臺灣臺北地方法院民事簡易判決
112年度北簡字第14119號
原 告 西米創意設計有限公司
法定代理人 蔡歐寶
訴訟代理人 沈志成律師
吳意淳律師
被 告 龐淑雲
上列當事人間請求給付違約金事件，經本院於民國113年7月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告透過仲介田佳平，於民國112年7月24日與被 告簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），承租被告所有位 於臺北市○○區○○路00巷0號1樓房屋（下稱系爭房屋），每月 租金為新臺幣（下同）65,000元，押金3個月為195,000元， 租賃期間自112年9月1日起至117年8月31日止，自112年9月1 日起至112年10月31日止為免租金搬遷期，並於系爭租約第8 條第1項約定：「契約租賃期限未滿，雙方擬提前終止本合 約時，應預先於終止前1個月以書面通知對方，並應賠償對 方相當於3個月租金額之違約金。」（下稱系爭約定），原 告並於簽約當場交付押租金195,000元（下稱系爭押租金） 予被告。嗣被告要求租期內調漲租金之權利、取消免租期等 未果，即於兩造、訴外人即原告法定代理人之配偶陳瑋齡、 田佳平之Line群組（下稱群組）表達片面終止合約之意。田 佳平於群組内協調雙方重議租賃條件或解決方案，而陳瑋齡 於同年7月30日於群組内提出解決方案未果後，被告隨即於 群組内發文表示「請你把帳戶提供一下，也好將您的押金退 還給您！我是一個生活很簡單的人，就是沒有專業才會輕信 他人。謝謝妳您的提醒，我以後會多加注意的。」等語，原 告認被告已違約並要求被告履約。被告於簽約後反悔不租， 片面希望更改租賃條件未果後，即單方終止租約，自應給付 原告違約金等語。爰依系爭租約、系爭約定之法律關係，提 起本件訴訟，並聲明：請求被告給付原告195,000元，及自 起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息 。
二、被告則以：原告於112年7月24日以爭取時效為由，要求被告
先簽立系爭租約，以利原告據以向臺北市政府申請裝潢許可 證之用，俟裝潢設計圖完成並經被告確認後，雙方再辦理法 院公證，完成租賃作業。系爭租約上原告公司未蓋大小章、 出租人未簽名、出租人及承租人均未蓋章，足證系爭租約無 效。雙方後續於群組討論裝潢細節意見分歧，甚至聲稱想拆 掉系爭房屋承重樑，被告慎重考慮後表示只願以系爭房屋現 況出租以停止裝潢爭議，每月租金相同，並未提出終止系爭 租約。嗣陳瑋齡於同8月4日在群組與田佳平的對話内容提出 終止系爭租約，要求被告必須在中午前退還系爭押租金，並 強迫被告承認違約傳道歉函給原告，事實是原告提出終止系 爭租約並請田佳平處理，因此被告不願簽道歉函。田佳平於 群組秀出原告公司帳號及終止房屋租賃協議書（下稱系爭協 議書）給雙方輪流簽名。被告為避免再發生爭吵後謹慎簽署 系爭協議書，並於當日將原告交付被告的系爭押租金存入原 告提供的帳號内等語，資為抗辯，為此聲明：原告之訴駁回 。
三、得心證之理由：
原告主張被告提前終止租約，違反系爭租約之系爭約定，而 請求被告給付違約金等節，惟被告否認，並以上開情詞置辯 。是本院應審酌者厥為：㈠系爭租約是否有效成立？㈡原告主 張被告需依系爭租約第8條第1項給付違約金，是否有理由？ ㈠系爭租約成立並發生效力。
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之 辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如 兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實 、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人 所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則 涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合 公平正義（最高法院96年度台上字第286號判決意旨可資參 照）。
⒉經查：原告主張系爭租約於112年7月24日成立等節，惟被告 以未經原告法定代理人簽名且未蓋大、小章為由否認。經查 ，原告於本院審理時已自陳群組對話資料內之陳瑋齡即為原 告法定代理人之配偶，且陳瑋齡於言詞辯論時亦證稱：我是 原告之員工，承租系爭房屋的事情是我和被告進行洽談等語 （見本院卷第302頁），足見陳瑋齡於兩造間之系爭租約相 關事宜中代理原告為意思表示，依民法第103條第1項之規定 ，陳瑋齡所為之意思表示即直接對原告發生效力，應可認定 。
⒊復查，兩造間群組對話記錄中，陳瑋齡表示「請問我們是否
可以下週簽約？」，被告亦以表情符號回覆可以，輔以陳瑋 齡於言詞辯論中證述：系爭租約上的原告簽名為原告法定代 理人的字，雖然沒有蓋大、小章，但是簽名的效力應等同於 蓋章等語（本院卷第303頁），並有系爭租約在卷可按（本 院卷第107頁至第111頁），足徵系爭租約中記載之租賃標的 、租金、租期、押租金之內容完備，契約重要之點均已詳載 ，並經原告表示同意後簽名，縱原告未蓋公司章亦不生影響 兩造間意思表示一致，租賃契約即已成立生效，兩造即應受 租約之拘束。是被告抗辯系爭租約原告未蓋章不生效力云云 ，自無可採。
㈡原告主張被告依系爭約定給付違約金，並無理由。 ⒈經查，依系爭約定：「契約租賃期限未滿，雙方擬提前終止 本合約時，應預先於終止前1個月以書面通知對方，並應賠 償對方相當於3個月租金額之違約金。」之內容，業授予契 約雙方均得提前終止租約之終止權限。綜以原告之代理人陳 瑋齡於系爭租約簽立後之同年7月30日傳送：「不用談了， 違約的部分麻煩你們處理!如果龐小姐不付違約金 我會請我 的律師發律師函 我要的主要不是錢是態度! 這種輕視合約 反覆不一的態度 是令人非常失望反感的!」等內容訊息予被 告。被告則於同日晚上8時17分回傳：「請你把帳戶提供一 下，也好把押金退還給您!...」等內容訊息予陳瑋齡等情， 有群組對話記錄擷圖在卷可查（本院卷第181頁至第182頁） 。復以原告訴訟代理人自承：「被告不願意履行租約，所以 原告仲介才會提出系爭協議書。」等語。另細譯系爭協議書 所載：「一、雙方同意民國112年7月24日於臺北市○○區○○路 00巷0號1樓所訂立的租賃契約，提前於112年8月4日終止。 二、雙方同意提前終止合約，不需支付合約上載明之3個月 租金作為違約金。三、甲方（即被告）應無息退還乙方（即 原告）押金共195,000元。」、協議日期為112年8月4日等情 ，有群組對話記錄擷圖、系爭協議書在卷可按（本院卷第15 6頁、第139頁、第145頁），且被告並於協議當日匯款系爭 押租金至原告公司帳戶，亦有玉山銀行存款回條在卷可參（ 本院卷第151頁），足徵兩造以通訊軟體傳遞訊息所為之意 思表示，係合意終止系爭租約，且依系爭協議書第二項約定 ，兩造不需支付系爭租約其中系爭約定3個月租金作為違約 金等情，應可認定。則兩造既合意終止系爭租約，原告自不 得反以被告單方片面終止租約為由，請求被告給付違約金。 ⒉原告固主張被告片面希望更改租賃條件未果後，即片面終止 租約等語。惟查，觀諸兩造間群組對話紀錄，被告以「我一 開始跟您報告熱水裸露在外面，您說會弄地板，我以為會把
熱水管埋在地面下了，誤會您的意思了！抱歉！」、「…我 所謂的拆地板，以為您全部換掉地板，將熱水管埋在地板下 ，有一個整體的感覺，是需要時間的！體諒這些才很有誠意 免租期兩個月，也因為這些變動需要成本，我才願意五年不 漲租金…」，原告以「合約都寫得很清楚兩個月免租期跟五 年租約 現在要改成可以漲價房租？還要改成免租金費用減 少 這就是違約」等語回覆，有兩造間對話紀錄在卷可稽（ 本院卷第275頁、第172頁），堪認被告願給予原告免租期、 租約期間不漲租金之優惠，係基於考量原告需為熱水管裝潢 之事項，在了解並非將熱水管埋在地面下後，即失去給予優 惠之目的，並非於訂約後被告片面欲更改租賃條件之結果， 核屬於兩造間就系爭租約細項部分相互磋商之過程，自無從 逕以推論被告即有終止系爭租約之意思，是原告所主張實無 所據。
⒊基此，原告依系爭租約中系爭約定，請求被告賠償3個月租金 作為違約金，即屬無據，應予駁回。
四、綜上，原告依系爭租約中系爭約定，請求被告給付原告195, 000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與本件之判決結果不生影響，爰不逐一論駁 ，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 113 年 8 月 15 日 臺北簡易庭 法 官 黃莉莉
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 15 日 書記官 黃慧怡
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