臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第1098號
原 告 黃詔祥
被 告 黃鳳陞
上開當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年7月10日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國112年3月27日與被告訂立坐落三民區覆鼎金段覆 鼎金一小段土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路000號22樓 之建物(下合稱系爭不動產、建物稱系爭房屋)買賣契約(下 稱系爭買賣契約)，買賣價金新臺幣(下同)736萬元，兩造已 於112年5月24日移轉登記系爭不動產為原告所有，並已支付 全部買賣價金完畢。
㈡兩造於訂約前，由於系爭房屋仍由被告占有使用，故每間房 間牆面及天花板大部分表面，均有被告私人物品做裝潢遮掩 ，致有原告依通常之檢查不能發現系爭不動產有如起訴狀證 4、5之壁癌及水痕等瑕疵存在。簽約當日，原告現場檢查仍 發現系爭房屋窗框有如壁癌、水痕等應由被告負擔瑕疵擔保 責任之瑕疵(下稱窗框漏水瑕疵)，原告立即通知被告，並得 被告承諾會請師傅整理修繕後再移轉交付系爭房屋予原告， 且於簽約時，在標的物現況說明書編號12建物現況欄位勾選 壁癌、水痕，且在備註說明欄勾選窗框及註記主臥。 ㈢被告於系爭不動產契約之本約簽訂後，突另提出一紙增補特 約，原告非法律專業，且之前無任何購買不動產經驗，遂詢 問永慶房仲林佳玉，請林佳玉代為檢視上開增補特約內容是 否為一般不動產買賣通常均會簽署之文件，並請林佳玉代為 檢視是否不利於己，見林佳玉稱沒關係之後，原告方在增補 特約上簽名用印。原告於系爭不動產交付當日及移轉後，始 陸續發現如起訴狀證4、5所示之壁癌、水痕等漏水痕跡(下 合稱他處漏水瑕疵)，原告經諮詢律師後，方知悉增補特約 之客觀意義，且非一般不動產買賣通常均會簽署之文件，原 告因不諳法律，亦自覺專業能力不足，徵詢林佳玉意見後， 誤認增補特約內容對自己無不利且為不動產買賣通常均會簽 署之文件，誤用為完成系爭不動產買賣所必要之表示方法， 故以起訴狀繕本送達被告時為撤銷原告簽署上開增補特約之 意思表示。
㈣原告委請工程行就修繕壁癌及水痕估價，費用須29萬5,000元 ，爰依系爭買賣契約提起本件訴訟，民法第359條規定請求 減少價金，並依同法第179條請求被告返還該部分溢領之價 金29萬5,000元、及同法第227條第1項不完全給付損害賠償 ，請求擇一為有利判決等語。並聲明：⒈確認原告於本起訴 狀附件「增補特約」所為意思表示不存在。⒉被告應給付原 告新臺幣29萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息。⒊原告願供擔保，請職權 宣告假執行。
二、被告則以：出賣系爭不動產時，我是跟房仲接洽，有跟房仲 說主臥室有窗框漏水瑕疵，他處漏水瑕疵已經處理過，後來 因為長時間沒有下雨，我也不清楚那些地方是否還會再漏水 ，但交屋前是沒發現有漏水，房仲跟我說既然房子有窗框漏 水，我們在房價上可以折一些給買方，讓買方自行修繕漏水 ，所以我原先打算賣750萬元，後來賣736萬元，我們從頭到 尾都沒有隱瞞漏水，也因為我們已經告知原告有漏水，原告 也同意購買，所以才簽訂增補特約排除瑕疵擔保責任。原告 今日庭呈之資料都是我跟他簽的，買賣系爭不動產時，我只 知道主臥漏水瑕疵，至於原告起訴狀拍攝他處漏水瑕疵我就 不知道等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院整理兩造不爭執事項：
㈠原告於112年3月27日與被告訂立如起訴狀證1等契約及簽署相 關文件。
㈡起訴狀證4、5所拍攝之照片為系爭房屋之現場狀況。四、本院之判斷：
原告主張與被告訂立系爭不動產買賣契約，兩造已互相移轉 系爭不動產所有權及給付買賣價金，且系爭房屋於買賣契約 訂立時，已存有窗框漏水瑕疵，就此瑕疵並經原告在買賣現 況說明書註記窗框漏水，兩造於本約之外，並簽立增補特約 排除被告之瑕疵擔保責任，詎交屋後，經原告檢查始發現系 爭房屋存有他處漏水瑕疵等事實，有系爭不動產所有權狀、 系爭房屋他處漏水瑕疵現場照片(起訴狀證4、5)、不動產買 賣契約書、價金履約保證申請書、增補特約、標的物現況說 明書(成屋)、價金履約保證書、收費明細表、收款明細確認 表、國宜工程行報價單、價金履約專戶明細暨點交證明書在 卷可稽(見本院卷第28、30至51、111至129、135頁)，互核 證人即被告仲介洪惠如證稱：我們一般買賣房屋的習慣是一 年內漏水有修繕要告知，但系爭房屋只有窗框漏水瑕疵是在 一年內發生，他處漏水瑕疵被告已修繕超過一年，被告也不 知道是否有再漏水，故當時只告知窗框漏水瑕疵等語，且為
被告所不爭執，自堪信真實。惟就原告主張撤銷上開增補特 約意思表示並請求被告負瑕疵擔保責任、返還溢價之不當得 利等節，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭 點厥為：㈠原告簽立增補特約之意思表示，是否得依民法第8 8條第1項規定撤銷?㈡原告請求減少價金29萬5,000元有無理 由?茲分敘如下：
㈠原告簽立增補特約之意思表示，不得依民法第88條第1項規定 撤銷
⒈按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思 表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知 事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之 性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之 錯誤。民法第88條第1、2項定有明文。前開規定，表意人固 得撤銷其錯誤之意思表示，惟以其錯誤非由於表意人自己之 過失為限。上開規定係指意思表示之內容或表示行為有錯誤 者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院 51年台上字第3311號判例意旨參照）。是以錯誤乃指意思表 示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之 表示內容，因錯誤或不知而發生差別情形而言。至於形成表 意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效 果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於 意思表示中，難為相對人所查覺，除當事人之資格或物之性 質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之 錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人 所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法安定性及 交易安全無從維護，此觀民法第88條第2項規定自明。 ⒉經查，原告主張被告隱瞞系爭房屋他處漏水瑕疵，且係受仲 介誤導致原告陷於錯誤而締結增補特約等情，既為被告所否 認，自應由原告就此部分事實盡舉證之責。觀之增補特約內 容略為：甲乙(各為原告、被告)雙方確認，本買賣標的物現 為有人居住或使用之狀態，甲方已至房屋現場查看屋況，部 分屋況遭家俱或裝潢遮擋無法確認，其餘狀況經充分查看， 未發現有屋況問題。甲方知悉存有因家俱或裝潢遮擋而無法 發現瑕疵之風險，並確已知悉乙方之買賣條件為「對於一般 屋況瑕疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事)，不負物之瑕 疵擔保責任……」，甲方於簽約前已詳閱乙方出具文件內容， 充分理解並謹慎評估後，同意上開條件。……若簽約後買賣標 的物發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌等屋況問題，皆由 甲方自行負責，概與乙方無涉等語。上開內容用語明確，並 無生僻、冷門單字，即使非學習法律專業之人，亦能理解約
款字義，原告乃具正常知識之成年人，應具備通常程度之閱 讀、理解能力，況本院於審理中請原告朗讀增補特約全文， 原告不僅從頭到尾朗讀內容無誤，並無單字、字義或語句看 不懂之情形，亦經原告自承：我剛剛讀都懂，簽約當下是第 一次買房子，腦筋全部空白等語(見本院卷第107頁)，足見 原告對增補特約約定排除被告瑕疵擔保責任之內容理解，並 無錯誤，原告主張陷於錯誤而締結增補特約，顯不足採。 ⒊且查，原告主張誤認增補特約為不動產買賣過程中通常會簽 署之交易文件等語，此乃原告決定簽立系爭協議書之意思表 示形成過程中，形成原告內心效果意思之原因（即為動機） ，而表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定 內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表 示內容有錯誤，亦非其效果意思與其外部表示行為不一致， 此應為意思表示之動機錯誤，又導致表意人內心效果意思之 動機十分繁雜，且僅存於表意人之內心，不顯現於外在意思 表示中，難為相對人所查覺，自無從遽以原告意思表示之動 機有錯誤而得逕行撤銷其所為之意思表示。本件原告於締約 當下，詢問林佳玉後簽立增補特約，其內心縱誤認增補特約 為不動產買賣過程中通常均會簽署之交易文件，然此非外顯 於外在意思表示中，難為被告知悉，參證人洪惠如證稱：簽 約當時林佳玉有把增補特約給原告看，增補特約之代書也朗 讀一遍問兩造有無意見等語(見本院卷第108頁)，原告就前 開誤認僅詢問林佳玉，而未再詢問代書或被告，即逕自依其 內心誤認而簽立增補特約，亦可徵原告所主張之錯誤，乃稍 加注意即可避免，縱認原告有意思表示錯誤，亦屬有過失。 是原告主張依民法第88條第1項規定主張撤銷其錯誤之意思 表示，殊有未合，要難准許。故原告既未能就簽立增補特約 有何錯誤之情事舉證以實其說，即不得基於民法第88條第1 項規定撤銷意思表示，原告前述主張，要難憑採。 ㈡再按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉 時，具有其所保證之品質。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求 減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金。民法第354條、359條定有明文；惟按買受人 於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人 不負擔保之責。民法第355條第1項亦有明文。次按以特約免 除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人
故意不告知其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文 。依此規定之反面解釋，如出賣人非故意不告知其瑕疵者， 當事人所為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務 之特約即屬當然有效。又依該條立法理由謂：「瑕疵擔保之 義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以限制之特 約，當然有效，若出賣人故意不告知物之瑕疵，則違交易上 之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認為無效。」， 可知此特約以有效為原則，無效為例外。私法自治為我國民 法所賴以建立之基本原則，非有意思表示不自由，或有其他 違反強制規定、社會善良風俗及違反誠信原則等之情形，國 家對於當事人依其自由意思所為之表示，並無任加干涉之權 力；蓋信守承諾、遵守契約，為私法自治之礎石。是就當事 人基於平等地位、自主決定所締結之契約內容，自不容當事 人任意推翻，此乃私法自治、契約自由原則之體現。易言之 ，契約之內容原則上只要不違反強行規定或公序良俗者，原 則上均為有效；當契約未約定或約定不明時，始適用民法債 篇或其他法律之相關規定。而民法關於瑕疵擔保責任之規定 ，均係為補充當事人之意思表示而設，並非強行規定，參照 前揭說明，本諸契約自由之原則，則買賣契約之當事人對於 買賣交易過程中或標的交付後所發現之瑕疵，究欲要求出賣 人負擔如何之責任，或規定買受人得行使何權利，乃至其瑕 疵發現之期間，皆可透過特約之方式予以明定，且契約當事 人應同受其拘束，僅於契約未約定或約定不明時，始有適用 民法債篇或其他法律之相關規定餘地。
㈢經查，本件原告自締約當時即明知窗框漏水瑕疵仍願意買受 ，本無要求被告負瑕疵擔保責任之理，至他處漏水瑕疵部分 ，既經兩造簽立增補特約，約定被告對系爭房屋一般屋況瑕 疵(如：滲漏水、壁癌、龜裂…等情事)，亦不負物之瑕疵擔 保責任，此特約乃兩造係基於平等地位、自主決定所締結之 契約內容，自不容當事人任意推翻，上開增補特約已以免除 被告關於系爭房屋滲漏水物之瑕疵擔保責任，原告復未舉證 被告有故意不告知前開漏水瑕疵之情事，因此被告就系爭房 屋並不負「漏水」瑕疵擔保責任。從而，原告以被告應負系 爭房屋漏水瑕疵擔保責任為由，請求被告給付29萬5,000元 ，即屬無據，不應准許。
㈣末按債務不履行依民法第227條第1項規定，因可歸責於債務 人之事由，致為不完全給付者，債權人固得依關於給付遲延 或給付不能之規定行使其權利，惟該條所稱之不完全給付， 必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨， 違反信義與衡平原則，而積極的債權侵害，始足稱之(最高
法院99年度台上字第2033號判決意旨可資參照)。據此，於 特定物買賣契約，如契約雙方締約時已約明依標的物之現狀 交付，則出賣人依現狀交付即屬依債務本旨給付，自難認屬 不完全給付。本件被告既已依約按契約成立時買賣標的物之 現況交付系爭房屋，依前揭說明，即屬依債務本旨所為之給 付，不構成不完全給付。故而，原告主張被告出售系爭房屋 ，有不完全給付之情形，依民法第227條之規定請求被告給 付29萬5,000元，亦屬無據。此外，原告請求系爭房屋之溢 價29萬5,000元，惟兩造合意系爭不動產價金既為738萬元， 則被告受有利益具法律上原因，原告主張，洵屬無據。五、綜上所述，原告基於系爭買賣契約、民法第359條、第227 條第1項及第179條等規定，請求被告給付29萬5,000元及法 定利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其 假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，附此 敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 7 日 高雄簡易庭 法 官 鄧怡君
以上正本係照原本作成。
如不服判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 8 月 7 日 書 記 官 林家瑜