臺灣新北地方法院民事判決
113年度訴字第1621號
原 告 李楹棟
訴訟代理人 廖婉茹律師
複 代 理人 林原弘
被 告 張俊德
張俊烽
張俊塘
李淑娟
張月珍
上五人共同
訴訟代理人 張淑涵
廖秋錦
張愷麟
兼 上 二
訴訟代理人 張倚嘉
被 告 李俊憲
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國113年8月6日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有如附表所示不動產，應予變價分割，所得價金依附 表所示應有部分比例分配。
二、訴訟費用由兩造依如附表所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、原告主張：緣兩造為新北市○○區○○段○○○段○00000地號土地 （下稱系爭土地）及其上新北市○○區○○段○○○段○00○號即門 牌號碼新北市○○區○○路0巷0弄00號建物（下稱系爭建物，與 系爭土地合稱系爭房地）之共有人，應有部分如附表所示。 系爭土地並無不能分割之情形，共有人間亦無不分割之約定 ，惟系爭土地屬一般農業區甲種建築用地，分割時應受農業 發展條例第16條規定之限制，再，系爭土地之現共有人均非 農業發展條例第16條修正前之原共有人，且系爭土地之共有 關係已因原告之拍定取得系爭房地而與被告間成立新共有關 係，是系爭土地應無農業發展條例第16條第1項但書第3款、 第4款之適用。原告自得依民法第823條規定，請求分割系爭 土地。因系爭土地面積為78平方公尺，共有人10人，倘系爭 土地採原物分割，將不符農業發展條例第16條規定。另系爭
房屋，樓層面積僅54.68平方公尺，倘採原物分割方式將不 便系爭房屋經濟利用之虞，亦不能達房屋使用之目的。是以 ，系爭房地具有民法第824條第2項第2款原物分配顯有困難 之情形，故為避免耕地持續細分，影響農業之生產與經營， 促進系爭房地之有效利用及公共利益，爰依民法第823條第1 項前段、第824條第2項規定，請求變價分割系爭房地，所得 價金依各共有人所有權應有部分比例分配如附表所示。聲明 ：兩造共有之系爭房地，應准予變價分割，所得價金按附表 所示之應有部分比例分配。
二、被告方面：被告等均希望能將原告之應有部分買下。另被告 張俊德、張俊烽、張俊塘、李淑娟、張月珍表示系爭土地係 屬集合住宅，而非原告所稱之甲種建築用地。均答辯聲明： 原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告係於112年11月16日拍定取得系爭房地應有部分，系爭房 地為兩造所共有，應有部分詳如附表所示，此有台灣金融資 產服務股份有限公司拍定證明書影本、系爭房地之第一類、 第三類登記謄本在卷可稽（見本院三重簡易庭113年度重簡 字第622號卷，下稱重簡卷，第27-28頁、第29-41頁、第71- 83頁），自堪信為真正。
㈡按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1項定有明文。故共有物依其使用目的並非不能分割， 而又未有不分割之期約者，各共有人自得隨時請求分割（最 高法院19年上字第1853號裁判意旨參照）。本件原告主張兩 造為系爭房地之共有人，系爭房地無不能分割情事，兩造復 無從協議分割等情，為被告等不爭執，並有系爭房地之第一 類、第三類登記謄本在卷足稽，堪可憑採。至於原告主張系 爭土地於分割時應受農業發展條例第16條規定耕地不得細分 之限制云云，惟經本院函詢新北市新莊地政事務所（下稱新 莊地政事務所）關於系爭土地有無分割限制乙節，經該所函 覆表示系爭土地非屬農業發展條例第3條所定義之耕地，無 同條第16條規定之分割限制，亦無土地法第31條規定最小面 積之分割限制等語，此有新莊地政事務所民國113年7月10日 新北莊地測字第1139054600號函在卷足徵（見本院卷第63頁 ），原告主張系爭土地分割時應受農業發展條例第16條規定 之限制云云，尚非足採。則系爭房地依其使用目的並非不能 分割，而又未有不分割之期約，各共有人自得隨時請求分割 ，揆諸前開說明定，原告訴請裁判分割系爭房地，於法有據 。
㈢次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法 不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配： 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯 有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人，民法第824條第1 項、第2項定有明文。又按分割共有 物，究以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人 意願、共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利 益等情形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束 （最高法院87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號 裁判意旨參照）。查，本件系爭土地面積為78平方公尺，系 爭建物為二層樓透天厝，每樓層面積54.68平方公尺，合計 總面積109.36平方公尺，系爭房地均為兩造所共有，各共有 人之應有部分比例如附表所示，系爭房地係由被告張俊德、 張俊烽2人居住使用等情，有系爭房地之第一類、第三類登 記謄本、本院三重簡易庭113年5月21日準備程序筆錄(見重 簡卷第178頁)可證，倘以原物分配，各共有人所能分得之土 地、建物面積狹小，將使系爭土地、建物因分割而過於零碎 ，無法充分發揮經濟上之整體利用價值，勢將減損系爭房地 經濟價值，是以原物分割方式進行系爭土地、建物之分割， 顯有困難。故本院審酌系爭土地、建物面積狹小，原物分割 勢將造成各共有人所分得土地、建物面積細瑣零碎，不利於 總體社會經濟之發展，減損土地、建物之利用價值。且各共 有人無人表明願分得超過其應有部分之不動產，並以金錢補 償予其他共有人之情形。至於被告等雖希望能購買原告之應 有部分，然原告表示沒有意願出售，仍請求變價分割等語( 見本院卷第76、78頁)。依上各情，自不宜以原物一部或全 部為分割。而倘採行變價方式分割，可使系爭房地之市場價 值極大化，令各共有人按其所有權應有部分比例分配合理之 價金。且依民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買 受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二 人以上願優先承買者，以抽籤定之。」共有人於變價分配之 執行程序，亦有依相同條件優先承買之權，共有人仍能繼續 其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有 物之特殊感情。準此，倘被告認有繼續持有所有權之必要， 仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之 權利。基上，本院認系爭房地依原告主張予以變價分割，所 得價金按如附表所示「應有部分比例」欄分配，較為適當。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項前段、第824條第2項規 定，請求就兩造共有之系爭房地予以變價分割，所得價金分 配比例依附表所示「應有部分比例」欄分配，為有理由，應 予准許。
五、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴 當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本 件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由 ，惟關於訴訟費用負擔，應依民事訴訟法第80條之1規定， 酌定如附表所示之「應有部分比例」欄分擔之，方為公允。 爰依職權諭知訴訟費用之負擔如主文第二項所示，併予敘明 。
六、本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1規定，判 決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 27 日 民事第二庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 113 年 8 月 27 日 書記官 劉冠志
附表：
共有土地：新北市○○區○○段○○○段○00000地號土地 土地面積：78平方公尺 編號 共有人姓名 應有部分比例 ⒈ 張俊德 7分之1 ⒉ 張俊烽 7分之1 ⒊ 張俊塘 7分之1 ⒋ 廖秋錦 21分之1 ⒌ 張愷麟 21分之1 ⒍ 張倚嘉 21分之1 ⒎ 李俊憲 14分之1 ⒏ 李淑娟 14分之1 ⒐ 張月珍 7分之1 ⒑ 李楹棟 7分之1 總計 1 共有建物：新北市○○區○○段○○○段○00○號建物 門牌號碼：新北市○○區○○路0巷0弄00號 建物面積： 第一層面積：54.68平方公尺 第二層面積：54.68平方公尺 總面積：109.36平方公尺 編號 共有人姓名 應有部分比例 ⒈ 張俊德 7分之1 ⒉ 張俊烽 7分之1 ⒊ 張俊塘 7分之1 ⒋ 廖秋錦 21分之1 ⒌ 張愷麟 21分之1 ⒍ 張倚嘉 21分之1 ⒎ 李俊憲 14分之1 ⒏ 李淑娟 14分之1 ⒐ 張月珍 7分之1 ⒑ 李楹棟 7分之1 總計 1