臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1179號
原 告 吳庭德 住○○市○○區○○○路00○00號四樓
訴訟代理人 陳俊瑋律師
複 代理人 林奕辰律師
被 告 程崇偉
訴訟代理人 郭睦萱律師
複 代理人 張郁姝律師
上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年7月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明為：（一）被告 應給付原告新台幣（下同）906,513元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保， 請准宣告假執行。嗣於民國112年11月15日準備三狀變更聲 明：（一）被告應給付原告725,875元，及自起訴狀送達翌 日起至清償日止，按年息5%計算之利息。（二）願供擔保， 請准宣告假執行。核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規 定，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：伊於民國111年9月28日與被告就其所有，坐 落桃園市○○區○○○路00○00號4樓房屋（下稱系爭房屋）簽訂 不動產買賣契約書（下稱系爭契約）。詎於111年11月18日 交屋時，將衣櫃移開發現地板有水漬，被告表示該水漬乃00 0年0月間同棟7樓爆水管所造成，目前系爭房屋並無漏水之 情形，如果將來有漏水被告會負責。惟原告於111年12月17 日進行修拆除原有裝潢時，發現系爭牆面有嚴重滲漏水，惟 被告並未告知原告系爭房屋有漏水情事。且於系爭契約所附 標的物現況說明書之「建物現況是否有壁癌、水痕、滲漏水 情形」、「是否曾在最近一年內修復壁癌、滲漏水」、「是 否曾與上下左右鄰居發生過滲漏水修繕事項或爭議」欄位軍 勾選否，顯見被告故意隱滿系爭房屋之漏水瑕疵。爰依民法 第354條第1項前段、第359條、第179條請求被告返還系爭房
屋減少之價金725,875元或依民法第360條、第227條第1項、 第226條第1項向被告請求損害賠償系爭房屋漏水修繕費用46 ,865元、因漏水所增加之原告裝修工程費用339,010元、額 外支出之租屋費用340,000元，共計725,875元，擇一有利於 原告之判決。並聲明：（一）被告應給付原告725,875元， 及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。 （二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：被告交付系爭房屋予原告時，並未有鑑定報告所 示之漏水情形，原告所述不實在，如真有原告所陳述漏水之 情形，原告豈有可能不於交屋時立即反應及請求處理，卻順 利完成辦理交屋。又經鑑定報告說明：「進行約10秒放水測 試，標的物浴廁管道間牆面底部及有潮濕情形發生」，亦即 只要放水即會發生漏水之情形，雙方於111年11月中旬交屋 後直至被告於000年0月間收到調解通知，期間長達4個月以 上之久。原告亦自承於交屋後，就將系爭房屋大規模拆除裝 修工程，原告於裝修期間將四樓浴室之磁磚、馬桶及天花板 全部拆除時，不甚敲打原有裝潢至4樓閣樓浴廁廢水管道接 連至共同管道前轉彎處破損。被告否認系爭房屋於交屋時即 存有破損處，應由原告負舉證責任。且依管道轉彎破損處之 照片觀之，應為人為破壞所致，顯係因原告就系爭建物進行 大規模拆除工程，導致該廢水管道破損，是此漏水瑕疵顯與 被告無關。原告請求之增加裝修工程之費用部分，提出估價 單之人為原告之親屬，且本件之瑕疵並不影響原告原有裝潢 工程之進行，因此所提出之估價單所增加之費用，顯無可採 。否認原告租屋與系爭房屋漏水有因果關係，原告於交屋後 進行裝潢工程，其自行決定裝潢導致無法居住於系爭房屋內 ，就此部分之租金與被告無涉。被告否認於交屋時存有漏水 瑕疵，原告之請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一） 原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之 規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦 無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少 之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項 定有明文。次按所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。 凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之 價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物 質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使 物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。再按當事人主
張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟 法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權 利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證 實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能 舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最 高法院17年上字第917號判例參照）。
（二）被告是否負瑕疵擔保責任？經查：
１、本院囑託財團法人桃園市土木技師公會（下稱系爭公會） 鑑定系爭房屋漏水情形，鑑定結果：「標的物四樓閣樓浴 廁部分，位置X管道內視鏡觀測結果，連接至共同管道前 轉彎處破損，並經位置Y管道攝影確認，進行約10秒放水 測試，標的物（四樓）浴廁管道間牆面底部即有潮濕情形 發生」，「漏水位置在管道間四周牆面及其延伸牆面；漏 水原因係位於4樓閣樓浴廁廢水管連接至共同管道前轉彎 處破損所造成」（詳見鑑定報告第四頁）。
２、原告起訴時主張系爭房屋之漏水處系於4樓閣樓之房間牆壁 （詳見本院卷第102-106頁），與證人黃昱暢之證述交屋 時原告向其反映之處所相同，都是在四樓閣樓所在地即書 房及小孩房有漏水之痕跡（詳見本院113年2月19日言詞辯 論筆錄）。
３、然鑑定報告指出是四樓閣樓之浴廁廢水管連接至共同管道 前轉彎處破損，廢水管是當樓層之樓地板之下，因此鑑定 出來結果是四樓浴廁廢水管之破損導致之漏水，四樓閣漏 浴廁漏水應是導致四樓處有毀損之情況，與交屋時原告主 張之四樓閣樓空間有漏水之情形不同。樓地板之下之排水 管漏水，顯無可能導致樓地板上之牆面及隔間有漏水之情 形。故原告主張交屋時所提到之漏水處是位於四樓閣樓， 與鑑定報告所得出之漏水點完全不一項。再者，依照鑑定 報告之照片圖，其廢水管轉彎處之破損嚴重，並非地震導 致之脫落或自然耗損，可能是其他重物或敲擊下所產生之 破損。再者，依照系爭破損之嚴重程度，如果有進行排水 一定馬上得知有漏水之情況，原告於被告交屋後，進行拆 除及整修，顯非均無使用系爭排水之情況，豈可能沒有馬 上發現漏水之情事。既然原告主張之漏水處與鑑定報告之 處不同，顯見本件系爭房屋之漏水處在雙方交屋時不存在 此地點漏水之情況，被告抗辯本案經鑑定結果之漏水處， 於系爭房屋交屋時不存在，應可採信。
４、從而，如前所述，本院認定系爭房屋於交屋時，並無出現 如鑑定報告處漏水之情況，故原告主張依民法第360條、2 27條第1項、226條規定請求修復費用46,865元、因漏水導
致裝潢工程停工而增加裝修費用339,010元、增加房租112 年4月1日起至113年3月31日止共租金340,000元，合計725 ,875元之損害賠償，均為無理由，應予駁回。（三）原告主張依民法第354條第1項前段、第359條、第179條請 求房屋價值減損725,875元部分？
原告主張其支付買賣價金975萬元購買系爭房屋，惟系爭 房屋有漏水瑕疵，致市場交易價值減損，縱使瑕疵修復完 成，仍有7.5%之折價即約725,875元等語。惟查，房屋交 易價值通常取決於坐落位置、屋齡、屋況、構造、外觀、 座向、附近環境等條件，此為吾人一般生活經驗所已知， 且依社會一般通念，房屋漏水瑕疵如經適當修補，即可恢 復其通常效用狀態，並回復無滲漏水之正常交易價值，並 無不能修復致房屋交易價格之減損情事。依系爭鑑定報告 所示建議之修繕方法及修繕費用可知，系爭房屋之漏水瑕 疵非不能修復，且未影響系爭房屋之建築安全，核與海砂 屋、輻射屋或結構受損等不可回復情形有所不同，足見系 爭房屋滲漏水瑕疵於修復後，不致造成交易價格貶損，自 無交易價值損失可言。再者，如前所述，系爭房屋於交屋 時並無出現如鑑定報告處漏水之情形，是原告請求被告賠 償系爭房屋交易價值減損725,875元，難認為有理由，應 予駁回。
四、綜上所述，原告民法第354條第1項前段、第359條、第179條 或依民法第360條、第227條第1項、第226條第1項之規定請 求被告給付原告725,875元，及自起訴狀送達翌日起至清償 日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，應予駁回。原告 之訴既經駁回，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 7 日 民事第三庭法 官 張益銘
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 8 日 書記官 李毓茹