臺灣高等法院民事判決
113年度上易字第406號
上 訴 人 林宜蓉
被 上訴 人 林瑞奇
上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國112年11
月14日臺灣臺北地方法院112年度北訴字第68號第一審判決提起
上訴，本院於113年7月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造之母親孫淑珍（下稱其姓名）於民國10 1年9月將伊所有門牌號碼臺北市○○區○○路00號00樓之0房屋 （下稱系爭房屋）出租予上訴人，約定每月租金為新臺幣（ 下同）5,000元，另每月管理費1,220元及水電等費用共計2, 000元則約定由上訴人負擔（下稱系爭A租約）；嗣孫淑珍住 院期間，因孫淑珍無法收取租金，伊乃委由兩造之父親林基 文（下稱其姓名）於107年10月間與上訴人協議租約事宜， 約定每月租金為5,000元，另上訴人應將孫淑珍寄放在上訴 人處之100萬元，按月給付伊1萬5,000元，用以補貼系爭房 屋之貸款（下稱系爭B租約）。詎上訴人自110年6月起即未 給付任何租金，並已積欠2年以上，伊於112年3月25日以板 橋江翠郵局第220號存證信函（下稱第220號存證信函） ， 催告上訴人應於7日內給付積欠租金，惟上訴人置之不理 ， 伊於期限屆期後，再於112年4月13日以板橋江翠郵局第261 號存證信函（下稱第261號存證信函）向上訴人為終止租約 之意思表示。兩造間之租約既已終止，上訴人自應將系爭房 屋騰空遷讓返還。爰依民法第767條規定及租賃法律關係， 請求擇一判決上訴人返還系爭房屋等語。並聲明：上訴人應 將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人（原審為被上訴人勝訴 之判決，上訴人聲明不服，提起上訴）。並為答辯聲明：上 訴駁回。
二、上訴人則以：系爭房屋雖登記於被上訴人名下，惟實際上是 由孫淑珍於86年間所購買，並繳交房貸及使用，伊自101年9 月起，向孫淑珍承租系爭房屋，約定每月租金為5,000元， 另每月管理費1,220元及水電費800元則由伊負擔，伊並按月 將租金5,000元，以現金方式給付予孫淑珍，孫淑珍為實際 出租及收取租金之人，伊與孫淑珍間成立系爭A租約，且因 未訂立書面租約，應視為不定期限之租賃。伊母親於107年1
0月4日重病住院後，無法向伊收取租金，自107年11月起， 轉由被上訴人代孫淑珍向伊收取租金，伊於107年11月2日匯 款108年度租金共6萬元至被上訴人之渣打國際商業銀行帳戶 （帳號：00000000000000，下稱系爭渣打銀行帳戶）內，孫 淑珍於108年1月18日死亡後，伊再分別於108年1月25日、10 8年4月17日各將109年度租金6萬元、110年度租金6萬元匯至 系爭渣打銀行帳戶內，被上訴人實已預收至110年11月止之3 年租金，嗣被上訴人私自將租金漲為每月1萬3,000元，顯無 理由。又伊自107年11月2日起至110年2月25日止，共匯款14 筆至系爭渣打銀行帳戶內，金額共計為60萬元，被上訴人共 已預收10年租金，故伊有使用系爭房屋至117年11月之合法 權利。另107年10月間，林基文有找伊協議租約，但伊並未 與林基文締結系爭B租約。又依土地法第100條規定，被上訴 人僅限於收回自住或重新建築之情事才能終止系爭A租約收 回系爭房屋，然被上訴人收回系爭房屋係欲另行出租，與土 地法第100條規定不合，被上訴人終止系爭A租約，顯不合法 ，被上訴人請求伊遷讓返還系爭房屋，為無理由等語，資 為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之 訴駁回。
三、本件之爭點為：
㈠孫淑珍與被上訴人間成立之系爭A租約，是否為不定期限之租 賃？孫淑珍死亡後，系爭A租約是否仍繼續存在？ ㈡兩造間於107年10月間有無另成立系爭B租約？ ㈢被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返 還系爭房屋，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠孫淑珍與被上訴人間成立之系爭A租約，是否為不定期限之租 賃？孫淑珍死亡後，系爭A租約是否仍繼續存在？ ⒈按不動產之租賃契約，其期限逾1年者，應以字據訂立之，未 以字據訂立者，視為不定期限之租賃；民法第422條定有明 文。前開規定之意旨，係指出租人與承租人均就租賃之條件 ，意思表示一致，而成立租賃契約為其前提，僅因其期限逾 1年而未以字據訂立，為杜爭議，乃規定視為不定期限之租 賃而已（最高法院81年度台上字第1831號民事判決意旨參照 ）。查，上訴人抗辯伊自101年9月起，向孫淑珍承租系爭房 屋，約定每月租金為5,000元，另系爭房屋每月管理費1,220 元及水電費約800元，均由伊負擔，當時沒有訂立書面租約 ，只有口頭締約等語（見原審卷第91頁、第286頁，本院卷 第267頁至第268頁），揆諸前開規定及說明，孫淑珍與上訴 人間應成立系爭A租約，並為不定期限之租賃關係。
⒉次按租賃，乃特定當事人間所締之契約，出租人既不以所有 人為限，則在租賃關係存續中，關於租賃上權利之行使，例 如欠租之催告，終止之表示等項，概應由締結契約之名義人 行之，始能生效（最高法院48年台上字第1258號民事判決先 例意旨參照）。再按查租賃權為債權 (財產權) 之一種，自 得為繼承之標的。是出租人於租賃關係存續中死亡，其出租 人之地位及租賃物所有權，於遺產分割前，自應由其繼承人 全體承受（最高法院82年度台上字第2685號、91年度台上字 第1064號民事判決意旨參照）。復按租賃權亦財產權一種， 應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第263條準 用第258條規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當 事人之一方有數人者，該意思表示，應由其全體或向其全體 為之，此為終止權行使之不可分性。是出租人或承租人如欲 終止租約，應由出租人之全體繼承人向承租人為之，或由出 租人向承租人之全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最 高法院62年台上字第892號、64年台上字第2294民事判決先 例意旨參照）。查，被上訴人既不爭執孫淑珍與被上訴人間 成立系爭A租約，並為不定期限之租賃關係，且孫淑珍已於1 08年1月18日死亡，此有孫淑珍之死亡證明書附卷可稽（見 原審卷第105頁），依前揭說明，孫淑珍於系爭A租約之租賃 關係存續中死亡，其出租系爭房屋予上訴人之權利義務，即 應由孫淑珍之全體繼承人共同繼承而為公同共有。而孫淑珍 之全體繼承人為孫淑珍之配偶林基文、兩造及兩造之弟弟共 4人乙節，為兩造所不爭執（見本院卷第268頁）。是孫淑珍 就系爭A租約關於出租人之租賃上權利之行使，例如欠租之 催告，終止租約之意思表示等事項，因上訴人為具相反利害 關係之承租人，自應由除上訴人以外之其餘繼承人共同為之 。
⒊另依證人林基文於原審證稱：伊知道孫淑珍生前有存放100萬 元在上訴人那裡，所以請上訴人將這100萬元分期匯給被上 訴人，因為房子是上訴人在使用，房貸是由被上訴人在繳納 ，這100萬元放在上訴人那裡，上訴人應該要還給伊，因為 這100萬元是伊和孫淑珍將婚後共同買的房子賣掉的錢，上 訴人說100萬元是孫淑珍要贈與給上訴人的，並非事實，因 為孫淑珍合作金庫銀行的存摺，裡面有一筆108萬元，孫淑 珍有在存摺上寫「存妹」，就是存在上訴人那裡的意思，買 賣合約書中，也有寫「將100萬元暫存林宜蓉帳戶，不得使 用」，所以不是贈與，伊那時考慮到要上訴人一次拿出100 萬元，比較困難，所以要上訴人分期，每月分期給付1萬5,0 00元，加上房租5,000元，匯到被上訴人還貸款的帳戶，因
為被上訴人每月要給付房貸1萬9,410元等語（見原審卷第13 9頁至第140頁），並有被上訴人提出台中市○區○○路000巷00 0號房屋之買賣合約書在卷可參（見原審卷第159頁）。再參 以上訴人於本院陳稱：伊父親於107年10月說孫淑珍沒有辦 法再收房租，希望伊改用匯款方式，每月匯款2萬元給被上 訴人，其中5,000元是房租，另1萬5,000元是幫被上訴人繳 納房屋貸款，伊就開始按每月2萬元匯款給被上訴人，但伊 完全沒有跟林基文締約之意，伊只是變更繳納租金之方式等 語（見本院卷第268頁、第286頁至第287頁），及上訴人所 提出14筆匯款紀錄（見原審卷第107頁、第111頁）之時間與 金額所示：①107年11月2日匯款6萬元，應是107年10月至12 月之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1 萬5,000元；②108年1月25日匯款6萬元，應是108年1月至3月 之每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬 5,000元；③108年4月17日匯款6萬元，應是108年4月至6月之 每月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5, 000元；④108年7月24日匯款4萬元，應是108年7月、8月之每 月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,00 0元；⑤108年9月4日匯款4萬元，應是108年9月 、10月之每 月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,00 0元；⑥108年11月5日匯款4萬元，應是108年11月、12月之每 月租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,00 0元；⑦109年1月20日匯款4萬元，應是109年1月、2月之每月 租金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000 元；⑧109年4月3日匯款4萬元，應是109年3月、4月之每月租 金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元 ；⑨109年5月19日匯款4萬元，應是109年5月、6月之每月租 金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元 ；⑩109年8月4日匯款4萬元，應是108年7月 、8月之每月租 金各5,000元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元 ；⑪109年10月5日匯款2萬元，應是109年9月之租金5,000元 及幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；⑫109年11月5日 匯款4萬元，應是109年10月、11月之每月租金各5,000元及 每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元 ；⑬110年1月5 日匯款4萬元，應是109年12月及110年1月之每月租金各5,00 0元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元；⑭110年2 月26日匯款4萬元，應是110年2月、3月之每月租金各5,000 元及每月幫被上訴人繳納房屋貸款之1萬5,000元。綜上以觀 ，上訴人陳稱：林基文於107年10月說孫淑珍沒有辦法再收 房租，希望伊改用匯款方式，每月匯款2萬元給被上訴人，
其中5,000元是房租，另1萬5,000元是幫被上訴人繳納房屋 貸款，伊就開始按每月2萬元匯款給被上訴人等語，與證人 林基文證述相符，並有上訴人所提出之前開14筆匯款紀錄可 資佐證。是上訴人辯稱：伊分別於107年11月2日、108年1月 25日、108年4月17日各匯款108年度租金6萬元、109年度租 金6萬元、110年度租金6萬元至系爭渣打銀行帳戶內，被上 訴人已預收至110年11月止之3年租金，伊自107年11月2日起 至110年2月25日止，共匯款14筆合計60萬元至系爭渣打銀行 帳戶內，被上訴人共已預收10年租金云云，尚屬無據。 ⒋縱認被上訴人以第220號存證信函及第261號存證信函，係就 系爭A租約向上訴人為催告租金、終止租約之意思表示。惟 系爭A租約之出租人孫淑珍於租賃關係存續中死亡，就系爭A 租約關於出租人之租賃上權利之行使，例如欠租之催告，終 止租約之意思表示等事項，應由除上訴人以外之其餘繼承人 共同為之等情，業如上所述，則向上訴人為欠租之催告、終 止系爭A租約之意思表示，自應由除上訴人以外之其餘繼承 人共同為之，始生合法催告欠租、終止系爭A租約之之效力 。惟兩造均自承孫淑珍死亡後，孫淑珍之全體繼承人均未一 起討論如何處理系爭A租約之事宜（見本院卷第268頁），被 上訴人並稱只有伊與林基文同意要終止系爭A租約，兩造之 弟弟並不同意終止等語（見本院卷第269頁）。是縱上訴人 自110年6月開始即未再繳納系爭A租約之租金，截至112年2 月止，共積欠27個月租金之情屬實，然被上訴人僅以其個人 名義，以第220號存證信函及第261號存證信函向上訴人為催 告租金、終止租約之意思表示，而未以除上訴人以外之其餘 繼承人名義共同向上訴人為催告租金、終止租約之意思表示 ，則被上訴人前揭對上訴人所為催告租金、終止租約之意 思表示，均不合法，系爭A租約仍繼續存在。
㈡兩造間於107年10月間有無另成立系爭B租約？ ⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約；民法第421條定有明文。次按租賃， 乃特定當事人間所締結之債權契約，對於契約必要之點，即 租金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成 立（最高法院89年度台上字第676號民事判決意旨參照）。 是以，必當事人雙方就租賃物與租金數額之意思表示合致， 租賃契約方屬成立。查，系爭租約原係約定由上訴人按月將 每月租金5,000元，以現金交付予孫淑珍，惟因孫淑珍於107 年10月4日重病住院後，無法向上訴人收取租金，經被上訴 人委由林基文出面與上訴人商議租金收取方式，上訴人乃同 意將原每月租金以現金交付孫淑珍之方式，改為以匯款方式
匯至系爭渣打銀行帳戶，並每月另多給付1萬5,000元予被上 訴人，作為幫被上訴人繳納房屋貸款，然上訴人並無與代表 被上訴人之林基文另締結新租約之意等情，已如上訴人前開 所述，顯見上訴人並無與被上訴人另締結新租約即系爭B租 約以代替系爭A租約之意。是被上訴人主張兩造於孫淑玲住 院後，另重新成立系爭B租約，並無可採。
⒉另觀諸第220號存證信函及第261號存證信函內容所載（原審 卷第15頁、第17頁），被上訴人係以其個人名義，以上訴人 向其承租系爭房屋，每月租金1萬3,000元，詎自110年6月至 112年2月止，共積欠27個月之租金合計27萬3,000元未付， 而於112年3月25日寄發第220號存證信函催告上訴人應於函 到7日內給付積欠租金；嗣因上訴人於期限屆至後仍未給付 積欠租金，被上訴人遂於112年4月13日寄發第261號存證信 函，向上訴人為終止租約之意思表示。然被上訴人於前開存 證信函中所稱「每月租金1萬3,000元」顯與證人林基文與上 訴人上揭所述每月租金5,000元不合，且兩造間並未重新成 立系爭B租約乙節，復經本院認定如上所述。是被上訴人就 未成立之系爭B租約，分別以第220號存證信函及第261號存 證信函，對上訴人為催告租金、終止租約之意思表示，自不 生催告、終止之效力。
㈢被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返 還系爭房屋，有無理由？
承上所述，系爭A租約既未經被上訴人合法終止，則被上訴 人依民法第767條規定及租賃法律關係，請求上訴人返還系 爭房屋，即為無理由。
五、綜上所述，被上訴人依民法第767條規定及租賃法律關係， 請求上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予被上訴人，為無理 由，不應准許。從而，原審為上訴人敗訴之判決，自有未洽 。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。 自應由本院廢棄改判如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第7 8條，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日 民事第十庭
審判長法 官 邱 琦
法 官 邱靜琪
法 官 高明德
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 20 日
書記官 郭彥琪