臺灣士林地方法院民事判決
111年度訴字第1347號
原 告 張正富
訴訟代理人 張若盈
郭芳宜律師
複 代 理人 劉厲生律師
被 告 陳麗雲
張耿豪
張詠綺
共 同
訴訟代理人 湯明亮律師
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國113年7月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告張耿豪應將坐落臺北市○○區○○段○○段000地號土地上， 如附圖標示B部分（面積9.69平方公尺）之樓梯拆除，將該 部分土地返還原告。
二、被告張耿豪應自民國111年6月7日起至返還前項土地之日止 ，按日給付原告新臺幣5元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告張耿豪負擔10分之1，餘由原告負擔。五、本判決第一項及第二項所命給付，於原告以新臺幣10萬元為 被告張耿豪供擔保後，得假執行。但被告張耿豪如以新臺幣 295,545元為原告預供擔保，得免為假執行。六、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正 事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟 法第256條亦有明定。查原告起訴請求：㈠被告應將坐落臺北 市○○區○○路○○段000○00000地號2筆土地（下分別稱系爭505 土地、系爭505-1土地，合稱系爭土地）上建物即門牌臺北 市○○區○○○道0段00巷0號二層房屋（下稱系爭房屋）拆除， 並將土地返還原告；㈡被告應自民國111年5月10日起至返還 土地之日止，按月連帶給付原告之金額（俟本件測量系爭房
屋無權占用面積再予陳明）（本院卷一第10頁）。嗣於訴訟 進行中，變更、更正訴之聲明為：㈠被告應將占有坐落系爭 土地上，如附圖標示A1部分面積76.8平方公尺（下以㎡記載 ）之主建物，標示A2部分面積11.84㎡之主建物（下合稱系爭 建物），標示B部分面積9.69㎡之樓梯（下稱系爭樓梯）拆除 ，將土地返還原告。㈡被告應自111年6月7日起至返還前項土 地之日止，按月連帶給付原告新臺幣（下同）5,310元(本院 卷一第274頁)。關於更正聲明部分，原告就系爭土地、建物 及樓梯經臺北市士林地政事務所測量後之確切坐落位置更正 其事實上之陳述，依上開規定，不生訴之變更或追加之問題 ，本院自應以其更正之內容為審理範圍。另關於增加請求相 當於租金之不當得利數額部分，核屬減縮應受判決事項之聲 明，依上開規定，其所為之追加，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：系爭土地為伊所有，伊於80年間將系爭土地貸與 訴外人即伊之弟張正全興建系爭房屋，供張正全及其家人共 同居住使用（下稱系爭借貸契約），而該房屋占用如附圖標 示A1、A2、B所示土地，面積依序為76.8㎡、11.84㎡、9.69㎡ （如附圖標示A1、A2、B所示土地下合稱系爭基地）。嗣張 正全於108年5月27日死亡，其繼承人即被告繼承系爭借貸契 約，並為系爭房屋之共有人，斯時張正全之子女即被告張耿 豪、張詠綺已成家立業，系爭借貸契約之借貸目的已使用完 畢，乃先後於110年5月12日以律師函、於111年4月27日以聲 請法院調解之方式，向被告為終止系爭借貸契約之意思表示 ，被告共有之系爭房屋即無權占有系爭基地之正當權源，且 其占有無法律上之原因，自111年6月7日起受有每月5,310元 相當於租金之利益，並致伊受有損害。爰依民法第470條第2 項、第767條第1項前段、中段及第179條前段規定提起本件 訴訟等語，並聲明：如前述變更、更正後之聲明。並願供擔 保，請准宣告假執行。
二、被告則以：張正全未曾向原告借用系爭土地興建房屋，原告 係自行興建系爭建物，並於81年11月16日將系爭建物之事實 上處分權以266,300元出賣予被告陳麗雲，陳麗雲為方便進 出而在系爭基地上增建系爭樓梯。嗣陳麗雲於109年8月5日 將系爭房屋之事實上處分權贈與張耿豪，依民法第425條之1 規定，系爭建物對系爭基地有推定租賃關係存在，應認張耿 豪占用系爭基地有正當權源，且系爭土地附近生活機能不便 ，亦無商業活動，原告請求以系爭土地申報地價年息10%計 算相當於租金之不當得利，並非合理等語，資為抗辯，並聲 明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不
利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭土地之所有人，現有未辦理保存登記之系 爭房屋坐落於系爭基地，而張耿豪為系爭房屋之納稅義務人 ，有系爭土地登記謄本、臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書 及張耿豪戶籍資料（本院卷一第36頁至42頁、第396頁至398 頁、限閱卷第18頁）可佐，並經本院會同兩造現場履勘，囑 託臺北市士林地政事務所測量系爭基地之面積及位置，有本 院勘驗筆錄及系爭土地複丈成果圖（本院卷一第218頁至222 頁、第226頁至228頁）為證，且為兩造所不爭執（本院卷一 第315頁、卷二第48頁），堪信為真實。
四、原告主張被告無權占有系爭基地，應於拆除系爭建物、樓梯 後返還土地，並給付相當於租金之不當得利。被告固不否認 張耿豪以系爭建物、樓梯占用系爭基地，然以前詞置辯，經 查：
（一）原告請求拆屋還地部分
1.原告不得請求被告拆除系爭建物：
⑴所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第76 7條第1項前段、中段定有明文。再者，房屋之拆除， 為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之 建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之 權限。而房屋戶口設籍之人或占有人，非必為房屋所 有人或有事實上處分權。故不能僅憑戶籍設於系爭房 屋，或占有該房屋，即認該人有事實上處分權，而命 其拆屋還地（最高法院97年度台上字第1101號判決要 旨參照）。又以無權占有為原因，請求返還土地者， 占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無 權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有 之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正 當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120 號判決要旨參照）。被告雖不爭執原告為系爭土地之 所有人（本院卷二第48頁），惟抗辯陳麗雲、張詠綺 非系爭房屋之事實上處分權人，未占有系爭基地，且 張耿豪就系爭基地有占有之正當權源，則原告應就陳 麗雲、張詠綺占有系爭土地負舉證責任，張耿豪則應 就其有權占有之事實負舉證責任。
⑵次按借貸未定期限，亦不能依借貸之目的而定其期限 者，貸與人得隨時請求返還借用物，民法第470條第2 項定有明文。原告雖主張張正全向其借用系爭土地興 建系爭房屋，嗣借貸之目的使用完畢，原告終止系爭
借貸契約後，被告3人應拆除系爭房屋並返還土地云 云。惟查：系爭建物為原告於73年間興建之未辦保存 登記建物，原告於81年11月16日以266,300元，將系 爭建物之事實上處分權出賣予陳麗雲，並於陳麗雲向 稅捐稽徵處申報契稅時，出具建築改良物買賣所有權 移轉契約書及書立切結書，切結書上記載系爭建物確 為原告於73年2月1日自建，且未辦理建物總登記等語 ，此有臺北市稅捐稽徵處82年度契稅繳款書、契稅申 報書、臺北市稅捐稽徵處士林分處函、原告出具之切 結書（本院卷一第114、390、392至394頁）為憑。嗣 陳麗雲復於109年8月5日再將系爭房屋之事實上處分 權贈與張耿豪乙節，亦有財政部臺北國稅局贈與稅免 稅證明書、臺北市稅捐稽徵處士林分處函可稽（本院 卷一第162、266頁）。又系爭建物坐落之土地面積為 88.64㎡（76.8＋11.84＝88.64），雖略大於該屋房屋稅 籍書上所載79.2㎡（本院卷一第398頁），惟查無測量 系爭建物課稅面積之相關資料，有臺北市稅捐稽徵處 士林分處函可稽（本院卷一第396頁），是難僅憑本 件測量面積與房屋稅籍證明書上所載面積相異，即認 二者為不同建物，且位於系爭505、505-1土地部分之 系爭建物，其主建物屬同一時期興建，有新北市結構 工程技師公會鑑定報告書可佐（本院卷二第126頁） ，益徵陳麗雲自原告買受系爭建物後，除系爭樓梯外 （詳如後述），並無增建之情。考諸上開事證內容， 原告實為出資興建而原始取得系爭建物所有權之起造 人，因系爭建物未辦保存登記，且原告將系爭建物出 賣予陳麗雲時，並無相反之約定，應認原告已將系爭 建物之事實上處分權讓與陳麗雲，嗣陳麗雲再將系爭 房屋之事實上處分權贈與張耿豪。足見原告主張張正 全向其借地建屋云云，概與上開事證不符，原告主張 其與張正全間就系爭基地有系爭借貸契約，且該借貸 關係為被告所繼承，其得對被告終止之，即非可採。 ⑶又系爭房屋之事實上處分權人為張耿豪一事，業經本 院認定如前，則陳麗雲及張詠綺均無系爭房屋之事實 上處分權，洵堪認定。是以，僅張耿豪對系爭房屋有 事實上處分權而有拆除之權限，至陳麗雲雖設籍於系 爭房屋，揆諸前揭見解，亦無從逕認陳麗雲就系爭房 屋有事實上處分權，遑論張詠綺既未設籍、亦未實際 居住於系爭房屋（限閱卷第4、12頁），是原告請求 陳麗雲、張詠綺拆除系爭建物，即難認有據。
⑷按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地 或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或 先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓 與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得 使用期限內，有租賃關係。其期限不受民法第449條 第1項規定之限制，民法第425條之1定有明文。雖以 「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理 所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓 人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實 屬無異，依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」 ，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物 受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年 度台上字第1723號判決要旨參照）。經查，本件系爭 土地之所有權及系爭建物之事實上處分權原同屬原告 所有，經原告將系爭建物之事實上處分權出賣予陳麗 雲，張耿豪再自陳麗雲受讓取得系爭房屋之事實上處 分權，業如前述，揆諸上開說明，原告與張耿豪間， 推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係存在，原 告應有默許張耿豪繼續使用系爭基地之意，故張耿豪 基於承租人地位之合法占有，乃屬正當，並非無權占 有甚明，被告前開抗辯，應屬可採。原告請求張耿豪 拆除系爭建物，即難認有據。
2.被告得請求張耿豪拆除系爭樓梯：
經查，原告將系爭建物之事實上處分權出賣予陳麗雲後 ，陳麗雲為方便進出，始增建系爭樓梯，業經被告於本 院審理時自承明確（本院卷一第264、315頁），可見原 告於81年間出賣予陳麗雲之系爭房屋，僅為系爭建物， 而嗣後增建之系爭樓梯，即屬無權占有系爭基地，是原 告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求張耿豪拆 除系爭樓梯，並將系爭505土地上如附圖標示B部分（面 積9.69㎡）返還原告，應屬可採。至陳麗雲已將系爭房 屋之事實上處分權讓與張耿豪，陳麗雲、張詠綺就系爭 房屋無事實上處分權，業如前述，則原告請求陳麗雲、 張詠綺拆除系爭樓梯，即屬無據。
（二）原告得依民法第179條前段規定，請求張耿豪給付相當於 租金之不當得利：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人 不動產，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀 念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。張
耿豪無權占有系爭505土地如附圖標示B部分，已如前述 ，其因此受有相當於租金之利益，並致原告受有損害。 原告依上開規定請求張耿豪給付相當於租金之不當得利 ，自應准許。至陳麗雲、張詠綺並非系爭房屋之事實上 處分權人，業見前述，難認其等因系爭樓梯無權占有土 地而受有利益，原告此部分主張，尚屬無據。
2.次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申 報總價年息10%為限，並為地租所準用，土地法第97條 第1項、第105條定有明文。土地價額係指法定地價，法 定地價係指申報地價，土地所有權人未於公告期間申報 地價者，以公告地價80%為其申報地價，亦為土地法施 行法第25條、土地法第148條、平均地權條例第16條所 明定。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外 ，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比 較，以為決定，並非必達申報總地價年息10%最高額（ 最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。經查： 系爭505土地位於士林區仰德大道2段70巷內，附近人煙 稀少，鮮有商業活動，巷口連接之仰德大道，車流量多 ，少有步行者，對外交通需藉由仰德大道上之公車路線 ，始能通往附近商圈、行政區及捷運站，生活機能不甚 便利，惟鄰近學區及公園綠地，並有故宮及文人故居， 文藝氣息濃厚，屬環境優雅之住宅區，此有地圖、公車 路線及周邊環境一覽表（本院卷一第298頁至301頁、卷 二第90頁至92頁）在卷可參。爰審酌上情，認其相當於 租金之不當得利應以申報價額年息3%為適當。而系爭土 地111、112年之申報地價為每平方公尺6,480元，113年 之申報地價為每平方公尺6,640元，有地價查詢資料可 按（本院卷一第360至362頁），系爭樓梯占用系爭505 土地之面積為9.69㎡，則自111年6月7日至返還之日止， 張耿豪所得利益為每日5元（111年6月7日至112年12月3 1日之計算式：6,480元×9.69㎡×3%365日=5.1609元；11 3年1月1日至返還日之計算式：6,640元×9.69㎡×3%365 日=5.2883元。元以下四捨五入）。是原告請求張耿豪 自111年6月7日起至返還系爭505土地如附圖標示B部分 之日止，按日給付5元範圍內，應予准許。逾此範圍之 請求，即難認有據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第179條 前段規定，請求張耿豪拆除系爭樓梯，將系爭505土地上如 附圖標示B部分（面積9.69㎡）返還原告，並自111年6月7日
起至返還該部分土地之日止，按日給付原告5元，為有理由 ，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。六、兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，關於 原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准 許之。至於原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請 失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌，核與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論列，附此 敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，爰判 決如主文。
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日 民事第三庭 法 官 毛彥程
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 113 年 8 月 23 日 書記官 張淑敏