臺灣橋頭地方法院民事判決
113年度訴字第11號
原 告 李黃梅
訴訟代理人 謝育錚律師
被 告 李驊恩
訴訟代理人 張榮作律師
被 告 李欣諭
李順益
李杰恩
上二人 之
訴訟代理人 李健豪
上列當事人間請求確認優先購買權不存在事件，本院於民國113
年7月4日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告李驊恩就財政部國有財產署南區分署111年度第37 批逾期未辦理繼承登記土地或建築改良物第28標號，於民國 112年3月9日所拍定坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利 範圍為180分之6），如附圖編號A2（面積為51.86平方公尺 ）、B2（面積為60.51平方公尺）部分之優先購買權不存在 。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告李驊恩負擔百分之三十，餘由原告負擔。 事實及理由
壹、程序事項
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。本條 項第2款就請求之基礎事實同一者，准原告將原訴變更或追 加，係因新訴可利用原訴之訴訟資料之故，故除有礙於對造 防禦權之行使外，關於當事人之變更或追加，亦應有其適用 。所謂基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之事實， 有其社會事實上之共通性及關聯性，而就原請求所主張之事 實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他 造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序加以解決 ，以符訴訟經濟（最高法院112年度台抗字第89號裁定意旨 參照）。經查，原告原係以李驊恩為被告，提起本件訴訟， 聲明請求確認被告李驊恩就訴外人財政部國有財產署南區分 署（下稱國財署南區分署）111年度第37批逾期未辦理繼承 登記土地或建築改良物第28標號（下稱系爭標案），於民國 112年3月9日所拍定坐落高雄市○○區○○段000地號土地（權利
範圍為180分之6，下稱系爭持分）之優先購買權不存在。嗣 於本件訴訟進行中，原告發覺李欣諭、李順益、李杰恩亦有 對系爭標案之系爭持分行使優先購買權，爰請求追加其等為 被告（院卷第135頁至第139頁）。被告李欣諭、李順益、李 杰恩雖不同意被追加為被告云云，惟原告於本院113年4月9 日第一次言詞辯論時，即當庭以言詞表示待函調系爭標案全 部卷宗後，尚須追加對系爭持分有行使優先購買權之人為被 告等語（院卷第108頁、第113頁），且原告追加之訴與原起 訴之事實，均屬對於系爭持分是否有優先購買權之同一爭議 ，而有社會事實上之共通性及關聯性，是原請求所主張之事 實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，無害於李欣諭、 李順益、李杰恩程序權之保障，更有助於紛爭一次解決。又 所謂請求之基礎事實同一准予訴之追加，依上說明，於當事 人之追加，亦有適用。是就原告追加李欣諭、李順益、李杰 恩部分，既係本於與起訴同一基礎事實所為之請求，依首揭 規定，應予准許，合先敘明。
貳、實體事項
一、原告主張：國財署南區分署為辦理111年度第37批逾期未辦 理繼承登記土地或建築改良物標售事宜，委託訴外人台灣金 融資產服務股份有限公司南部分公司（下稱金服公司）就訴 外人李金錠所有坐落於高雄市○○區○○段000地號土地（下稱 系爭土地）之權利範圍180分之6（即系爭持分）辦理第28標 號之公開標售（即系爭標案），並經原告於112年3月9日以 投標金額新臺幣（下同）72萬元之最高價得標。嗣被告依土 地法第73條之1第3項規定、系爭標案之投標須知第12條規定 ，主張其等為系爭土地共有人之一，且其等於系爭土地上有 如附表編號2至5所示之實際使用範圍，而對於系爭持分有優 先購買權。惟依土地法第34條之1之立法意旨，第三人買受 共有人之應有部分時，應承認其他共有人有優先購買權，以 限制共有人人數增加，簡化共有關係，若共有人間互為買賣 應有部分時即無優先購買權，該法理於土地法第73條之1之 情形亦有適用，原告既為系爭土地之共有人，被告自不可再 主張土地法第73條之1之優先購買權。又李驊恩雖抗辯其為 附圖編號A2、B2之實際使用人，然附圖編號A2、B2部分實為 原告占有使用中，故李驊恩應不可行使該部分之優先購買權 。為此，爰依民事訴訟法第247條第1項規定，提起本件訴訟 等語。並聲明：確認被告就國財署南區分署之系爭標案，於 112年3月9日所拍定之系爭持分之優先購買權不存在。二、被告李驊恩則以：原告與李驊恩為同一祖先之親戚關係，而 附圖編號A2、B2本係其等祖厝三合院之一部分，約於12年前
拆除，現為空地，是其後代均應可共同占有、使用，原告主 張其為附圖編號A2、B2之單獨實際使用人，應不可採。另李 驊恩主張優先購買權之部分，除附圖編號A2、B2外，亦包含 附圖編號C1、C2部分，而李驊恩所有門牌號碼為高雄市○○區 ○○路000○0號房屋即坐落於附圖編號C2之位置，可見李驊恩 確實有實際使用附圖編號C1、C2部分，而可主張優先購買權 等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、被告李欣諭、李順益、李杰恩則以：其等於系爭土地上實際 使用之範圍如附表編號3至5所示，與原告所主張附表編號1 之範圍並無任何重疊之處，其等應可依照附表編號3至5之實 際使用範圍對於系爭持分行使優先承購權，故原告之主張為 無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。四、兩造不爭執之事項：
㈠兩造為系爭土地共有人，原告應有部分為56250分之7403、李 驊恩應有部分為180000分之26427、李欣諭之應有部分為180 分之4、李順益、李杰恩之應有部分各為20分之1。 ㈡金服公司於112年3月9日就系爭土地辦理系爭標案，訴外人李 牛港及原告均有參與投標，最終由原告以投標金額72萬元之 最高價得標。
㈢李驊恩於112年3月9日依土地法第73條之1第3項規定提出優先 購買權申請書，主張其為共有人，使用系爭土地範圍為門牌 號碼高雄市○○區○○路000○0號未保存登記之房屋（即附圖編 號C1、C2部分）及附圖編號A2、B2部分，而有優先購買權。 附圖編號C1、C2部分上之建物為李驊恩所有。 ㈣李牛港主張其就系爭土地之附圖編號F1、F2、F3部分有優先 購買權，其主張優先購買權部分，由李順益、李杰恩繼受。 ㈤李欣諭於112年3月9日主張其就系爭土地之附圖編號E1、E2、 E3部分有優先購買權。
㈥附圖編號B1部分上有門牌號碼為高雄市○○區○○路000○0號建物 （包含房屋北側之鐵皮屋），房屋稅籍資料納稅義務人為訴 外人陳美春，一層樓建物面積為42平方公尺，為原告實際使 用之範圍。
㈦附圖編號A1部分上有門牌號碼為高雄市○○區○○路000號建物， 房屋稅籍資料納稅義務人為訴外人李祈蒼，一層樓建物面積 為61.2平方公尺，為原告實際使用之範圍。 ㈧附圖編號B2部分其上有鐵皮屋，鐵皮屋之門牌號碼為高雄市○ ○區○○路000巷0○0號（下稱104巷1之1號房屋），納稅義務人 為訴外人李昱勳。
㈨附圖編號A1、B1建物為原告及其家人所有；附圖編號B2、A2 部分，則由原告及其家人實際使用。
五、本件之爭點：
㈠原告提起本訴是否有確認利益？
㈡原告請求確認被告就系爭標案中關於系爭持分之優先購買權 不存在，有無理由？
六、本院得心證之理由
㈠原告提起本件訴訟有確認利益：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂 即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確， 原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種 不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判 決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決 之法律上利益（最高法院民國52年台上字第1240號裁判要旨 參照）。經查，原告主張其已以最高價得標系爭持分，應可 承購系爭持分之全部，然被告卻以其等有實際使用附表編號 2至5所示部分，而具有優先購買權，可知原告之得標效果將 因被告是否有優先購買權存在而受到阻礙，造成原告對於系 爭持分之買賣關係存否並不明確，致原告於私法上之地位有 受侵害之危險，而此種不安之狀態，得以確認判決將之除去 ，揆諸前揭說明，原告提起本件訴訟即有確認利益。 ㈡原告請求確認李驊恩就系爭標案中關於系爭持分如附圖編號A 2、B2部分之優先購買權不存在，為有理由，逾此部分之請 求，則無理由：
⒈原告不得僅以其為系爭土地之共有人為由，否認被告得依土 地法第73條之1第3項規定行使優先購買權： ⑴按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾1年未辦理繼承登 記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承 人於3個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍未聲 請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人 之事由，其期間應予扣除、前項列冊管理期間為15年，逾期 仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土地或 建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。繼承人占 有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占有之權 利；土地或建築改良物租賃期間超過5年者，於標售後以5年 為限、依第2項規定標售土地或建築改良物前應公告3個月， 繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先 購買權。但優先購買權人未於決標後30日內表示優先購買者 ，其優先購買權視為放棄，土地法第73條之1第1至3項定有 明文。
⑵該條於89年1月26日增訂第3項規定以前之立法理由略謂：「
依民法第759條規定，物權因繼承而取得者，不以登記為生 效要件，本法雖已明定聲請登記之期限及逾期聲請得科處登 記費罰鍰，但對於繼承人逾期仍怠不聲請繼承登記者，迄無 有效之解決辦法，以致未辦繼承登記之土地建物，與年俱增 。導致地籍失實，亟應力謀防止，爰增訂本條文」，可知土 地法第73條之1目的在於處理長期無人辦理繼承登記之土地 ，於列冊管理期限屆滿仍無人聲請登記者，則由管理機關（ 國有財產署）公開標售。又該條於89年1月26日增訂第3項優 先承買權之規定，列舉繼承人、合法使用人、其他共有人就 其「使用範圍」，依序有優先承買權，可知「合法使用人」 順位在「其他共有人」之前，亦即具有合法使用權源之使用 人不論是否為共有人，屬第2順位優先承買權，如無合法使 用權源之共有人，則為第3順位優先承買權。
⑶原告雖主張其為系爭土地之共有人之一，並標得系爭持分， 為限制共有人人數增加，簡化共有關係，應認系爭土地之其 他共有人不得再依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買 權云云，並以最高法院72年台抗字第94號判決要旨為據。惟 土地法第73條之1第3項規定係針對未辦繼承登記不動產，促 成標售後土地使用與所有權能合一，以發揮最大經濟效益； 且限於特定使用範圍方有其適用，顯見其目的在於避免特定 區域使用人與所有人不一致之情形，至於簡化共有關係則非 該項重點；此與同法第34條之1第4項著眼於簡化共有關係之 立法目的有別，應認土地法第73條之1第3項為同法第34條之 1第4項之特別規定，而優先適用。又財政部國有財產署為執 行土地法第73條之1第2項至第5項規定之標售作業，所訂定 之「逾期未辦繼承登記土地及建築改良物標售作業要點」（ 下稱作業要點），於第13點亦明文規定「本條之優先購買權 與其他法律規定之優先購買權競合時，優先適用本條。不符 本條優先購買權者，另依其他法律規定處理優先購買權」（ 院卷第143頁），亦可證明土地法第73條之1第3項優先於同 法第34條之1第4項之適用。至於最高法院72年台抗字第94號 裁定，純係論述土地法第34條之1第4項規定之適用，並未提 及該條與土地法第73條之1第3項間關係，自無從採為有利於 原告之裁判基礎，故原告僅以其為系爭土地之共有人，即否 認被告有依土地法第73條之1第3項規定行使優先購買權之餘 地，尚非可取。
⒉李驊恩有實際使用附圖編號C1、C2部分；李欣諭有實際使用 附圖編號E1、E2、E3部分；李順益、李杰恩有實際使用附圖 編號F1、F2、F3部分：
⑴依作業要點第11條第1項前段、第12點第1項分別明定：「本
條（即土地法第73條之1）第3項所稱使用範圍，繼承人或其 他共有人使用者，以實際使用範圍為準。合法使用人使用者 ，應以登記或契約約定為準……」、「前點所稱使用範圍如僅 為土地或建物之一部分，且經優先購買權人表示優先購買者 ，應依下列方式處理：㈠依法得分割者，除非屬優先購買權 之使用範圍部分由得標人承購外，應依各優先購買權人使用 範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買權人承購。但 優先購買權人有2人以上，且經協議合併承購者，得依其協 議辦理。㈡依法不得分割者，應由優先購買權人及得標人協 議由一人單獨或共同承購，其為共同承購者，應協議各人之 承購持分」。準此可知，共有人行使土地法第73條之1第3項 規定之優先購買權，祇須具備下列要件：A.為逾期未辦繼承 登記土地或建物之共有人，B.有實際使用之事實，C.僅得就 其實際使用之範圍主張優先購買權（未使用之範圍則由得標 人取得其權利）。至於行使優先購買權之共有人有無使用之 合法權源，則非所問，此觀上開條項法文將繼承人、「合法 」使用人及共有人分別列舉，並未限定繼承人、共有人應如 同使用人須有合法之使用權源即明。且若優先購買權人有2 人以上，而所標售之土地或建物得依法分割者，應依各優先 購買權人使用範圍辦理分割後，按其使用範圍由各優先購買 權人承購。
⑵經查，兩造均為系爭土地之共有人乙節，業經兩造不爭執事 項㈠所示，系爭土地之系爭持分既已由原告所標得，則原告 是否有實際使用系爭土地之事實，已無探究之必要。李驊恩 雖辯稱原告並非附圖編號A2、B2之實際使用人，自無法對該 部分範圍行使優先購買權云云，顯然對原告係得標人，而非 行使土地法第73條之1第3項規定之優先購買權之人，有所混 淆未明，是李驊恩前揭所辯，於法容有誤會，殊無可採。反 觀李驊恩既依土地法第73條之1第3項規定，主張其就附圖編 號A2、B2、C1、C2部分均有實際使用之權限，而可就原告所 標得之系爭持分行使優先購買權，李驊恩依法即應證明其就 附圖編號A2、B2、C1、C2部分，有實際使用之事實，至於原 告究有無使用附圖編號A2、B2部分之事實或有使用之無合法 權源，均非所問。
⑶而李驊恩有實際使用附圖編號C1、C2部分乙情，業經兩造不 爭執事項㈢所示，此部分事實堪以認定。就附圖編號A2、B2 部分，李驊恩雖辯爭該部分為祖厝三合院之一部分，後代子 孫均可加以使用云云，然附圖編號A2、B2部分現由原告及其 家人實際使用，且附圖編號B2上之104巷1之1號房屋，納稅 義務人為李昱勳等情，業經兩造不爭執事項㈧、㈨所示，並有
附圖編號A2、B2之實際使用現況照片可證（院卷第43頁至第 59頁），李驊恩亦於審理中自承：其目前並無實際居住、使 用附圖編號A2、B2部分等語（院卷第108頁），足見附圖編 號A2、B2現確非李驊恩實際使用中，揆諸上述說明，李驊恩 就附圖編號A2、B2部分自不符合土地法第73條之1第3項規定 中「有實際使用之事實」之要件，而無法行使該條之優先購 買權，是李驊恩僅能就其有實際使用之附圖編號C1、C2部分 ，行使土地法第73條之1第3項之優先購買權甚明。 ⑷另就李欣諭、李順益、李杰恩是否有實際使用附表編號3至5 部分，附圖編號E1、E2、E3上坐落門牌號碼為高雄市○○區○○ 路000號、100號建物（下稱102號、100號建物），而102號 建物之電表、水表之申設人均為李欣諭，且102號、100號建 物之納稅義務人亦均為李欣諭等情，有兩造於另案分割共有 物訴訟（即本院112年度訴字第175號案件，下稱另案）之履 勘筆錄、分割規劃地圖、附圖之土地複丈成果圖、電表、水 表之申設紀錄、高雄市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書可佐（院 卷第93頁至第97頁、第103頁；金服卷第217頁至第221頁、 第231頁），足認李欣諭確為附圖編號E1、E2、E3部分之實 際使用人；附圖編號F1、F2、F3上坐落門牌號碼為高雄市○○ 區○○路00號、98號建物（下稱96號、98號建物）及一未辦理 保存登記建物（電表號為：00-0000-00，下稱未保登建物） ，而李順益為96號建物之所有人，李杰恩為98號建物之所有 人，李順益、李杰恩則為未保登建物之共有人等情，業經兩 造所不爭執（院卷第198頁），並有另案分割規劃地圖、李 牛港、李順益、李杰恩出具之申請書可佐（院卷第97頁；金 服卷第319頁至第320頁），足見李順益、李杰恩確為附圖編 號F1、F2、F3部分之實際使用人。依上述說明，李欣諭、李 順益、李杰恩符合土地法第73條之1第3項「有實際使用之事 實」之要件，而得行使該條之優先購買權，至為明確。從而 ，原告主張李欣諭、李順益、李杰恩不得行使上開優先購買 權，應不可採。
六、綜上所述，原告請求確認李驊恩就系爭持分如附圖編號A2、 B2部分之優先購買權不存在，為有理由，應予准許；逾此範 圍之請求，則屬無據，應予駁回。
七、另原告雖聲請至系爭土地履勘並測繪其實際使用之範圍云云 ，惟系爭土地之使用現況、地上物坐落之位置及範圍，業經 兩造於另案中聲請履勘，並經高雄市政府地政局路竹地政事 務所製作如附圖所示之土地複丈成果圖，且原告為系爭標案 之得標人，而非行使土地法第73條之1第3項之優先購買權之 人，其實際使用之範圍為何，要非本案判斷之重點，已如前
述，而附圖既經兩造同意於本案中加以援引（院卷第111頁 ），本件自無再為履勘確認現況之必要。再本件事證已臻明 確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後與本件判 決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 8 月 6 日 民事第二庭 法 官 楊凱婷
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 6 日 書記官 楊芷心
附圖：高雄市○○地○○路○地○○○○000○0○00○路○○000000號土地複丈成果圖
附表：
編號 共有人 主張實際使用之範圍 1 原告 附圖編號A1（面積為84.48平方公尺）、A2（面積為51.86平方公尺）、B1（面積為44.00平方公尺）、B2（面積為60.51平方公尺） 2 李驊恩 附圖編號C1（面積為36.04平方公尺）、C2（面積為42.37平方公尺）、A2（面積為51.86平方公尺）、B2（面積為60.51平方公尺） 3 李欣諭 附圖編號E1（面積為35.74平方公尺）、E2（面積為34.21平方公尺）、E3（面積為18.09平方公尺） 4 李順益 附圖編號F1（面積為34.94平方公尺）、F2（面積為35.00平方公尺）、F3（面積為60.86平方公尺） 5 李杰恩 同上
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