臺灣新竹地方法院民事簡易判決
113年度竹簡字第98號
原 告 朱穎立 住○○市○區○○街00巷0號5樓
被 告 高嘉容
訴訟代理人 曾桂釵律師
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國113年7月23日辯論終
結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬零捌佰陸拾柒元，及自民國一一二年十一月二十四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九，餘由原告負擔。本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣肆萬零捌佰陸拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。經查，原 告起訴原聲明：㈠被告應給付原告新臺幣(下同)16萬5597元 ，並自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率 百分之10支付利息，逾期2個月以上時，按年利率百分之16 支付利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。嗣於本院審理期 間具狀追加訴之聲明：被告應給付原告27萬4529元，並自起 訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年利率百分之10 支付利息，逾期2個月以上時，按年利率百分之16支付利息( 見本院卷一第55頁)。嗣又具狀更正訴之追加計息時間自訴 之追加狀繕本送達翌日起算至清償日止(見本院卷一第475頁 )。嗣又於本院民國113年5月14日言詞辯論期日陳明請求總 額為44萬126元，逾期日期自追加繕本送達被告翌日起算(見 本院卷二第11頁)，嗣又具狀併於本院113年7月23日言詞辯 論時，陳明本件請求項目及金額為：房屋損壞部分為3萬元 、留置物處理費用5萬元、違約金46萬126元(原起訴違約金1 8萬5597元，訴之追加27萬4529元)，上開項目合計總金額為 54萬126元，利息計算為：自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之10支付利息，逾期(指起訴狀繕本送達 被告之翌日起)超過2個月以上時，按年息百分之16計算之利
息(見本院卷二第93、107頁)。原告所為核與前揭規定相符 ，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠被告向原告承租新竹市○○路0段000號全棟兩層樓房屋 (含屋 頂增建部分，下稱系爭房屋)供經營彩券行使用，每月租金5 萬8000元，押金10萬元，租期自111年7月10日至112年7月9 日止，雙方並有簽訂房屋租賃契約(下稱系爭租約)。雙方於 112年7月9、10日交屋時，發現系爭房屋二樓前方臥室天花 板破損、一樓後方木質精裝音響視聽室木地板及木製牆面多 處破損污朽、一樓前方的店面裝潢依舊留置等，致無法順利 完成交屋手續。因此依民法第437條、系爭租約第6、8條規 定，請求被告賠償下列費用：
⒈二樓天花板部分：因被告於租屋期間未盡善良管理人之注 意、使用及保管不當，造成二樓前方臥室天花板因長期漏 水，遭水侵蝕而損壞。被告亦未通知原告及時處理補救漏 水問題，導致損害擴大，天花板不堪使用而須拆除，故請 求被告賠償拆除費用8000元。被告雖辯稱租賃期間該天花 板僅脫落而無腐蝕破損之情，且原告兒子於點交當日以器 具割出一個大洞查看並無新漏水痕跡，故應屬該天花板長 期使用後自然耗損結果等語。然該天花板表面破損只是露 出冰山一角，實際上早被漏水長期侵蝕，木質部分已腐朽 蝕盡，稍一碰觸就坍裂塌陷，絕非點交查驗時用小刀戳刺 就能造成此損害。
⒉一樓視聽室木地板及木製牆面部分：因被告租屋期間未盡 善良管理人之注意、使用及保管不當，造成一樓視聽室木 質裝潢遭白蟻長期蛀蝕，被告亦未依系爭租約之約定通知 原告即時處理補救白蟻問題，導致損害擴大，該木地板及 牆面不堪使用而須拆除，故請求被告賠償拆除費用2萬200 0元。被告雖辯稱視聽室是前租客經營音響店所改裝，且 長年承租之牆面磨損、木地板鬆動脫落均屬正常老舊耗損 ，被告不負拆除義務等語。然原告本件係要求被告賠償原 告因此所受之損害，而非要求回復原狀。且租期屆至兩造 相約點交時，該視聽室極為破舊霉臭，除牆面和地板有明 顯破損外，亦有兩處被告特別以紙板遮住之明顯破損處， 可知被告早就發現系爭房屋視聽室損壞而有修護之必要， 卻未及時通知原告進行修繕，導致損壞擴大，因此被告應 當承擔視聽室損壞的賠償責任。
⒊一樓前方的店面裝潢部分：被告於租約終止後，即應拆除 期營業之裝潢，被告卻未依約拆除，故被告應給付拆除費
用5萬元。被告辯稱遺留現場的裝潢為前租客裝設，被告 承租時即有，就此被告自不負回復原之拆除義務，被告僅 僅貼木板皮上去而已，且原告有同意不用拆除裝潢等語。 然原告並未同意被告可留置一樓店面裝潢，且該裝潢所顯 示之特色顯然是台灣彩券行專有的企業識別系統標誌與顏 色，絕非前手承租系爭房屋經營之音響店所有，故被告即 使只是有貼皮，仍應負拆除留置物的責任。
㈡原告一再要求被告排除交屋障礙，進行交屋手續，但被告一 直不處理，至今仍未簽訂書面交屋紀錄、完成交屋，故依系 爭租約第9條第1項第5款規定，以拆除一樓前方店面裝潢、 一樓後方視聽室全室、二樓臥室天花板完工日即112年8月25 日為交屋日期，距租約終止日112年7月9日已逾期48天。逾 期部分被告應支付按房租兩倍計算之違約金18萬5597元(每 日租金1933.3元×2×48日，元以下四捨五入，下同)。又原告 於112年10月底與長子去系爭房屋處理鐵皮屋屋頂上方梁柱 鋼筋裸露時，始發現被告於其違約、違法搭建之後段鐵皮屋 頂上架設大耳朵天線，被告應於點交時將該天線拆除，但被 告卻於原告去函催告後，方於112年11月5日雇工拆除。據此 ，可知交屋日期應由112年8月25日延後至112年11月4日，被 告又逾期71天，此逾期部分被告應支付按房租兩倍計算之違 約金27萬4529元(每日租金1933.3元×2×71日)。是本件被告 應給付之違約金共計為46萬126元(18萬5597元＋27萬4529元) 。
㈢另鐵皮屋頂上天線雖不致使系爭房屋無法使用，但該天線除 非爬上屋頂，否則很難被發現，且系爭房屋長期出租，更難 察覺上情，若任其荒置不處理，日久必定生鏽腐蝕，風大時 若遭吹落至新竹市交通繁忙之光復路上，所造成人車傷亡毁 損絕非金錢得以彌補。故其存在對原告所造成之潛在危險負 擔遠勝於兩倍租金之遠約金。且紛爭發生時，被告明知約定 之違約金計算方式卻仍惡意延宕，嚴重影響系爭房屋之使用 ，故原告依照系爭租約之約定請求被告支付兩倍租金之違約 金，極為合理。且被告若認約定之違約金過高，早可依民法 第74條之規定，於簽訂租約1年内向訴請撤銷違約金約定或 減輕違約金之給付。但自95年簽約至今，被告始終未對此提 出任何異議，故本件顯無違約金過高或顯失公平之情事。 ㈣又依照系爭租約第8條第2款、第9條第5款約定，處理費用及 相關費用可自保證金扣除。原告於112年7月14日通知被告之 存證信函中，除要求被告排除交屋障礙外，也請被告於函到 7日内與原告聯繫相關賠償事宜，倘置之不理，原告將委請 相關人員逕行修復、拆除、清掃等工程，所有費用將自押金
内扣除，如有不足將對其要求損壞賠償。綜合以上約定，保 證金之支付，必須以損害物及留置物之處理、拆除、修理及 清運等費用優先。
㈤綜上，被告應給付原告共計54萬126元，扣除保證金10萬元， 被告仍需給付原告44萬126元，並依民法第233條、系爭租約 第7條第1項第4款規定，要求給付利息。並聲明：⒈被告應給 付原告44萬126元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清 償日止，按年息百分之10之利息；及自起訴狀繕本送達被告 之翌日起超過2個月以上時，按年息百分之16之利息。⒉願供 擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告於95年9月起承租系爭房屋，租約一年一簽。當初簽約看 屋時，前租客仍在營業中，原告未曾帶被告看屋，而係令被 告自行與前租客約看，並稱很多人要看屋等語。當時可能看 屋者眾且承租意願不明，原告索性令被告自行找前租客看房 。待前租客搬離後，兩造在系爭房屋一樓口頭談妥租賃大致 條件後，便約在鈞院公證處簽約及公證(頭幾年皆如此，後 來才至許錫星公證人辦公室），而完成簽約、交付鑰匙，之 後被告即進駐使用。全程原告沒有帶看，原告根本不清楚被 告承租時的房屋現況。
㈡被告於112年7月9日交還系爭房屋時，原告及其兒子均在場， 且均未提出房屋漏水、損壞等問題。其等也說老房子了，房 子本來就會老化等語，並順利完成點交。豈料當日晚上原告 才突以LINE訊息告知房屋有損害等語，且並未舉證 證明被 告於租賃期間有造成房屋之損害，而將自然使用之老化、耗 損硬稱是毁損並索取賠償，實屬無理。房屋設備於自然使用 之下的耗損是正常、必然的現象，也是出租人應當承擔之成 本，況被告是直接接手前租客所遺留設施，出租人即原告並 未整理換新。
㈢依原告主張賠償項目，茲反駁如下：
⒈二樓前面臥室天花板拆除費8000元： 被告無拆除義務，租賃期間系爭天花板壁紙脫落而已，並 無天花板腐蝕破掉之情事。112年7月9日點交當日原告兒 子懷疑壁紙脆落是否仍有漏水而被告未告知原告，遂自 行將二樓前方臥室天花板(耐美板)割出一個大洞看裡面狀 況，看到頂板舊的漏水痕跡，但無新漏水痕跡。可知此漏 水非承租人可由表面觀察得知，故不符合系爭租約第6條 第1項規定之情形。而耐美板僅因年久而局部脫膠，並無 原告所述被水腐蝕之情形。至於天花板的壁紙是經歷前租 客租用7年、被告租用將近17年，已被使用24年，長時間
使用後會自然耗損、變質、失去黏性脫落，此為正常老化 、耗損，而開洞是原告兒子所為，故被告無拆除天花板之 義務。
⒉一樓後方視聽室拆除費2萬2000元： 視聽室是前租客經營音響店所改裝，被告不負回復原狀 之拆除義務。其三面木質牆面、地面之木地板等附屬設 備，前租客應已使用7年，被告接著使用17年，24年下來 牆面磨損，木地板一片鬆動脫落，亦屬正常老舊、耗損。 自然之折舊應不在回復原狀範圍内，屬正常使用之結果。 被告既無回復原狀之拆除義務，亦無修繕之義務。另原告 稱經第三人認定是遭白蟻長期蛀蝕等語，是否屬實，亦有 疑慮。縱屬實，被告確實無從發現，點交日原告亦未發現 ，是原告主張有被白蟻蛀蝕且被告知情卻未通知原告修繕 等情，純屬臆測之詞。又原告主張於000年0月間委請拆除 公司拆除視聽室，拆除工人告知近百隻蟑螂逃竄等語，如 此似無白蟻蛀蝕之情事，且於000年0月間，系爭房屋不在 被告管領中已一個月，姑不論百隻蟑螂逃竄乙事之真偽， 縱為真，何以證明是被告所致？而參以財政部頒布之「固 定資產耐用年數表」，系爭視聽室木質牆面、木地板之耐 用年數為10年，此等設施早逾10年耐用年數，期間原告從 未維護更新，逐年折舊老化事屬正常。
⒊一樓前方店面裝潢拆除費5萬元：
一樓店面部分，被告賣彩券之設施極簡易，僅銷售櫃台及 幾張桌子供買家使用，且均已拆除、撤離，遺留現場的裝 潢為前租客所裝設而未拆除，被告承租時即有，就此被告 自不負回復原狀之拆除義務，被告僅僅貼木板皮上去而已 ，顯見原告根本不清楚屋況。若要被告除去木板皮，並非 不可以，但112年7月9日點交時，原告首到之處就是一樓 店面，原告並表示一樓維持現狀即可，被告的認知此係指 貼皮無需除去，則兩造既已意思表示合致並完成點交，即 無從取消。故被告不負回復原狀之拆除義務，原告請求拆 除費用5萬元無理由。
⒋違約金18萬5597元及27萬4529元： 原告主張其函催被告排除交屋障礙，進行交屋事宜，但被 告相應不理，至今仍未簽訂書面交屋紀錄，完成交屋， 及 依系爭租約第9條第5項約定應以拆除前述各項設施之 完工 日為交屋日期等語。然綜上所述，原告主張之交屋 障礙 並不存在，且被告已於112年7月9日交還系爭房屋及 鑰匙予原告，即便「頂樓」少許、無礙房屋使用之物漏未 清理，實際上亦不構成交屋的障礙。且原告所補陳之大耳
朵天線部分也是被告無意間遺漏，非故意不處理，復於 原告催告之10日内已拆除，且天線是位在加蓋的鐵皮屋頂 上，實不影響返還系爭房屋及房屋之使用。兩造認知差距 甚大，原告不簽出書面交屋紀錄，自稱未完成交屋故被告 違約等語，實無理由。且上開以修繕、清潔完工日為交屋 日期之約定，顯牴觸法律所定「返還」之定義，應屬無效 。系爭房屋既已於112年7月9日交還原告占有管領，即不 構成未交還房屋，僅因屋内有留置物未清理，應是構成其 他法律問題，如無法使用之損害，或支出清理費用之損失 ，即如系爭契約第4條第5項規定原告得以廢棄物處理及費 用可自保證金中扣除。此外，原告主張之逾期日數不正確 ，自112年7月10日起至112年11月4日止共為118天，非原 告主張之119天。退萬步言，如鈞院認被告應依系爭租約 第9條第5項規定給付違約金，則該違約金之約定過高，敬 請依民法第252條規定，審酌原告是否果因頂樓少量物品 、加蓋的鐵皮屋頂天線之存在，致無法使用系爭房屋，及 其所致之損害程度等，以系爭租約兩倍租金計算，實屬過 高，應酌減至合理之數額。
㈣系爭租約第7條第4項約定不依期繳交房租或違約金時，就 遲 延部分自遲延之時起按年利率百分之10計算利息，逾期兩個 月以上時，按年利率百分之16計算利息。此約定僅限租金、 違約金之債務，不及其他。又民法第321條規定對於一人負 擔數宗債務，而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給 付不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充 之債務。如鈞院認被告應賠償原告拆除等費用及違約金，即 有二以上之債務者，則被告指定保證金10萬元先抵充違約金 。且原告就清運費、拆除費等併同違約金，均聲明依上開規 定給付年利率百分之10、百分之16之遲延利息，殊有錯誤。 ㈤並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請宣 告免為假執行。
三、本院之判斷：
原告主張兩造簽立系爭租約，而雙方於租約終止後相約點交 系爭房屋時，發現二樓前方臥室天花板破損、一樓後方木質 精裝音響視聽室木地板及木製牆面多處破損污朽、一樓前方 的店面裝潢依舊留置租屋處，又發現被告在系爭房屋鐵皮屋 頂上架設大耳朵天線並未拆除，直至原告通知後才於112年1 1月5日雇工拆除等節，業經原告提出公證書、系爭租約、系 爭房屋照片、估價單、存證信函等件為證(見本院卷一第17- 47頁、第63頁)，而被告對於系爭租約之約定內容、點交房 屋時有發現房屋內有破損，及上開天線嗣後經原告通知方拆
除等節並未爭執，此部分之事實，堪以認定。然原告主張被 告應給付上開拆除費用及違約金等情，則為被告所否認，並 以前詞置辯。是本件本院應審究者為：㈠原告請求被告給付 之各項拆除費用有無理由？㈡原告請求被告給付違約金有無 理由？金額為何？㈢若原告前二項主張有理由，則被告主張 押租金優先抵扣違約金，有無理由？茲分述如下： ㈠原告請求被告給付各項拆除費用有無理由，分述如下： ⒈二樓天花板拆除費用8000元部分無理由： ⑴按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租 人負擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租 賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人 所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租 人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。」 民法第437條定有明文，又按系爭租約第6條第1項約定 ：乙方(即被告)應以善良管理人之注意使用房屋……因乙 方之故意或過失致房屋毀損，應負損害賠償責任。…乙 方發現房屋有修護之必要時，須及時通知甲方(即原告) 修繕，若因乙方疏於通知，致使甲方來不及維護而有所 損失或損害擴大時，要賠償甲方因此所受的損害，有系 爭租約在卷可證(本院卷一第20頁)。
⑵查，被告稱其於00年0月間開始承租系爭房屋，租約一年 一簽等語(見本院卷一443頁)，而原告提出之96年5月27 日估價單(見本院卷一第31頁)，可見原告於斯時有就系 爭房屋施作防水工程。原告施作上開工程時，被告既已 承租系爭房屋，應可推認當時被告有因系爭房屋漏水而 通知原告修繕。然嗣後系爭房屋又有漏水情況，被告因 而自請鐵工搭建鐵皮屋頂，卻漏未將此情通知原告，原 告嗣後方輾轉得知上情，此有原告提出雙方110年10月4 日LINE對話截圖為證(見本院卷一第305頁)。另證人即 被告員工徐詠竣到庭證稱：租約到期後之7月9日要去系 爭房屋檢查，原告、證人張顏松齡、原告兒子、我和被 告5人在場，原告在二樓前面第一個臥室檢查屋況，當 時原告兒子看到天花板、美耐板有脫膠，就持摺疊刀往 天花板脫膠部分挖洞看裡面狀況，並表示沒有漏水等語 ，但我看現場牆壁有壁癌、舊水痕，這是二樓第一間靠 近陽台臥室的情況等語(見本院卷二第62頁)；證人即原 告前配偶張顏松齡到庭證稱：7月9日當天我從頭到尾參 與交屋事宜，二樓臥室天花板吊扇旁有破洞腐蝕，破洞 約1個拳頭大，牆壁則都是水漬；原告兒子有把天花板 破洞弄大一點去看內部情況，沒有看到漏水，但有水漬
延伸到牆壁等語(見本院卷二第14-15頁)。依上開證人 之陳述，可認系爭房屋二樓臥室於租約期滿，兩造相約 檢查房屋時，該處牆壁有明顯漏水痕跡，再參諸上述系 爭房屋曾漏水但被告漏未通知原告，而逕行增建鐵皮屋 頂之情狀，可認原告主張系爭房屋於被告承租期間有漏 水，被告明知此情卻未通知原告修繕乙節，應屬可採。 ⑶然查，原告雖主張因被告疏未通知，至系爭房屋之損害 擴大而有拆除天花板之必要等語，且原告提出之現場照 片(見本院卷一第23頁)，可見現場天花板確有明顯破洞 。然依上開證人之陳述，可見原告檢查房屋時，其子有 割開天花板查看內部狀況之情，故上開照片所顯示的天 花板破損難認與漏水有關。而原告所提112年7月28日估 價單(見本院卷一第29頁)，亦未記載拆除天花板之原因 係因漏水所造成，亦無其他關於天花板內漏水施工修繕 之單據；復參原告所提出上開96年5月17日防水工程估 價單所示之漏水修繕施工項目，亦無關於天花板內或屋 內牆壁施工之記載，故縱使系爭房屋確實有漏水，且被 告疏未通知原告，原告亦未提出證據證明有因而拆除天 花板之必要，亦未說明拆除天花板與漏水間之關聯性， 因此原告請求被告給付此部分之拆除費用8000元，應無 理由。
⒉一樓視聽室拆除費用2萬2000元部分無理由： 原告主張交屋時發現一樓後方木質精裝音響視聽室木木質 裝潢遭白蟻蛀蝕而被告未及時通知修繕，致不堪用而須拆 除等節，業已提出照片為據(見本院卷一第25、347頁)， 然此情業經被告否認。經查，原告所提出上開112年7月28 日估價單記載一樓後半段拆除價格包含木地板、天花板、 牆面等，但並未敘述拆除之原因，原告雖主張遭白蟻蛀蝕 嚴重，並稱拆除工人拆除時稱有百隻蟑螂飛竄等語，但並 未舉證以實其說，且依原告提出之照片，其上雖顯示該處 木質牆面及地板有脫落、破損情況，亦難憑此即認係遭白 蟻蛀蝕所造成，故原告主張該處有白蟻蛀蝕而告知悉此情 卻未及時通知原告修繕，造成損害擴大等語，尚難逕信。 並審酌系爭房屋屋齡及被告承租時間非短，及考量上開房 間照片顯示之木質裝潢破損、脫落情狀，本件被告辯稱該 處係因時間經過而自然耗損等語，亦非全然無據，是原告 請求此部分拆除費用2萬2000元，並無理由。 ⒊一樓裝潢拆除費用5萬元部分有理由：
依系爭租約第8條第2項約定，租約到期後，被告有將系爭 房屋留置物清除之義務，若被告未清除，及由原告處理，
並應由被告負擔處理費，有系爭租約在卷可參。而原告主 張被告向原告承租系爭房屋係經營彩券行，被告遷出系爭 房屋時並未拆除一樓店面固定之裝潢等情，為被告所不爭 執，且有現場照片為證(見本院卷一第27頁)。而被告辯稱 該裝潢為前租客所裝設，被告承租時即存在，被告僅貼木 板皮，且於112年7月9日點交房屋時，原告表示無需拆除 等語。然上開現場照片顯示之系爭房屋一樓店面裝潢外觀 ，與一般常見之彩券行店面配色及布置相仿，且被告前手 承租系爭房屋係販賣音響，審酌被告及其前手承租系爭房 屋之目的，可認該店面裝潢係被告所裝設及遺留，與前手 無涉。又證人徐詠竣另證稱：我於000年0月間受雇於被告 ，並在系爭房屋工作，7月9日交屋當日我在場；系爭房屋 一樓部分我於點交前有聽兩造協議說不拆除清運並保留， 也就是一樓部分有儲藏室、廁所，除儲藏室、廁所之外都 保持現況，但協商日期不清楚等語(見本院卷二第60、64- 65頁)。證人徐詠竣雖稱兩造同意不拆除一樓店面裝潢等 語，但證人徐詠竣明確表示只是「聽聞」此情，而非在場 親見親聞，且其所述兩造協議之時間，亦與被告所述不符 ，而證人張顏松齡亦證稱：檢查房屋時我沒有聽到原告有 同意系爭房屋一樓店面維持現狀等語(見本院卷二第15頁) 。再參以證人徐詠竣當庭所提出之112年7月9日現場錄影 譯文(見本院卷二第85頁)，亦僅記載兩造走至系爭房屋一 樓店面前時，被告表示「一樓還可以嗎」，原告則表示「 還可以」，憑此亦難認原告有同意被告無庸拆除一樓店面 裝潢之意。是原告主張被告應給付拆除一樓裝潢費用5萬 元，應屬有據。
㈡原告請求被告給付違約金有理由，金額為9萬867元： ⒈關於租期屆至之交屋事宜，系爭租約第9條第5項約定：須 拆除招牌，並將房舍打掃清潔、修復妥當。否則除留置物 甲方(按即原告)得以廢棄處理，並請工人及清潔公司負責 拆除、修理，及清掃復原，相關費用可自保證金內扣除外 ，交屋日期以修繕、清潔完工日期為準，逾期部分乙方( 按即被告)應支付按房租兩倍計算之違約金，此有系爭租 約在卷可證(見本院卷一第22頁)。而被告確實未於系爭租 約終止日拆除一樓店面裝潢等節，已如前述，復依原告提 出上開112年7月28日估價單記載之拆除完工日期為112年8 月25日，被告對此並未爭執，據此，可認112年8月25日即 為本件交屋日期，故原告主張被告自112年7月10日起至11 2年8月25日止逾期交屋共47日，應屬有據。 ⒉原告雖另主張系爭房屋屋頂之天線嗣後發現被告並未拆除
，應以該天線拆除日為交屋日等語，惟系爭租約上開關於 交屋事宜之約定，其目的應係為了於租期屆至或終止後， 令系爭房屋回復得正常使用之狀態，而依原告所主張其發 現屋頂天線未拆除之情況，可見該天線之存在並無礙系爭 房屋之使用，故本件交屋日期應仍以拆除一樓店面裝潢之 時點為準。至於上開天線遲未拆除是否另外造成損害而生 賠償問題，則與交屋日之判斷無涉，故原告主張被告自11 2年8月25日至天線拆除日112年11月5日逾期交屋共71日部 分，應屬無據。
⒊又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金 。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履 行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或 不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除 得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適 當方法履行債務所生損害之賠償總額；違約金額過高者， 法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項、第2 52條分別定有明文。而違約金之約定是否過高，應依違約 金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同 。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人 所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人 實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上 字第2563號判決意旨參照）。查系爭租約第9條第5項，係 約定被告未依約返還房屋時所應支付之違約金，且別無原 告另得請求被告賠償之約定，依民法第250條第2項規定， 應視為因不於適當時期履行債務所生損害之賠償總額，性 質上屬於賠償總額預定性之違約金。本院斟酌被告於系爭 租約終止後未拆除一樓裝潢而造成原告無法使用系爭房屋 所生損害即相當於租金損失，故認原告主張向被告請求租 金二倍之違約金，尚屬過高，爰酌減至按租金1倍計算。 據此，被告逾期交屋之期間為112年7月10日至112年8月25 日，共47日，以月租5萬8000元計算，原告請求被告給付 違約金為9萬867元(計算式：5萬8000元×47/30日)，為有 理由，逾此範圍之請求，則難認有據。
㈢被告主張押租金優先抵扣違約金有理由：
⒈按押租金契約，乃承租人擔保租賃契約所生債務履行為目 的，移轉押租金所有權與出租人，並於租賃關係消滅後， 承租人履行租賃債務完畢，出租人始負返還之責。租賃關 係消滅後，倘承租人尚有欠租及其他租賃債務未履行，其 所交付之押租金，不論當事人意思表示為何，或出租人行
使與否，發生當然抵充(法定抵充)效力(最高法院104年度 台上字第1569號判決內容參照)。又對於一人負擔數宗債 務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足 清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債 務，民法第321條定有明文。
⒉查告於簽立系爭租約時，確曾給付保證金10萬元予原告乙 事，為兩造所不爭執，且系爭租約第4條第2項亦約定「甲 方應於租賃期滿，乙方騰空並交還房屋時，扣除因乙方使 用必須繳納、支付的費用或其他金錢後，無息返還。保證 金不得以任何理由墊付每月房屋租金。」，有系爭租約在 卷可證。而被告因逾期交屋須給付違約金9萬867元，及應 給付原告拆除一樓裝潢費用5萬元等節，業經認定如前， 則揆諸上開說明，被告主張系爭押租金10萬元優先抵充違 約金等語，應屬有據。而經抵充違約金9萬967元後，押租 金尚餘9133元(計算式：10萬元－9萬867元)，再抵充被告 應給付原告一樓裝潢拆除費用5萬元後，被告尚須給付原 告拆除費用4萬867元(計算式：5萬元－9133元)。至原告雖 以系爭租約之約定，主張被告要求優先抵充違約金牴觸系 爭租約等語，然系爭租約第8條、第9條，均僅敘及可以押 租金抵充被告應負擔之處理費等債務，而非優先抵充之約 定，故原告此部分主張，並不足採。
㈣末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可 據者，週年利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前 段、第203條定有明文。查系爭租約第7條第4項約定：乙方( 即被告)倘不依期交房屋租金或違約金，願就遲延部分自遲 延時起按年利率百分之10支付利息，逾期兩個月以上時，按 年利率百分之16支付利息。而前已述及，經抵充後，被告尚 須給付原告拆除費用4萬867元係屬損害賠償債務，不屬於上 開約定之租金或違約金債務，自無上開約定之適用，從而， 原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即112年11月24日( 見本院卷一第53頁)起至清償日止，按週年利率百分之5計算 之利息，自屬有據，逾此部分之請求，則屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付4萬8 67元，及自112年11月24日起至清償日，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無 理由，應予駁回。
五、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易訴訟程序所為被
告部分敗訴之判決，應依同法第389條第1項第3款規定，就 原告勝訴部分，依職權宣告假執行。另被告陳明願供擔保， 聲請宣告免為假執行部分，核無不合，爰酌定如主文第4項 但書所示之相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執 行之聲請失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 113 年 8 月 20 日 新竹簡易庭 法 官 黃世誠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 20 日 書記官 楊霽