臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第1649號
原 告 李金育
訴訟代理人 蘇得鳴律師
被 告 遠雄建設事業股份有限公司
法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 林宸宇
任國華
蘇弘志律師
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國113年8月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣壹佰陸拾壹萬陸仟參佰陸拾陸元及自民國
111年7月16日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍拾參萬玖仟元供擔保後，得為假
執行。如被告以新台幣壹佰陸拾壹萬陸仟參佰陸拾陸元預供擔保
，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款定有明文。本件原告起訴聲明：「被告應
給付原告新臺幣（下同）165萬元，及自起訴狀繕本送達翌
日起按年息百分之5計算之利息」，嗣於113年5月2日變更聲
明為：「被告應給付原告0000000元，其中165萬元自起訴狀
繕本送達翌日起至清償日止，其中0000000元自綜合辯論意
旨狀送達被告翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之
利息」，核屬擴張應受判決事項之聲明，原告為訴之變更並
無不合，應予准許。
二、原告主張：
１原告於民國108年4月6日向被告訂購遠雄江翠預售屋建案一間
（下稱系爭房屋），系爭房屋於110年9月24日交屋，原告開
始進行屋內裝潢時竟發現客廳、書房及主臥室外廊道等處之
天花板混凝土有嚴重脆化鬆動不牢固之缺失，明顯施工品質
有瑕疵，且可能影響樓層結構承載力，經通知被告現場工地
負責人前來查看，判斷確實有施工瑕疵而須進行緊急補強。
原告先墊付費用聘請中華民國建築結構非破壞檢測協會於11
0年10月14日作初步勘查後，確認天花板水泥灌漿有裂縫，
且該裂縫很可能已貫穿樓板，明顯對承載力有影響，有施工
瑕疵，以上有現場照片及初步檢測單位作成之報告書可證。
該瑕疵已造成原告對居住安全的危險，且無法按時入住的損
害。
２被告於110年11月5日進場進行修繕補強，然被告僅有口頭保
證補強材質強度，除此之外並無任何施工品質及居住安全之
保障，且天花板緊急補強後外觀顏色黃白交雜，補強材質塗
噴不勻造成高低落差，且遍布有水滴狀毛胚粗糙之表面等等
，明顯不符合房屋交屋時應有之狀態。又補強施工後，被告
對天花板也無任何事後養護行為及向原告說明耐用程度，原
告進入房屋時更發現屋內充滿不明之揮發物質，此應係甲醛
、苯系揮發物等室內污染物（簡稱室內空氣危害物質），被
告對此也無任何說明及後續交代，也無通知到底需要多久時
間才能消散氣味，原告只能自行購買相關空氣檢測儀器自行
測量，查出各項數值均嚴重超標，根本無法居住，且如果要
居住則必須長期將房屋窗戶完全打開並以電扇通風，否則將
嚴重危害人體。以上事實經通知被告後，被告竟口頭表示其
已負責補強完成云云，即置之不理。本件經台北市建築師公
會鑑定結果，就系爭瑕疵發生裂縫成因之調查結論：「綜上
，研判是施工時品質管控有瑕疵，或澆灌混凝土時局部積水
未清乾淨，或灌漿後未作適當養護，或水化收縮與乾縮產生
裂縫，簡言之，就是施工過程品管欠佳，造成系爭房屋平頂
板之混凝土有鬆動不牢固之情形。」（見鑑定報告書第9頁
第1行以下），可明瞭被告施工有嚴重瑕疵，並造成原告損
害，被告竟辯稱其已修復完成而拒絕任何賠償，原告無奈
提起本件訴訟請求賠償。
３原告所受損害如下：
⑴起訴前委請中華民國建築結構非破壞檢測協會作初步鑑定支
出12000元（原證16）：
上開初步鑑定費用為原告墊付，協會勘查結論記載「綜觀本
建築物頂板裂縫，明顯是施工品質有所瑕疵，評估對整棟大
樓應無影響結構安全，但對5樓樓板結構承載力有影響」等
等。本次鑑定過程被告人員均在場並同意實施鑑定，結果也
證明被告所交付房屋確實存有瑕疵，應屬證明損害必要費用
。
⑵原告延遲入住，支出額外房租及管理費56763元：
本件屬於物之不能使用具體實現於財產上損害，學者王澤鑑
認為：「本書認為物受侵害時，被害人得請求因使用益利喪
失的具體損害，例如汽車被毀損時，得請求租車或使用替代
交通工具的費用，房屋被燒毀時，得請求租屋居住的租金」
（參見王澤鑑著損害賠償法2018年版第213頁），此亦有臺
灣高等法院108年度上易字第1206號判決要旨可參。查系爭
房屋於110年9月24日交屋，雙方於同年10月14日勘查後確認
房屋有瑕疵，此時原告即停止裝潢，被告於同年11月5日起
進場補強，經被告補強後，雙方於同年12月6日到場，確認
被告補強後狀況，除了補強外觀顏色黃白交雜及水滴狀毛胚
等粗糙表面外，另有檢測有室內環境中總揮發性有機物等空
氣危害物質，考量因修補後應以至少1個月為工程後養護期
，並使上開室內空污得以消散，另參見臺北市建築師公會(1
13)(十七)鑑字第102號鑑定報告書，亦指出「室內健康品質
」有減損，見報告書第8頁)，原告請求以施工後1個月為工
程後養護期，應屬合理。故自應交屋日110年9月24日起算至
111年1月6日止（即被告修補後加計1個月工程養護日)，以
上經過3月又13日，是原告主張此期間為因被告遲延給付而
發生之房租損害，應屬有據。原告支出之房屋租金為每月17
222元，其中的10%即1722元部分另於每年5月報稅時另外付
給房東（註：此係稅務上計算），而每月支付房租15500元
，以上有房屋契約一份可佐（原證18），原告此部分請求租
金損失按每月15500元計算。又租屋管理費每月1033元，有
管理費收據可證（原證19）。則按上開3月又13天計算為567
63元。【(15500+1033)x(3+[13÷30])=56763元，小數點以下
四捨五入】
⑶房屋價值減損 0000000元：
被告抗辯略以系爭房屋已完全修復故不須任何賠償云云。然
查，鑑定報告已說明：「但因施工過程各個節點欠缺監造單
位（建築師或專業技師或第三方）對施工品質之查證工作…
但本案施工過程卻未見監造單位（或第三方）之相關查證資
料文件，研判會有『恐未完全修復之處』，即在樓板縫修繕
補強後恐會存在污名價值減損」，嗣更指出：空間使用機能
（室內淨高減損）： -2%樓板是否瑕疵（欠缺監造單位查證
工作）：-3%室內健康品質： -1%房屋恆久性品質：-2%環境
永續品質：-1%等等諸多持續存在的瑕疵，根本並非如被告
片面辯稱完全修復云云，是物的實際價值已顯然減少，房屋
及基地均發生價值減損。本件經由台北市建築師公會鑑定結
果以：「瑕疵價值減損係指不動產受到瑕疵所造成的價值減
損總額，包含修復費用及污名價值減損」、「依系爭房屋整
體外觀、內部陳設、屋齡、屋內空間、屋內現況體驗…等等
，與一般房產交易價值實務，研判影響『房地產交易價值』
與『本鑑定案樓頂板修繕補強之施工作業造成之污名價值減
損』各項子房屋價值組成因子之權重比例與影響權重經對偶
分析，共計影響權重為【-9%】（見鑑定報告書第7頁第16行
以下）。又補充鑑定報告亦指出：研判對於房屋坐落之基地
價值是會造成污名價值減損。（見卷二第219頁）。是系爭
房屋之瑕疵，經被告修補後仍有空間使用機能（室內淨高減
損）、樓板是否瑕疵（欠缺監造單位查證工作）、室內健康
品質、房屋恆久性品質、環境永續品質等持續存在之瑕疵，
顯然減少供人安全居住之主要功能，衡諸通常之交易觀念必
使系爭房屋交換價值產生貶抑，且屬於供人居住之房屋「就
是施工過程品管欠佳，造成系爭房屋平頂板之混凝土有鬆動
不牢固之情形」之重大瑕疵，彰彰明甚。房屋部分減少金額
636480元(0000000x9%=636480)，基地部分減少金額954720
元(00000000元x9%=954720)，合計0000000元(636480+95472
0=0000000)。
⑷請求精神上損害30萬元：
被告的修補僅於「房屋結構應無安全疑慮」（見鑑定報告書
第8頁第15行）而已，修補後除了「室內減高減損-2%」外，
仍有品質減損即「樓板是否瑕疵（欠缺監造單位查證工作）
-3%」、「室內健康品質-1%」、「房屋恆久性品質-2%」、
「環境永續品質-1%」等等，簡言之，交屋品質上有損減，
使原告有居住安寧、室內空氣健康品質的疑慮，造成原告精
神上痛苦。被告於預售屋契約中就結構體部分保固15年，此
外又再提供一紙「保固承諾書」將建築結構增加保固為25年
（原證17），其意思可能是誇口其建築房屋有高度專業水準
，並以此取信於消費者購買，被告更為上市公司，原告相信
被告的專業建築能力，但被告居然發生如此明顯嚴重的碎裂
瑕疵，原告為一般消費者且為人生初次購屋竟然買到如此的
瑕疵房屋，且交屋不久就馬上要進行重大修繕天花板工程，
原告居住此屋中惶然不安，居住安寧顯然受有損害。又且被
告於修補工程所使用的「環氧樹脂漆料」於封閉室內更有揮
發性有毒物質的疑慮，被告修補後，經鑑定結果指出存有「
樓板是否瑕疵（欠缺監造單位查證工作）-3%」、「室內健
康品質-1%」、「房屋恆久性品質-2%」、「環境永續品質-1
%」，可證原告的健康權顯然受損，且健康權受損並不以形
成醫學上認定之「疾病」或具有治療必要性為限，是原告除
了居住安寧受損害外，另請求健康權受損應有理由。綜上說
明，原告為此依居住權、居住安寧及健康權受損，請求30萬
元之精神慰撫金。
⑸被告為企業經營者，原告依消費者保護法(以下簡稱消保法)
第7條、第51條規定，以被告交付之房屋顯然有「施工過程
品管欠佳」之過失，請求損害額1倍之懲罰性賠償金0000000
元：
按「從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，
於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或
服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品
或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，
應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者
違反前2項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶
賠償責任，消保法第7條定有明文。查被告為股票公開上市
之專業建設公司，本案所交付房屋經台北市建築師公會鑑定
報告書記載：「綜上，研判是施工時品質管控有瑕疵，或澆
灌混凝土時局部積水未清乾淨，或灌漿後未作適當養護，或
水化收縮與乾縮產生裂縫，簡言之，就是施工過程品管欠佳
，造成系爭房屋平頂板之混凝土有鬆動不牢固之情形」（見
報告書第9頁）。系爭房屋為新成屋，竟有如此天花板脆裂
及裂縫貫穿樓板的重大瑕疵，事後修補也僅在天花板實行以
碳纖維塗層補強而已，被告在補強前或後，有無做任何的整
體結構評固? 或保障樓上住戶安全? 均有可疑，也使住戶居
住安全有重大疑慮，被告自應負消保法第7條之商品責任。
其次，被告提供加長保固（見原證17），卻於交屋時發現有
如鑑定報告所述之重大瑕疵，顯然不具有所保證之品質，更
不符合被告為專業之上市公司具有建築專業水準所可合理期
待之安全性，系爭房屋天花板竟然有如前所述之碎裂及裂縫
貫穿樓板之重大瑕疵，被告實施緊急修補事先未做整體結構
安全評估，也未通知樓上（5樓）住戶取得其同意，修補的
結果又僅僅只有口頭表示有修補而已，無法提出使人信服之
安全保障，本件應認有懲罰性賠償金之必要，以嚇阻並促使
被告將來建築房屋時可更盡力完善，以保障消費者權益。消
保法第51條所定之懲罰性賠償，應包括非財產上損害賠償。
再者，被告抗辯本件「商品自傷」部分不適用消保法規定云
云，應屬有誤，於我國仍有適用消保法：1、被告片面將商
品自傷排除於消保法外，查「按我國學說主張「商品責任不
包括商品本身之損害」，無非參照德國瑕疵商品責任法第一
條第一項後段規定：「本項規定於物之損害之情形，唯當瑕
疵產品以外之物受有損害，而該他物依其類型通常係預定公
司使用或消費，且被害人亦主要為此等使用者，方適用之」
，依此規定，對於物之損害，德國瑕疵商品責任排除商品本
身傷害之賠償責任。故消保法第七條商品責任保護之法益，
與民法第一百八十四條第一項前段相同，以被害人受有「權
利」上之損害為限，而「債權」因欠缺公示性，故非消保法
商品責任或民法第一百八十四條第一項前段所保護之「權利
」，從而因債權侵害所生之損害，乃「純粹經濟上之損失」
，不得依消保法商品責任請求損害賠償（參見王澤鑑著「商
品製造人責任與純粹經濟上損失」)。然按我國消保法第七
條與其他諸國之立法例不同，對於損害賠償之範圍，未對此
設有明文，其本質上又係侵權責任，理當回歸至侵權行為法
之規定，而依民法第216條之規定，以填補債權人所受損害
及所失利益，解釋上，當包括商品本身之損害（參見朱柏松
教授著「消費者保護法論」）。再者，我國並未有德國限制
消費者僅能依契約不履行，向其直接契約當事人請求，再由
受請求者層層轉向製造者請求，不僅於消費者權益之保護，
未見貫徹，而且徒增訟累。從而應認消保法第七條之商品責
任上所稱之損害，當包含商品本身之損害在內。再參酌最高
法院78年度台上字第200號民事判決要旨謂：「按商品製造
人生產具有瑕疵之商品，流入市場，成為交易之客體，顯已
違反交易安全之義務，苟因此致消費者受有損害，自應負侵
權行為之損害賠償責任」，亦肯定消費者所受損害包括商品
本身之損害在內」，以上見解為最高法院98年度台上字第17
29號判決(發回更審）、臺灣高等法院台中分院98年度建上
更(一)字第90號判決（更一審)、最高法院101年度台上字第
1296號判決（上訴駁回而確定)所採。本件雙方契約書第29
條第1項明揭：「本契約各條款如有疑義時，應依消費者保
護法第11條第2項約定，為有利於買方之解釋」、第23條第2
項規定：「有關本預售屋之瑕疵擔保責任，依本契約第17條
之約定辦理」、第17條第1項、第5項分別約定：「一、建築
結構體：本契約自買方完成交屋日起，……（中略）…除賣方
能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分（如梁柱
等等）負責保固15年」、「第一項至第三項之保固期限過後
，買方仍得依民法及其他法律主張權利」，簡言之，就房屋
瑕疵保固部分雙方契約並未排除消保法的適用。被告上開抗
辯，已違反消保法第11條及上開契約明定應有利於消費者解
釋規定。又承上，被告除了在契約書上保證「負責保固15年
」外，還開立「保固承諾書」一紙，其中更承諾房屋結構體
「保固25年」（原證17），顯然被告就施工品質自信有高度
的科技或專業水準，以此方法取信消費者，卻發生如前所述
之重大施工品質瑕疵，並影響樓板承載力，顯然違背消保法
第7條保障消費者權益意旨。
⑹綜上說明，原告依民法第359、360條及不當得利（減少價金
部分），暨民法關於債務不履行（包括遲延給付部分）、不
完全給付之規定、民法第195條，及消保法第7條、第51條等
規定，請求被告賠償起訴前鑑定費12000元、延遲入住損失5
6763元、房地價值減損0000000元、慰撫金30萬元(小計為00
00000元)、一倍懲罰性賠償金0000000元，共0000000元。
４並聲明：
⑴被告應給付原告0000000元，其中165萬元部分，自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，其中0000000元部分，自綜合辯論意旨狀送達被告翌日起至清償日止，均按年息百分之5計算之利息。
⑵願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：
１關於原告就其所指稱系爭房屋存在瑕疵之請求損害賠償，應
不得適用消保法。援用王澤鑑大法官之見解，認為消保法第
7條所規定商品製造者責任之保護客體，應作限制解釋 ，不
及於所謂商品自體傷害等經濟上損失(即不包括因商品本身
因其缺陷或不具安全性，以致毁損滅失或不堪使用而生財產
上純粹經濟上之損失，其理由略以：（1)消保法第7條係規
定… 旨在保障消費者之健康與安全，將「財產」一語作限制
解釋，不包括「商品自體損害」等純粹經濟上損失在内，與
法律文義、體系及目的尚無違背；（2)商品具有缺陷…其缺
陷於移轉所有權時既已存在，不能認為出賣人或製造者侵害
買受人的所有權，…其保護利益…利益衡量上（應予平衡）…
且如將消保法第51條之懲罰性賠償金適用於商品自體傷害之
情形，製造者責任將過分擴大；(3)買賣契約對瑕疵所生的
損害就其要件、法律效果及消滅時效設有詳細規定，…若認
如買受人得依消保法第7條規定向出賣人請求損害賠償，則
民法關於買賣所設之規定將成為具文；（4)(依各國立法例
），產品責任的保護對象不包括「商品自身損害」在内，故
限縮消保法第七條「財產」之定義而排除「商品自體損害」
之適用，符合比較法上商品責任之發展趨勢。從而，消保法
第7 條第2項之規範，企業經營者應對「商品或服務具有『危
害消費者生命、身體 、健康、財產』之可能」之情事負賠償
責任，企業經營者之賠償責任，須以「商品或服務有危害消
費者生命、身體、健康、財產之可能，並導致消費者受有損
害」為其前提，至於「商品本身因瑕疵存在而致價值有所貶
損」乙節，非屬消保法第7條之規範範圍。承上所述，本件
原告所受損害者應僅限於系爭房屋(財產）本身之瑕疵，已
經雙方洽商及時修復補正，故原告並無「生命、身體、健康
」等其他法益受損，被告僅須依照民法有關瑕疵擔保之規定
負其責任，而無須依照消保法第7條、第51條之規定負責，
否則民法有關出賣人所負物之瑕疵擔保責任之規定，將因消
保法之制定而形同具文，絕非消保法之立法本意。
２被告執行修補之時程如下：110年10月12日原告致電被告公司
表達「系爭房屋天花板裝潢時角材無法固定」之情事。110
年10月13日原告會同被告工務所人員及廠商共同會勘，被告
在場人員並向原告說明維修處理原則。110年10月14日原告
會同被告工務所人員、中華民國建築結構非破壞檢測協會理
事長現場會勘，並作成建築物樓板裂縫檢測，檢查說明内載
「根據現場會勘觀察，江翠本建案26號4樓樓板明顯有裂缝
，依據遠雄所提供SGS混凝土圓柱試體抗壓試驗報告，混凝
土抗壓強度符合混凝結構設計規範，所以研判混凝土強度無
缺陷之疑慮。研判頂板裂縫應該是灌漿時未做好養護，或水
化收縮與乾縮產生裂縫，此裂縫必須做適當補強，以免頂板
減輕承載應力。綜觀本建築物頂板裂缝，明顯是施工品質有
所瑕疵，評估對整棟大樓應無影響結構安全，但對5樓樓板
結構承載力有影響，建議必須做補強施工，如房屋所有人對
建屋安全性有疑慮，建議房屋所有人跟遠雄建設協商解決方
法」。110年10月15至21日被告原有意即刻進行修繕，惟原
告態度前後不一，被告公司依其指示數度停工復工。110年1
0月22日被告工程師於當天下午2點與原告相約取得系爭房屋
之房卡，下午2點半再次進入屋内進行前置清潔作業，原告
於下午4點27分再以MAIL通知停工。110年10月27日原告對被
告寄發存證信函。110年11月1日被告公司復函予原告（被證
5)，並提出「頂版碳纖維網與EPOXY複合材補強」施作說明
。110年11月4日被告會同原告及中華民國建築結構非破壞檢
測協會、遠雄營造公司相關人員在現場進行會勘，作成會議
記錄，決定依被證六之附件方式辦理，並於次日進行施作。
110年11月5日被告及遠雄營造公司開始進場施作。110年11
月22日被告會同原告及中華民國建築結構非破壞檢測協會、
遠雄營造公司相關人員在現場進行會勘，由原告所委任中華
民國建築結構非破壞檢測協會作成會議記錄（被證7)，内載
關於現場檢查頂板所使用之補強材料為「合袼」、修繕平整
度檢查為「大致平整」、所貼碳纖維層數為「XY軸貼法」及
其附著性能「合格」，並且在現場利用空鼓棒敲擊「無空鼓
情形」，故檢測確認「補強檢測為合格」。110年12月6日應
原告要求，被告以綠建材EPOXY白色塗料塗滿已經修補之部
分，並在現場作成會議記錄（被證8)。承上所述，被告就原
告所指稱系爭房屋之瑕疵已經兩造合意修補完成，被告否認
系爭房屋產生不明揮發物之空氣污染，損及原告之健康，並
否認系爭房屋經修繕後造成價值減損。此外，原告依消保法
第7條、第51條規定之請求不應准許。
３依本院囑託鑑定人台北市建築師公會所做成台北市建築師公
會(113）（十七）鑑字第0102號鑑定報告書第8頁明載：㈠鑑
定要旨2「…參酌現況平頂並無混凝土再掉落或鋼筋裸露之情
形，亦未發現梁柱結構桿件有不良或損害之情形，因此研判
房屋之結構應無安全疑慮」。㈡鑑定要旨3「參酌現況並無混
凝土再掉落或鋼筋裸露之情形，亦未發現梁柱結構桿件有不
良或損害之情形，因此研判無須再行補強」。原告所提原證
28「中華民國不動產估價師公會全國聯合會第九號公報-瑕
疵不動產污名價值減損估價指引」（以下簡稱估價指引）所
稱不動產汙名價值減損，在解釋上其發生事件及原因為：㈠
估價客體之建物存在特定事件或原因：包括但不限於建物傾
斜、混凝土氯離子含量過高、混凝土含爐渣成分、鋼筋輻射
量過高、建物漏水無法完全修復、凶宅、受污染土地等瑕疵
事項（詳「估價指引」第1頁名詞定義）。㈡估價客體之建物
必須進行瑕疵價值減損之定義：不動產受到瑕疵所造成的價
值減損額之「污名價值減損」，參酌原證28「估價指引」第
2頁下方對於污名價值減損之定義為：在概念上類同於「交
易性貶值」，指透過現代修復技術進行修復，仍無法排除被
毀損物所殘餘的貶值。則系爭房屋瑕疵之修繕補正，除了參
與修繕之少數相關人員知悉，已非公開之事實，不具有「社
會大眾得以共聞共見之污名狀態」之外貌，且房屋修繕亦非
傳統習俗上之禁忌事由；而系爭房屋經修繕後經台北市建築
師公會鑑定認為其結構無安全疑慮，無須再行補強，其保固
之功能更強，為透過現代修復技術進行修復，已排除被毀損
物所殘餘的貶值，故系爭房屋再經估價或將來交易時，實不
存在任何不動產汙名價值減損或交易性貶值之情狀。從而，
台北市建築師公會113年4月9日113（十七）鑑字第0786號函
復本院稱：「…參考中華民國不動產估價師公會全國聯合會
第九號公報-瑕疵不動產污名價值減損估價指引，研判對於
房屋坐落之基地價值是會造成汙名價值減損…，為00000000
元（土地價格）×9%＝954720元」，未斟酌「系爭建物透過現
代修復技術進行修復，已排除被毀損物所殘餘的貶值」之事
由，亦未交代其認定價值減損所依據之理由，係嚴重誤解「
原證28估價指引」之規範緣由與事由，且造成本事件就瑕疵
修復所生爭執之「損害-填補」判斷之比例失衡，實不可採
。按鑑定為輔助法院判斷能力之證據方法，得為鑑定之事項
包括法院所不知之法規及經驗，及就具體事實適用經驗法則
所得之事實判斷，為通說之見解；又依實務向來見解，法院
就鑑定人鑑定意見可採與否，應踐行調查證據之程序後定其
取捨，法院不應將採證認事之職權委諸鑑定人，亦有最高法
院79年台上字第540號判決意旨可稽（被證10）。被告據此
主張台北市建築師公會113年4月9日113（十七）鑑字第0786
號函對於「原證28估價指引」有所誤解，而為錯誤之論斷」
，應由本院依職權認定事實，排除鑑定人之上揭函件之意見
。
４原告所提相關判決所涉之事實與本件兩造爭執之事實相差甚
遠，應不得比附援引，說明如下：
⑴原證13-1至原證13-3判決：上揭判決皆基於同一事實之審理
判斷，最終事實審法院所認定之事實為「…堪認系爭大樓（
即東勢王朝一期）之施工確有違背上述建築技術成規之情事
，且施工瑕疵確與系爭大樓瞬間倒塌，有相當因果關係。故
系爭大樓既有上開違背當時之建築技術成規之施工瑕疵，有
致生公共危險之潛在可能性，則系爭大樓在離開上訴人頌楊
營造公司控制時，已存在製造上之瑕疵，堪以認定…」（詳
原證13-2判決第673行至678行）。但本件訴訟所涉「系爭房
屋存在瑕疵，為個別之物之瑕疵，且瑕疵已經修復完成，對
於整棟大樓結構毫無影響，顯為透過現代修復技術進行修復
，已排除物之毀損」之事實，故完全不存在公共危險。又上
揭原證13-2判決並稱：「…本院斟酌：⑴美國法例上算定懲罰
性賠償金額度時，通當考量加害人行為之性質、加害人所為
危害之性質及程度、加害人之財力，以及加害人惡意行為所
得之利益額等標準。然本件尚無嚴重偷工減料，惡性謀取暴
利情事。依前所述，本件將商品（房屋）本身損害，列為企
業經營者賭償之範圍內，業已擴大消費者之求償範圍。懲罰
性賠償金之立法目的在於使企業經營者受到適當之制裁，及
必要程度之嚇阻，並非藉此制度增加消費者之受償金額。我
國商品責任保險制度尚未建立，如課以鉅額懲罰性賠償金，
可能使企業經營者因一次求償而破產倒閉，相對而言，對於
消費者權益之保護，並非適宜等情。認原審將被上訴人得請
求之懲罰性賠償金，核減為損害額之0.4倍，尚屬允當。…」
（詳原證13-2判決第783至795行）。但本件訴訟所涉系爭房
屋之瑕疵，應屬個案，毫無加害之惡意可言；且系爭房屋之
瑕疵已經即時修繕補正完成，不存在危害及謀取暴利之情事
，實不應再由懲罰性賠償制度懲罰被告公司。
⑵原證14-1至原證14-2判決：在原證14-1判決，臺灣高等法院
論斷：「…然我國城市中以玻璃帷幕作為外牆之建物甚多，
濟弘公司既採用強化玻璃作為系爭建物之帷幕外牆，本應更
注意玻璃之品質及施工方式，避免玻璃有支撐不均勻、受力
不均之情形發生；系爭建物於天候良好之情形下仍有多次玻
璃破裂掉落之情形，於現今社會中實屬罕見，自難認濟弘公
司興建系爭建物採用之帷幕玻璃品質及其安裝施工方式，符
合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。從而，管委會
依消保法第7條第1項、第3項規定請求濟弘公司賠償區分所
有權人所受之損失，自非無據…」（原證14-1判決第16頁第1
7行以下），此「濟弘公寓大廈外牆帷幕玻璃大幅脫落之情
況，大樓管委會以消保法第7條第1項、第3項規定請求全面
修補」之事實，與本件訴訟所涉「系爭房屋瑕疵係屬個案，
且以修繕補正完成，顯為透過現代修復技術進行修復，已排
除物之毀損」之事實大不相同。且原證14-1判決並未命建商
負懲罰性賠償之義務，則對照本件原告誤用法律規範而加倍
請求賠償金額，實有不當。
⑶原證15判決：所涉為奧迪汽車股份有限公司所製造之奧迪汽
車缺少行人偵測功能系統所生商品價格損失之事實，乃「欠
缺品質商品廣泛流入消費巿場，造成眾多消費者遭受侵害」
之事實，與本件訴訟所涉「系爭房屋之瑕疵個別單純之物之
瑕疵擔保，且瑕疵已經修復完成，對於整棟大樓結構毫無影
響，顯為透過現代修復技術進行修復，已排除物之毀損」之
事實完全不同，應適用不同之法律規範。
⑷原證21判決：所涉事實為「岱嵐I-LAND公寓大廈公設-共用部
分遲延移交之爭執」，該判決明載「…實則被上訴人主張受
有財產損害，係指上訴人遲延交付共用部分，導致其等無法
使用共用部分及公共設施，使用利益受損而言（見本院卷㈠
第183頁、卷㈡第99頁）。惟依學者之見解，物之使用可能性
本身是一種非財產上損害，因不能使用造成的不方便、不愉
快，係屬非得以金錢計算的不利益，須物之不能使用具體實
現於財產上損害時，始得請求損害賠償（見王澤鑑著《損害
賠償》，2018年8月版第212頁），可資贊同。則被上訴人對
於上訴人遲延交付共用部分所導致無法使用公共設施之不利
益，如未具體實現於財産上之損害，依前開說明，即不得請
求損害賠償…」（原證21判決第8頁第24行開始），因該判決
所載請求權人未具體舉證所受損害，僅獲百分之一之勝訴（
詳該判決主文第二項關於訴訟費用負擔）。原證21判決所涉 事實為與本件訴訟所涉之事實差異太大，無參考之價值，不 待贄述。
⑸原證22判決：所涉事實為「關渡大國」房屋工程興建時之鄰 房損失問題，即建商施工時造成鄰房樑柱扭曲、房屋傾斜、 龜裂滲水等受侵害之狀態應如何賠償之問題，與本件「系爭 房屋為個別單純之物之瑕疵擔保，且已經修繕補正完成，顯 為透過現代修復技術進行修復，已排除物之毀損」事實，差 異太大，故無參考之價值。
⑹原證23、原證24判決：皆為企業不法製造商品行為之所造成 社會集體消費糾紛，所涉「不良或惡質商品廣泛流入消費市 場，造成眾多消費者身體健康遭受侵害」之事實（兩案件原
超訴者皆為財團法人中華民國消費者文教基金會），與本件 訴訟所涉「系爭房屋個別單純之物之瑕疵擔保，且已經修繕 補正完成，顯為透過現代修復技術進行修復，已排除物之毀 損」事實，完全不同，應適用不同之規範。
⑺原證29判決：所涉為「所買受之房屋傾斜，顯為透過現代修 復技術進行修繕，仍無法排除被毀損物之貶值」事實，與本 件「系爭房屋為個別單純之物之瑕疵擔保，且已經修繕補正 完成，顯為透過現代修復技術進行修復，已排除物之毀損」 事實，差異太大，故無參考之價值。
⑻原證30判決：所涉為「原來屬於社區大廈之部分公設及開放 空間之圍牆為違章違築遭拆除，導致全體區分所有權人在使 用上之價格減損，顯為透過現代修復技術進行修繕，仍無法 排除被毀損物之貶值」事實，與本件「系爭房屋為個別單純 之物之瑕疵擔保，且已經修繕補正完成，顯為透過現代修復 技術進行修復，已排除物之毀損」事實，差異太太，故無參 考之價值。
⑼原證31判決：所涉為「鄰損事件所造成之房屋傾斜，顯為透 過現代修復技術進行修繕，仍無法排除被毀損物之貶值」事 實，與本件「系爭房屋為個別單純之物之瑕疵擔保，且已經 修繕補正完成，顯為透過現代修復技術進行修復，已排除物 之毀損」事實，差異太大，故無參考之價值。
５系爭房屋之瑕疵既已經依兩造同意之方式修繕完成，不影響 整棟建物之結構，則系爭房屋實不存在價值、通常效用、約 定效用滅失或減少之狀態，與上揭原告所提出判決所涉之事 實有顯著差別，原告之請求為過大主張。系爭房屋之瑕疵修 復，為基於兩造買賣契約關係所發生個別的物之瑕疵擔保問 題，係個別的買賣物之修繕補正之法律事實，除了參與修繕 之少數相關人員知悉，存在於特定房屋內，並無公開，不具 有「社會大眾得以共聞共見之污名狀態」之外貌，且房屋修 繕亦非傳統習俗上之禁忌污名事項，未來在成屋交易時，並 非必須揭漏之事項，有內政部112年6月公佈成屋買賣契約書 範本附件一「房屋現況確認書」，所列明應揭露事項並不含 「房屋曾經修繕完成」之事項可稽（被證11)。系爭房屋之 補正修繕為透過現代修復技術進行修復，已經排除物之毀損 部分，不會發生交易性之貶值。又系爭房屋之瑕疵，並非以 下之類型：包括但不限於建物傾斜、混凝土氯離子含量過高 、混凝土含爐渣成分、鋼筋輻射量過高、建物漏水無法完全 修復、凶宅、受污染土地等瑕疵事項（參原證28第l頁名詞 定義之二）。承上所述，系爭房屋之瑕疵修繕所造成之損害 應只限於建物之價值，土地部分之價值確實不受汙名價值減
損之影響，原告就土地價值減損之請求應無理由；且兩造爭 執之適用，應止於民法上物之瑕疵擔保之規範，被告就系爭 房屋之興建與販賣皆無惡意、房屋瑕疵所造成之損害僅止於 原告個人（而非社會大眾），被告亦未因此謀取不正當之暴 利。又懲罰性賠償金制度係在嚇阻企業經營者在製造或販賣 商品之不當或惡意行為，被告公司既然在個別買賣物之瑕疵 發現後，即刻以原告同意之方式進行房屋修繕，實非懲罰性 賠償金制度制裁之對象。退萬步言，原告主張一倍之懲罰性 賠償金為過大主張，無端加劇賠償金頷，完全抹煞被告在瑕 疵修繕補正之積極態度與負責做法，其請求應不可採。 ６就原告請求租金56763元，並就此金額加倍請求之抗辯：原告 所提租賃契約（原證18)租期為108年8月25日至109年8月24 日，所提出之管理費收據（原證19)為109年7月之收據。惟 系爭房屋係於110年9月24日交屋後進行修繕補正，故上開證 物與本訴訟事件爭執事實無關，被告否認原告在系爭房屋交 屋後受有給付租金之損害。
７就原告請求精神上損害30萬元，並就此金額加倍請求之抗辯 ：系爭房屋交屋後發現天花板存在瑕疵，被告公司工務人員 即刻會同原告，在「中華民國建築結構非破壞檢測協會」參 予，進行會勘，做成決議，以原告同意之方式進行修繕，被
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