臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1361號
原 告 姜碧玉
林子芸
共 同
訴訟代理人 楊婷鈞律師
被 告 常克煌
兼
訴訟代理人 韓佩庭
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年6月11日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主 文
被告常克煌應將門牌號碼桃園市○○區○○路0段000號房屋及其上未辦保存登記建物（即本院109年度司執字第65388號分割共有物強制執行事件經桃園中壢地政事務所暫編7616建號建物）騰空遷讓返還予原告。
被告韓佩廷應自民國111年12月8日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
被告常克煌應自民國111年12月8日起至遷讓第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣2萬元。
前二項所命給付，如其中一被告已為全部或一部之給付，其他被告在該給付範圍內免給付義務。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣51萬為被告常克煌供擔保後，得假執行；但被告常克煌如以新臺幣152萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二、三項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣6,700元為被告供擔保後，得假執行；但被告如按月各以新臺幣2萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分
按按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求 之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在 此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。又 不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者， 非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。次
按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。民事訴訟法第262條第1項 亦有明文。查，原告起訴時，原併列張洸銘為被告，主張其 業經本院核發109年司執字第65388號強制執行事件之權利移 轉證書，而取得門牌號碼桃園市○○區○○○路0段000號房屋（ 下稱系爭房屋）所有權，聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷 讓返還予原告。㈡被告應自民國111年12月8日起至將第一項 所示房屋騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付原告新臺幣 （下同）3萬2,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行之判決 。嗣迭經原告變更其聲明，最終於113年7月26日言詞辯論期 日將其聲明變更為：㈠被告常克煌應將系爭房屋及其上未辦 保存登記之部分（於本院109年司執字第65388號執行事件臨 時建號為7616號）騰空遷讓返還予原告，㈡被告韓佩廷應自1 11年12月8日起至遷讓返還第1項所示房屋之日止，按月給付 原告2萬5,000元。㈢被告常克煌應自111年12月8日起至遷讓 返還第1項所示房屋之日止，按月給付原告2萬5,000元。㈣前 2項所命給付，如任一被告已為給付，他被告於其給付範圍 內免給付義務。㈤願供擔保，請准宣告假執行。（見本院卷 第342頁）。核原告所為變更被告間就其不當得利請求應負 之給付責任，均係基於所主張被告無權占有系爭房屋之同一 基礎事實；而原告變更原訴之聲明㈠請求返還標的物為請求 返還系爭房屋及其上未辦保存登記之部分，僅係補充事實上 、法律上之陳述；又原告變更請求按月不當得利之金額，僅 為減縮聲明，且原告所上開變更聲明，業經被告同意（見本 院卷第343頁）。另原告撤回對張洸銘之起訴，及撤回訴之 聲明㈠對被告韓佩庭之請求，亦經張洸銘及被告韓佩庭同意 （見本院卷第283、343頁）。揆諸上開規定，並無不合，應 予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：系爭房屋及其上未辦保存登記部分（即本院109 年度司執字第65388號執行事件暫編之7616建號建物；下與 系爭房屋合稱系爭建物）原為被告韓佩廷及訴外人韓明君、 韓福隆、韓福鈞共有，原告2人於111年9月22日經由本院109 年度司執字第65388 號債權人韓福隆等與債務人韓睿即韓福 均等間分割共有物強制執行事件共同拍定買受，業經本院核 發權利移轉證書並已辦理所有權移轉登記在案。然系爭建物 現由被告韓佩庭出租予被告常克煌占用中，經原告多次委託 代理人至系爭建物現場與被告交涉搬遷、返還事宜，被告竟 要求原告給付1900萬元搬遷費，否則拒絕搬遷，被告無權占 用系爭建物，除應將系爭建物返還原告外，並應給付原告相
當於租金之不當得利。依原告查訪結果，被告將系爭建物出 租每月獲取租金2萬5,000元，被告應自111年12月8日原告取 得系爭建物所有權之日起至遷讓返還系爭建物之日止，按月 給付相當租金之不當得利等語，爰依民法第767條第1項及不 當得利之法律關係提起本訴，並聲明如上開變更後之聲明。二、被告則以：原告雖於111年12月8日經由法院拍賣取得系爭建 物，然被告韓佩庭早已出租系爭建物予被告常克煌，租賃期 間係自108年1月17日起至128年1月16日，於原告拍定系爭建 物前之拍賣筆錄即有記載，依民法第425條第1項，租賃關係 對於原告繼續存在，被告並非無權占有。被告韓佩庭並未實 際占有系爭建物，如果占有系爭建物有不當得利，也應該針 對被告常克煌。又被告間租賃契約已約定屋主違約必須賠償 被告常克煌遷讓房屋費用及賠償損失5000萬元，系爭建物附 近租屋行情約1萬5,000元至2萬元，原告主張不當得利為每 月2萬5,000元並非有據等語置辯，並聲明：㈠原告之訴及假 執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告 免為假執行。
三、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權。強制執行法第51條第2 項 、第98條第1 項分別定有明文。查系爭建物原為訴外人韓明 君、韓福隆、韓睿即韓福均及被告韓佩廷共有，經本院以10 9年度司執字第65388號分割共有物強制執行事件執行程序拍 賣後，由原告拍定，並於111年12月8 日取得本院民事執行 處核發之不動產權利移轉證書等情，有本院公告、不動產權 利移轉證書、建物所有權狀、桃園市政地稅務局中壢分局11 2年3月10日桃稅壢字第1127406017號函附房屋稅籍證明書等 在卷足憑（見本院112年度壢簡字第695號卷第8至16頁、第4 8至51頁），並為兩造所不爭執，是系爭建物現為原告所有 ，應堪認定。
四、本院之判斷：
原告主張被告無權占有系爭建物，應遷讓返還系爭建物，並 應給付相當租金之不當得利等情，乃為被告所否認，並以前 詞置辯。經查：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與 第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定， 於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者 ，不適用之，民法第767條第1項前段、第425條第1項、第2 項分別定有明文。民法第425條之立法理由略以：本條第1項 規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或
未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜 付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常 見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立長 期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜 爭議而減訟源。故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限 逾5年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1 項之規定，爰增訂第2項。又強制執行法上之拍賣，應解釋 為買賣之一種，即以債務人為出賣人，拍定人或得標人為買 受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法 院80年度台抗字第143號判決參照）。次按以無權占有為原 因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在 之事實無爭執，僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權 占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當 權源之事實證明之。如不能證明，則應認原告之請求為有理 由（最高法院106年度台上字第2511號判決參照）。再當事 人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴 訟法第277條前段定有明文。原告主張其為系爭建物之所有 權人，系爭建物現仍由被告韓佩廷出租予常克煌占有使用之 事實，既為被告所不爭執，則被告自應就其有占用系爭建物 合法權源之有利於己之事實，負舉證責任。
㈡被告辯稱：系爭建物由被告韓佩廷出租予被告常克煌，該租 賃契約業經公證，應有民法第425條買賣不破租賃規定之適 用，並提出公證書、租賃契約2份（租期分別為自108年1月1 7日至110年3月17日及自110年3月17日至130年3月16日）、 房屋租賃協議書為證（見本院卷第45至75頁）。惟被告提出 該經公證之租賃契約，其公證書作成時間為112年1月17日（ 見本院卷第48頁），顯然系爭建物經查封、核發權利移轉證 書時，並不存在業經公證之租賃契約，且其租期已逾5年， 難認無民法第425條第2項之情形，而不適用同條第1項買賣 不破租賃之規定。又本院109年度司執字第65388號強制執行 事件，於109年10月27日執行查封時，據在場之人陳稱而於 查封筆錄記載：建築物現占用使用情況：「二、建物目前有 四弟越南法國麵包承租，租約如後呈報契約書，租期自109 年9月1日至119年9月10日止」等語，有查封筆錄及租賃契約 （出租人為被告韓佩廷、承租人為梁四男、租期自109年9月 10日至119年9月10日）在卷可查（見本院卷第231至241頁） ，足證系爭建物查封之時，被告韓佩廷係將系爭建物出租梁 四男，而由梁四男以租賃關係占有使用系爭建物，被告辯稱 查封當時已出租予被告常克煌占有使用云云，亦難認可採。 況被告間果真簽訂自108年1月17日至110年3月17日及自110
年3月17日至130年3月16日之租賃契約，衡諸常情，理應分 別於租期初始即108年1月17日、110年3月17日即請求公證， 卻捨此不為，而於系爭建物由原告經拍賣程序定取得權利移 轉證書後，始將租賃契約辦理公證，被告此部分所辯與常情 未合而難以採信。
㈢被告固另提出被告常克煌與文裕惠（原名文珞華）、葉金木 間於106年7月19日簽訂之合夥契約書（見本院卷第107頁） ，抗辯被告常克煌於106年間即占有使用系爭建物等情。惟 證人文裕惠已於本院證稱：「那地方在中壢，我本身就住在 那，我應該是000年0 月間搬到這邊，是被告2（即常克煌， 下同）叫我搬過去住，當時有沒有簽租約我不記得，我手上 沒租約，我有付錢給被告2 ，付新台幣2 萬，多久付一次沒 有約定」等語（見本院卷第290頁）。又參以原告提出與文 裕惠之對話錄音光碟及譯文，文裕惠就對方所詢「什麼時候 開始簽的？」，答稱：「2個月前」 等語（見本院卷第169 頁），而文裕惠並於本院證稱 ：「 ( 提示本院卷第169-17 9 頁，告以要旨，這個譯文的對話內容是誰跟誰的對話，你 知道嗎？）上面寫的文小姐應該是我，因為這些內容我有一 點印象，但是對方應該是我不熟悉的人，當天我在二樓忙， 有兩個女生跑來跟我聊天，我以為是我朋友的朋友，當場在 聊天，確實有這些對話，我以為只是朋友在聊天」等語（見 本院卷第291頁），則依證人文裕惠之對話內容與上開證述 ，堪認證人文裕惠與被告常克煌簽訂上開合作契約書，應係 證人文裕惠為上開對話紀錄前2月即約於112年9月、10月間 ，則上開合作契約書記載之簽署日期106年7月19日，其真實 性更非無疑，難認為真實。至被告韓佩廷、常克煌縱另簽訂 房屋租賃協議書，而約定出租人提早終止租約應賠償承租人 （見本院第75、111頁），亦僅拘束簽訂協議之被告2人，被 告自不能以被告間之債權契約關係對抗原告，被告上開抗辯 自非有據。
㈣按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無 權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前 段、第767條第1項前段分別定有明文。對於物有事實上管領 之力者為占有人；承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者 ，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規 定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力 ，仍係現在占有人。同法第767 條規定所有人對於無權占有 其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間 接占有亦包括在內（最高法院82年度台上字第1178號判決參 照）。倘無權占有，係直接占有及間接占有並存時，得以直
接、間接占有人一併為被告而訴請返還，即非法所不許（最 高法院88年度台上字第1211號判決意旨參照）。被告辯稱系 爭建物存在業經公證之租賃契約關係，所為舉證尚難採信為 真實，其辯稱依民法第425條第1項規定，有權占有系爭建物 為無可採等節，業經本院認定如上，是以，被告常克煌既不 能證明其占用系爭建物係有正當之權源，則原告依民法第76 7條第1項規定，請求被告常克煌將系爭建物騰空遷讓返還， 應屬有據。
㈤再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第 179 條、第181 條但書分別定有明文。又依不當得利之法則 請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受 有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之 利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人不 動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。另土 地法第97條限制房屋租金之規定，僅限於城市地方供住宅用 之房屋有其適用，至供營業用房屋並不涵攝在內（最高法院 94年度第2 次民事庭會議決議參照）。被告不能證明其占用 系爭建物係有正當之權源，已如前述，則被告韓佩廷間接占 有、被告常克煌直接占有系爭建物，均屬無權占有，揆諸前 揭法律規定，原告依民法第179條之規定，請求被告韓佩廷 、常克煌返還無權占有系爭建物相當租金之不當得利，均屬 有據。
㈥原告雖主張證人文裕惠向其陳稱向被告韓佩廷承租系爭建物 租金為每月2萬5,000元云云，並提出對話錄音譯文為證（見 本院卷第171頁），惟證人文裕惠已證稱：「當時是說2萬元 還是25,000元，我沒有印象」等語（見本院卷第292頁）， 且證人文裕惠既已明確證稱：000年0月間搬到系爭建物，每 月付2萬元等語（見本院卷第290頁），此亦與被告所辯大致 相符，原告此部分主張難認有據，堪認系爭建物之租金為每 月2萬元。是以每月2萬元認定為被告無權占有系爭建物所獲 得相當租金之不當得利，應屬適當。
㈦再按數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務， 因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅，即學說所謂之不 真正連帶債務。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償等 行為，對債權人發生債之消滅效力者，債權人就該部分不得 再向他債務人請求清償（最高法院106年度台上字第185號判 決意旨參照）。原告等對被告等2人請求相當於租金之不當 得利，均係源於原告所有之系爭建物遭被告等2人無權占用 之事實，給付目的核屬同一，惟被告2人係分別基於間接占
有、直接占有之原因，就原告所受相當租金之損害各負全部 給付義務，性質上屬不真正連帶債務，故如其中任一人為給 付，他債務人即同免其責任，是原告請求被告給付相當租金 不當得利，並於此範圍內請求被告以不真正連帶法律關係之 方式返還不當利得，為有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告常 克煌應將系爭建物騰空遷讓返還予原告，及依民法第179條 規定，請求被告韓佩廷、常克煌各應自111年12月8日起至遷 讓返還系爭建物之日止，按月給付原告2萬元，其中一被告 為全部或一部給付時，他被告於給付範圍內，免給付義務， 為有理由，均應予准許；原告逾此部分之請求，為無理由， 應予駁回。
六、原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或 免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當擔保金額予以 准許；至原告敗訴部分，所為假執行之聲請已失所依據，應 併予駁回之。
七、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及主張舉 證，於判決結果不生影響，無一一審究之必要，附此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項。中 華 民 國 113 年 8 月 2 日 民事第三庭 法 官 張世聰
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 2 日 書記官 藍予伶