臺灣嘉義地方法院民事判決
113年度訴字第310號
原 告 邱奇松
訴訟代理人 湯光民律師
陳亭方律師
被 告 財政部國有財產署南區分署
法定代理人 黃莉莉
訴訟代理人 蔡文健律師
楊家瑋律師
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年7月10日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應 由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者 ，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機 關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案 件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱 減租條例）第26條第1項及第2項前段定有明文。查兩造就坐 落嘉義市○區○○○段00000地號土地（下稱系爭耕地）之租佃 爭議，經原告向嘉義市西區區公所耕地租佃委員會申請調解 ，因調解不成立移送嘉義市政府耕地租佃委員會調處，再因 調處不成立而移送本院審理，有嘉義市政府民國113年5月13 日府地籍字第1131610213號函所檢附調處程序筆錄等件在卷 可稽（見本院卷第7頁至第51頁），是本件租佃爭議事件之 起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠兩造間就系爭耕地，依據減租條例訂有國有耕地租賃契約書 （下稱系爭租約），原告為承租人，被告為出租人，約定租 賃期間為105年1月1日起至114年12月31日止，系爭耕地之租 用面積為0.7495公頃。
㈡訴外人江永輝前向被告就系爭耕地請求確認通行權存在，嗣 經臺灣高等法院臺南分院109年度上字第217號民事確定判決 認定：系爭耕地如嘉義市地政事務所108年10月1日土地複丈 成果圖所示編號A、面積206平方公尺之土地確有通行權存在 ，且應容忍江永輝在上開供通行之土地鋪設柏油道路及設置 電線、水管、瓦斯管、電信等管線，且不得妨礙江永輝之通 行等。是以，原告所承租之系爭耕地，目前即有206平方公 尺之土地面積，除需鋪設柏油道路及設置管線等，同時亦僅 得作為通行道路使用，是顯然無法再繼續為農作，致不能達 到原租賃目的，而損害原告之權利。
㈢另原告前向被告繳納系爭耕地之租金，亦遭財政部國有財產 署南區分署嘉義辦事處以112年7月26日函文（下稱系爭函文 ），表示系爭耕地其中206平方公尺之租賃面積，因遭法院 判決認定需供通行使用，是退還該部分之租金新臺幣（下同 ）449元，亦證被告自承系爭耕地有部分租賃面積，已不能 達到租賃之目的。又被告雖未依減租條例第17條第1項第5款 規定終止租約，但被告將租金退還之行為，應可解釋為被告 針對供通行之土地部分有終止之意思。
㈣準此，茲因原告並無放棄承租權，而系爭耕地之租約亦尚未 屆滿，惟原告所承租之耕地面積其中206平方公尺卻無法為 農作，符合減租條例第17條第1項第5款規定，爰依同條例第 17條第2項第3款之規定，請求被告依系爭耕地之112年度之 公告現值，減除土地增值稅後之餘額3分之1即1,153,188元 補償原告【計算式：公告現值16,794元×206平方公尺÷3＝1,1 53,188元】。
㈤並聲明：被告應給付原告1,153,188元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告則以：
㈠減租條例第17條第2項第3款規定之適用，乃以租約因同條例 第17條第1項第5款之規定終止租約為前提。然系爭耕地並未 經依法編定或變更為非耕地使用，且被告否認有依減租條例 第17條第1項第5款規定終止系爭租約，原告也於起訴狀自承 其並無放棄承租權。至於被告退款部分租金部分，乃被告依 原告承租之系爭土地部分經法院判決供通行使用，故被告依 民法第266條第1項之規定，同意退還部分租金，然此並無終 止租約之意思。是原告依同條例第17條第2項第3款之規定請 求給付補償金，自屬於法不符。
㈡又原告承租系爭耕地面積為0.7495公頃即7,495平方公尺，而 應供通行之土地面積僅206平方公尺，占租賃面積僅約百分 之2.74，即系爭耕地無法繼續作耕地使用之面積比例實屬低
微，實不足以此認定系爭租約之租賃目的無法達成，而致應 終止租約之情形。綜上，系爭租約既然仍存續，則原告依減 租條例第17條第2項第3款之規定請求被告給付補償，即無理 由等語，資為抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造就系爭耕地（面積0.7495公頃）訂有系爭租約 ，嗣經訴外人江永輝向被告就系爭耕地請求確認通行權存在 ，並由臺灣高等法院臺南分院109年度上字第217號民事確定 判決認定：系爭耕地如嘉義市地政事務所108年10月1日土地 複丈成果圖所示編號A、面積206平方公尺之土地確有通行權 存在，且應容忍江永輝在上開供通行之土地鋪設柏油道路及 設置電線、水管、瓦斯管、電信等管線，且不得妨礙江永輝 之通行（下稱系爭確定通行權事件）等情，業據原告提出系 爭租約及前開民事判決為證（見本院卷第69至81頁），且被 告對此並未爭執，堪信為真。
㈡原告主張被告雖未依減租條例第17條第1項第5款規定終止租 約，但被告以系爭函文將租金退還之行為，應可解釋為被告 針對供通行之土地部分有終止之意思等語。惟據被告以前詞 置辯。經查：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終 止：一、承租人死亡而無繼承人時。二、承租人放棄耕作權 時。三、地租積欠達兩年之總額時。四、非因不可抗力繼續 一年不為耕作時。五、經依法編定或變更為非耕地使用時。 依前項第五款規定，終止租約時，除法律另有規定外，出租 人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付之費 用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作物之 價額。三、終止租約當期之公告土地現值，減除土地增值稅 後餘額三分之一，減租條例第17條定有明文。次按減租條例 第17條第2項，係針對出租人依同條第1項第5款規定終止租 約時，所為應由出租人給予承租人補償之規定。申言之，耕 地租約在租賃期限未屆滿前，經依法編定或變更為非耕地使 用時，出租人得予以終止租約，但應給予承租人補償，故承 租人請求出租人補償，以租約經出租人依該條第1項第5款規 定終止為前提（最高法院78年度台上字第1642號民事判決意 旨參照）。準此，如出租人未依減租條例第17條第1項第5款 終止租約，承租人即無依減租條例第17條第2項規定請求補 償之餘地。然觀之系爭函文（見本院卷第83頁），係以財政 部國有財產署南區分署嘉義辦事處之名義為之，且其內並無 記載被告已依減租條例第17條第1項第5款規定向原告就系爭
耕地有關通行權面積部分為終止租約之意旨，此外，原告也 未舉證被告有依減租條例第17條第1項第5款之規定向原告就 系爭耕地有關通行權面積部分為終止租約之意思表示，故原 告自不得依減租條例第17條第2項之規定請求被告補償。 ⒉另被告固有因系爭確定通行權事件而退還該部分面積之租金 行為，然據被告陳稱此部分乃依民法第266條第1項之規定退 還部分租金，經查民法第266條之規定係關於契約給付不能 之效力問題，核與減租條例第17條第1項第5款係規定期前終 止租約之事由不同，係屬二事，不容混為一談，故原告逕予 解釋為被告針對供通行之土地部分有終止之意思表示，難認 可採。
四、綜上所述，被告既未依減租條例第17條第1項第5款規定就系 爭耕地向原告為終止租約之意思表示，原告依減租條例第17 條第2項第3款之規定請求補償金，為無理由，應予駁回。五、本件事證已臻明確，原告聲請向嘉義市政府財政稅務局函詢 系爭耕地所需繳納之土地增值稅數額，核無必要。另兩造其 餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認 為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併予敘 明。
六、本件屬租佃爭議事件，依減租條例第26條第1項規定免徵裁 判費，且至本件言詞辯論終結時，亦未發生其他訴訟費用， 故無從確定訴訟費用之數額。惟依法仍應依民事訴訟法第78 條規定，諭知兩造負擔訴訟費用之比例，以備將來如有訴訟 費用發生時，得以確定其數額，特此說明。
中 華 民 國 113 年 8 月 7 日 民事第一庭法 官 周欣怡
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 113 年 8 月 7 日 書記官 葉昱琳