臺灣臺中地方法院民事判決
112年度沙簡字第709號
原 告 張凱閎
被 告 柯選生
上列當事人間請求房屋回復原狀等事件，經本院於民國113年7月
9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣65,830元，及自民國112年10月24日 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之十二，餘由原告負擔。 四、本判決原告勝訴部分，得假執行。但被告如以新臺幣65,830 元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告自民國103年6月1日起向原告承租門牌號碼臺中市○○區○○ 路000號、266之1號（門牌號碼嗣變更為442號、446號，下 稱上址房屋）之一樓店面（下稱系爭店面），作為被告經營 大埔鐵板燒營業使用，並先後於103年4月24日、108年6月1 日簽立房屋租賃契約書（第一次係由原告母親即訴外人黃秋 香代為簽約，租期自103年6月1日起至108年5月31日；第二 次係由原告簽約續約，租期自108年6月1日起至113年5月31 日止，下稱系爭租約），並約定103年6月1日至106年5月31 日之租金為每月新臺幣（下同）55,000元，106年6月1日至1 08年5月31日之租金為每月60,000元，108年6月1日至111年5 月31日之租金為每月75,000元，111年6月1日至113年5月31 日之租金為每月80,000元，被告並交付押租保證金110,000 元（下稱系爭押租金），且約定系爭店面之電費、水費需由 被告負擔。詎料，被告於系爭租約約定之租期屆滿前即：11 1年10月間無預警停業，原告父親致電被告，被告說系爭租 約只租到111年9月30日，且租金亦僅繳納至111年9月30日止 ，被告迄至111年10月24日始將系爭店面交還被告，則兩造 間系爭租約之租期應至111年10月24日止，被告應依系爭租 約，給付原告111年10月份之該24日租金64,000元。 ㈡原告為被告墊付系爭店面之111年8月5日至111年10月4日水費 2,310元、111年10月5日至111年12月5日水費693元，原告依 系爭租約（即系爭租約終止前部分）及不當得利（即系爭租 約終止後部分）之法律關係，請求被告給付原告前揭水費2, 310元、693元。
㈢系爭租約終止後，被告未依系爭租約之約定將系爭店面回復 原告先前出租予被告時之狀態，致原告受有系爭店面之招牌 未拆除、地磚毀損、天花板與屋後隔間未拆除、玻璃門及玻 璃自動門未回復原狀、其向政府申請的天然氣瓦斯管線延伸 到屋內之地板、牆壁未拆除、鐵板燒炒菜台下方的水溝尚未 填平、大型水冷冷氣架的地磚未重鋪，風管未拆除、屋後一 扇玻璃窗戶受損等相關未回復原狀之損害（下稱系爭損害） ，預估修繕費用至少為500,000元。原告依系爭租約及侵權 行為之法律關係，就系爭損害請求被告賠償原告500,000元 。
㈣綜上，原告依系爭租約、不當得利、侵權行為之法律關係， 請求被告給付原告前揭567,003元（64,000＋2,310＋693＋500, 000＝567,003）及其法定遲延利息。並聲明：被告應給付原 告567,003元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止 ，按年息百分之五計算之利息。
二、被告抗辯：兩造間之系爭租約已於111年9月30日終止，且被 告已於111年10月22日將系爭店面返還原告，並依原告之需 求將系爭店面回復原狀，原告對被告之本件請求，為無理由 。並聲明：駁回原告之訴。
三、法院之判斷：
㈠下列事實，有系爭租約附卷可按，且為兩造所不爭執，堪認 屬實：
⒈被告自103年6月1日起向原告承租系爭店面，作為被告經營大 埔鐵板燒營業使用，並先後於103年4月24日、108年6月1日 簽立房屋租賃契約書（第一次係由原告母親即訴外人黃秋香 代為簽約，租期自103年6月1日起至108年5月31日；第二次 係由原告簽約續約，租期自108年6月1日起至113年5月31日 止），並約定103年6月1日至106年5月31日之租金為每月55, 000元；106年6月1日至108年5月31日之租金為每月60,000元 ；108年6月1日至111年5月31日之租金為每月75,000元；111 年6月1日至113年5月31日之租金為每月80,000元，被告並交 付系爭押租金，且約定系爭店面之電費、水費需由被告負擔 。
⒉原告及其家人居住在上址房屋三樓，並將上址房屋二樓另出 租他人。
⒊兩造間之系爭租約業已終止，被告將系爭店面返還原告後， 原告尚未將系爭押租金返還被告。
㈡原告就前揭租金64,000元之請求，有無理由？說明如次： 租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方 支付租金之契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物
；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。 民法第421條第1項、第455條分別定有明文。經查： ⒈兩造雖各以前揭情詞而就系爭租約之終止原因、終止日期互 有爭執。查兩造於系爭租約約定之租期屆滿前，即終止系爭 租約乙節，為兩造所共認。原告雖主張係因可歸責於被告事 由，被告提前向原告終止系爭租約。惟被告於系爭租約存續 期間繳納之水費，包括依系爭租約所應繳納系爭店面之水費 及逾此範圍之水費（即非屬系爭租約應繳納之水費）乙節， 業據原告於另案臺灣臺中地方檢察署112年度偵字第11900號 刑事案件（即被告就該水費爭議對黃秋香提出涉犯刑法第33 9條第2項詐欺得利罪嫌刑事告訴，檢察官偵查結果因認係屬 民事糾葛，黃秋香罪嫌不足為由而為不起訴處分後，被告聲 請再議，亦經臺灣高等檢察署臺中分署駁回再議之聲請在案 ；下稱前開刑事案件）偵查中檢察官訊問時以證人身分證述 在卷（見112年1月10日訊問筆錄），此經本院調閱前開刑事 案件案卷全卷查核無訛，堪認被告繳納之水費確有包括非屬 系爭租約應繳納之水費在內，原告就系爭租約之履行亦有可 歸責於自己之事由存在。於此情形，系爭租約於原來約定之 租期屆滿前終止，係經兩造意思合致而終止，應堪認定。 ⒉被告雖陳稱系爭租約已於111年9月30日終止，惟依前開規定 ，被告於系爭租約終止時即有將系爭店面返還原告之義務， 且被告就其於111年10月間遷離系爭店面之前，系爭租約業 已終止之有利於己事實，並未提出確切證據證明以實其說， 則兩造間系爭租約之租期，應以原告主張迄至111年10月24 日止為可採。
⒊承上，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付其111年10 月之24日租金64,000元（80,000÷30×24＝64,000，元以下四 捨五入），為有理由，應予准許。
㈢原告就前揭水費2,310元、693元之請求，有無理由？說明如 次：
依系爭租約之約定，系爭租約存續期間之系爭店面水費，應 由被告繳納，有如前述。又無法律上之原因而受利益，致他 人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已 不存在者，亦同。民法第179條定有明文。經查，原告主張1 11年8月5日至111年10月4日之水費2,310元及111年10月5日 至111年12月5日之水費693元，係由其繳納乙節，固據其提 出被告繳納該水號「4F-00000000-0」之水費收據二紙為證 ，惟本院參酌被告於兩造間另案本院112年度沙簡字第544號 民事訴訟（即被告就系爭租約爭議另案對原告請求之民事事 件，下稱另案544號訴訟）所提系爭租約存續期間之水費收
據之各月水費數額，則就由原告繳納之前開水費收據（即包 括被告尚以系爭店面營業之111年8月5日至同年10月4日水費 ，及被告已停止系爭店面營業之111年10月5日至同年12月5 日水費《均不含清除處理費及水源保育回饋費》），再衡諸每 月自來水用量並非固定等情以觀，本院認被告逾系爭店面外 所繳納系爭水費之期間僅至111年8月4日止，且非屬被告依 系爭租約應繳納之水費（即應由原告負擔之水費）每月平均 250元（即每二月平均為500元）為適當。基此，原告主張11 1年10月5日至同年12月5日之水費492元部分，本即應由原告 繳納，原告就此部分之請求，為無理由。原告主張111年8月 5日至111年10月4日之水費2,310元部分，扣除原告此段期間 應負擔之水費，原告請求被告給付水費1,830元，為有理由 ，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許 。
㈣原告請求被告賠償其系爭損害之損害500,000元，有無理由， 說明如次：
⒈系爭租約係經兩造意思合致而終止，有如前述。則原告以被 告片面提前終止系爭租約為由，據此主張被告應賠償其違約 提前終止系爭租約之損害，為屬無據，並無可採。 ⒉承租人於租賃關係終止後，應依民法第455條規定返還租賃物 ，有如前述。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃 債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履 行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充 後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台 上字第1631號民事裁判意旨參照）。經查： ⑴系爭租約終止時，被告應將系爭店面照原狀交還原告。系 爭租約終止時，被告之生財器具、營業用品材、營業設施 須自行清理乾淨，地板、牆壁須清洗粉刷潔白，一切恢復 原狀，並付清房租及水電費用。此觀系爭租約第6條及系 爭租約之特約事項即明。基此，被告於系爭租約終止時， 倘未將系爭店面回復原告先前出租予被告時之狀態，被告 對原告自應負債務不履行損害賠償責任。
⑵承上，被告於系爭租約終止後，未將系爭店面回復原告先 前出租予被告時之狀態，原告受有系爭損害等情，業據原 告提出系爭店面之現場相片為證，應堪認定。又當事人已 證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者， 法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法 第222條第2項定有明文。原告就系爭損害雖未提出業經工 程行等專業機構簽認並出具預估修繕費用之估價單等相關 證明，無從認定預估修繕費用之確切金額，惟綜核前揭系
爭店面現場相片所示系爭損害之情形，堪認原告就系爭損 害僱工修繕以回復原狀之金額已達到系爭押租金（即110, 000元）之數額，則原告依系爭租約之法律關係，就系爭 損害請求被告賠償其110,000元，為有理由，應予准許。 至原告逾此範圍之請求，為無理由，不應准許。 ⑶原告依系爭租約之法律關係，就系爭損害請求被告賠償原 告110,000元，為有理由，應予准許，已如前述。則原告 另依侵權行為之法律關係對被告之此部分請求，乃以單一 聲明，請求法院為同一之判決，屬訴之客觀重疊合併，訴 訟標的雖有數項，如其中一項請求為有理由，即可為原告 勝訴之判決，就他項標的無須更為審判（參見最高法院88 年度台上字第1127號、86年度台上字第997號民事裁判， 亦同此旨），是本院就此部分自無庸再予論斷，併予敘明 。再者，原告另依侵權行為之法律關係，對被告逾110,00 0元之其餘請求，亦無從更為有利原告之認定，不應准許 。
⑷又依前開說明，被告應賠償原告之前揭110,000元，與被告 交付之系爭押租金發生當然抵充之效力，則經抵充系爭押 租金後，原告就系爭損害已無餘額得向被告請求，堪以認 定。
㈤給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。 給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催 告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起 訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類 之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項及第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人 得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍 從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法 律可據者，週年利率為5％。民法第233條第1項及第203條亦 有明文。本件原告對被告之前揭65,830元（64,000＋1,830＝6 5,830）債權，既經原告起訴而送達訴狀，被告迄未給付， 當應負遲延責任。是原告請求被告給付自起訴狀繕本送達被 告翌日即112年10月24日（112年10月13日寄存送達，見卷附 之被告送達證書）起至清償日止，按年息百分之五計算之法 定遲延利息，核屬有據，應予准許。
㈥綜上所述，原告請求被告給付原告65,830元，及自112年10月 24日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由 ，應予准許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
四、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第2項第1款規
定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決，應適用民事訴訟法 第389條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法 第436條第2項，適用同法第392條第2項規定，本院爰依職權 酌定相當擔保金額，宣告被告為原告預供擔保後，得免為假 執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果 不生影響，自無庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 8 月 16 日 沙鹿簡易庭 法 官 何世全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 113 年 8 月 19 日 書記官 許采婕