臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第876號
原 告 黃寶慧
訴訟代理人 劉岱音律師
被 告 黃美惠
訴訟代理人 林唐緯律師
複代理人 呂茂榮
被 告 游榮華
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國113年7月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告黃美惠、游榮華應將坐落新北市○○區○○段0000地號土地
上如附件複丈成果圖所示坐落暫編地號1141(1)土地上之房
屋(即三角湧聖天府，未保存登記，門牌號碼：新北市三峽
區介壽路2段136巷45弄33號，含增建部分，面積340.70平方
公尺)，騰空遷讓返還原告。
二、被告黃美惠應給付原告5萬元，及自113年4月l日起至遷讓返
還前項所示房屋之日止，按月給付原告1萬元。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決第一項於原告以新臺幣416,667元為被告黃美惠、游
榮華供擔保後，得為假執行；但被告黃美惠、游榮華得以新
臺幣1,250,000元為原告預供擔保而免為假執行。
五、本判決第二項前段於原告以新臺幣16,667元為被告黃美惠供
擔保後，得為假執行；但被告黃美惠得以新臺幣50,000元為
原告預供擔保而免為假執行。
六、本判決第二項後段於原告按月以新臺幣3,333元為被告黃美惠供擔保後得假執行。但被告黃美惠按月以新臺幣10,000元為原告供擔保後得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被告游榮華經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條列各款情形，爰依原告聲請，由其一造辯論
而為判決。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法256條定有明文。查本
件原告原起訴第㈠項聲明為：被告黃美惠、游榮華應將坐 落
新北市○○區○○段0000地號土地上如附圖所示之房屋 （未保
存登記，門牌號碼：新北市三峽區介壽路2段136巷45 弄33
號，含增建部分），騰空遷讓返還原告。嗣於民國(下同)11
3年7月18日具狀更正第㈠項聲明為：被告黃美惠、游榮華應
將坐落新北市○○區○○段0000地號土地上如附件複丈成果圖所
示坐落暫編地號1141(1)土地上之房屋(即三角湧聖天府，未
保存登記，門牌號碼：新北市○○區○○路0段000巷00弄00號，
含增建部分，面積340.70平方公尺；以下稱系爭房屋)，騰
空遷讓返還原告。核上開變更關於返還房屋部分之聲明，僅
係於測量後所為特定範圍，屬補充事實上陳述，非訴之變更
或追加，與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠系爭房屋原為中國血清疫苗製造所股份有限公司(下稱中國血
清公司)所興建，嗣於民國102年4月18日，中國血清公司之
監察人蘇志青將系爭房屋讓渡與新合國際建設有限公司(下
稱新合公司)，新合公司又於103年8月15日，將系爭房屋讓
渡與原告，此兩次讓渡行為皆簽有土地建物讓渡書，是系爭
房屋之事實上處分權人為原告，並為原告所合法占有使用。
㈡被告黃美惠(下稱黃美惠)於109年6月l0日與原告簽訂租賃契
約，承租原告所有位於新北市○○區○○路○段000地號土地(即
重測前新北市○○區○○段0000地號土地)左側房屋一棟、同路
段243地號土地上兩層房屋之樓下一樓，每月租金新台幣(下
同）2萬元，經多次續租，租期為109年6月l日至112年6月1
日止。又黃美惠於112年6月1日租期到期前，於111年11月30
日在訴外人蘇伯聰、黃振榮共同見證下與原告簽訂租期為11
1年12月1日至114年11月30日，每月租金1萬元之租賃契約(
下稱系爭租約)，且僅以系爭房屋為承租範圍，並約定租金
應於每月1日以前繳納。詎料，黃美惠未依系爭租約約定按
期給付112年11月份之租金1萬元，原告於112年11月15日寄
發存證信函通知黃美惠應於文到5日內給付112年11月份租金
1萬元，惟黃美惠仍拒不給付租金，原告遂於待積欠租金達5
個月時，於113年3月5日再次寄發存證信函(下稱系爭存證信
函)催告黃美惠，限期5日內給付112年11月至113年3月積欠
之租金，共計5萬元，並敘明逾期未給付，即依法終止租約
，並應搬遷返還租賃房屋，系爭存證信函於113年3月6日送
達黃美惠，惟黃美惠仍置之不理，迄今仍繼續占用系爭房屋
且仍未繳租金，更甚於系爭房屋內容留通緝犯及非法聚賭，
顯已符合民法得終止租約之規定，且違反兩造間系爭租約第
10條：「乙方未經甲方同意，不得私自將租賃房屋權利全部
或一部份出借、轉租、頂讓或以其他變相方法由他人使用房
屋。」、第12條：「房屋不得供非法使用或存放危險物品影
響公共安全。」及第17條：「甲乙丙各方遵守本契約各條項
之規定， 如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋
，因此乙方所受之損失甲方概不負責」之規定，原告以本件
起訴狀繕本送達黃美惠為終止系爭租約之意思表示。又系爭
房屋現作為三角湧聖天府宮廟(下稱系爭宮廟)使用，被告游
榮華(下稱游榮華)則因管理系爭宮廟而占用系爭房屋，原告
自得併予請求游榮華遷出並返還原告系爭房屋。是原告依民
法第455條、第962條之規定，請求黃美惠將系爭房屋騰空遷
讓返還原告，並請求本院為擇一有利之判決，至游榮華之部
分，原告則依民法第962條之規定，請求游榮華將系爭房屋
騰空遷讓返還原告。
㈢黃美惠於112年11月至113年3月皆未繳納租金，原告則依系爭
租約法律關係請求黃美惠給付上開期間未繳之租金5萬元。
再者，租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能
獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損
害，此為社會通常之觀念。兩造間租賃契約既已合法終止，
黃美惠既無繼續占有系爭房屋之正當權源，惟迄今仍繼續占
用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，並致原告受有不
能使用收益之損害，原告爰依系爭租約及不當得利法律關係
，請求黃美惠應於113年4月l日起至騰空遷讓返還系爭房屋
予原告時止，按月給付l萬元予原告。
㈣訴之聲明:
⒈被告黃美惠、游榮華應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。
⒉被告黃美惠應給付原告5萬元，及自113年4月l日起至遷讓
返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元。
⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳詞置辯：
㈠被告黃美惠部分：
⒈對於系爭租約並不爭執，惟原告並非系爭房屋事實上處分權
人，被告否認原告所提出之土地建物讓渡書形式上真正。且
觀原告所提出之102年4月18日中國血清公司與新合公司間之
土地建物讓渡書，該讓渡書中，與新合公司簽定土地建物讓
渡書之人為時任中國血清公司監察人蘇志青，並無中國血清
公司法定代理人或公司大小章於該讓渡書中用印或簽名，且
據公司法之規定，監察人原則上無對外代表公司為法律行為
之資格，故中國血清公司與新合公司間，讓渡系爭房屋之行
為並無效力。又原告與新合公司間土地建物讓渡書上，同意
人僅有新合公司之簽字用印，卻未無新合公司負責人之簽字
用印，故該土地建物讓渡書亦不生讓渡效力。是原告並非系
爭房屋事實上處分權人，且原告並未對系爭房屋有事實上管
領力，即亦非直接占有人，縱使系爭房屋是黃美惠向原告承
租，而肯認原告具間接占有人地位，惟游榮華既得承租人黃
美惠授權而管理、占用系爭房屋，可知直接占有人黃美惠並
無占有被侵奪之事實，則原告自無得依民法第962條，主張
占有被侵奪，而請求被告2人騰空遷讓返還系爭房屋予原告
。
⒉又原告並非系爭房屋之事實上處分權人，原告自無權享有系
爭房屋之使用收益而向黃美惠請求給付租金。再者，原告對
系爭房屋既無使用收益權能，縱被告因占有 、使用系爭房
屋而受有利益，惟原告並無受有損害可言，故原告無從依不
當得利之法則，請求黃美惠返還占用系爭房屋所受之利益。
⒊答辯聲明：
①原告之訴駁回。
②如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告游榮華未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何
聲明或陳述。
三、兩造不爭執事項：
㈠黃美惠自109年6月1日起至110年5月31日止，向原告承租位
於新北市○○區○○路○段000地號土地左側房屋一棟、243地號
土地上兩層房屋之樓下一樓，每月租金2萬元。租約到 期後
，黃美惠續租，租期自110年7月l日起至111年6月30日 ，每
月租金2萬元，到期後黃美惠又續租至112年6月l日止 。租
約到期前黃美惠於111年11月30日在第三人蘇伯聰、黃 振榮
見證下，再與原告簽訂租期3年之系爭租約，租賃範圍 僅有
系爭房屋，系爭房屋現作為系爭宮廟使用，租期自111年12
月l日起，至114年11月30日止，每月租金1萬元 ，租金應於
每月1日以前繳納，租約備註㈢約定所有增建部分，乙方即黃
美惠無條件歸屬甲方即原告。(見本院卷第92頁)。
㈡黃美惠積欠原告自112年11月起至113年3月租金共計5萬元，
原告於113年3月5日以系爭存證信函通知黃美惠應於文到後5
日內給付欠租，黃美惠於同年月6日收受系爭存證信函後，
仍未給付原告租金，原告併於起訴狀載以繕本送達黃美惠為
終止系爭租約之意思表示，黃美惠亦於113年4月19日收受起
訴狀繕本。(見本院卷第93頁、第81頁)。
㈢系爭房屋為未辦保存登記之建物，簽訂系爭租約後，未有再
行增建，目前由被告2人共同占有，並由游榮華設立系爭宮
廟使用。(見本院卷第135、136頁)。
㈣新北市政府警察局三峽分局之警員於113年3月18日於系爭房
屋內緝獲通緝犯即訴外人劉永順。(見本院卷第201頁)。
四、本院得心證之理由：
原告主張伊為系爭房屋事實上處分權人之事實，為被告所否
認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究之爭點在於：原告請
求被告2人應將系爭房屋，騰空遷讓返還原告，有無理由？
原告請求黃美惠應給付原告5萬元，及自113年4月1日起至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，有無理由？
若有，其得請求之金額為何？
㈠原告請求被告黃美惠騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1項、第2
項、第455條前段分別定有明文。又出租人非因左列情形
之一，不得收回房屋。三、承租人積欠租金額，除擔保金
抵償外，達2個月以上時，土地法第100條第3款亦有明定
。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用
、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明
文；又按租賃契約為債權契約，出租人不以租賃物所有人
為限，出租人未經所有人同意，擅以自己名義出租租賃物
，其租約並非無效，僅不得以之對抗所有人，是除法律別
有規定或另有約定者外，當事人仍應依租約履行。(最高
法院110年度台上字第2467號判決意旨參照)。另系爭租約
第4條約定租金應於每月1日以前繳納，被告不得藉詞拖延
；第10條約定乙方(即黃美惠)未經甲方(即原告)同意，不
得私自將租賃房屋權利全部或一部份出借、轉租、頂讓或
以其他變相方法由他人使用房屋；第12條約定房屋不得供
非法使用或存放危險物品影響公共安全；第17條前段約定
甲(即原告)乙(即黃美惠)丙(即第三人第三人蘇伯聰、黃
振榮)各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件
時，甲方(即原告)得隨時解約收回房屋；備註㈢約定所有
增建物部分，乙方(即黃美惠)無條件歸屬甲方(即原告)；
備註㈥約定租約期間，乙方(即黃美惠)若未繳房租超過兩
個月，視同違約。
⒉經查，原告與黃美惠間就系爭房屋成立系爭租約關係，黃
美惠自112年11月起即未繳交租金予原告，原告遂於113年
3月5日以系爭存證信函通知黃美惠應於文到5日內給付欠
租，系爭存證信函於同年月6日送達黃美惠，惟黃美惠迄
今仍未繳交租金，且仍占有使用系爭房屋，此為兩造所不
爭執，並有系爭租約、系爭存證信函影本、中華郵政掛號
郵件收件回執影本存卷可查（見本院卷第37頁至第42頁、
第55頁至第59頁），堪信為真實，黃美惠自112年11月起
即未繳交租金予原告，復經原告催告後仍未給付，顯已違
反系爭租約第4條、備註㈥之約定，原告自得依系爭租約第
17條之約定終止系爭租約。再查，原告主張黃美惠於系爭
房屋中非法聚賭，此有原告所提現場照片2張為證（見本
院卷第61頁），並非法容留通緝犯使用系爭房屋，此有新
北市政府警察局三峽分局通緝案件移送書在卷可參(見本
院卷第61頁、第169頁至第170頁)，且新北市政府警察局
三峽分局之警員於113年3月18日於系爭房屋內緝獲通緝犯
即訴外人劉永順，均為被告所不爭，堪信原告此部分主張
為真實，故黃美惠亦同時違反系爭租約第10、12條之約定
，依系爭租約第17條，原告自得主張終止系爭租約。是原
告主張以113年4月19日起訴狀繕本送達之日(見本院卷第8
1頁送達證書)為終止系爭租約之意思表示，認系爭租約業
經其於111年4月19日終止，為屬可採，並依民法第455條
規定請求黃美惠騰空遷讓返還系爭房屋，誠屬有據。
⒊至於黃美惠雖以上揭情詞置辯，惟依前開說明，出租人不
以租賃物所有人為限，倘當事人間存有租約，仍應依租約
履行，黃美惠既係因向原告承租系爭房屋而取得系爭房屋
之占有，則其於租約終止後即有將系爭房屋返還出租人即
原告之義務，此與系爭房屋究係何人為事實上處分權人無
涉。又黃美惠自109年6月承租系爭房屋時，即與原告簽訂
租約，期間多次換約，皆係與原告簽訂租約，並未有爭執
系爭房屋事實上處分權人為何人等情事，又依據系爭租約
備註㈢之約定，堪認黃美惠亦認系爭房屋為原告有事實上
處分權。再者，縱認系爭房屋事實上處分權為第三人所有
，惟原告於本訴係以租約終止後之租賃物返還請求權請求
騰空遷讓返還系爭房屋，則系爭房屋事實上處分權究竟屬
何人所有，並不影響原告基於租賃物返還請求權而為請求
之權利。況且，依113年6月24日新北市政府稅捐稽徵處三
鶯分處函之內容亦可得知，系爭房屋並無房屋稅籍資料之
登記(見本院卷第149頁)，此與黃美惠所提出訴外人蘇柏
夫委任律師撰寫之律師函內容稱:「於新北市○○區○○段000
0○○○○○○○段000地號）等地號土地上興建有多棟建物，並
設有稅籍登記，並繳納房屋稅迄今。」等語(見本院卷第1
79頁)亦顯然不符。是黃美惠此部分所辯，尚非可取。原
告依租賃物返還請求權，請求承租人即黃美惠將系爭房屋
騰空遷讓返還原告，即屬有據。
⒋至原告併依民法第962條之法律關係而為請求部分，因原告
係請求本院為擇一有利之判決，而本院既依租賃物返還請
求權法律關係為原告有理由之判決，則此部分之請求，自
無庸再予審究，併此敘明。
㈡原告請求被告游榮華騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由：
⒈按當事人對於他造主張之事實，於言詞辯論時不爭執者，
視同自認，但因他項陳述可認為爭執者，不在此限；當事
人對於他造主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而
於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執者，準用
第1項之規定，分別為民事訴訟法第280條第1項、第3項前
段所明文。次按占有人，其占有物被侵奪者，得請求返還
其占有物；占有物被妨害者，得請求除其妨害；占有物有
被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第962條定有明
文。又以占有被侵奪為原因請求返還占有物，惟占有人始
得為之。所謂占有人，係指對於物有事實上管理之力者而
言，此觀民法第962條、第940條之規定自明（最高法院42
年台上字第922號判決意旨參照)。
⒉經查，系爭房屋現另為游榮華設立系爭宮廟使用，為兩造
所不爭執，游榮華顯係為自己占有使用系爭房屋，而迄未
主張或舉證就系爭房屋有何正當占有權源，且原告主張之
上開事實，業據其提出與所述相符之租賃契約、土地建物
讓渡書、現場勘驗照片等件為證（見本院卷第21頁至第45
頁、第67頁、第71頁、第141頁至第147頁），堪認原告為
對系爭房屋有事實上管理之力而為占有人。又游榮華對於
原告上開主張之事實，已於相當時期受合法之通知，而於
言詞辯論期日不到場，亦未提出任何書狀爭執，視同自認
，堪認原告上開主張為真實。
⒊從而，游榮華並未提出有正當占有權源之證據以供本院審
酌，本件即無證據證明游榮華占有系爭建物具正當權源，
本院即無從為對被告有利之認定。且系爭宮廟已妨害原告
就系爭房屋之使用管理狀態，侵奪原告之占有，原告依民
法第962條規定之法律關係請求游榮華應將系爭房屋騰空
遷讓返還原告，即屬有據。
㈢原告請求黃美惠給付積欠租金5萬元，為有理由：
⒈按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條第1項前
段規定甚明。再按系爭租約第3條:「租金每個月新台幣壹
萬元正(收款付據)乙方(即黃美惠)不得藉任何理由拖延或
拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」、第4條：「
租金應於每月1日以前繳納，每次應繳0年壹個月份乙方(
即黃美惠)不得藉詞拖延。」
⒉查系爭租約於113年4月19日終止前，被告已欠付112年11月
至113年3月之5個月租金共5萬元等情，為兩造所不爭執，
黃美惠僅以原告非系爭房屋事實處分權人故不得向伊收取
租金而為抗辯，惟原告係以租約法律關係向黃美惠而為請
求，與原告是否為事實上處分權人無涉，已如前所述，故
原告依系爭租約之約定，請求被告給付終止租約前積欠之
租金5萬元，即屬有據。
㈣原告請求黃美惠自113年4月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，依系爭租約及不當得利法律關係，請求黃美惠按月給付原
告1萬元部分，為有理由：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益，依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法
第179條、第181條但書分別定有明文。又依不當得利之法
則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他
人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方
所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占
有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之
觀念。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439
條第1項前段規定甚明。末按系爭租約第3條：「租金每個
月新台幣壹萬元正(收款付據)乙方(即黃美惠)不得藉任何
理由拖延或拒納，且不得由保證金中抵扣作為租金。」
⒉查黃美惠自112年11月起至113年3月31日止即未繳納租金共
計5萬元，此惟兩造所不爭之事實，又租金是否應繳納與
系爭房屋事實上處分權人為何人並無涉，故原告依系爭租
約法律關係，請求黃美惠給付系爭租約終止前(即112年11
月至113年3月止共計5萬元，及自113年4月1日起至113年4
月19日止)之租金，即屬有據。
⒊又系爭租約已於113年4月19日終止，已如前述，惟黃美惠
至今仍無權占用系爭房屋，而消極減免其應支付使用之代
價，即受有利益，並因而侵害原告之占有權能而受有損害
，原告依民法第179條不當得利之規定，訴請黃美惠於系
爭租約終止後給付相當於租金之不當得利，應屬有據。至
於黃美惠所辯系爭房屋事實上處分權人並非原告故原告不
得請求云云，因其提出之證據，經本院調查後並不符合，
如前所述(參前四、㈠⒊所述)，是此部分辯詞難認可採。況
黃美惠係基於與原告簽立系爭租約後而自原告取得系爭房
屋之占有使用權利，渠等間成立占有及管理使用權之給付
關係，黃美惠於系爭租約終止後仍繼續占有使用房屋之利
益，其占有利益衡平之給付關係亦存在於原告與黃美惠之
間，占有雖為對於物有事實上管領力之事實，但仍具有經
濟上之利益甚明，故原告自得本於系爭租約終止後，依約
應返還房屋占有利益予原告之基礎上，本於占有給付關係
之不當得利返還請求權，請求黃美惠給付相當於租金之不
當得利，於法有據。若系爭房屋之真正事實上處分權人另
有他人，則於本判決後，該真正事實上處分權人亦得向原
告而為主張，與本件原告基於租約終止後之占有態樣，向
黃美惠主張相當於租金之不當得利，並無相關，併予敘明
。
⒋至於相當於租金之不當得利數額部分，系爭租約約定每月
租金為1萬元，為兩造所不爭執，本院自堪以每月租金1萬
元認黃美惠應給付之相當於租金不當得利。故原告依系爭
租約第3條約定及民法第179條請求被告自本件起訴狀繕本
送達黃美惠終止系爭租約之翌日即113年4月20日起，至遷
讓返還系爭房屋之日止，按月給付1萬元之相當於租金之
不當得利，即屬有據。
五、綜上，原告主張依民法第455條、第962條規定，請求被告2
人騰空遷讓返還系爭房屋，並依系爭租約法律關係、民法第
179條之規定，請求黃美惠給付積欠租金5萬元，及自113年4
月l日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬元，
為有理由，應予准許。
六、原告與黃美惠均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行
，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與證據，
經本院斟酌後，與本件判決結果已不生影響，故不一一論列
，附此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項
前段、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 28 日 民事第一庭 法 官 張紫能以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 29 日 書記官 蘇哲男
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