臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第52號
原 告 謝佳雯
訴訟代理人 黃一鳴律師
蔡孟遑律師
被 告 EQ別墅社區管理委員會
法定代理人 曾淑琦
訴訟代理人 鄭光顯
上列當事人間請求確認區分所有權人會議決議無效事件，本院於
民國113年6月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、確認被告對於原告之公寓大廈管理費債權，自民國一一二年 一月起，每月超過新臺幣壹仟參佰參拾元之部分不存在。 二、訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書 第2款定有明文。本件原告起訴聲明為：確認民國111年7月2 0日EQ別墅社區（下稱系爭社區）之區分所有權人會議決議 不存在。屢經變更，嗣於112年3月30日具狀變更聲明為：確 認被告對於原告之公寓大廈管理費債權，自112年1月起，每 月超過新臺幣（下同）1,330元之部分不存在（見本院卷第1 55頁）。核其既屬當事人同一，且均屬兩造間就該決議調升 原告每月應給付之管理費數額關係之爭執，堪認屬同一社會 基礎事實所衍生之標的，與前揭規定相符，應予准許。二、次按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之，民事訴訟法第247條前段定有明文。而 該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院著有 42年台上字第1031號判例意旨參照）。查原告為門牌號碼桃 園市○○區○○街00號1、2樓建物之所有權人及系爭社區之區分 所有權人，兩造間就被告於111年7月20日通過提高一樓住戶 管理費用之決議是否有效所衍生被告對原告提高之管理費債 權是否存在乙事而有所爭執，涉及原告財產權，攸關原告屬 系爭社區住戶之法律上利益，其私法上地位即有遭受侵害之 虞，又此危險得以確認被告對於原告之管理費債權提高部分 是否不存在之判決除去，揆諸前揭說明，原告就確認提高之
管理費用不存在乙情，自有提起本件確認之訴之法律上利益 。
三、又按「當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消 滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受 其訴訟以前當然停止。」、「(第1項)第168條至第172條及 前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明 。(第2項)他造當事人，亦得聲明承受訴訟。」民事訴訟法 第170條、第175條分別定有明文。經查，本件原告起訴時之 被告之主任委員即法定代理人為鄭光顯，嗣於112年11月9日 向桃園市桃園區公所申報變更主任委員為曾淑琦，被告之新 任法定代理人曾淑琦並委任鄭光顯為訴訟代理人等情，此業 經被告訴訟代理人鄭光顯於本院113年1月24日言詞辯論到場 陳稱：「我是當時的主委，現在是副主委，我前幾天有遞送 委任狀，新的主委已經變更，為曾淑琦。」等語，並提出桃 園區公所函、公告及委任狀等證物為證(見本院卷第263至26 9頁)，且原告對於被告之法定代理人之變更亦陳稱：無意見 等語(見本院卷第273至274頁)，是堪認被告之新任法定代理 人曾淑琦已向本院為聲明承受訴訟，並已告知原告知悉。 故依上揭法律規定，應准予承受訴訟。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告為門牌號碼桃園市○○區○○街00號1、2樓建物 之所有權人及系爭社區之區分所有權人，原管理費之收取標 準為一樓住戶每坪每月30元，一樓以上住戶則為每坪每月40 元。被告管委會於110年11月18日系爭社區第25屆區分所有 權人大會（下稱系爭會議）僅有32人即區分所有權人數比例 50.79％出席之情形，於提案討論第二案部分，決議通過「社 區管理費繳費方式不分樓層各區分所有權人，應按其建物登 記總面積計算以每坪每月40元分擔」（下稱系爭決議），復 於111年7月3日逕以公告投票方式，要求住戶以「選票繳交 到管理室」之方式投票決議，要求住戶投票通過提高一樓管 理費，並於同年月20日公告表示公投決議通過，自行決定於 112年1月開始實施全社區各戶管理費以每坪40元計算。並於 111年10月14日EQ別墅社區第26屆區分所有權人大會以「執 行上屆決議部分」宣告實施系爭決議。惟系爭決議無視系爭 社區規約（下稱系爭規約）第7條第3項「規約之訂定或變更 應有區分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分 之2以上出席，以出席人數4分之3以上同意始得修改」之決 議程序規定，嗣後逕行以公投方式投票，除未依公寓大廈管 理條例第30、32條召開區分所有權人會議，亦無同條例第34 條情形，且系爭決議所稱之每坪每月40元究係指含車位或不
含車位之總面積，內容尚不明確，顯然系爭決議有決議不成 立，亦應類推適用民法第56條第2項而無效等不合法之情形 。再者，社區客觀上並無資金短缺之情形，何以需提高收費 ，全體住戶依原本收費方式繳納20餘年，倘係為修復社區公 用設備，自應調漲社區全部住戶管理費，故被告委員會上開 僅調漲一樓住戶管理費用之作法即屬權利濫用而無效。爰依 系爭規約第16條、民法第148條規定提起本件訴訟等語。並 聲明：確認被告對於原告之公寓大廈管理費債權，自112年1 月起，每月超過1,330元之部分不存在。
二、被告則以：因社區公共設施需定期維修，故被告委員會才做 出提高管理費用之決定，又被告管委會於110年11月18日召 開第25屆區分所有權人大會，為增加社區收入故提出系爭決 議議案，經全體通過，由里長見證委請下屆委員會採公投投 票方式予以執行，當日原告係委託他人出席，受託人既未於 會場表示意見，原告事後亦未在會議紀錄張貼後7日內提出 主張。又被告比照過去議案讓不住社區的人也有機會以公投 方式表達之形式，於111年7月3日貼出將執行公投之公告， 嗣於同年月20日公布結果，並於111年10月14日召開第26屆 區分所有權人大會追認通過，原告於該時仍未親自或委託他 人出席本次會議，或於公告後7日以書面表達反對，再者， 被告管委會早已於第22屆區分所有權人大會將會議開議及決 議之其他之人數自3分之2修改為2分之1，系爭決議難認有何 違反程序致無效之事由存在，且截至112年2月28日，全社區 受影響之一樓住戶亦僅有原告尚未繳納，顯見全體住戶係認 同系爭決議等語為辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張系爭社區管理費之收繳原係依系爭規約第16條規定 ：「…㈠管理費之分擔基準：各區分所有權人應按其建物登記 總面積（不含停車位面積）計算以每坪每月40元分擔，一樓 住戶應按其建物登記總面積（不含停車位面積）計算以每坪 每月30元分擔…」收取，被告於110年11月18日召開系爭會議 中做成系爭決議，並於111年7月3日公告就社區管理費收費 計價方式進行社區投票，於同年月20日公告通過投票將於11 2年1月實施新收費計價方式等情，業據其提出系爭規約、公 告等件以佐（見本院卷第19、21、38、167至170頁），為兩 造所不爭執，堪信為真實。惟原告主張系爭決議有違反系爭 規約及權利濫用之情事乙節，則為被告所否認，並以前揭情 詞置辯，是本院判斷如下：
㈠被告以公投方式通過系爭決議，並不符合系爭規約之召開及 決議之程序，系爭決議自不得約束原告：
1.按「公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議
為其最高意思機關。區分所有權人會議之決議乃多數區分所 有權人基於平行與協同之意思表示相互合致而成立之法律行 為，如法律規定其決議必須有一定數額以上區分所有權人及 其區分所有權比例出席，此一定數額以上之區分所有權人出 席，為該法律行為成立之要件。欠缺此項要件，區分所有權 人會議決議即屬不成立，尚非單純之決議方法違法問題。」 (最高法院109年度台上字第502號判決意旨參照、同院103年 度第11次民事庭會議決議同理可參)。
2.依據系爭規約第7條第2款第1目、第3款第3項分別約定：「 區分所有權人會議之開議：二、應經區分所有權人會議決議 事項：㈠規約之訂定或變更。…三、區分所有權人會議之開議 及決議額數：…區分所有權人會議討論事項：除第2款第1目 至第5目應有區分所有權人（含區分所有權人有效授權）3分 之2以上及其區分所有權（含區分所有權人有效授權）比例 合計3分之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有 權比例出席人數區分所有權4分之3以上同意行之外，其餘決 議均應有區分所有人（含區分所有權人有效授權）過半數及 其區分所有權（含區分所有權人有效授權）比例合計過半數 之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數 區分所有權合計過半數之同意行之」，此有系爭規約在卷可 稽（見本院卷第33頁）。兩造就系爭社區重大決議事項，係 屬於第7條第2款第1目至第5目之決議事項範圍，亦即應符合 應有區分所有權人（含區分所有權人有效授權）3分之2以上 及其區分所有權（含區分所有權人有效授權）比例合計3分 之2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例 出席人數區分所有權4分之3以上同意行之之規定不爭執（見 本院卷第318頁）。而管理費之收徵標準變動，因涉及各住 戶財產權法益，係屬關於全體住戶之重大決議事項，當應適 用較為嚴格之重大決議事項之程序，惟依系爭社區於110年1 1月18日、111年10月14日第25屆、第26屆之區分所有權人大 會會議紀錄，出席區分所有權率分別僅為63.49％、61.9%（ 見本院卷第167、289頁），均未達重大決議事項，應有區分 所有權人（含區分所有權人有效授權）3分之2以上及其區分 所有權（含區分所有權人有效授權）比例合計3分之2以上出 席之標準，亦即均未達系爭規約就重大決議事項之召開標準 。故系爭決議依據前揭最高法院之判決及民事庭會議決議之 意旨，應認系爭決議即屬不成立。
3.至被告抗辯：被告管委會早已於第22屆區分所有權人大會將 會議開議及決議之其他之人數自3分之2修改為2分之1，系爭 決議難認有何違反程序致無效之事由存在等語。惟查，細觀
系爭規約第7條第3款第1項約定：「三、區分所有權人會議 之開議及決議額數：區分所有權人年度定期會議之召開及決 議，參與會議之區分所有權人額數(含區分所有權人有效授 權)經第二十二屆區分所有權人會議通過決議修正為：須達 區分所有權人人數二分之一，為達開會標準。」(見本院卷 第33頁、第257頁)，此即係被告抗辯自第22屆區分所有權人 大會將會議開議及決議之其他之人數自3分之2修改為2分之1 等情，惟此係指系爭社區之年度定期會議，及重大決議事項 以外之其餘決議事項而言，並不包括系爭規約第7條第2款第 1目至第5目之重大決議事項，此觀前揭系爭規約第7條第3款 第3項後段約定：「其餘決議均應有區分所有人（含區分所 有權人有效授權）過半數及其區分所有權（含區分所有權人 有效授權）比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其 區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行 之」等語即明。惟因本件管理費之收徵標準變動，因涉及各 住戶財產權法益，係屬關於全體住戶之重大決議事項，當應 適用較為嚴格之重大決議之程序，而非適用其餘決議之程序 即：全體區分所有權人二分之一出席，及其區分所有權比例 占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之之決議方式。 故被告上開抗辯，並不足採。
4.再者，依系爭規約第16條規定：「管理費之繳納：二、管理 費之收繳：㈠管理費之分擔基準：…標準如有更動由區分所有 權人會議決議訂定。」（見本院卷第38頁），是有關管理費 用收徵變動，已明定應以區分所有權人會議決議為之，又系 爭決議具備不成立之事由，已如前述。至被告抗辯：系爭決 議係於里長見證委請下屆委會採公投投票表決方式予以執行 等語。惟查，參以被告於本院113年4月17日言詞辯論期日陳 稱：「（問）為何111年7月20日的公告，管理費的收費計價 方式為何不以區分所有權人會議決議來進行表決？（答）因 為很多人住在外縣市，房屋也租給別人，只負責繳管理費， 所以不會出席區分所有權人會議，要達到3分之2以上區分所 有權人的出席，有事實上困難，才會改以公投方式，以公告 方式，於期間內將是否贊成或反對的書面交給管理室，管委 會本身並不會介入公投。」等語（見本院卷第318頁），然 住戶居住外縣市並非得以公投作為替代召開區分所有權大會 方式之正當理由，且縱然住戶有不能到之情形，然非不得出 具授權書委託他人出席，且管理費用徵收涉及區分所有權人 之財產權，係屬重大決議事項，已詳如前述，自應依正當程 序於區分所有權人會議經充分討論，並給予區分所有權人表 示意見、進行討論、併付表決後，再訂明於規約始為合法。
故堪認被告有規避當時必須進行重大決議事項之表決程序， 藉此達成以公告投票結果替代區分所有權人會議之決議，降 低修正規約之阻力，以達成調整部分住戶管理費用之目的， 自屬於法未合。
㈡被告管委會調整一樓住戶管理費用之行為，亦有構成權利濫 用之情形：
1.按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的；法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效，民法 第148條第1項、第72條亦分別有明文。而依公寓大廈管理條 例第10條第2項之規定，共用部分、約定共用部分之修繕、 管理、維護費用，由區權人按其共有之應有部分比例分擔為 原則，雖依同條但書規定，區權人會議或規約就該費用之分 擔比例，並非不得另行約定，惟所約定分擔之方式，若無充 分理由，仍不應悖離上述「按應有部分比例分擔」之原則。 而關於管理費之數額，管理委員會固有權透過決議以決定之 ，惟其決議仍應符合公平之原則，尚非可任所欲為，否則即 與誠信原則有違。是以，在區權人會議經由多數決作成之決 議，與少數區權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決 方式，形成對少數區權人不利之分擔決議或約定，或是否係 以損害該少數區權人為主要目的，應從大廈全體住戶因該決 議之權利行使所能取得之利益，與該少數區權人及國家社會 因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘該決議之權 利行使，大廈住戶全體所得利益極少，而該少數區權人及國 家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目 的（最高法院97年度台上字第2347號判決參照）。 2.經查，建商於銷售時因考量位處一樓住戶有專有部分一部分 需規劃為騎樓供公眾通行，又一樓住戶如屬於住店設計，獨 立於社區外部，相較二樓以上住戶，進入社區中庭或使用電 梯頻率明顯較低，故在與全體住戶簽立銷售合約時，就管理 費收繳係採差別費率計算，而後社區訂立規約時沿用建商前 開所定不同樓層管理費之差別費率之情形，於實務上並非罕 見。本件兩造就系爭社區就一樓住戶與二樓以上住戶管理費 用之收取，係因上開原因而採取差別訂價之制訂於規約，且 實施已行之有年乙節不爭執（見本院卷第397頁），則被告 如欲重新調整管理費用之收取金額，自應舉證證明其有重新 調整一樓住戶管理費金額之正當事由存在。
3.被告雖辯稱：欲提高一樓住戶管理費用係因維修老舊電梯、 水塔等公共設施等，欲增加社區財政目的，故將不再給予一 樓住戶管理費用之優惠等語。惟查，本件原告係一樓住戶， 其與二樓以上住戶之管理費收繳係採差別費率計算之原因，
已詳如前述，既然一樓與二樓以上住戶有前揭不同之情況條 件，則依據「等則等之，不等則不等之」之平等原則，尚難 認一樓住戶之管理費每坪每月30元 係給予一樓住戶之管理 費用之優惠。其次，社區管理費用自105年至112年間均有結 餘，且結餘金額並無顯著下降，此有系爭社區105年至110年 各項事務財物明細、第25至27屆區分所有權人大會會議紀錄 等件在卷可稽（見本院卷第81至133頁、第167至173頁、第2 89至296頁），被告迄今未能提出預算評估，證明系爭社區 恐因支出維修費用而面臨財政困難情形，則是否仍有提高管 理費用收取金額，尚非無疑。再查，被告就電梯年久失修乙 節雖提出LINE對話紀錄、照片等件以佐（見本院卷第335至3 37頁），可徵電梯已有老舊情形，然系爭社區電梯符合桃園 市政府建築管理處公布都市危險及老舊建築物加速重建條例 之受檢資格，得申請全額補助之評估，此有桃園市政府建築 管理處109年3月19日桃建使字第1090017244號函在卷可稽（ 見本院卷第329至331頁），被告自承考量社區房價而選擇不 申請，且不否認原告甚少使用電梯等語（見本院卷第395、3 96頁），而該電梯本既係屆至應換期限，並非係因住戶不當 使用電梯所致，卻為此提高部分住戶管理費用，顯然選擇對 部分住戶侵害較大之方式支出電梯維修費用，有違比例原則 。末者，被告於訴訟中原本均以電梯老失修故提高一樓住戶 管理費為抗辯，然參以本院113年6月26日言詞辯論筆錄：「 （問）被告管委會於110年11月18日召開第25屆區分所有權 人大會，提出『社區管理費繳費方式不分樓層各區分所有權 人，應按其建物登記總面積計算以每坪每月40元分擔』之系 爭決議案，亦即社區一樓住戶之每月管理費由每坪每月30元 ，調漲為每坪每月40元之主要理由，是否係因為要更新社區 之3部電梯？（答）跟更新老舊電梯沒有關係，要調漲一樓 管理費，是因為社區老化需要維修，例如修水塔…」（見本 院卷第396頁），其增加管裡費目的突然自維修電梯擴張為 因社區老化需維修水塔等公共設施，明顯推翻其先前所為之 辯詞，本已無可取，況縱認所言屬實，系爭社區無論是否因 應物價波動，或有希望增加社區收入、維修公共設施之考量 ，更應係由全體住戶共負義務，如欲提高管理費用自應同步 增加全部住戶管理費用，方為公允。
4.基上，被告所舉證據並無從證明其有正當事由，需修改系爭 規約規定，單獨調高一樓住戶管理費之正當理由存在，且系 爭決議僅就一樓住戶調漲管理費，從每月每坪30元調漲至每 坪40元，漲幅為33.3％，侵害身為少數住戶之原告財產權亦 非微，是被告逕以公投方式多數決通過系爭決議，調漲一樓
住戶管理費，致損害原告之權益，依前開規定，自可認有權 利濫用之情形。足見，系爭決議僅就一樓住戶調漲管理費， 從每月每坪30元調漲至每坪40元之部分，有民法第148條第1 項規定之權利濫用之情形，亦應屬無效。
5.綜上所述，管理費用之徵收金額調整，屬於重大決議事項， 系爭決議之作成，並未符合系爭規約所定之出席率標準，系 爭決議即屬不成立；又系爭規約亦無授權被告管委會以公投 方式取代區分所有權人會議，系爭決議亦屬不合法。況且系 爭決議僅就一樓住戶調漲管理費，從每月每坪30元調漲至每 坪40元之部分，有民法第148條第1項規定之權利濫用之情形 ，亦應屬無效。準此，系爭決議有關調整一樓住戶管理費用 自每坪每月30元提高為每坪每月40元之內容，無約束原告之 效力存在。故被告對於原告每月超過每坪30元（即每月為1, 330元）之管理費用即無請求權。
四、從而，本件原告依系爭規約第16條、民法第148條規定，訴 請確認被告對於原告之公寓大廈管理費債權，自112年1月起 ，每月超過1,330元之部分不存在，為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 8 月 13 日 民事第二庭 法 官 黃漢權
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 13 日 書記官 黃忠文