臺灣高等法院臺中分院民事判決
113年度上易字第66號
上 訴 人 吳素貞 住○○縣○○鄉○○路000巷0號
訴訟代理人 吳尚臻
被 上訴人 蕭麗君
楊森豪
周滿靜
蔡特學
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國112年12月7日
臺灣南投地方法院111年度訴字第416號第一審判決提起上訴，本
院於113年7月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審（含追加之訴）訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但擴張 或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法 第446條第1項、第255條第1項第3款規定即明。本件上訴人 於原審起訴聲明爲蕭麗君、楊森豪、周滿靜、蔡特學（下合 稱被上訴人，分稱各姓名）應連帶給付上訴人新臺幣（下同 ）110萬元，嗣於民國113年4月2日具狀主張其所受損害共計 150萬元，乃追加聲明：被上訴人應再連帶給付上訴人40萬 元（見本院卷第211至212頁），核屬擴張應受判決事項之聲 明，依上開規定毋庸對造同意，應予准許，合先敘明。二、被上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條 所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決 。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：
㈠坐落○○縣○○市○○○段000000○000000地號土地（下稱系爭土地 ）原爲上訴人（應有部分3222/10000）與○○○、○○○、○○○、○ ○○、○○○、吳尚臻、上訴人（下稱○○○等7人，應有部分6778/ 10000）公同共有，○○○等7人於107年4月19日將系爭土地應 有部分6778/10000出賣予蕭麗君（實際買受人應爲仲介周滿 靜，蕭麗君爲借名登記之出名人），買賣價金為520萬元， 並於同年6月11日辦理所有權移轉登記。詎楊森豪於108年4 月13日竊佔系爭土地，其為避免刑事追訴而與蕭麗君通謀虛 僞意思表示，共謀於108年4月12日簽訂買賣契約（下稱系爭 買賣契約），蕭麗君將其應有部分6778/10000（下稱系爭不
動產）以價金399萬7,392元出賣予楊森豪，並委由代書蔡特 學辦理買賣事宜，於108年5月22日辦理所有權移轉登記。 ㈡蕭麗君於系爭不動產之假買賣後，明知係以399萬7,392元協 議買賣事宜，卻於108年4月18日以南投三和郵局第126號存 證信函（下稱系爭存證信函）通知上訴人行使優先承買權時 未親自簽名，並於系爭存證信函記載系爭不動產之出售金額 爲630萬元；且依112年8月22日修正前之土地法第34條之1執 行要點（下稱系爭執行要點）第11點第1項規定，他共有人 接到出賣通知後15日內不表示優先購買權視為放棄，系爭存 證信函卻記載「文到10日内以書面向出賣人表示願同一價格 優先購買，逾期視同放棄」，蕭麗君未依法通知上訴人行使 優先承買權，楊森豪、蔡特學、周滿靜與蕭麗君均爲共同侵 權行爲人。
㈢蕭麗君向○○○等7人購買系爭不動產之價格爲520萬元，其出售 予楊森豪之價格爲630萬元，致上訴人受有差價110萬元之損 害；又依系爭不動產公告現值約800萬元，蕭麗君低於市價 出售予楊森豪，差價即爲上訴人之損害，爰依土地法第34條 之1、民法第184條第1項前段、第2項、第185條規定請求被 上訴人連帶給付上訴人110萬元，原審駁回上訴人之請求。 上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人應連帶給付上訴人110 萬元。於本院追加請求：被上訴人應再連帶給付上訴人40萬 元。
二、蕭麗君、楊森豪（下稱蕭麗君等2人）未於言詞辯論期日到 場，據其等於原審及本審之抗辯略以：
㈠系爭買賣契約爲真正，並非出於通謀虛僞意思表示；倘本院 認定蕭麗君等2人移轉登記系爭不動產非基於買賣關係，蕭 麗君即無通知上訴人行使優先承買權之義務，上訴人主張其 優先承買權受有侵害，亦無理由。
㈡系爭買賣契約約定之價金確爲630萬元，因不動產申請移轉登 記須繳納印花稅，印花稅課徵方式以真實交易價格或土地公 告現值爲標準均無不可，一般爲謀節稅均以土地公告現值進 行填載，故土地登記申請書所附之所有權買賣移轉契約書記 載買賣價款399萬7,392元係爲節稅之故，真實交易價格爲63 0萬元。
㈢依土地法第34條之1第4項規定，負通知行使優先承買權義務 之人為蕭麗君，縱認蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買 權，上訴人僅能向蕭麗君請求損害賠償，不得向其餘被上訴 人請求損害賠償。
㈣上訴人應先證明其有能力優先承買，及應證明其所受損害及 所失利益爲150萬元。
㈤蕭麗君於108年4月18日以系爭存證信函通知上訴人行使優先 承買權，上訴人係於108年4月23日收受系爭存證信函，上訴 人遲至111年9月22日依侵權行爲法律關係提起本訴，已罹民 法第197條規定之2年時效等語，資爲抗辯。三、周滿靜未於言詞辯論期日到場，據其於原審抗辯略以： 其爲太平洋房屋南投加盟店店長，蕭麗君向○○○等7人購買系 爭不動產，及楊森豪向蕭麗君購買系爭不動產，均由其仲介 ；上訴人對其和蕭麗君等2人提出竊佔、僞造文書等告訴， 經臺灣南投地方檢察署（下稱南投地檢）110年度偵字第220 7號、111年偵字第5469、5470、5471號為不起訴處分，相關 事證可參考不起訴處分書等語。
四、蔡特學未於言詞辯論期日到場，據其於原審抗辯略以： 其爲承辦系爭買賣契約之代書，蕭麗君等2人在其代書事務 所簽約時，其有確認買賣雙方之真意，也有告知蕭麗君要通 知共有人行使優先承買權；系爭買賣契約記載之出售價格爲 630萬元，並未低於市場行情；買賣雙方交付定金及尾款部 分，其未在場等語。
五、本院判斷：
㈠按第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，因 通謀虛偽意思表示為權利障礙要件，且屬變態之事實，為免 第三人無端或任意挑戰當事人間已存在之法律關係，應由第 三人負舉證責任。又表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示 者，其意思表示無效，如第三人主張表意人與相對人通謀而 為虛偽意思表示，應負舉證之責（最高法院48年度台上字第 29號裁判要旨參照）。
㈡上訴人主張蕭麗君等2人爲規避楊森豪之竊佔刑責，而就系爭 不動產之買賣爲通謀虛僞意思表示云云，已為蕭麗君等2人 所否認，上訴人自應就此負舉證責任。經查：
⒈上訴人主張系爭土地於105年11月2日登記之共有人爲吳素貞 （應有部分3222/10000）及○○○等7人（應有部分6778/10000 ），○○○等7人於107年4月19日將公同共有系爭土地應有部分 6778/10000出售予蕭麗君，同年6月11日所有權移轉登記； 蕭麗君又以其於108年4月12日與楊森豪簽訂系爭買賣契約， 將系爭土地應有部分6778/10000出售予楊森豪爲由，委由地 政士蔡特學代理申辦移轉登記，而於同年5月22日所有權移 轉登記等情，此有系爭買賣契約、土地登記申請書、土地共 有處分通知書、土地異動索引資料、土地登記謄本可證（見 南投地檢110年度偵字第2207號影卷第22至37頁、原審卷第6 7至77、179至183、383至392頁、本院卷第319至321頁）， 自堪信實（詳如附表編號1至2所示）。
⒉蕭麗君於南投地檢偵訊時供稱：她認識周滿靜，周滿靜是仲 介，她女兒是周滿靜的秘書，周滿靜跟她說要買一塊土地先 登記在她名下，等之後找到買主再出售，周滿靜給她紅包2 萬元，她把身分證及印章交給周滿靜，土地價金是周滿靜處 理，權狀也是在周滿靜那裡；後來周滿靜通知她說找到買主 了，叫她去南投市太平洋仲介簽約，她當天才看到楊森豪， 周滿靜告訴她土地賣630萬元等語（見南投地檢110年度偵字 第2207號卷第68至70頁）。又上訴人亦主張蕭麗君於107年6 月14日以買賣爲原因登記爲系爭不動產所有權人，係因周滿 靜以蕭麗君爲人頭等語（見本院卷第71頁）。由上可知，蕭 麗君就系爭不動產於107年6月11日登記爲所有權人僅爲借名 登記人，周滿靜爲實際所有權人，其依周滿靜之委任而爲出 賣人與楊森豪簽訂系爭買賣契約。
⒊本院依上訴人聲請向○○縣政府警察局南投分局調取報案資料 ，上訴人訴訟代理人吳尚臻於108年4月14日之警詢筆錄陳述 ：「（妳於何時何地發現你所有之土地遭竊佔？）我於000 年0月00日下午15時許在○○縣○○市○○路00號（○○餐廳）後面 發現我所有之土地遭人竊佔。……（妳所有之土地遭何人竊佔 ？如何竊佔？）我所有之土地是遭○○餐廳負責人楊森豪竊占 ，楊森豪他請挖土機於我的土地上栽種香蕉，並引水圳的水 至我的土地上，將我的土地弄得無法行走。……（你與楊森豪 是否認識？有無關係？有無仇恨或糾紛？）我從小就認識他 了，…，沒有關係，我和他沒有糾紛和仇恨，是楊森豪一直 想要貪得我的田地」等語（見本院卷第105至107頁）。惟查 ，依楊森豪提出之系爭買賣契約，簽約日期爲108年4月12日 （見原審卷第183頁），倘依上訴人之主張，楊森豪於簽約 當日即至系爭土地整地種植香蕉，至多僅能認定楊森豪有使 用系爭土地之客觀事實，且亦顯示楊森豪有購買系爭不動產 之動機，尚不能以此證明系爭買賣契約係蕭麗君等2人出於 通謀虛僞意思表示而成立。
⒋楊森豪另於111年7月13日經由臺灣南投地方法院（下稱南投 地院）民事執行處（下稱執行法院）拍賣程序拍定上訴人名 下系爭土地應有部分3222/10000，並經執行法院發給權利移 轉證書，而取得系爭土地權利範圍全部，並已於111年7月22 日辦理移轉登記（如附表編號4所示），此有南投地院109年 度司執字第14347號（下稱系爭執行事件）卷宗附卷可稽， 並有土地建物查詢資料在卷足憑（見原審卷第393至394頁） 。由上可知，楊森豪先自蕭麗君取得系爭土地應有部分6778 /10000，再依法拍程序取得上訴人所有之系爭土地應有部分 3222/10000，因而取得系爭土地權利範圍全部，即難謂楊森
豪係基於通謀虛僞意思表示而與蕭麗君簽訂系爭買賣契約。 上訴人雖主張蕭麗君等2人簽訂系爭買賣契約出於通謀虛僞 意思表示，惟上訴人並未舉證證明，上訴人之主張即不可採 。
⒌基上，周滿靜於107年4月19日依委任關係借名蕭麗君與○○○等 7人簽訂買賣契約，再於108年4月12日依借名之委任關係， 而由出名人蕭麗君與楊森豪簽訂系爭買賣契約，尚難認有何 通謀虛僞意思表示之情事，上訴人主張蕭麗君等2人就系爭 不動產之買賣出於通謀虛僞意思表示云云，即無理由。 ㈢按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購；共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔 時，應事先以書面通知他共有人；本法條之優先購買權係屬 債權性質，出賣人違反此項義務將其應有部分之所有權出售 與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人認為受有損 害者，得依法向該共有人請求損害賠償，土地法第34條之1 第2、4項及執行要點第11點第5項固定有明文。惟按出賣之 共有人違反通知義務，致未受通知之他共有人無從行使優先 承購權，倘構成侵權行為致該共有人因此受有損害，自得依 侵權行為之法則請求出賣之共有人負損害賠償責任（最高法 院109年度台上大字第2169號裁定意旨參照）。又按共有人 未踐行土地法第34條之1第4項規定之優先承購權通知義務， 仍須其他共有人果因此而受有損害，始能請求賠償（最高法 院82年度台上字第1356號判決意旨)。
㈣上訴人主張系爭存證信函未經蕭麗君本人簽名，其上記載出 售之金額630萬元並非真實，記載之猶豫期間未依規定爲15 日，蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承買權，係侵害其優 先承買權云云，爲被上訴人所否認。經查：
⒈系爭存證信函係以蕭麗君爲寄件人，通知上訴人行使優先承 買權（見原審卷第15頁），上訴人雖主張系爭存證信函未經 蕭麗君本人簽名云云，惟存證信函並不以寄件人親名簽名爲 要件，上訴人以此主張蕭麗君未依法通知上訴人行使優先承 買權，並無理由。
⒉系爭買賣契約及系爭存證信函記載之出售價格均爲630萬元（ 見原審卷第15、179頁），惟土地登記申請書所附所有權移 轉契約書（下稱系爭公契）記載之買賣價款爲399萬7,392元 （見原審卷第48頁）。此部分經蕭麗君等2人抗辯係爲節省 印花稅，故系爭公契記載買賣價款399萬7,392元係依土地公 告現值計算等語（見原審卷第92至93頁）。觀之蕭麗君向○○ ○等7人購買系爭不動產之土地登記申請書所附公契，就系爭 不動產之買賣價款亦記載399萬7,392元，此有107年6月8日
之土地登記申請書在卷可佐（見南投地檢110年度偵字第220 7號卷第27頁），上訴人既為該次買賣之出賣人，當知該次 實際交易價格為520萬元，且爲上訴人所自承（見原審卷第1 3頁），而該次公契亦記載價金爲399萬7,392元，故蕭麗君 等2人抗辯系爭公契記載買賣價款399萬7,392元係為節稅所 致，堪可採信，上訴人以系爭公契上所載價金有所不符，即 推論系爭買賣契約所載價金630萬元爲不實價格，尚不足採 。上訴人主張系爭存證信函不實記載出售價格係侵害其優先 承買權云云，自無理由。
⒊他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權 視為放棄，爲系爭執行要點第11點第1項所明定；上訴人雖 主張蕭麗君於系爭存證信函記載「文到10日内以書面向出賣 人表示願同一價格優先購買，逾期視同放棄」（見原審卷第 15頁），而與系爭執行要點規定不符，蕭麗君顯未依法通知 上訴人行使優先承買權，蕭麗君已侵害上訴人之優先承買權 云云。惟查：
⑴上訴人主張系爭不動產於108年間依公告土地現值核算價值爲 800萬元，蕭麗君以630萬元出售係低於市價，其間差價爲其 所失利益云云，爲蕭麗君等2人所否認，辯稱土地之市場交 易價值雖可透過鑑定確認，但是否得依該價值售出，尚賴市 場機制決定等語。經查，○○縣○○市○○○段000000○000000地號 土地之108年1月公告土地現值爲每㎡1,900元，此有系爭土地 地價第二類謄本附卷可稽（見原審卷第187、189頁），依此 公告土地現值計算系爭不動產之價值爲399萬7,393元（計算 式：1,552㎡×6778/10000×1,900元×2＝3,997,393元，元以下 四捨五入，下同），上訴人主張系爭不動產依公告土地現值 核算價值爲800萬元云云，自不足採。又上訴人因積欠訴外 人○○○債務，而將名下系爭土地應有部分3222/10000設定登 記抵押權予○○○，上訴人屆期未清償債務，○○○向南投地院聲 請拍賣裁定後於系爭執行事件拍賣抵押物，系爭執行事件就 上訴人名下系爭土地應有部分3222/10000委請○○○不動產估 價師事務所鑑價，鑑定價格為257萬2,000元（價格日期爲11 1年4月18日），有不動產估價報告書可參（附於南投地院10 9年度司執字第14347號卷一），如以此鑑定價格推估系爭不 動產價值為541萬0,619元（計算式：2,572,000÷3222/10000 ×6778/10000＝5,410,619），系爭買賣契約以630萬元為價金 ，並未低於市場行情。故上訴人主張系爭不動產依公告土地 現值核算價值爲800萬元，蕭麗君以630萬元出售係低於市價 ，其間差價爲其所失利益云云，亦屬無據。
⑵上訴人又主張倘蕭麗君依法通知其行使優先承買權，其可以
蕭麗君等2人間交易金額630萬元取得系爭不動產，因蕭麗君 侵害其優先承買權，致其受有蕭麗君前次取得系爭不動產價 金520萬元與系爭買賣契約價金630萬元差價110萬元之損害 云云，爲蕭麗君等2人所否認。經查，蕭麗君於107年6月11 日取得系爭不動產之買賣價金爲520萬元，而其於108年4月1 2日以630萬元出售予楊森豪，二者固有差價110萬元，惟上 訴人如受合法通知並已依法行使優先承買權，即應出資630 萬元以取得系爭不動產，則上訴人並未合理說明爲何其受有 110萬元之損害，其此部分主張尚難採信。
⑶上訴人既自認係於108年4月23日收受系爭存證信函（見原審 卷第399頁），並有系爭存證信函回執在卷足憑（見原審卷 第435頁），堪以認定。系爭存證信函雖未依系爭執行要點 第11點第1項規定通知上訴人於15日內行使優先承買權，惟 上訴人仍應舉證證明蕭麗君未依上開規定踐行優先承買權之 通知義務，致其受有損害，始得請求賠償。
㈤從而，上訴人並無證據證明其因蕭麗君未依法通知其行使 優 先承買權而受有損害，上訴人請求蕭麗君應賠償其損害，即 無理由。又依土地法第34條之1第4項規定，負通知行使優先 承買權義務之人僅為出賣人蕭麗君，楊森豪係系爭不動產之 買受人，蔡特學爲代理辦理系爭不動產移轉登記之地政士， 周滿靜雖爲系爭不動產之實際所有權人，惟已借名登記爲蕭 麗君，且其並非系爭買賣契約之出賣人，均不負通知義務， 上訴人主張楊森豪、蔡特學、周滿靜應負侵權行爲責任，亦 無理由。
六、綜上所述，上訴人依土地法第34條之1、民法第184條第1項 前段、第2項、第185條規定請求被上訴人連帶給付上訴人11 0萬元，爲無理由，不應准許。原審所為上訴人敗訴判決， 並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無 理由，應駁回其上訴。又上訴人於本院提起追加之訴，請求 被上訴人應再連帶給付40萬元，亦無理由，併予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，判決如主文。中 華 民 國 113 年 8 月 20 日 民事第一庭 審判長法 官 張瑞蘭
法 官 林孟和
法 官 廖穗蓁
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 黃美珍
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
【附表】○○縣○○市○○○段000000○000000地號土地（下 稱系爭土地）共有人異動情形如下：
編號 登記日期 共有人登記情形 1 105.11.02 吳素貞（共有物分割取得3222/10000） ○○○、○○○、○○○、○○○、○○○、吳尚臻、吳素貞（共同繼承○○○應有部分6778/10000） 2 107.06.11 吳素貞（同上） 蕭麗君（買賣取得6778/10000） 3 108.05.22 吳素貞（同上） 楊森豪（買賣取得6778/10000） 4 111.07.22 楊森豪（拍賣取得3222/10000） 楊森豪（同上）