臺灣高等法院高雄分院民事判決
113年度上易字第35號
上 訴 人 陳慧眞
訴訟代理人 林石猛律師
張羽誠律師
上 訴 人 林俊彥
訴訟代理人 劉怡廷律師
被上訴人 諄泰富不動產有限公司
法定代理人 黃世清
訴訟代理人 康進益律師
康鈺靈律師
上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於中華民國112年11
月30日臺灣橋頭地方法院110年度訴字第398號第一審判決提起上
訴，本院於113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人各自負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：被上訴人居間仲介上訴人陳慧眞將其所有坐 落高雄市○○區○○段○○段00000地號土地及其上門牌號碼高雄 市○○區○○路0000號房屋（合稱系爭房地）售予上訴人林俊彥 。上訴人於民國109年10月31日簽立不動產買賣契約書(下稱 系爭買賣契約)，約定買賣總價新臺幣(下同)4900萬元，上 訴人並於同日各自簽署服務費確認單(下合稱系爭確認單)， 同意給付被上訴人服務報酬。上開買賣契約嗣因林俊彥個人 因素無法辦理貸款未能繼續履行，上訴人仍負有給付居間報 酬與被上訴人之義務。爰依民法第568條規定及系爭確認單 ，聲明求為命陳慧眞、林俊彥依序給付50萬元、49萬元，及 各自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算 之利息；並願供擔保，請准宣告假執行之判決（被上訴人請 求陳慧眞給付逾50萬元本息部分，經原審判決敗訴，未據聲 明不服，茲不贅敘。）
二、上訴人方面：
㈠林俊彥以：陳慧眞之配偶呂文元於109年10月31日與被上訴人 簽立一般委任銷售契約書（下稱系爭委任銷售契約）。被上 訴人亦於該日帶同林俊彥及其配偶蔡瑾瑜前往看屋，由蔡錦 瑜簽立不動產買賣意願書（下稱系爭買賣意願書）及買方給 付服務費承諾書（下稱系爭承諾書），隨於當日簽立系爭買 賣契約。本件約定報酬相較被上訴人所提供勞務價值，為數
過鉅而失其公平；況被上訴人非僅提供締約機會，更應針對 房地重要資訊及買賣雙方能否履約等提供風險評估、調查服 務。被上訴人雖製作房地不動產說明書，然未給予充足閱覽 時間，亦未提供說明及風險評估，致本件交易無法順利完成 ，被上訴人提供居間服務顯有瑕疵，依民法第572條規定應 予酌減等語，資為抗辯。
㈡陳慧眞則以：被上訴人以居間為業，就林俊彥履約能力負有 據實報告與調查義務，被上訴人僅於1日內即完成本件居間 仲介，顯然未調查林俊彥之履約能力，亦未對貸款為風險評 估，依民法第567條規定，無庸給付報酬。倘認被上訴人得 請求服務報酬，林俊彥亦僅給付100萬元，被上訴人在陳慧 眞領取該款項前提下，可請求服務報酬，並應依民法第572 條規定酌減報酬等語置辯。
三、原審判命陳慧眞應給付被上訴人50萬元，及自111年2月9日 起加計法定遲延利息；另林俊彥應給付被上訴人49萬元，及 自111年2月6日起加計法定遲延利息；暨為准、免假執行之 宣告，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服，提起上訴， 上訴聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡前項廢棄部分， 上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯 聲明：上訴駁回。（被上訴人就其餘敗訴部分即原審駁回請 求陳慧眞給付逾50萬元本息部分，未聲明不服，該部分不在 本院審理範圍）。
四、兩造不爭執事項：
㈠蔡瑾瑜於109年10月31日與被上訴人簽署系爭買賣意願書、承 諾書，表明願以4780萬元買受系爭房地，並簽發票面金額10 萬元之支票（票據號碼：WM0000000號，發票日：109年10月 31日，付款人：兆豐國際商業銀行）為斡旋金。 ㈡呂文元代理陳慧眞與被上訴人於109年10月31日簽訂系爭銷售 契約及標的物現況說明，陳慧眞表明以4980萬元委託被上訴 人銷售系爭房地。
㈢被上訴人於109年10月31日帶林俊彥及蔡瑾瑜至系爭房地看屋 。
㈣林俊彥與呂文元（代理陳慧眞）於109年10月31日簽訂買賣契 約，約定林俊彥以4900萬元買受該房地，價金分4期給付， 簽約款490萬元於簽訂契約時給付；備證用印款490萬元於10 9年11月30日給付；完稅款980萬元應於稅捐機關核發稅單後 3日內即109年12月14日支付，尾款2940萬元應於交屋日即10 9年12月31日繳納；買賣雙方另於同日簽訂價金履約保證申 請書、價金履約保證書、余玲玲地政士事務所買賣交易流程 表、余玲玲地政士事務所收費標準、系爭確認單，林俊彥並
於標的物現況說明書上簽名確認。
㈤林俊彥於109年10月31日簽訂買賣契約同時給付簽約款490萬 元予陳慧眞，付款方式為將價金100萬元存入履保專戶（開 戶銀行台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀 行受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000號）及簽發 票面金額390萬元本票乙紙（票號：WG0000000號，發票人： 林俊彥，受款人：陳慧眞，發票日期：109年10月31日，到 期日：未載）交予被上訴人保管。林俊彥於同日另簽發票面 金額2940萬元之本票（票號：WG0000000號，發票人：林俊 彥，受款人：未載，發票日期：109年10月31日，到期日： 未載）交予被上訴人保管；該390萬元、2940萬元之本票均 尚未兌現。
㈥原審卷㈠第177至181頁譯文及錄音光碟內容，係林俊彥與被上 訴人店長陳揚成於109年12月12日在被上訴人處之對話內容 。
㈦審訴卷第93頁LINE對話內容，係林俊彥與陳揚成先後於109年 11月2日、9日、12日之對話訊息。
㈧原審卷㈡第193頁為林清堯律師與劉怡廷律師於110年9月15日 之LINE對話紀錄；同卷第107頁為林清堯律師與劉怡廷律師 於110年9月28日之LINE對話紀錄；同卷第117頁為陳慧眞與 被上訴人之員工王世信於109年12月31日前之12月間某日之L INE對話紀錄。
㈨呂文元、林俊彥、蔡瑾瑜、王世信及陳揚成於109年12月6日 在被上訴人處，就買賣契約之爭議進行協商（上訴人稱陳慧 眞亦一同在場，被上訴人表示無法確認）。
㈩陳慧眞、呂文元、林俊彥、蔡瑾瑜、王世信、陳揚成及被上 訴人委請之康鈺靈律師於109年12月29日在康進益律師事務 所就買賣契約之爭議進行協商。
五、本件爭點：
㈠被上訴人請求居間報酬，是否有據？被上訴人是否未盡民法 第567條所定之據實報告及調查義務，依同法第571條規定， 不得請求居間報酬？
㈡若上訴人得請求居間報酬，上訴人依民法第572條規定，請求 法院酌減居間報酬，有無理由？
六、本院得心證之理由：
㈠被上訴人請求居間報酬，是否有據？被上訴人是否未盡民法 第567條所定之據實報告及調查義務，依同法第571條規定， 不得請求居間報酬？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或 為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其
報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第5 68條第1項分有明文。
⒉陳慧眞與被上訴人於109年10月31日簽訂委託銷售契約，委託 被上訴人仲介出售系爭房地，蔡瑾瑜亦於同日與被上訴人簽 署買賣意願書及承諾書，表明願以4780萬元買受該房地；上 訴人並於當日簽訂買賣契約，約定買賣總價為4900萬元，且 於同日各自簽署系爭確認單，林俊彥承諾給付被上訴人服務 報酬49萬元，陳慧眞承諾給付300萬元(內含陳慧眞應負擔之 土地增值稅65萬7954元及其他相關費用共70萬元)等情，為 兩造所不爭執，且有委任銷售契約、買賣意願書、承諾書、 買賣契約及確認單附卷供參（原審卷一第267至291頁），可 信為真實。是此，兩造間存有居間契約法律關係，上訴人就 買賣標的物及價金既已互相同意，買賣契約即為成立，系爭 買賣契約既因被上訴人居間仲介而成立，依民法第568條第1 項規定，被上訴人得依確認單請求上訴人給付約定之居間報 酬。
⒊民法第567條及第571條固規定居間人關於訂約事項，應就其 所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知 其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。居間人違反其對於 委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠 實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報 酬及償還費用。居間人不得向委託人請求報酬及償還費用之 要件，必須其違反對於委託人義務為有利於相對人之行為， 或違反誠實信用方法由相對人收受利益者始屬該當。而顯無 支付能力之人指財產不足清償債務之人，因其無法達成當事 人契約目的，故明文禁止居間人對其居間媒介。又經營仲介 業務者，經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受 雙方之委託，公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格等 ，不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第24條之2亦有 明文。惟若經紀人已盡其調查之能事，無可歸責於經紀業之 事由時，當無違反上開規定可言。細繹民法第567條及管理 條例第22至24條等規定，就關於訂約事項之據實報告及當事 人履行能力或訂立該約能力等調查義務究應如何踐行，其方 法及範圍均無詳定，即難界定本件之經紀人應盡查核業務之 具體實踐內容及程序有何特別約定，是而依民法第567條所 規定據實報告及調查義務，應以相當合理之範圍為其限度， 倘已盡善良管理人之注意義務而無從查證，自不得認違反調 查及告知義務。又居間人有否違反上開忠實義務，應由委託 人就此有利之事實負舉證責任。
⒋陳慧眞抗辯被上訴人未盡調查林俊彥履約能力之義務，亦未
對買賣雙方為貸款風險評估，依民法第567條、第571條規定 ，不得請求給付居間報酬云云，為被上訴人所否認。經查： ⑴證人蔡瑾瑜於原審證稱：我和林俊彥從事室內設計，包含 裝修，我們經營格林實業社，是獨資商號，我是負責人， 從2015年開始營業，我們幫被上訴人裝修門市，因此有業 務往來，我們有向被上訴人店長陳揚成透露找店面的需求 ，當時預估我和林俊彥可以拿出來自備款只要在1000萬元 範圍內都可以（原審卷二第27至29頁）。依蔡瑾瑜證述內 容，可認被上訴人與林俊彥前有裝修工程往來，為系爭房 地仲介前，已知悉林俊彥有正當之職業、穩定收入，且備 妥相當數額之自備款，並非毫無支付能力之人，被上訴人 非無就買方履約能力善盡調查義務。況衡諸現今社會極重 視個人資料之保障，被上訴人並無公權力得以調查買方林 俊彥之資力及貸款、償債能力，僅能藉由林俊彥告知之財 產狀況評估分析其貸款及償債能力，林俊彥迄今猶主張其 有足夠資力可購買系爭房地（本院卷第131頁、第166頁） ，且參以林俊彥於109年10月31日簽訂買賣契約時，已將 價金100萬元存入履保專戶，並簽發票面金額各為390萬元 、2940萬元本票交予被上訴人保管，復於買賣契約明訂買 方違約條款，保障賣方陳慧眞價金之受領，可認被上訴人 已踐行民法第567條規定之調查義務。
⑵次查，林俊彥於109年10月31日簽訂買賣契約時，依其手中 現金及以系爭房地向銀行申貸數額，有足夠能力購買該房 地，林俊彥之所以未支付買賣價款，係其認被上訴人未告 知實價登錄價格（按：此抗辯為本院所不採，如後述）， 故而拒付，非因無能力給付等情，迭經林俊彥自承。再觀 諸林俊彥於不願履行本件買賣契約，先後購入價值分為16 00萬元、1400萬元之房屋及合計價值約8、900萬元之2輛 車輛，並有價值900萬元股票及流動資金200萬元可運用， 有電子閘門財產歸戶資料可稽，益徵林俊彥於109年10月3 1日簽訂買賣契約時，有履約能力。
⑶雖陳慧眞辯稱銀行係依系爭房地鑑價金額為核貸標準，依 該核貸數額，林俊彥自備款應為2100萬元，其僅備妥1000 萬元，足證其無能力負擔房地價款云云。然一般人購買房 屋，除資本雄厚備有足夠現金外，另向金融機構辦理貸款 、或向親友借款、出脫手中資產等方式籌募資金，所在多 有。依林俊彥資力情形，其流動資金至少達2000萬餘元， 足可支付買賣契約第4條所約定簽約款490萬元、109年11 月30日備證用印款490萬元、完稅款980萬元（審訴卷第15 頁），至於依買賣契約約定需於109年12月31日給付交屋
尾款2940萬元，則可透過以房地辦理貸款或信用貸款等方 式，以核貸金額支付，縱若仍有不足，亦可循其他管道籌 資，尚難以林俊彥於購買房地時，未提出足額自備款，遽 謂林俊彥為顯無履約能力之人。
⑷是此，陳慧眞抗辯林俊彥於109年10月31日簽訂買賣契約時 ，欠缺履行系爭買賣契約之能力云云，即無可取。被上訴 人就林俊彥之履約能力，已善盡調查之能事，踐行民法56 7條所定之調查義務。陳慧眞復未證明被上訴人有違反對 其之居間媒介義務，其辯稱依民法第571條規定無庸給付 報酬，亦非可採。
㈡若上訴人得請求居間報酬，上訴人依民法第572條規定，請求 法院酌減居間報酬，有無理由？
⒈按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公 平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給 付者，不得請求返還，民法第572條固有明文。衡諸該立法 理由在於避免居間人乘委託人之無知識經驗，約取不當高額 之報酬，是居間人報酬之數額，雖得由契約當事人自由約定 ，然居間所受之報酬額，必須與所認勞務之價值相當，方為 公允，若報酬數額過鉅，顯失公平者，法院得因委託人之請 求酌減之，亦即此規定所適用者，係指居間人雖已為委託人 完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已 付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為 數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約 定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契 約自由稍作限制(最高法院57年度台上字第2749號判決意旨 參照)。
⒉上訴人於109年10月31日與被上訴人簽署系爭銷售契約及承諾 書，約定被上訴人於買賣成交時得分別向陳慧眞、林俊彥收 取按實際成交價額4%、1%之服務報酬，被上訴人係於同日促 成上訴人間就系爭房地以4900萬元價額簽定買賣契約，上訴 人並同時簽立承諾書，陳慧眞同意給付被上訴人300萬元【 內含土地增值稅65萬7954元及其他相關費用70萬元，扣除後 服務報酬為164萬2046元（計算式：300萬元－65萬7954元－70 萬元＝164萬2046元），依承諾書約定為196萬元（計算式：4 900萬元×4%＝196萬元）】，林俊彥則同意給付49萬元，有卷 附銷售契約、承諾書及確認單可稽（審訴卷第23至25頁，原 審卷一第271頁、第275頁）。據此，上訴人同意給付被上訴 人居間報酬數額之多寡，係在其等簽定系爭買賣契約時同時 確認，彼時被上訴人已居間上訴人完成系爭房地之買賣，上 訴人當時既已實際審查衡量被上訴人居間買賣所付出之勞務
，進而同意給付前開數額之報酬，此與事後審查，認為居間 人已付出勞務之價值與訂約時約定之報酬不相當之情形尚有 不同；佐以管理條例第19條所明文：「經紀業或經紀人員不 得收取差價或其他報酬，其經營仲介業務者，並應依實際成 交價金或租金按中央主管機關規定之報酬標準計收。」，及 內政部訂定不動產仲介經紀業報酬計收標準第1點：「不動 產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣一方或雙方 收取報酬之總額不得超過該不動產實際成交價6%。」，承諾 書所約定之服務報酬，未高於計收標準所規定之上限，並無 不合市場行情及交易習慣，基於契約自由原則，自無酌減上 訴人所應給付居間報酬之必要。
⒊次者，就系爭房地之議價過程，陳慧眞原欲以4980萬元出售 系爭房地，林俊彥則願以4780萬元購買，後以4900萬元成交 ，為兩造所不爭執（不爭執事項㈠、㈡、㈣），且據蔡瑾瑜證 述：陳揚成店長透過LINE告知我系爭房地要出售，當天就問 我願不願意去現場看房子，我在同一天和林俊彥一起前往， 看屋時，在場有陳揚成和另一名業務人員，我們去門市見面 談價格，屋主依開始報價4980萬元，然後陳揚成建議以4700 萬元這個金額開始議價，之後談了大概2、3次，屋主同意以 4900萬元這個金額出售，都是陳揚成下去和屋主談完後，才 跟我們問這個金額可行不可行，我們同意才簽約等語（原審 卷二第23頁）。上訴人就系爭房地之買賣價金，原有280萬 元價差，經由被上訴人從中斡旋，方就買賣價金達成共識， 嗣後並在被上訴人協助下磋商、簽訂買賣契約，被上訴人因 履行居間事務，確有付出相當之勞務。
⒋林俊彥雖抗辯被上訴人未提供系爭房地附近之實價登錄行情 ，並未就專業提供說明及風險評估，致高估貸款金額，應酌 減報酬云云。但查，兩造對於被上訴人於其等簽訂買賣契約 時，確有提供不動產說明書供上訴人閱覽一節，並不爭執， 被上訴人於該不動產說明書中確有檢附系爭房地附近成交行 情價值供上訴人參考，並經上訴人在該說明書簽名或用印， 及蓋用騎縫章等情，業經原審當庭勘驗不動產說明書中所附 附近成交行情價值之該頁文件（原審卷一第249頁)，與其前 、後數頁文件之騎縫章連續，經原審勘驗明確，有不動產說 明書在卷足憑（原審卷一第217至265頁、卷二第287頁、第2 89頁、第299至307頁），被上訴人於上訴人簽訂買賣契約前 ，確有提供附近成交行情價值予上訴人參考，林俊彥事後執 此為辯，洵非可取。
⒌陳慧眞另稱倘認被上訴人得請求服務報酬，林俊彥亦僅給付1 00萬元，被上訴人在其領取該款項前提下，方請求服務報酬
云云。然揆諸民法第568條係規定居間人於契約因其媒介而 成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬 並無影響；銷售契約書第8條第4項亦明定：「在簽立書面買 賣契約後，因可歸責於買方（即林俊彥）之事由而解除契約 者，甲方(即陳慧眞)仍應給付原約定之服務報酬或沒收已收 價金之50%取其低者，給予乙方（即被上訴人）作為服務報 酬。」（原審卷一第271頁），是不論買賣契約是否解除及 陳慧眞是否可領取林俊彥所給付100萬元，均不影響被上訴 人向陳慧眞收取服務報酬之權利，陳慧眞前開抗辯，自無可 採。
⒍準此，上訴人於簽立確認書，約定給付居間報酬與被上訴人 時，被上訴人已完成委任事務，該報酬顯未及實際成交價6% ，且為彼等議價合意所為，應屬適當。此外，上訴人未提出 任何證據證明被上訴人所付出勞務價值，遠逾服務報酬，有 顯失公平情形，上訴人辯稱應酌減被上訴人服務報酬，並不 可採。
七、綜上所述，被上訴人依民法第568條規定及確認單之約定， 請求陳慧眞給付50萬元、林俊彥給付49萬元，及陳慧眞自11 0年2月9日起、林俊彥自110年2月6日起，均至清償日止，按 週年利率5%計算之利息範圍內，應予准許。原審判命上訴人 給付，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判 ，為無理由，應駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 8 月 9 日 民事第三庭
審判長法 官 許明進
法 官 蔣志宗
法 官 張維君
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 12 日 書記官 黃璽儒
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網