不動產所有權移轉登記
臺灣士林地方法院(民事),重訴字,112年度,256號
SLDV,112,重訴,256,20240826,1

臺灣士林地方法院民事判決
112年度重訴字第256號
原 告 南榮貿易股份有限公司

法定代理人 郭裕文
訴訟代理人 林新傑律師
被 告 徐秀美

訴訟代理人 陳家祥律師
陳忠儀律師

上列當事人間請求不動產所有權移轉登記事件，本院於民國113
年7月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將如附表所示之不動產所有權移轉登記予原告。訴訟費用由被告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告主張：訴外人即原告之公司負責人郭裕文、訴外人郭裕 伯、郭裕宏、郭裕仲、郭裕明(下稱郭裕明等5人)為兄弟， 郭裕明等5人之父即訴外人郭阿金生前創辦原告、利音貿易 開發股份有限公司(下稱利音公司)、康寧儀器股份有限公司 (下稱康寧公司)、和裕儀器股份有限公司(下稱和裕公司)、 宏音實業有限公司(下稱宏音公司)、五和防音技術工程顧問 有限公司(下稱五和公司)及理音電子工業股份有限公司(下 稱理音公司，與上開公司均合稱南榮集團)。而如附表所示 之不動產(下稱系爭不動產)原屬南榮集團所有，於民國81年 8月4日以買賣為原因，借名登記在被告名下，南榮集團已於 112年5月22日以存證信函(下稱系爭存證信函)向被告為終止 系爭不動產借名登記契約，且經南榮集團各公司協商後，將 關於南榮集團對被告之系爭不動產所有權移轉登記請求權讓 與伊，並已將上開權利讓與通知被告。被告與南榮集團間之 借名登記契約既經終止，被告應將系爭不動產所有權移轉登 記予南榮公司。為此，爰類推適用民法第541條第2項規定， 提起本件訴訟等語。並聲明：被告應將系爭不動產所有權移 轉登記予原告。
二、被告則以：伊否認被告與南榮集團間就系爭不動產有成立借 名登記契約。系爭不動產係郭阿金贈與被告。縱認系爭不動 產為郭裕宏、郭裕明、郭裕文、郭裕伯共有，原告亦無權請 求伊返還系爭不動產等語，資為抗辯。並答辯聲明：原告之 訴駁回。




三、查系爭不動產係以81年7月15、16日買賣為原因，並於同年8 月4日辦理所有權移轉登記在被告名下，有土地建物查詢資 料可稽(本院卷第126、130至133頁)，且供被告及其家人居 住使用(本院卷第267頁)，為兩造所不爭執，堪信為真實。四、按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名 義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為 出名登記之契約，在性質上應與委任契約同視，並類推適用 民法委任之相關規定。又民法第541條第2項規定，受任人以 自己之名義，為委任人取得之權利，應移轉於委任人。故借 名登記契約性質上既與委任契約相同，是借名者得類推適用 民法委任之規定，請求出名者將財產移轉於借名者。原告主 張南榮集團與被告間就系爭不動產成立借名登記契約，南榮 集團已以系爭存證信函終止系爭不動產之借名登記契約，並 將南榮集團基於借名登記關係終止後請求被告將系爭不動產 所有權移轉登記之權利讓與伊等語，為被告否認，並以前揭 情詞抗辯。經查：
　㈠原告提出之系爭不動產86年至97年房屋稅繳款書、105年至10 6年房屋稅繳款書、89年至96年地價稅繳款書、101年、104 年、111年之地價稅繳款書(本院卷第192至208頁)，可徵系 爭不動產於86年至97年、及105年至106年之房屋稅、89年至 96年、101年、104年、111年之地價稅，顯非由被告繳納。 又系爭不動產之原始所有權狀由原告交由南榮集團管理處長 郭裕宏保管中，業據證人郭裕宏當庭提出系爭不動產之所有 權狀原本供閱覽(本院卷第286頁)；而被告所持有之系爭不 動產所有權狀，是被告於100年10月6日聲請補發之權狀，有 臺北市士林地政事務異動索引表可稽(本院卷第342頁)，為 兩造所不爭執，堪信為真實。
　㈡原告聲請訊問之證人郭裕宏證稱：系爭不動產是伊父親郭阿 金出資決定要買的，但為何登記在被告名下，伊並不清楚等 語，則證人郭裕宏上開證述，並不能證明南榮集團與被告間 就系爭不動產有成立借名登記契約。至證人郭裕宏雖證稱系 爭不動產原是郭阿金所有，郭阿金死後，伊等當然要將系爭 不動產亦列入102年協議書內分配，系爭不動產之房屋稅、 地價稅都是集中繳納，用家族公積金繳納，公司配的股利就 歸到公積金等語；以及被告聲請訊問之證人即被告之配偶郭 裕伯雖證稱系爭不動產是郭阿金個人出資購買，郭阿金並未 將系爭不動產列為公司資產，系爭不動產登記在被告名下， 係贈與被告，且在天玉街住處當著大家的面說的等語。然查 ：
　⒈郭阿金生前創辦原告、康寧公司、宏音公司、五和公司、理



音公司及和裕公司(即南榮集團)，為兩造所不爭執。且依南 榮集團股東即郭裕明等5人及陳明月於91年3月1日簽立之財 產分配與退股協議書(下稱91年協議書)所載：依照中亞不動 產公司現值評估（詳見附件Ａ）(本院卷第45頁)，以及南榮 公司、利音公司、康寧公司、和裕公司、宏音公司、理音公 司、五和公司‧‧所持有之股份，經股東一致協議同意郭裕仲 與陳明月股東退股，並轉讓上述公司所持有股份及部分不動 產，不再有異議等內容（本院卷第44至46頁），可知系爭不 動產雖列載在91年協議書上，但無原屬郭阿金或郭阿金之繼 承人公同共有之文義至明。又參以91年協議書之其他約定事 項【5】所載：「由公司統一支付所有土地、建物、股票轉 讓稅金」等內容（見本院卷第44頁），倘91年協議書所列之 不動產（含系爭不動產，見本院卷第45至46頁）確為郭阿金 、或郭阿金之繼承人公同共有、或被告所有，且簽立91年協 議書係為解決該等不動產之移轉登記事宜，豈會逕以非所有 人之南榮集團資產以支付移轉所需稅金，實與不動產所有權 人負擔移轉登記稅費之程序有違。況郭阿金之繼承人於申報 遺產稅時檢具之遺產清冊並未將系爭不動產列為郭阿金之遺 產；復證人郭裕伯於另案已陳稱：郭裕仲退出南榮集團後， 主要股東為郭裕文、郭裕明、郭裕宏、郭裕伯，且南榮集團 之公司盈利均納入郭家公基金，故當時為繳納稅款之便利， 遂約定由公司繳付稅金，非即代表不動產為該集團所有云云 ，亦難認足採。故證人郭裕宏、郭裕伯上開證述內容，難認 足採。　
　⒉而依原告提出100年10月17日委任書(下稱100年委任書)，係 由郭阿金之繼承人即郭裕明等5人委任訴外人中瑞岳華會計 師事務所召集公同共有財產分割協議會委任書，參以該前言 記載：「郭裕明、郭裕宏、郭裕文、郭裕伯、郭裕仲等5人〈 以下簡稱甲方〉為分割公司共有財產，特委請中瑞岳華會計 師事務所劉燈發會計師〈以下簡稱乙方〉召集全體共有人議定 分割協議内容，並協助辦理名義變更相關事宜，…」之內容 （本院卷第188頁），足認郭裕明等5人出具100年委任書之 目的，係為分割公司共有財產。又由劉燈發擔任見證人，並 由郭裕明、郭裕宏、郭裕文、郭裕伯於102年1月31日簽立之 資產分配協議書(下稱系爭102年協議書)之附件Ａ亦將系爭不 動產列入分配（本院卷第50至53頁）；再參以102年協議書 所附由被告之配偶即郭裕伯提出之補充說明文件㈥記載:「本 人建議四位兄弟在做公司的股份及不動產之分割時，應該以 房屋登記所有權人之名下的房屋先做分配之考慮，避免再次 重複課重稅，而不要用一間房產登記在四位兄弟並各持有1/



4的產權，這會造成在下一代發生爭執及困擾」（本院卷第1 90頁），可知所指分割系爭102年協議書附件Ａ之不動產，即 是指南榮集團所有而借名登記於各兄弟及徐秀美名下者而言 ，足徵徐秀美之配偶即郭裕伯亦肯認102年協議書所述之系 爭不動產確為南榮集團所有而借名登記於徐秀美名下之事實 ，則證人郭裕伯於本院證稱系爭不動產係由郭阿金贈與徐秀 美，非南榮集團所有之資產云云，顯相矛盾，則證人郭裕伯 證述系爭不動產係郭阿金贈與徐秀美云云，難認可採。則被 告抗辯系爭不動產係郭阿金贈與其云云，亦不可取。　⒊又參以郭裕明等5人於95年7月21日簽立之南榮關係企業股東 不動產持分明細參考表(下稱95年參考表)記載：「一、上述 不動產除天玉街1F（郭裕仲）、3F、4F、5F與天母西路（郭 裕伯）作為住宅外，其餘不動產均為郭裕明等5人共有，惟 郭裕仲所持有部分，則完全依照原有協議認定。二、日後有 關共有不動產之設定抵押，融資保證、買賣過戶‧‧etc.事宜 ，均須事先取得相關人員同意，後經由董事會最後議決，始 具有效力。三、所有不動產權狀集中公司總管理處郭裕宏處 長直接妥善保管，不得私相授受。四、基於實際需求，當所 有權人產生變動時，仍須經由關係企業董事會議決」（本院 卷第48頁），倘若系爭不動產非屬南榮集團所有，而屬郭裕 明等5人共有或被告所有，則系爭不動產之設定抵押、融資 保證、買賣過戶等事宜，豈有須經南榮集團董事會議決之必 要，且系爭不動產之原始所有權狀原本確實由郭裕宏保管持 有中，並經郭裕宏當庭提出供核閱(見本院卷第285頁)。綜 上，足認95年參考表所載之系爭不動產為郭裕明等5人共有 之內容，與客觀事實相悖，顯係未能區辨屬南榮集團之公司 財產及股東個人財產之分野所致，不能據此認為系爭不動產 為郭阿金所有，郭裕明等5人係因繼承郭阿金之遺產而取得 公同共有之證明，況郭阿金之繼承人除郭裕明等5人外，尚 有訴外人郭弘英，故95年參考表所示之系爭不動產非郭阿金 之遺產。
　⒋至利音公司之核准設立日期為82年5月31日（見另案一審卷㈡ 第96頁），係系爭不動產係於81年8月4日所有權移轉登記予 被告名下之後，雖難認利音公司與被告間就系爭不動產存有 借名登記契約，然南榮集團之原告、康寧公司、宏音公司、 五和公司、理音公司、和裕公司之核准設立日期，均在系爭 不動產所有權登記予被告之前（見另案原審卷㈡第94、98、1 00、102、104、106頁），仍無礙系爭不動產確為南榮集團 之上開公司所有而與被告間就系爭不動產存有借名登記契約 之認定。　　　　　




⒌綜上，雖利音公司與被告間就系爭不動產未存有借名登記契 約，然仍可推認原告主張系爭不動產為南榮集團之上開公司 所有而借名登記予被告等語較為可採。從而，原告據此主張 南榮集團(除利音公司以外之公司)與被告間就系爭不動產存 有借名登記契約，應為可採。　
五、系爭不動產為南榮集團(除利音公司外之公司)所有而借名登 記在被告名下，已如前述，而南榮集團以系爭存證信函向被 告終止系爭不動產之借名登記契約，系爭存證信函於112年5 月22日送達被告，有系爭存證信函暨中華郵政掛號郵件收件 回執可佐(本院卷第94至98頁)，已生終止借名登記關係之效 力，自得類推適用該項規定請求被告移轉登記系爭不動產之 所有權。而南榮集團下各公司於000年0月00日出具協議書將 系爭不動產所有權及所有權移轉之權利轉讓予原告，有協議 書可稽(本院卷第100至104頁)，且原告亦於112年8月2日言 詞辯論時當庭向被告為債權讓與之通知（本院卷156頁）， 則原告於受讓權利後，類推適用民法第541條第2項規定，請 求被告將系爭不動產所有權移轉登記予原告，即屬有據。七、從而，原告類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系 爭不動產所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。　　　
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條判決如 主文。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　26　　日 民事第二庭
法 官 陳月雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中　　華　　民　　國　　113 　年　　8 　　月　　26　　日 書記官 李佩諭
附表
不動產 權利範圍 臺北市○○區○○段○○段000地號土地 10000分之135 臺北市○○區○○段○○段00000地號土地 10000分之135 臺北市○○區○○段○○段00000○號建物即門牌號碼為臺北市○○區○○○路000巷00弄00號6樓房屋 全部 共有部分:臺北市○○區○○段○○段00000號建號建物 10000分之135