臺灣士林地方法院民事判決 94年度簡上字第57號
上 訴 人 興銳房屋仲介有限公司
法定代理人 甲○○
被上訴人 乙○○
訴訟代理人 詹啟章律師
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國94
年3 月8 日本院內湖簡易庭93年度湖簡字第903 號第一審判決提
起上訴，本院於94年10月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人在原審起訴主張：被上訴人前於民國91年8 月11日 向訴外人施美賢買受台北縣汐止市○○路22號1 樓房屋（下 稱系爭房屋），因施美賢於90年10月7 日將該屋出租予上訴 人，約定租金為每月新台幣（以下同）16,000元，租期自90 年10月8 日起至93年10月7 日止（以下稱系爭租約），被上 訴人因此繼受出租人之地位。兩造與施美賢另於92 年7月18 日簽訂協議，約定就系爭房屋之租賃關係沿用上訴人與施美 賢所訂租約。嗣至租期將屆滿之際，被上訴人即多次發函告 知上訴人期滿而不再續租，上訴人於期滿時，自應於期滿時 遷讓返還系爭房屋。詎屢經催促，上訴人仍占用系爭房屋迄 今，拒不遷讓返還。而本件租期既已屆滿，雙方租賃關係已 消滅，被上訴人自可本於租賃關係，請求被告將系爭房屋遷 讓交還予原告。再依民法第184 條第1 項前段、第179 條前 段所規定，及雙方租約第6 條：「如不即時遷讓交還房屋時 ，甲方（指被上訴人）每月得向乙方（指上訴人）請求按照 租金五倍之違約金至遷讓完了之日止。」之約定，上訴人於 93年10月7 日租賃期滿後仍拒搬遷，無權占用系爭房屋迄今 ，顯已侵害被上訴人之權利，致被上訴人受有損害，其並因 此受有不法利益，依前開法條及租約之約定，原告自得向被 告請求自93年10月8 日起至交還房屋之日止，按原有租金每 月16,000元之5 倍計算即8 萬元之損害金等語，並聲明求為 判決：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人。㈡上訴人 應自93年10月8日 起至返還前項房屋之日止，按月給付原告 8 萬元。㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。上訴人則以： 系爭房屋係於86年10月4 日由施美賢出資5 分之4 、被上訴 人出資5 分之1 ，經由本院拍賣而標得，登記在施美賢名下 ，本欲轉售圖利，惟歷時1 年，仍無法出售，被上訴人與施 美賢2 人乃同意先行出租，被上訴人提議由施美賢為代表，
以高於當地租金行情之每月租金16,000元，出租予當時在房 屋同址2 樓營業之上訴人，上訴人鑒於業務上之需要，且施 美賢與被上訴人均同意除非上訴人不願續租外，願以原條件 繼續出租予上訴人，上訴人始與之訂立自87年10月8 日起至 90年10月7 日止為期3 年之租賃契約，經期滿後續訂系爭租 約，租期乃至93年10月7 日止，是被上訴人亦為出租人之一 。嗣於租賃關係存續中，施美賢與被上訴人於91年8 月8日 始簽訂協議書，約定以投標方式決定產權之歸屬，俾早日釐 清合夥關係，惟無論何人得標仍應信守對上訴人之承諾，在 施美賢明顯禮讓下，原成本710 萬元之系爭房屋，由被上訴 人以608 萬元得標，2 人旋於同年月11日簽訂買賣契約，同 年9 月17日辦畢所有權移轉登記為被上訴人所有，被上訴人 既為原出租人之一，且依民法第425 條第1 項規定應繼受租 賃之法律關係，就系爭租約內所載明：「除非乙方（指上訴 人）不願續租外，應以原條件繼續租賃予乙方」之約定（以 下稱特約條款）自應遵守，上訴人依此特約條款，於93年10 月7 日租賃屆滿前，即同年月5 日及同年11月3 日，已將月 租金匯入被上訴人帳戶內，足徵上訴人並無不願續租之情事 ，亦無租賃期滿之問題，自不容被上訴人任意毀約，損及上 訴人權益云云置辯，並聲明求為判決㈠原告之訴及其假執行 之聲請均駁回。㈡如受不利判決，請准提供現金為擔保免為 假執行。
二、上開兩造訴訟事件，經原審判決命上訴人應遷讓返還系爭房 屋，並自93年10月8 日起至返還系爭房屋之日止，按月給付 16,000元予原告，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人不服上 開判決而提起上訴，其上訴所為主張，除與原審所為陳述相 同者，茲予引用外，另補充陳述：系爭租約係由被上訴人決 定租金數額後由施美賢與上訴人簽訂，上訴人為求公司穩定 經營同意該高於市場行情之租金數額，至每月租金則由被上 訴人與施美賢按合夥出資比例分配，且被上訴人於91年3 月 1 日至同年9 月30日受僱於上訴人，是系爭房屋出租之事實 ，應為被上訴人所明知，施美賢亦曾在91年8 月11日將租約 交付被上訴人閱覽，即被上訴人至遲於是日已知有特約條款 之約定，且當時並無異議，迄至92年7 月18日被上訴人與施 美賢訂立協議書時，亦約明願沿用該租約內容，自不容再任 由被上訴人任意否認知悉該租賃契約約定之事實。而系爭租 約特約條款之約定，意指上訴人欲承租時，出租人有義務以 原條件續約，不得為反對之意思，即無再探究該約定究為租 賃契約之本約或預約之必要，而依據特約事項，契約成立之 要素業已明確合意，其他相關事項亦已規定綦詳，是於原租
約期滿後，新租賃契約關係即自然生效，縱未依據民法第42 2 條規定簽定書面，亦不能認為契約關係消滅，僅應視為不 定期限租賃而已，兩造間雖未訂立新租賃契約書，因租賃契 約仍然存在，即無另訂新約之必要，至其他租約規定與此抵 觸者，應屬無效。縱認該特約條款為預約，亦應屬要約之性 質，並非要約之引誘，被上訴人應受該要約之拘束，與公平 原則無涉，上訴人既於93年10月7 日租約期滿前匯款給付次 月租金，應認上訴人已有續租之承諾，兩造間就租約內容業 已合意而成立租賃契約。即認特約事項之約定為要約之引誘 ，因被上訴人於租期屆滿前委由訴外人江振源與上訴人洽談 時，提議變更租期為1 或2 年，即已有要約，俟上訴人於93 年10月5 日匯款給付租金，則為承諾之意思表示，應視為兩 造間有租期1 年或2 年之合意，而有不定期租賃契約關係存 在，不容被上訴人事後反悔，原判決命上訴人遷讓房屋並給 付損害金，為有違誤云云，並聲明求為判決：㈠原判決不利 於上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之 訴駁回。被上訴人於此主張除與原審相同者，茲予引用外， 另補陳：被上訴人自始以為乃施美賢占有使用系爭房屋，從 不知施美賢有將該屋出租予上訴人，上訴人所稱租約特約條 款，亦不在92年7 月18日兩造及施美賢所訂協議書之合意範 圍內，更無上訴人所稱由被上訴人決定租金後訂立租賃契約 之事，而以被上訴人於91年8 月8 日與施美賢所簽訂協議書 ，約定施美賢應將使用該屋之46個月租金收入，按合夥出資 比例分配予被上訴人等情觀之，可知施美賢從未支付分文予 被上訴人，上訴人主張被上訴人按月分取租金云云，與事實 不符。況依據系爭租賃契約第6 條約定以觀，被上訴人於租 期屆滿時，仍保有同意繼續承租與否之權利，至特約事項之 約定，則僅保障上訴人於被上訴人願意繼續承租時，上訴人 有按原條件承租之權利，而因該特約條款訂立時，原租賃契 約尚未期滿，自無從視為要約或承諾，亦不能據以認為兩造 間當然成立新租賃契約關係，如認上訴人單方之意思表示成 立租賃契約，則無異永遠剝奪被上訴人對系爭房屋之使用、 收益權，實際上為規避民法第449 條第1 項租賃最長期限之 限制，使租賃契約關係成為無限期，對被上訴人之保障較之 不定期租賃關係更為薄弱，實屬顯失公平。又被上訴人無法 每日審視帳戶內存款狀況，被上訴人於原租期屆滿前亦已數 次發函通知上訴人不願繼續出租，上訴人逕自匯款，非可認 為因此成立租賃契約關係。至上訴人所提出關於江振源代理 被上訴人提出要約云云，不僅屬上訴後所提出之新攻擊防禦 方法，於法不應准許，且與事實不符，所稱成立1 年或2年
租約亦屬不明，況由被上訴人於93年9 月15日、同年10月8 日、同年11月2 日，持續發函通知上訴人將收回自用不再出 租之意思、勿再匯入款項等節，可知兩造間確未再成立租賃 契約，是兩造間租賃契約關係，確已於93年10月7 日期滿時 消滅，上訴人自應遷讓返還系爭房屋，及給付損害金等語， 並聲明求為判決：上訴駁回。
二、經查：
㈠如下事實為兩造所不爭執：
⒈系爭租約約定由施美賢將系爭房屋出租予上訴人，租期至90 年10月7 日屆滿。嗣經於期滿後續約，約定租期自90年10月 8 日起至93年10月7 日止，租金為每月16,000元，該契約第 6 條約定：「乙方（指上訴人）於租期屆滿時，除經甲方（ 指施美賢）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原 狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時 遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違 約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議 。」；另於契約文末載明：「除乙方不願續租外，甲方應以 原條件繼續出租予乙方（本契約與本特約事項抵觸則無效） 。」之特約條款。而該契約書曾於台灣士林地方法院檢察署 92年度偵字第5279號被上訴人告訴施美賢等妨害自由案件中 ，經遞交檢察官為證。
⒉系爭房屋係於86年10月4 日由施美賢出資5 分之4 ，被上訴 人出資5 分之1 ，經由本院拍賣而標得，登記在施美賢名下 。嗣於91年8 月8 日施美賢與原告訂立協議書（以下稱甲協 議書），約定以投標方式決定產權之歸屬，旋經投標後由原 告以608 萬元得標，雙方於同年月11日簽訂買賣契約，同年 9 月17日辦畢所有權移轉登記為被上訴人所有。 ⒊兩造與施美賢於92年7 月18日訂立協議書（以下稱乙協議書 ），在第1 項約定甲方（即上訴人）、丙方（即被上訴人） 願就系爭房屋繼續沿用上訴人與施美賢前送交臺灣士林地方 法院檢察署檢察官之租賃契約內容。
⒋兩造與施美賢於訂立乙協議書時，並未當場提出施美賢與上 訴人間之書面租賃契約，但於協議書第3 項約明：「甲方就 丙方之營業執照及甲乙方原租約影本（甲乙方蓋印證明與正 本相符）於簽訂本協議書一周內寄交與丙方」。 ⒌被告先後於93年10月5 日、93年11月3 日各匯款16,000元至 被上訴人帳戶內。
⒍被上訴人曾各於92年7 月31日、93年9 月15日、同年10月8 日、同年11月2 日及同年月3 日發函通知上訴人期滿不再續 約、請求3 日內遷離及勿再匯款給付租金、拒絕以匯入款項
充為租金之收受等情。
⒎被上訴人原為上訴人公司員工，自91年3 月1 日起至91年9 月30日止，在上訴人公司任職。
㈡上開不爭執事實，且有土地房屋買賣契約書（原審卷第12頁 ）、建物登記謄本（同上卷第15頁）、房屋租賃契約書（同 上卷第16頁、甲協議書（同上卷第35頁）、乙協議書（同上 卷第19頁）、存證信函（同上卷第22頁以下、本院卷第20頁 、第107 頁）、匯款申請書（原審卷第38頁）等附卷可按， 均堪信為真實。
四、本件兩造爭執要點為：
㈠被上訴人應否受系爭契約約定之拘束？
㈡系爭契約中特約條款之真意為何？
㈢系爭契約期滿後兩造是否已另訂新約？
㈣上訴人自93年10月8日起占用系爭房屋有無合法之權源？ ㈤被上訴人得否請求上訴人返還系爭房屋？
㈥上訴人於系爭契約期滿後繼續占用系爭房屋是否構成無權占 有？
㈦被上訴人請求上訴人給付損害金及數額是否俱有理由？五、本院之判斷：
㈠本件系爭房屋經施美賢於87年10 月8日與上訴人訂立租賃契 約，約定由施美賢將系爭房屋出租予上訴人，租期至90年10 月7 日屆滿。嗣經於期滿後續約，約定租期自90年10月8 日 起至93年10月7 日止，租金為每月16,000元。其後系爭房屋 由施美賢以買賣為原因，將所有權移轉登記予被上訴人而受 讓，兩造與施美賢3 人並簽訂協議書，約定3 方均同意有關 系爭房屋之租賃關係，沿用施美賢前送交臺灣士林地方法院 檢察署檢察官即系爭租約之租賃契約內容，應認依兩造約定 ，於被上訴人買受系爭房屋後，原訂租賃契約關係於兩造間 繼續存在而同受拘束，且按「出租人於租賃物交付後，承租 人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受 讓人仍繼續存在。」，民法第425 條第1 項定有明文，被上 訴人雖一再主張不知施美賢與上訴人間有租賃契約關係存在 ，然依據上開約定及法條規定，縱被上訴人對於該租賃契約 關係事前有所不明或未獲施美賢交付應得租金，亦均無礙於 此認定。
㈡兩造雖應受施美賢與上訴人間原訂租賃契約法律關係之拘束 ，但有關特約條款之約定，上訴人雖主張被上訴人因此亦負 有繼續出租而不得拒絕之義務，兩造間因上訴人匯付租金而 成立新租賃契約關係云云，惟此為被上訴人所反對。茲首應 審究者，在於依約定沿用或依據民法第425 條第1 項規定繼
續存在於兩造間之租賃契約法律關係之範圍何在；系爭特約 條款之約定是否屬合法有效並同對被上訴人發生拘束力等節 。經查：
⒈按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標 準，不能拘泥文字致失真意（最高法院39年台上字第1053號 判例意旨參照）。兩造與施美賢3 人所簽訂之乙協議書，雖 約定關於沿用系爭租賃契約書所載內容等語，但依據施美賢 在原審結證所稱：伊在簽立乙協議書前，均未曾告知被上訴 人不得拒絕續租等語（原審卷第58頁），再參照協議書第3 項約定上訴人應於簽訂該協議書1 週內，由上訴人與施美賢 共同蓋印證明與正本相符之原租約影本寄送被上訴人，及被 上訴人92年7 月31日存證信函（本院卷第107 頁）內亦載明 ：「貴公司寄來之房屋租賃合約書本人已收到」等語以觀， 顯見被上訴人乃迄至協議書簽訂後經上訴人交付，始得見該 契約書，復核該系爭特約條款規定內容，既非成立租賃契約 必要之點，亦非通常租賃契約常見之內容，殊無從以上開協 議書之約定文字，逕推認有關系爭特約條款之約定，為經兩 造合意願受拘束，而成為兩造間租賃契約關係內容之一部， 被上訴人自不因與上訴人間簽有協議書，而當然受此特約條 款約定之拘束。
⒉次按民法第425 條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係 專指民法第421 條第1 項所定意義之契約，且限於受讓時有 效存在之單一契約法律關係而言，如租賃契約成立時或契約 存續中，同時或另為關於押租金契約、消費借貸債務抵付租 金等成立租賃關係以外之約定，亦各屬與租賃契約有別之其 他契約關係，要無該條第1 項規定之適用（最高法院65年台 上字第156 號判例、45年台上字第590 號判例意旨參照）。 而有關當時存續租賃關係消滅後是否續租之約定，性質上亦 屬別一法律關係，與當時存續之租賃法律關係有別，當不在 民法第425 條第1 項規定應為租賃標的物受讓人應繼受之法 律關係範圍內。本件系爭特約條款約定內容，既係關於被上 訴人受讓取得租賃標的物所有權當時有效租賃契約關係結束 後另一租賃關係之約定，即非被上訴人依據民法第425 條第 1 項規定所應繼受者，對被上訴人而言，該特約條款約定， 並無受其拘束或履行之義務，上訴人主張被上訴人應受特約 條款約定之拘束，並憑此認可因其單方行為成立新租賃契約 關係云云，委非可採。
⒊第按租賃契約之期限，不得逾20年，逾20年者，縮短為20年 ，民法第449 條第1 項定有明文。考其立法意旨，乃租賃契
約之期限，如過於長久，是使各當事人受此契約之拘束，殊 有害於公益，故定其期間為20年，其以20年以上之期間訂立 租賃契約者，亦縮短為20年。又按前開20年之期限，當事人 得更新之，同法第449 條第2 項亦有明定。惟所謂租賃期限 屆滿20年後當事人得更新之，係指當事人於租賃期限屆滿後 ，得以合意新訂租賃契約，發生新租賃契約法律關係而言， 其本質仍屬契約行為，非謂當事人之一方得以其單方之行為 ，使發生新租賃契約關係。換言之，租賃定有期限者，除符 合民法第451 條規定外，其租賃關係即於期限屆滿時消滅， 而租賃契約為一繼續性契約，於特殊事由發生時，猶容許契 約當事人於期限屆滿前行使契約終止權，於期限較長之租賃 契約期限屆滿時，更應容許當事人對於締約之條件重新洽商 ，如當事人間對於另訂新租約與否之意思表示尚未一致，即 難因此認為租賃契約於當事人間繼續存在。如認當事人之一 方必有續約之義務，或解釋為契約無待一方之意思表示當然 成立、生效，不啻將使租賃期限不得超過20年之規定形同具 文，該條文保障公益之立法意旨即無從達成，故民法第449 條第1 項之規定負有保障公益之性質，當屬強制規定，當事 人如於租賃契約中，無限期約定每次租期屆滿後，均許由單 方決定租約訂立與否，並得拘束他方當事人，則屬前開規定 之脫法行為，依民法第71條前段之規定，該約定自因違反強 制規定而無效。本件系爭特約條款之規定，即使認為因被上 訴人繼受取得系爭房屋所有權，而使包括該特約條款內容在 內之租賃契約關係存在於兩造之間，惟揆之上開說明，該租 期屆滿任許上訴人得永遠、單方決定是否續租之約定，將使 民法第449 條第1 項所欲保障之公益目的無從達成，自為法 律所不允許而應認為無效，對被上訴人而言並無拘束力，上 訴人主張依據該特約條款約定得按原租約條件續租系爭房屋 云云，仍有未合。
⒋況上訴人主張依據系爭特約條款之約定，得無限期任由上訴 人單方決定是否期滿繼續訂立租約，被上訴人無拒絕之權， 則無異剝奪被上訴人為系爭房屋所有權人原享之管領、處分 、收益等權能，長期必將導致處分上之現實困難，且租賃條 件亦需無限期沿用原訂條件，而不能依社會整體經濟狀況調 整，實乃陷被上訴人於重大不利之境地，上訴人所為主張， 顯有違於公平正義原則，更屬不能採取。
㈢有關系爭租約特約條款之約定，不能認為構成被上訴人繼受 取得系爭房屋後，於兩造間存在之租賃契約法律關係內容， 要如前述，而被上訴人於租約期滿前、後，迭於92年7 月31 日、93年9 月15日、同年10月8 日、同年11月2 日及同年月
3 日，各以存證信函通知上訴人期滿不再續約、請求3 日內 遷離及勿再匯款給付租金、拒絕以匯入款項充為租金之收受 等情，亦為兩造所不爭。此外，系爭租約期滿後，尚無證據 可資證明兩造間已另行合意訂約，是於系爭租約期滿後，兩 造租賃關係即歸消滅，自93年10月8 日起，雙方就系爭房屋 已無租賃契約關係存在。上訴人雖以上情主張兩造間於原租 期屆滿後，已另成立新租賃契約關係云云，但系爭租約中原 訂特約條款之約定，不構成被上訴人繼受取得系爭房屋後之 兩造間租賃契約關係內容，已迭如前述，上訴人即不得據以 主張被上訴人負有另訂新約之義務，是姑不論該特約條款約 定之性質是否為預約性質，均無由僅以上訴人單方意思表示 或匯款行為，逕認兩造間有何新成立之租賃契約關係存在。 再上訴人另主張經被上訴人委任代理人即訴外人江振源代被 上訴人提出租期為1 年或2 年之要約後，經上訴人匯款給付 租金以為承諾，應認兩造間已新訂租約云云，雖據上訴人提 出被上訴人所寄發之93年10月8 日存證信函1 件及匯款申請 書2 件為證，然依該為上訴人所引據之信函記載內容以觀， 要已敘明係由江振源與上訴人法定代理人甲○○交涉，且上 訴人已經拒絕按江振源所提條件締約，則於上訴人拒絕時， 江振源所提出之要約，即已失其效力，縱事後上訴人復為接 受要約之承諾亦然，不能認為要約、承諾有所合致。況渠等 所為對話意思表示，應於當場到達相對人時發生效力，即如 經江振源提出要約而上訴人予以拒絕或不即為承諾，其要約 亦應認為失其拘束力，此觀之民法第155 條、第156 條規定 自明，且上訴人稱江振源所提出者，為租期1 年或2 年之要 約，更顯兩造間就為租賃契約必要之點之租賃期間未曾合意 ，自無由認為可因此成立新訂之租賃契約關係存在，而被上 訴人既於租約期滿前，多次通知上訴人不願續租之反對意思 ，進而拒絕上訴人匯付租金，更無上訴人所謂因其匯款行為 ，而成立定期或不定期租賃契約關係可言，是上訴人此等主 張，亦均為不能採取。
㈣又系爭租約第六條前段約定：租約期滿時，除經出租人同意 繼續出租外，承租人應即日將租賃標的物返還出租人。本件 兩造間雖因被上訴人繼受施美賢出租人地位而存在租賃契約 關係，但依系爭租約約定，租期已於93年10月7 日期滿，且 系爭特約條款並無拘束被上訴人之效力，被上訴人復已於租 期屆滿前，多次向上訴人明確告知期滿不再續租等情，業如 前述，則依據上揭契約約定，上訴人於租期屆滿時，應即將 系爭房屋遷讓返還被上訴人，其迄今仍未返還該房屋，被上 訴人本於上開租賃契約約定，請求遷讓返還，洵無不合。
㈤按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額。」；「約定之違約金額過高者，法院得減至 相當之數額。」，民法第250 條、第252 條分別定有明文， 是約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相 當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。 此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減 。至於違約金是否相當，則須依一般客觀事實，社會經濟狀 況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。（最高法院79 年台上字第1612號、79年台上字第1915號判例意旨參照）。 本件被上訴人主張依據系爭租約第6 條約定，請求上訴人給 付租期屆滿後占用系爭房屋期間之損害金部分，核之上載系 爭租約第6 條後段約定，堪認於租期屆滿未經續租時，上訴 人負有即日遷讓返還系爭房屋予被上訴人之義務，如未依約 履行，則被上訴人得向上訴人請求按月給付租金5 倍之違約 金。據此，因上訴人於93年10月7 日租約期滿後，既未依約 返還房屋予被上訴人，而占用迄今，被上訴人依據該條約定 請求給付違約金，原無不合。惟兩造間系爭租約有關違約金 之約定，乃於損害發生前，預定一定數額之賠償額，且無其 他特別約定，則按上揭民法第250 條第2 項規定，即應視為 係賠償總額預定性之違約金，而參酌被上訴人因上訴人租賃 期滿後，仍拒不返還系爭房屋，致被上訴人無從為使用收益 ，並因此減少租金收入之利益多寡，及現在社會經濟狀況等 情狀，認此違約金數額，應以原訂每月租金之1 倍即16,000 元為適當，原約定違約金按月租金5 倍計算，洵屬過高，應 予核減，是被上訴人請求上訴人給付違約金，於自同年月8 日起至返還系爭房屋予被上訴人之日止，按月給付16,000元 之範圍內為有理由，應予准許，逾此範圍所為請求，即屬無 據，為不能准許。
六、被上訴人雖另主張受有侵權行為之損害，及上訴人無法律上 原因而受有利益為由，引據民法第184 條第1 項前段及179 條前段規定，併為損害金之請求，但因被上訴人未能收回房 屋及上訴人無租賃關係繼續占有使用系爭房屋，所各受之損 害與所受利益，依客觀情形而言，應認與原定每月租金數額 相當，且有關於損害賠償部分，因已有賠償總額預定違約金 約定存在，本不得請求超逾之數額，而被上訴人本於系爭租 約違約金約定請求給付，既應於如原訂每月租金數額16,000
元範圍內予以核許，即其以此請求上訴人返還不當得利，縱 可准許，所得准許之數額，亦未逾上開應准許部分，是關於 被上訴人依據侵權行為損害賠償請求權及不當得利返還請求 權請求部分，係屬請求權之競合，即無更為審斷之必要，應 予敘明。
七、從而，被上訴人主張依據租賃契約關係，請求上訴人遷讓返 還系爭房屋，及自93年10月8 日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付16,000元部分，為有理由，即應准許，超過上開得 請求數額部分之請求，則無理由，為不能許之，原審判決就 同上應准許部分命上訴人給付，並駁回被上訴人在原審其餘 之訴，另就准許部分併為假執行及供擔保免為假執行之宣告 ，雖其所執理由有所不同，惟結果並無二致，上訴人猶執前 情指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 至兩造其餘攻擊防禦方法及爭執事項，經核均於本件之判斷 無影響，於茲不贅。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 10 月 20 日 民事第一庭審判長法 官
法 官
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以上正本係照原本作成。
中 華 民 國 94 年 10 月 20 日 書記官 林令令
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