臺灣桃園地方法院民事判決
112年度訴字第1128號
原 告 沈德鈞
訴訟代理人 邱英豪律師
複 代理人 張世東律師
被 告 許金鐘
訴訟代理人 林育生律師
朱峻賢律師
羅廣祐律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國113年7月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國104年10月22日簽立不動產買賣契約 書，約定由被告以新臺幣（下同）7,997萬5,000元向原告購 買坐落桃園市○○區○○段○○○○段00○00地號土地（下稱系爭土 地）。兩造並另有補充約定，保留60萬元作為填土工程之保 證款，原告承諾於105年1月23日前完成填土作業，方由被告 支付保留款60萬元，原告並出具承諾書（下稱系爭承諾書） 1紙予被告。嗣原告按約於105年1月23日前完成填土作業， 被告亦於系爭土地上興建廠房完成，然被告僅於104年11月2 6日給付買賣契約尾款5,537萬5,000元，尚餘保留款60萬元 遲未給付，經原告屢次催討仍未獲置理，爰依系爭承諾書之 約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告60萬元 ，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之 利息。
二、被告則以：系爭承諾書約定原告應於105年1月23日前完成填 土及鑑界作業，如逾期未完成同意保留款60萬元作為違約賠 償金。詎原告於106年10月18日取得水土保持計畫施工許可 證後，逾期1年9個月始完成填土工程，該期間被告因而無法 申請建築執照興建房屋，受有160萬2,063元貸款利息損害。 是原告逾期未完成填土工程，依系爭承諾書約定，保留款60 萬元應予沒收，原告不得再向被告請求給付等語置辯。並聲 明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於104年10月22日簽立不動產買賣契約書，由 被告向原告購買系爭土地；兩造並另有補充約定，保留60萬 元作為填土作業之保證款，原告同意於105年1月23日前完成
填土作業後，方由被告支付保留款，原告並出具系爭承諾書 1紙予被告等情，業據原告提出不動產買賣契約書、地籍圖 謄本、系爭承諾書、存摺明細、現場照片4張等件為憑(見本 院卷第13至37頁)，為被告所不爭執，自堪信原告上開主張 為真。原告另主張其已依系爭承諾書之約定，於105年1月23 日前完成填土作業等情，則為被告否認，並以前揭情詞置辯 ，是本件爭點厥為原告是否有於105年1月23日前完成填土作 業。
四、本院之判斷：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條本文亦定有明文。因此，民事訴訟如係 由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能 舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實 即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請 求（最高法院17年上字第917號判例參照）。原告主張其已 於105年1月23日前完成填土作業，然為被告所否認，依前揭 法律規定及說明，應由原告就上開事實負舉證之責。經查： ㈠依原告提出之現場照片，其中照片編號1、2中可見系爭土地 存在落差，系爭土地中央存在天然之水利溝（見本院卷第35 頁），益見照片編號1、2所示之情狀，原告尚未完成填土作 業；另照片編號3雖可見土地已經整平、編號4之GOOGLE街景 圖亦顯示系爭土地上興建建物（見本院卷第37頁），然照片 編號3、4並無明確之攝影時間點，無從認定照片編號3、4拍 攝日期係於105年1月23日前。
㈡復據證人即系爭承諾書連帶保證人徐東霖於本院審理時證述略以：「【問：（提示本院卷第77頁承諾書）當時為何要簽署這份承諾書？】賣方當時要拿尾款，買方也要求要把這個交地的工程做好，才會寫這一份，然後我就沒有服務了，我是代書事務所的，這一件我的服務是買賣雙方的書類、過戶、協助點交清楚文書方面的事，現場方面的話這個文書應該是我蓋章，後續整地因為不是我施工，我也不曉得後續怎麼樣。實際情況就我所知，我是去跟買方打的承諾書，約定內容如同承諾書上的文字所載」、「（問：依你記憶所及，原告是否有於承諾書上所載的105年1月23日完成系爭土地的填土作業？）我記得應該是有完成交地，有沒有完成填土作業我也不敢說」、「（問：當時我們是不是約定要2、3個月內完成填土？）文字上是這樣約定沒錯，但後續各方面施工是不是雙方有什麼不滿意，後續的事實我也不記得了。我親自參與的是整塊地的交地，至於承諾書所承諾的填土完成的後續交地我沒有參與」、「（問：承諾書所載，若預期仍未完成「填土」及「鑑界」作業則賣方同意保留款60萬作為違約賠償金，此價金由買方沒收，上開的「填土、鑑界作業」所指為何？）填土就是現場基地的填土，鑑界作業就是地政的測量、界址。系爭土地必須要按照面積去申請公家的測量。當時承諾書包含的就是基地填土、公家測量出面積」等語（見本院卷第92至95頁），經核對系爭承諾書之文字約定係以：「該填土作業於105年元月23日前完成，為期約2個月。若逾期仍未完成填土及鑑界作業，則：賣方同意此保留款60萬元作為違約賠償金，此價金由買方沒收，賣方不得有異議」等語（見本院卷第77頁），可見系爭承諾書所謂之填土作業尚包含鑑界作業。而依證人徐東霖上開證詞，其對於系爭土地是否於105年1月23日前已完成填土毫無所悉，原告更未就其於105年1月23日前，對系爭土地完成鑑界作業乙事提出舉證，難認原告完成填土作業之事實。 ㈢次據證人即原告公司主管陳彥綱於本院審理時證述略以：「 整地工程伊記不得是在何時進行，但伊一定是在公司給的時 間內完成，完成後就在現場交地給被告確認」、「本院卷第 35頁照片編號1、2不是整地完狀態，土地中間有一個水溝， 那是原本的水利溝，尚需將水利溝改設涵管後用土填平，始 為整地完成，照片編號3、4是整地完的情況」、「公司交給 我，我一定在期限內完成，至於公司交辦之期間為何要查詢 」等語（見本院卷第175至178頁），是依上開證述亦無從證 明原告於105年1月23日前完成填土之事實。再者，原告主張 固主張照片編號1至4均為填土完成後之狀態等語（見本院卷 第150頁），然從陳彥綱上開證述可知，填土需將水利溝以 埋設涵管的方式流通，益徵原告所提出之照片編號1、2應為 填土完成前之狀態。則原告究係於何時完成填土而成為照片 編號3、4之狀態？尚乏原告提出舉證，實無從為其有利之認 定。
㈣另被告固提出104年5月13日、105年6月16日之航照圖（見本 院卷第111至113頁），用以證明系爭土地於000年0月間尚未 動工，土地呈現高低落差；於000年0月間，可見樹木已剷除 ，但仍呈現高低落差等情。然查，上開航照圖所呈現高地落 差之實際位置究係位於何處？是否即為系爭土地？為原告所 爭執（見本院卷第135、150頁），復乏被告再行提出證據以 供審認，亦難僅憑上開航照圖以資認定系爭土地之填土情況 。
㈤綜上，本件依原告所提出之舉證，無從認定其已依系爭承諾 書之約定遵期完成填土作業（含填土及鑑界作業），縱被告 所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之訴。是原告依系爭承諾 書之約定，請求被告給付保留款60萬元及法定遲延利息，要 屬無據，不應准許。
五、綜上所述，原告請求被告給付60萬元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無 理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決不生影響，爰不逐一論述。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 113 年 8 月 8 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 8 日 書記官 李毓茹