 別定有明文。是承租人應依約定方法為租賃物之使用收
益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質 而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別 判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的 及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的， 既在於使用收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於 契約目的之方法使用收益租賃物之義務。另系爭契約書 第6條第2款固約定承租人即原告於租賃關係消滅時負有 將系爭房屋回復原狀返還出租人即被告之義務，然此所 稱回復「原狀」，係指承租人在合於契約目的、約定方 法或租賃物性質而使用收益租賃物所造成之自然耗損及 租賃物之折舊，並斟酌承租人所負保管義務程度、一般 交易習慣及誠信原則，而回復「應有」狀態，而非指回 復「原有」狀態。蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身 或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問題， 強求承租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難 ，亦非法律所應保護之權利。是對於租賃期間租賃物於 正常使用下之自然耗損及折舊，出租人不得請求承租人 回復至未使用租賃物之狀態，否則不僅不合於租賃契約 約定承租人享有租賃物使用收益之本質，要求承租人負 擔此程度之回復原狀義務亦屬過苛。據此，茲就被告抗 辯回復系爭房屋原狀所需項目及金額，分別認定如下： ①輕鋼架工程16,000元：觀被告提出之系爭房屋內輕鋼 受損照片4幀，可知其毀損程度嚴重，依通常使用狀 況應不至於此，足見原告確實有未盡善良管理人之注 意義務，保管系爭房屋，即應賠償被告因回復原狀所 需之費用，而被告就輕鋼架受損支出修復費用為16,0 00元，此有其提出之估價單為證，且本院對照輕鋼架 受損程度，足認此項支出應屬合理必要，原告應全額 賠償。
②油漆復原28,000元、電燈復原工程3,000元、浴室馬桶 座及洗臉盆修復費28,000元：本院觀被告提出之現場 照片（含浴室馬桶座及洗臉盆），受損情形並非嚴重 ，對照修復估價單所載修復項目，並參酌原告係自10 3年6月25日起承租系爭房房屋，至113年1月24日止， 租期將近10年，期間本有通常使用下致系爭房屋內相 關配備自然耗損及產生污痕之情事，因此縱屋內牆面 須油粉粉刷，或電燈、浴室馬桶座及洗臉盆有些 耗損，亦難認係原告未盡善良管理人之注意義務所造 成，因此被告要求原告賠償油漆復原28,000元、電燈 復原工程3,000元、浴室馬桶座及洗臉盆修復費28,00
0元，並非有據。
③清潔費5,000元：按兩造簽訂之系爭契約書第6條第2款 已另約定：「....，如有髒亂情形或遺留傢俱不搬者 ，視為放棄，應由甲方（指被告）處理，費用3000元 由乙方（原告）自押金扣除....。」且本院觀被告提 出之現場照片，系爭房屋確有相當髒亂情形需處理， 被告並未處理，已違反善良管理人之注意義務，依約 被告得自押租金中扣抵3,000元處理費，被告雖主張 支出之清潔費為5,000元，但未舉證證明之，故逾3,0 00元之清潔費請求，核非有據。
３以上合計，被告得請求原告賠償之回復原狀費用共19,00 00元（計算式：16,000元＋3,000元＝19,000元），經以 押租保證金抵充後，被告尚應返還原告押租保證金22,0 00元（計算式：41,000元－19,000元＝22,000元）。 （二）就返還不當得利部分：
１多收取之停車費76,000元：按無法律上之原因而受利益 ，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因 ，而其後已不存在者，亦同，民法第179條固定有明文 ；惟按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限 ，以他人之物出租，其租約並非無效。如出租人交付之 租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期 間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即 不負不完全給付之債務不履行責任（最高法院97年度台 上字第979號判決要旨參照）。質言之，物之出租人， 不以所有權人為限，出租他人之物係債權行為、負擔行 為，即以發生債務關係（給付義務）之法律行為，僅出 租人負有交付租賃物於承租人使用、收益之義務，而承 租人負有給付租金之義務，此觀民法第421條之規定自 明。為負擔行為之人，不以對標的物有處分權為前提， 出租他人之物，其租賃契約亦屬有效。本件原告雖主張 所使用之停車位所有權非屬於被告，然縱被告雖非所有 權人，原告既已使用被告所交付之停車位，則雙方就停 車位所成立之租約，依上開說明，即屬有效，則被告於 109年11月至112年12月（共38個月）間向原告收取每月 2,000元之停車費計76,000元，自屬有法律上之原因， 原告所給付之停車費乃使用停車位之對價，亦無受損害 之情事，自不得依不當得利之法律關係，請求被告返還 停車費76,000元。
２多收取之營業登記費34,500元：原告雖不否認自111年2 月起於系爭房屋設立登記公司，被告因而向原告收多收
取每月1,500元營業登記費計34,500元。然按系爭租約 第4條第1款已約定：「本房屋係供營業，住家之用。」 第6條第6款亦約定：「乙方如將公司登記（或個人戶籍 ）遷入本租屋地址者，應於本租約屆滿時，自動遷出， ....。」等情，足見原告依約本得於系爭房屋設立登記 公司，只須於租約屆滿時，自動遷出公司登記即可，系 爭租約並使被告每月得向原告收取1,500元營業登記費 之相關約定，則被告於租期內向原告多收取之營業登記 費34,500元，即無法律上之原因而受利益，致原告受損 害者，應返還其利益於原告，故原告請求被告返還34,5 00元，核屬有據。又按因清償債務而為給付，於給付時 明知無給付之義務者，不得請求返還，固為民法第183 條第3款所明定，惟該條款所謂明知無給付之義務，係 指原無債務而直接及確定之故意認為有債務而為給付者 而言。至於原無債務而誤以為有債務者，縱其誤認係出 於過失或重大過失，亦非明知而非債清償，仍無該條款 之適用（最高法院94 年度台上字第897號判決要旨參照 ）。本件依原告所述及被告之抗辯，可知原告之所以支 付被告每月營業登記費1,500元，乃係應被告之要求所 為，應屬原無債務而誤以為有債務之給付，縱其誤認係 出於過失或重大過失，亦非明知而非債清償，即非不得 請求被告返還34,500元，併此敘明。
（三）以上合計，被告共應給付原告56,500元（計算式：22,000 元＋34,500元＝56,500元）。
五、縱上所述，原告本於系爭契契書及不當得利之法律關係，請 求被告給付56,500元，為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，則無理由，應予駁回。
六、本判決第1項原告勝訴部分，係適用簡易程序所為被告敗訴 之判決，爰依職權宣告假執行。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日 法 官 趙義德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 9 月 20 日 書記官 張裕昌