臺灣高等法院民事判決
109年度重上字第225號
上 訴 人 蔡尚紘（原名：蔡敬禹）
訴訟代理人 林佳瑩律師
張志朋律師
上 一 人
複 代理 人 鄭人豪律師
被 上訴 人 易沁人
易靖人
易志熹
共 同
訴訟代理人 蔡勝雄律師
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，上訴人對於中華民國
109年1月22日臺灣新竹地方法院107年度重訴字第240號第一審判
決提起上訴，本院於113年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判决關於命上訴人給付逾新臺幣壹仟貳佰壹拾捌萬叁仟玖 佰貳拾元，及其中新臺幣伍拾肆萬陸仟壹佰元自民國一○七 年十二月二十九日起加計法定遲延利息部分，暨訴訟費用之 裁判（除確定部分外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁 回。
三、其餘上訴駁回。
四、第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人負擔百分 之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被上訴人易沁人、易靖人原為未成年人，於上訴人提起本件 上訴後成年，並經渠等具狀聲明承受訴訟，有民事承受訴訟 狀、戶籍謄本可憑（見原審卷一第78頁，本院卷二第225頁 、卷三第133、134頁），於法相符，應予准許。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：如附表所示之不動產（下合稱系爭房地）原 為伊等所有，兩造於民國107年7月13日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭買賣契約），約定伊等將系爭房地出售予上訴 人，買賣總價新臺幣（下同）1,270萬元，上訴人應於107年 9月10日付清尾款1,016萬元，如上訴人有遲延給付情形，應 賠償伊等按買賣總價款每日千分之0.5（即6,350元）計算之 違約金。詎伊等於107年9月11日已將系爭房地移轉登記予上
訴人，上訴人僅給付買賣價金254萬元（簽約款127萬元、完 稅款127萬元），仍有尾款1,016萬元拒不給付。爰依民法第 367條規定，系爭買賣契約第4條、第5條約定，請求上訴人 給付買賣價金1,016萬元，另依系爭買賣契約第12條第2項約 定，請求上訴人賠償86日（107年9月11日至同年12月5日） 違約金54萬6,100元（此部分請求加計遲延利息）及270日（ 107年12月29日至108年9月25日）違約金171萬4,500元（此 部分未請求加計遲延利息），求為命：上訴人應給付被上訴 人1,242萬0,600元，及其中1,070萬6,100元自起訴狀繕本送 達翌日起至清償日止，按年息5%計算利息之判決（未繫屬本 院部分，不予贅述）。
二、上訴人則以：系爭房地坐落之Ur夢想市社區，有開放空間違 規使用情事，另系爭房地之室內機電空間遭挪為浴廁使用， 亦有機電空間違規使用情事，足以造成系爭房地價值減損而 構成瑕疵，伊得依民法第359條規定請求減少價金。系爭房 地存在前開瑕疵，可認被上訴人未依債之本旨提出給付，伊 得主張同時履行抗辯，就尾款1,016萬元無須負給付遲延責 任。縱伊無法主張同時履行抗辯，被上訴人就系爭房地減少 價金部分本不得向上訴人請求給付，每日違約金自應以扣除 減少價金後之買賣價金計算。被上訴人請求之違約金已屬過 高，請求法院依民法第252條規定予以酌減。系爭買賣契約 第12條第2項既係針對遲延責任所定損害賠償預定性質違約 金之約定，被上訴人不得於此之外更行請求加計遲延利息等 語，資為抗辯。
三、本件經原審判決命上訴人應給付被上訴人1,242萬0,600元， 及其中1,070萬6,100元自107年12月29日起至清償日止，按 年息5%計算之利息，上訴人不服提起上訴，並上訴聲明：⑴ 原判決關於命上訴人應給付1,242萬0,600元本息部分廢棄。 ⑵上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均 駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷三第119、120頁）： ㈠系爭房地原為被上訴人所有，兩造於107年7月13日簽訂系爭 買賣契約，約定被上訴人將系爭房地出售予上訴人，買賣總 價1,270萬元。
㈡被上訴人於107年9月11日將系爭房地移轉登記予上訴人，上 訴人已給付買賣價金254萬元（簽約款127萬元、完稅款127 萬元），仍有尾款1,016萬元未給付。
五、得心證之理由：
㈠系爭房地是否有開放空間違規使用、機電空間違規使用之瑕 疵？上訴人得請求減少價金若干？被上訴人得請求尾款若干
？
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而 出賣人依第354條至第358條之規定，應負擔保之責者，買受 人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文 、第359條本文分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於 物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認 為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵 ，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第 1173號判決先例意旨參照）。另按買受人對於出賣人，有交 付約定價金及受領標的物之義務，民法第367條著有規定。 系爭買賣契約第4條第1項約定：「甲方（即上訴人）應依下 列日期給付乙方（即被上訴人）價款：……尾款：新臺幣壹仟 零壹拾陸萬元整。交屋日期訂於107年9月10日，甲方應依約 付清尾款。……」（見原審卷一第21頁）。
⒉經查，系爭房地坐落之Ur夢想市社區，有開放空間遭封閉作 為室內空間或公設使用情事，依新竹市政府108年12月10日 府都使字第1080178588號、109年3月12日府都使字第 0000000000號違章建築認定通知單，Ur夢想市社區開放空間 面積合計4763.63平方公尺，違規使用範圍係違建鐵欄門及 大門封閉範圍內之開放空間，面積約3583.56平方公尺。另 依使用執照竣工圖，系爭房屋之室內機電空間289.5公分（ 牆心）×194.5公分（牆心）未依原核定用途使用，違規作為 浴廁使用等情，有新竹市政府110年2月17日府都使字第 1100034082號函及所附開放空間面積計算示意圖、開放空間 面積計算式、新竹市政府前開字號違章建築認定通知單、使 用執照竣工圖、售屋資料表可考（見原審卷一第305頁，本 院卷一第525至531頁、卷二第85至89頁）。前開違規情事， 如遭主管機關要求拆除或回復原始使用執照規劃時，會造成 系爭房地之價值減損，可認乃系爭房地之物之缺點，自屬物 之瑕疵。故系爭房地存在開放空間違規使用、機電空間違規 使用之物之瑕疵乙節，應堪認定。
⒊另就「系爭房地存在開放空間違規使用、機電空間違規使用 ，造成之交易價格減損若干」之爭點，經兩造合意由本院囑 託桃園市不動產估價師公會（見本院卷二第474、479頁）鑑 定，鑑定結果認定：開放空間違規使用造成之系爭房地價格 減損金額為4萬3,872元，機電空間違規使用造成之系爭房地 價格減損金額為19萬2,808元，合計23萬6,680元，有東昇不 動產估價師事務所不動產價值減損鑑定報告可稽（見外放之
鑑定報告第3頁），足認上訴人依民法第359條規定得請求減 少系爭房地買賣價金23萬6,680元。又上訴人依民法第359條 規定所得主張之價金減少請求權，一經上訴人以意思表示行 使，被上訴人所得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之 。換言之，被上訴人於其減少之範圍內，即無該價金之請求 權存在（最高法院87年台簡上字第10號判決先例意旨參照） 。準此，上訴人請求減少價金後，被上訴人依民法第 367條規定、系爭買賣契約第4條第1項約定，得請求上訴人 給付系爭房地尾款992萬3,320元（1,016萬元－23萬6,680元＝ 992萬3,320元），逾此範圍則無價金請求權存在。 ㈡系爭房地存在前開瑕疵，上訴人就尾款之給付得否主張同時 履行抗辯？
⒈按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒 絕自己之給付，民法第264條第1項本文著有規定。是雙方之 債務，須一方之給付與他方之給付立於互為對待給付之關係 者，方得主張同時履行抗辯。又出賣人就其交付之買賣標的 物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生 ，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕 疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。出 賣人應負不完全給付之債務不履行責任者，買受人得類推適 用民法第226條第2項規定請求損害賠償；或類推適用給付遲 延之法則，請求補正或賠償損害，並有民法第264條規定之 適用（最高法院77年度第7次民事庭會議決議㈠參照）。 ⒉上訴人雖辯稱：系爭房地存在前開瑕疵，可認被上訴人未依 債之本旨提出給付，伊得主張同時履行抗辯，就尾款1,016 萬元無須負給付遲延責任云云。惟查，系爭房屋由理銘開發 股份有限公司（下稱理銘公司）興建，訴外人許依如前向理 銘公司購買系爭房地，系爭房屋於104年2月16日辦理所有權 人第一次登記，所有權人為理銘公司。嗣理銘公司於104年5 月12日將系爭房地移轉登記予許依如，許依如於104年11月 29日死亡，許依如之繼承人即被上訴人於105年3月15日辦理 繼承登記，兩造於107年7月13日簽訂系爭買賣契約，被上訴 人於107年9月11日將系爭房地移轉登記予上訴人等情，有戶 籍資料、土地所有權狀、建物所有權狀、土地登記謄本、建 物登記謄本、新竹市地籍異動索引可佐（見原審卷一第78、 81至89、97至111頁），則系爭房地開放空間違規使用、機 電空間違規使用之瑕疵顯在兩造107年7月13日簽訂系爭買賣 契約前即已存在，且該等瑕疵並非因可歸責於被上訴人之事 由所致，依上說明，被上訴人自不構成不完全給付之債務不 履行責任。況被上訴人於107年9月11日已將系爭房地移轉登
記予上訴人，即便系爭房地存在前開瑕疵，上訴人對被上訴 人得請求減少價金，但請求減少價金與尾款之給付間本不具 互為對待給付之關係，上訴人自無從主張同時履行抗辯。上 訴人此部分所辯，難認有據。
㈢被上訴人請求之違約金是否應以扣除減少價金後之買賣價金 計算？被上訴人違約金之請求是否過高？
⒈系爭買賣契約第12條第2項約定：「甲方（即上訴人）若有遲 延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款及繳納稅費等 ，應賠償乙方（即被上訴人）自應付之日起，按買賣總價款 每日千分之零點五計算之違約金至甲方完全給付時為止。…… 」（見原審卷一第23頁）。系爭買賣契約第12條第2項已約 明違約金之計算係以買賣總價款每日千分之0.5計算，基於 契約自由原則，自無不可，則上訴人辯稱：違約金應以扣除 減少價金後之買賣價金計算云云，與系爭買賣契約第12條第 2項約定不符，即非可取。
⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條規定明確。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能 如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準 ，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準；至於是 否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受 損害情形，以為斟酌之標準（最高法院51年台上字第19號 判決先例、79年台上字第1915號判決先例意旨參照）。查系 爭買賣契約第4條第1項約明上訴人應於107年9月10日給付尾 款，上訴人因系爭房地存在開放空間違規使用、機電空間違 規使用之瑕疵，即拒不給付尾款，惟該等瑕疵經送鑑定結果 僅得減少買賣價金23萬6,680元，與系爭房地買賣總價1,270 萬元相較，足認該等瑕疵尚非重大，且該等瑕疵之發生並非 被上訴人造成，難認係可歸責於被上訴人之事由所致，本院 審酌上情，並參酌一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所 受損害情形，認被上訴人主張依買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金即每日6,350元（1,270萬元×0.0005＝6,350元 ），請求上訴人賠償86日（107年9月11日至同年12月5日） 之違約金54萬6,100元（6,350元×86＝54萬6,100元），及270 日（107年12月29日至108年9月25日）之違約金171萬4,500 元（6,350元×270＝171萬4,500元），乃依約所為之正當權利 行使，難認有過高而須由法院酌減之情。上訴人就此所辯， 亦難憑採。
㈣被上訴人就尾款992萬3,320元、違約金54萬6,100元，得否請 求遲延利息之損害？
⒈按違約金屬於損害賠償總額預定性質者，於債務人履行遲延
時，應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預定其賠償， 不得更請求因遲延所生之遲延利息（最高法院111年度台上 字第2327號判決意旨參照）。至最高法院62年台上字第1394 號判決先例所謂「違約金如為損害賠償約定之性質，不得更 請求遲延利息賠償損害」，係指借款債務約定違約金時，不 能就該借款債務再請求遲延利息賠償損害而言，並非違約金 「本身」遲延給付時，仍不得請求給付法定遲延利息，二者 所示情形不同（最高法院109年度台上字第3234號判決意旨 參照）。
⒉查系爭買賣契約第12條第2項就上訴人遲延給付購屋款，應賠 償被上訴人自應付之日起按買賣總價款每日千分之0.5計算 之違約金，核屬損害賠償總額預定性質違約金之約定，上訴 人遲延給付尾款，既應依系爭買賣契約第12條第2項約定賠 償被上訴人86日之違約金54萬6,100元，及270日之違約金17 1萬4,500元，則被上訴人不能就同一給付遲延事由，就尾款 992萬3,320元更行請求上訴人給付遲延利息。至上訴人就違 約金54萬6,100元遲延給付時，依上說明，被上訴人仍得請 求給付法定遲延利息，故被上訴人就違約金54萬6,100元請 求法定遲延利息之損害，並非無憑。
六、綜上所述，被上訴人依民法第367條規定、系爭買賣契約第4 條第1項、第12條第2項約定，請求上訴人應給付1,218萬 3,920元（尾款992萬3,320元＋違約金54萬6,100元＋違約金17 1萬4,500元＝1,218萬3,920元），及其中54萬6,100元自起訴 狀繕本送達翌日即107年12月29日（見原審送達證書卷第2頁 ）起至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。原審 就逾上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上 訴意旨就此部分求予廢棄改判，應予准許，爰改判如主文第 2項所示。至於上開應准許部分，原審為被上訴人勝訴之判 決，核無違誤。上訴意旨仍執陳詞，求予廢棄改判，為無理 由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證 據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
八、據上論結，本件上訴一部為有理由，一部為無理由。依民事 訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。 中 華 民 國 113 年 8 月 13 日 民事第十庭
審判長法 官 邱 琦
法 官 高明德
法 官 張文毓
正本係照原本作成。
被上訴人不得上訴。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 13 日
書記官 劉文珠
附表：
編號 系爭房地 1 新竹市○道段0000○號（門牌號碼：新竹市○○路OO號14樓），權利範圍全部（下稱系爭房屋） 2 新竹市○道段0000○號，權利範圍100117分之183 3 新竹市○道段0000地號，權利範圍100000分之198