臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第440號
原 告 蔡家珍
訴訟代理人 林福地律師
複 代 理人 陳宥均
被 告 蔡榮宗
周紅君
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國113年7月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蔡榮宗、周紅君應將門牌號碼新北市○○區○○街00號2樓 房屋騰空遷讓返還原告。
二、訴訟費用由被告蔡榮宗、周紅君連帶負擔。 事實及理由
一、程序方面：
㈠本件原告未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情形，爰依被告聲請，由其一造辯論而為判決。 ㈡按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。本件原告起訴時主張其為門牌號碼新北市○○區 ○○街00號2樓房屋(下稱系爭房屋)及所坐落土地(以下與系爭 房屋合稱系爭房地)之所有權人，於民國94年間將系爭房屋 無償借予其長子即被告蔡榮宗與其妻即被告周紅君(下合稱 被告等)及渠等子女全家居住使用，依借用物返還請求權， 請求被告返還系爭房屋。嗣於本院113年5月7日言詞辯論期 日當庭追加訴訟標的民法第767條第1項前段所有物返還請求 權(見本院卷第112頁)，被告雖表示不同意，惟核與其所請 求之基礎社會事實同一，符合上開規定，應予准許。二、原告主張：原告66年間購買系爭房地，為系爭房地所有權人 ，於00年0月間將系爭房屋無償借與原告之長子即被告蔡榮 宗、長媳即被告周紅君及渠等子女居住使用迄今，原告依民 法第470條第2項規定得隨時請求返還，經原告於112年5月2 日發函請求被告等30日內遷讓返還系爭房屋，被告於112年5 月5日收受後，未予置理，原告依借用物返還請求權，請求 被告等遷讓返還系爭房屋。又被告等已無占有系爭房屋之正 當權源，原告自得依民法第767條第1項前段規定，請求被告 等返還系爭房屋。另原告否認與被告蔡榮宗間有何租賃關係 存在，退步言之，縱認被告蔡榮宗與原告間有租賃關係存在 為真，惟被告蔡榮宗自112年7月起即未再支付租金，遲付租
金總額已達兩期租額以上，原告以113年6月25日具狀之民事 準備二狀之送達為終止租約意思表示，則租約經終止後，原 告自得請求被告返還系爭房屋。聲明：如主文第1項所示。三、被告等則以：
㈠系爭房屋實為被告蔡榮宗向原告承租，並非無償借貸： 被告等婚後依原告要求自00年0月間遷入系爭房屋居住，嗣1 05年間原告稱欲將系爭房屋連同所坐落土地(下合稱系爭房 地)出售予被告蔡榮宗，並將出售所得分配予含被告蔡榮宗 在內原告3個兒子，惟原告又突然表示不賣，但另要求被告 蔡榮宗改以承租方式繼續居住系爭房屋，故原告與被告蔡榮 宗雙方口頭約定自105年年中起，以每月5,000元租金承租系 爭房屋，未約定租期，租金均由被告蔡榮宗至原告住處以現 金交付原告。故原告與被告蔡榮宗間有租賃關係存在，並非 無權占有。
㈡被告蔡榮宗與原告間就系爭房地已成立買賣契約： 000年0月間被告等接獲原告委請律師發函被告等要求搬遷， 其後原告復於112年7月6日委請律師發函(下稱原告7月6日律 師函)限被告蔡榮宗於函到5日內決定以624萬元價格購買系 爭房地，被告蔡榮宗立即以電話向原告表示同意以總價624 萬元購買，並於同年7月16日至原告住處商談買賣事宜，原 告同意，但表示需先打電話向原告次子即訴外人蔡榮隆(下 稱蔡榮隆)報告，蔡榮隆則要求雙方必須至林福地律師處進 行簽訂買賣房屋協議。原告於112年7月17日電告被告周紅君 之母(即被告蔡榮宗之岳母)即訴外人陳足表示已與被告蔡榮 宗談妥以624萬元出售系爭房地，則依民法第153條第1項規 定，原告與被告蔡榮宗於112年7月16日意思表示互相一致， 原告與被告蔡榮宗間系爭房屋買賣契約即為成立。當晚(112 年7月17日)陳足至原告住處與原告協商可否將買賣總價去零 頭賣予被告蔡榮宗，原告則表示隔日再答覆陳足，惟其後並 無下文。同年7月19日被告等至原告所委任之林福地律師處 所，與原告、蔡榮隆進行買賣系爭房地協商，雙方達成相關 稅負各付一半，至此雙方同意達成買賣房屋約定，並約定律 師費由原告支付，被告蔡榮宗另要求需精算雙方買賣房屋之 所有費用，原告律師則表示須原告指定之代書試算金額後再 通知被告蔡榮宗，並約定下次雙方直接至指定之代書處辦理 系爭房地後續買賣相關手續，同年7月27日代書提供粗估試 算金額，被告蔡榮宗需另分擔支付稅負等費用26萬7,500元 ，總計650萬7,500元，經被告蔡榮宗先後於112年8月18日、 8月21日以line向原告委任之林福地律師確認，林福地律師 均回覆稱原告要賣，以650萬7,500元及雙方房屋買賣移轉相
關稅賦各付一半出售被告蔡榮宗等語，然同年8月28日，原 告委任之林福地律師以line通知被告蔡榮宗表示原告又不賣 了。此後原告即故意避不見面，並拒收租金等語，資為抗辯 。答辯聲明：駁回原告之訴。
四、本院之判斷：
㈠本件被告蔡榮宗係原告之長子，被告周紅君為被告蔡榮宗之 配偶即原告之長媳。原告於66年間購買系爭房地，為系爭房 地所有權人，被告等及其子女自00年0月間居住系爭房屋使 用迄今，原告則於94年間另搬遷至新北市○○區○○街00巷0號2 樓居住。原告於112年5月2日委請林福地律師發函被告蔡榮 宗表示要求於30日內遷讓返還系爭房屋，如不欲搬遷，亦可 向原告以780萬元價格購買等語，被告蔡榮宗於112年5月5日 收受，惟期限屆至，被告等未搬遷，亦未買受系爭房地。原 告復於112年7月6日委請林福地律師發函被告蔡榮宗表示願 以624萬元價格出售，限被告蔡榮宗5日內至林福地律師事務 所簽署協議書，否則原告將立即書立遺囑將名下所有資產全 部都交給次子蔡榮隆等語等情，為兩造不爭執，並有系爭房 地之土地及建物登記第一類謄本、所有權狀影本、律師函及 回證影本等件在卷可證(見本院板橋簡易庭112年度板司調字 第397號卷，下稱調解卷，第13-25頁；及本院卷第69頁)， 自堪信為真正。至於原告主張依使用借貸契約、所有物返還 請求權，請求被告等返還系爭房屋，為被告等否認，辯以上 詞。茲析述如下：
㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告等遷讓返還系 爭房屋，有無理由？
⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告 就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為 抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告 應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之(最高法院7 2年度台上字第1552號裁判意旨參照)。當事人占有他人之 物而主張具有得以對抗所有人之合法權源者，就此項有利 於己之事實主張，負有舉證之責。
⒉本件原告為系爭房屋所有權人，為被告等不爭執，並有系 爭房屋之建物登記謄本可證，依前開說明，自應由被告等 就其取得占有係具有正當權源之利己事實，舉證以實其說 。被告等固不爭執自95年5月起至105年年5月止，基於無 償使用借貸關係而占有系爭房屋乙情，惟辯以：自105年 年中起，被告蔡榮宗與原告間已改為以月租5,000元口頭 成立未定期限之租賃契約；被告周紅君係因夫妻關係而與 被告蔡榮宗共同居住系爭房屋等語，為原告否認。經查：
⑴被告蔡榮宗辯稱其自105年年中起與原告間有租賃契約關 係等語，雖提出被告周紅君與訴外人即被告蔡榮宗之舅 媽間112年3月29日電話通話之錄音光碟及節錄譯文(下 稱系爭電話錄音光碟)（見本院卷第99、101、123頁） 、暨原告、蔡榮隆與被告等於112年7月19日在林福地律 師事務所進行買賣系爭房地協商之錄音光碟及部分譯文 (下稱系爭協商錄音光碟)（見本院卷第120-122頁）為 憑，惟原告否認系爭電話錄音之形式真正、及雖不否認 系爭協商錄音形式真正，惟主張系爭協商錄音係未經同 意而違法取得之證據等語。查，①按私文書應由舉證人 證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。本目 規定，於文書外之物件有與文書相同之效用者準用之。 文書或前項物件，須以科技設備始能呈現其內容或提出 原件有事實上之困難者，得僅提出呈現其內容之書面並 證明其內容與原件相符。民事訴訟法第357條、第363條 第1、2項定有明文。系爭電話錄音光碟，原告既否認其 形式真正，被告等依上開規定，應先證明系爭電話錄音 為真正，然被告等並未舉證證明系爭電話錄音之形式真 正，難認有證據能力，依法自無可採。①另關於系爭協 商錄音光碟部分，按民事訴訟之目的在解決紛爭，維持 私法秩序之和平，及確認並實現當事人間實體之權義關 係，為達此目的，有賴發現真實與促進訴訟。就未得相 關當事人同意而擅自（違法）錄音之證據，究竟有無證 據能力？尚乏明文規範，應從誠信原則、正當程序原則 、憲法權利之保障，違法取得證據侵害法益之輕重，發 現真實與促進訴訟之必要性等加以衡量，非可一概而論 (最高法院111年度台上字第1928號裁判意旨參照)。本 件原告於112年5月2日委請林福地律師發函被告蔡榮宗 表示要求於30日內遷讓返還系爭房屋，如不欲搬遷，亦 可向原告以780萬元價格購買等語，被告蔡榮宗於112年 5月5日收受，惟期限屆至，被告等未搬遷，亦未買受系 爭房地。原告復於112年7月6日委請林福地律師發函被 告蔡榮宗表示願以624萬元價格出售，限被告蔡榮宗5日 內至林福地律師事務所簽署協議書，否則原告將立即書 立遺囑將名下所有資產全部都交給次子蔡榮隆等情，為 兩造不爭執，業如前述，並有上開律師函2件可稽(見原 證4、被證4)，原告、蔡榮隆與被告等因此於同年7月19 日在林福地律師事務所進行買賣系爭房地協商，系爭協 商錄音光碟固未經原告、蔡榮隆、林福地律師之同意而 錄音，惟衡諸原告曾經有欲出售系爭房地予被告蔡榮宗
復又反悔之情形，當日在場之人，除原告、原告所委任 林福地律師處理本件事宜外，尚有利害關係人即原告次 子蔡榮隆亦到場協商，被告蔡榮宗、被告周紅君亦為對 話之一方，會面地點復在原告所委任之林福地律師事務 所內，是被告周紅君為保護被告等自身權益而就協商過 程予以錄音，尚非出於不法之目的而無故錄音，揆諸前 開說明，應認系爭協商錄音光碟及譯文有證據能力，原 告主張系爭協商錄音光碟及譯文係違法取得之證據，不 得作為證據云云，尚非可採。
依系爭協商錄音光碟及譯文，其中對話內容：「被告蔡 榮宗：而且你(林福地律師)寫的也不是事實啊，什麼我 侵占他(原告)的房子，『我在那邊都有付房租』，他(原 告)有沒有跟你(林福地律師)講，今天你說侵占…」、「 原告：那個…(台語)」、「被告蔡榮宗：好啦…爸(原告) ，我跟你講(台語)」、「林福地律師：那你(被告蔡榮 宗)後來有付嗎？」、「原告：『這個月沒拿了(台語)』 」、「林福地律師：那你(被告蔡榮宗)後來有付嗎？」 、「被告蔡榮宗：沒付，是因為他(原告)一直罵我，一 直罵我，我要拿錢給他(原告)…」、「林福地律師：罵 你就可以不付嗎？」等語(見本院卷第101頁、第120-12 1頁)，足見原告於該次協商中自承被告蔡榮宗有付房租 ，僅當月(112年7月份)原告未向被告蔡榮宗收取租金， 則被告蔡榮宗所辯其與原告間自105年年中起有租賃關 係存在，乃為可採。
⑵原告與被告蔡榮宗間雖自105年年中起有租賃關係存在， 然按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限 ，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約。」、「租賃物為房屋者，遲付租 金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終 止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延 給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1 、2項定有明文。原告與被告蔡榮宗間之租賃契約關係 ，每月租金5,000元，被告蔡榮宗並無交付原告任何押 租金，而被告蔡榮宗自112年7月起迄本院言詞辯論終結 日(113年7月16日)止均未給付租金，此為被告蔡榮宗所 不爭，其積欠租金總額已達二期以上之租額，原告主張 終止租約，並以原告具狀日113年6月25日民事準備書二 狀之送達作為向被告蔡榮宗終止租約之意思表示（見本 院卷第147頁），洵為正當，被告蔡榮宗自承於113年6 月30日收受原告上開書狀（見本院卷第159頁），因此
，原告與被告蔡榮宗間租賃關係業於113年6月30日經原 告合法終止。則自該租約終止後，被告蔡榮宗已無合法 占用系爭房屋之正當權源。另被告周紅君始終未舉證證 明其對於原告有何占有系爭房屋之正當權源。從而，原 告依民法第767條第1項前段，請求被告等騰空遷讓返還 系爭房屋，自屬有據，應予准許。
㈢至於被告等辯稱被告蔡榮宗與原告就系爭房地已成立買賣契 約，被告等為合法占有云云，為原告否認。查，112年7月6 日原告律師函載明願以624萬元價格出售予被告蔡榮宗，並 限被告蔡榮宗收到函5日內至林福地律師事務所簽署協議書 ，否則原告將立即書立遺囑將名下所有資產全部都交給次 子蔡榮隆等語（見本院卷第69頁），足認除價格外，並附 有被告蔡榮宗應於收到該函5日內至林福地律師事務所簽署 協議書之條件，而雙方始終未能完成在上開期限內簽署完 成協議書之該條件，則尚難認為原告與被告蔡榮宗間系爭 房地買賣契約已合法成立，自亦無從認為被告等具有占用 系爭房屋之正當權源。被告等此節所辯，委無足取。 ㈣選擇訴之合併，係原告以單一之聲明，主張二以上之訴訟 標的，請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決而言(最高法 院101年度台上字第157號裁判要旨參照)。本件原告以單一 之聲明，主張所有物返還請求權及借用物返還請求權二訴 訟標的，請求法院擇一訴訟標的為其勝訴之判決，則原告 依所有物返還請求權請求既經本院認定為有理由，則本院 即毋庸再就其主張之借用物返還請求權為審究，附此敘明 。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告等 應將系爭房屋騰空遷讓返還原告，為有理由，應予准許。六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段 、第78條、第85條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 13 日 民事第二庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 13 日 書記官 劉冠志