臺灣苗栗地方法院民事判決
113年度訴字第123號
原 告 陳佑振
被 告 蔡坤松
林幸燕
共 同
訴訟代理人 朱逸群律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年8月8日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告與訴外人陳春財（下逕稱其名）於民國112 年9月28日協議以新臺幣（下同）1,959,000元購買陳春財所 有之苗栗縣○○鎮○○段000○00000地號土地應有部分3分之1（ 下稱系爭土地），雙方共同委任地政士即被告蔡坤松辦理移 轉登記事宜，並於同日簽立買賣契約（下稱系爭契約），惟 簽約當時被告蔡坤松之事務所員工即被告林幸燕僅以電話詢 問系爭土地共有人是否欲行使優先承購權而經其他共有人表 明不行使後，當時原告尚詢問被告林幸燕此等通知是否具有 法律效力，被告林幸燕稱會再以存證信函通知共有人，然始 終未通知之；嗣112年11月8日原告鄰居於被告蔡坤松之員工 前往勘查系爭土地時與其攀談，始知悉被告又另受第三人「 李小姐」（下稱李小姐）委任欲購買系爭土地，同年月13日 被告林幸燕即要求原告取回定金及違約金200,000元，經原 告質疑李小姐非共有人，被告始未將系爭土地過戶予李小姐 。然系爭土地之共有人訴外人陳建雄（下逕稱其名）於112 年11月16日以書面通知原告其欲行使對系爭土地之優先承購 權，陳春財亦於113年1月8日以書面通知原告表示其欲將系 爭土地出賣予陳建雄，致原告無法取得系爭土地，而被告身 為地政士，不但同時受原告、李小姐委任買受系爭土地，亦 未依土地法第34條之1規定事先以書面通知系爭土地之共有 人而係以電話便宜為之，嗣後亦未補正書面通知，違反民法 第535條、第546條及地政士法第26條之受任人義務，致原告 喪失系爭契約之履行利益，而有1,959,000元之損害，又被 告林幸燕為被告蔡坤松之員工而侵害原告權利，是被告蔡坤
松亦應連帶負責；此外，被告另有收受陳建雄之母親訴外人 劉秀妹給付之解約金100,000元，亦未交付原告，爰依民法 第184條第1項前段及第2項、第188條第1項、第226條、第22 7條規定請求被告賠償損害等語。並聲明：㈠被告應連帶給付 原告1,959,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止 ，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：112年9月28日系爭契約簽約當日被告林幸燕有以 電話詢問系爭土地共有人陳英洲本人及陳裕宸、陳建雄之母 親訴外人劉秀妹（下逕稱其名），然陳英洲與劉秀妹均表示 不行使優先購買權，翌日劉秀妹又致電被告林幸燕表示要行 使優先購買權，被告林幸燕隨即通知並協助原告與劉秀妹協 商解決方案，嗣113年1月4日陳春財以書面通知被告蔡坤松 系爭土地之共有人陳建雄要行使優先承購權，被告蔡坤松始 通知原告取回定金及本票，從頭到尾皆無「李小姐」此人， 則被告依委任契約盡力處理原告委任事務，並無違反委任契 約及地政士義務可言，況土地法第34條之1第4項並未規定須 事先以書面通知他共有人，被告乃受任處理土地登記事務， 非出賣應有部分之共有人而無通知之義務，且原告購買系爭 土地係欲作為其父親墓地使用，並未證明其有出售之計畫， 難認其有損害可言，至劉秀妹交付被告之100,000元原為協 商過程中提出要予原告之補償，是被告不能決定是否給付原 告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判 決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、不爭執之事項：
下列事項為兩造所不爭執（本院卷第285至286頁），並有相 關證據在卷可佐，堪信為真實：
㈠被告蔡坤松為地政士，被告林幸燕為被告蔡坤松地政士事務 所之員工。
㈡被告蔡坤松於112年9月28日受原告及訴外人陳春財委託，就 陳春財出賣系爭土地予原告，為雙方辦理買賣契約簽署及所 有權移轉登記事宜。原告及訴外人陳春財係於112年9月28日 就系爭土地簽立系爭契約。
㈢被告林幸燕於112年9月28日原告與陳春財簽約當日，曾藉由 陳春財之子陳建龍打line電話逐一詢問系爭土地共有人即訴 外人陳英州及陳裕宸、陳建雄之母親劉秀妹是否欲行使優先 承購權。
㈣訴外人陳建雄於112年11月16日寄發存證信函予原告，通知行 使對系爭土地之優先承購權（本院卷第39頁）。 ㈤訴外人陳春財於113年1月3日以存證信函通知被告蔡坤松、原 告，內容略以：陳建雄表示欲就系爭土地行使優先承買權，
請被告蔡坤松將系爭土地移轉予陳建雄等語（本院卷第41頁 ）。
㈥被告蔡坤松於113年1月15日以存證信函通知原告，內容略以 ：因陳春財委請被告蔡坤松將系爭土地移轉予優先承購權人 陳建雄，請原告於函到後15日內領回簽約金100,000元及本 票等語（本院卷第43頁）。
㈦訴外人陳春財於113年1月15日與訴外人陳建雄就系爭土地訂 立買賣契約，並於113年2月22日將所有權移轉登記予訴外人 陳建雄（本院卷第85至110頁）。
四、本院之判斷：
原告主張被告同時受原告及李小姐之委任向陳春財買受系爭 土地，又未事先以書面通知系爭土地共有人行使優先承購權 ，致其無法購得系爭土地，乃有違反委任契約及損害其權利 ，並因而受有1,959,000元之損害等語，為被告所否認，並 以前詞置辯。是本件爭點厥為：㈠被告未以書面通知系爭土 地共有人行使優先承購權，及同時受原告及李小姐委任之行 為，是否有違反兩造間之委任契約？有無構成侵權行為？㈡ 如有，則被告行為是否致原告受有損害或喪失利益？數額為 何？爰逐一論述如後：
㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得 依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於 債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，民 法第227條第1項、第226條第1項分別定有明文。亦即債務人 所為之給付有瑕疵，而此項瑕疵如不能補正，或縱經補正， 與債務本旨已不相符者，債權人始得依民法第226條或第232 條規定，請求債務人賠償損害；倘該不完全之給付可能補正 者，債權人僅得請求補正，並依民法第231條第1項規定，請 求賠償補正前所受之損害。其次，侵權行為保護之客體，主 要為被害人之固有利益（又稱持有利益或完整利益），民法 第184條第1項前段所保護之法益，原則上限於權利（固有利 益），而不及於權利以外之利益特別是學說上所稱之純粹經 濟上損失或純粹財產上損害，以維護民事責任體系上應有之 分際，並達成立法上合理分配及限制損害賠償責任，適當填 補被害人所受損害之目的，故該條項前段所定過失侵權行為 之成立，須有加害行為及權利受侵害為成立要件。（最高法 院101年度台上字第496號判決意旨參照）。委任契約之受任 人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己事務為 同一之注意，其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之； 地政士受託辦理各項業務，不得有不正當行為或違反業務上 應盡之義務，固為民法第535條、地政士法第26條規定所明
定，然應以該等義務屬於委任契約範圍內事務者，始須審究 是否有違反義務及違反之程度，再論以委任人所受損害或所 失利益是否因該等違約所致及其數額。
㈡被告並未違反兩造間之委任契約：
⒈經查，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共 同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文；又按 他共有人於接到出賣通知後15日內不表示者，其優先購買權 視為放棄。他共有人以書面為優先購買與否之表示者，以該 表示之通知達到同意處分之共有人時發生效力，土地法第三 十四條之一執行要點第13點第1款亦有明文，由上開規定可 知，共有人出賣其應有部分時，應由出賣人對於共有人為出 賣其應有部分之通知，而買受人並無通知共有人之義務，倘 出賣人未通知其他共有人即先與買受人簽立買賣契約，致優 先承購權人行使權利而使該買賣契約給付不能時，亦僅對於 買受人有債務不履行或應否負損害賠償責任之問題；又地政 士依地政士法第16條及第26條，固負有忠實執行代理地政相 關業務之義務，然其執行職務之範圍仍限於其與委任人間之 委任契約內容。本件原告及陳春財為系爭契約之買方及賣方 ，均委任被告蔡坤松辦理擬定買賣契約及土地移轉登記事宜 ，為兩造所不爭執，而依前開土地法第34條之1第4項及該條 執行要點第13點第1款等規定，共有人優先承購權之通知係 為出賣應有部分共有人之義務，是該等通知義務應為陳春財 所應履行，縱認被告蔡坤松尚有受託辦理前開通知事宜，亦 僅為陳春財與被告間委任契約之債務是否經債務人即被告蔡 坤松履行之問題，與兩造間委任契約義務無涉。換言之，原 告既為買受人，而並無通知共有人優先承購之義務，當無須 且無從委託被告辦理，且原告亦未舉證證明其與被告蔡坤松 間委任契約之範圍包含代出賣人通知共有人等業務，實無從 認定被告有何違反與原告間委任契約義務可言，是原告主張 被告有民法第226條、第227條等債務不履行之情事，並非可 採。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民 事訴訟法第277條定有明文。原告雖主張被告同時受李小姐 委任云云，然觀諸原告所提出之LINE通訊軟體對話紀錄，僅 原告稱「買土地的是共有人嗎，據我所知好像不是」等語（ 本院卷第49頁），且亦未提及「買土地」者為何人，且觀諸 雙方嗣後之對話亦未再提及此人（本院卷第189至191頁）， 實難徒憑前開對話，即認被告有受第三人委任向陳春財購買 系爭土地之情事，是原告前開主張亦非足採。
⒊原告雖又主張被告為專業地政士，應依委任契約而按土地法 第34條之1規定事先以書面通知系爭土地共有人原告與陳春 財欲訂立系爭契約云云，然土地法第34條之1第2項始有明文 規定須以書面事先通知共有人之規定，而該通知義務乃係於 依同條第1項共有土地經多數共有人為處分、變更及設定地 上權、農育權、不動產役權或典權時方有適用，本件陳春財 乃單獨出售其所有應有部分3分之1之系爭土地，並未就該土 地全部為前開處分、變更或設定之情事，自無該規定之適用 ，原告之主張容有誤會。
㈢被告對於原告並無侵權行為：
再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責 任；違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任 ，民法第184條第1項前段、第2項本文分別定有明文，然查 ，被告並未違反與原告間委任契約，業如前述，且原告亦未 舉證被告有何因故意或過失不法侵權原告權利之行為，難認 有何侵害原告權利或違反地政士法而致原告受有損害之情形 ，況系爭契約不能履行，原告所失利益乃為系爭契約之履行 利益，而非原告固有利益，而履行利益亦非侵權行為法律關 係所及，是原告主張被告對其有侵權行為，亦非可採。 ㈣被告毋庸將劉秀妹交付之100,000元給付原告： 經查，原告先主張陳春財有給付解約違約金，嗣後更正稱係 劉秀妹有交付被告100,000元之解約金等語（本院卷第139、 282至283、323頁），然劉秀妹為系爭土地共有人陳建雄之 母親，固非無代理陳建雄與原告、陳春財協商之可能，然陳 建雄為系爭土地之共有人，亦與原告無契約關係存在，其優 先承購系爭土地，係依土地法第34條之1第4項行使權利，並 無與原告解除契約可言，是被告陳稱此等100,000元之款項 乃劉秀妹於協調過程中願意補償原告之補償金等語（本院卷 第325頁），所言應屬非虛，而原告與劉秀妹既未就協商內 容達成合意，劉秀妹對於原告應無給付義務可言，被告又係 受劉秀妹所託暫予持有此等款項，是其亦無將該等款項給付 原告之義務，併此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段及第2項、第188條 第1項、第226條、第227條規定，請求被告連帶給付1,959,0 00元暨其遲延利息，均無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假 執行，惟原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦因訴之駁回 而失所附麗，不應准許。
七、本件事證已臻明確，原告雖請求調查陳春財之就醫紀錄欲證 明陳春財於113年1月3日無法以存證信函通知原告等語（本
院卷第303頁），然陳春財尚非不得委託他人代為處理該項 事務，況系爭土地亦於113年2月22日經陳春財移轉予陳建雄 ，為兩造所不爭執，可見陳春財確有因陳建雄行使優先承購 權而將系爭土地出賣予渠，是應無調查之必要；兩造其餘攻 擊防禦方法，及未予援用之證據，經本院斟酌後，認均不足 以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明 。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 23 日 民事第二庭 法 官 陳景筠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 26 日 書記官 周曉羚