臺灣高雄地方法院民事判決
113年度雄簡字第1055號
原 告 洪瑞品
陳宥蓁
共 同
訴訟代理人 鍾韻聿律師
被 告 洪東茂
洪東權
周宏家
余洪益妹
洪韡芩
洪秀燕
上四人共同
訴訟代理人 蔣佳吟律師
上列當事人間給付租金事件，本院於民國113年6月18日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬肆仟貳佰柒拾陸元，及自民國一一三年五月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一三年三月一日起至門牌號碼高雄市○○區○○路000號房屋得使用期限之日止，按月給付原告新臺幣陸仟零陸拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳萬肆仟貳佰柒拾陸元為原告預供擔保，免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此陳，民事訴訟法第255 條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴聲明為：被告應給 付原告新臺幣（下同）263,360 元，及自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告應自113 年 3 月1 日起至「門牌號碼高雄市○○區○○路000 號房屋」（下 爭系爭房屋）得使用期限之日止，按月給付原告65,840元。 嗣於113年6月18日變更聲明為：㈠被告應給付原告225,738 元，及自起訴狀繕本達最後一名被告翌日起至清償日止，按 年息5 ％計算之利息。㈡被告應自113 年3 月1 日起至系爭房 屋得使用期限之日止，按月給付原告56,435元（見本院卷第 148頁)。核其所為係屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規 定相符，應予准許。
二、被告洪東茂、洪東權經合法通知未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告為母子關係，座落高雄市○○區○○段00000號 土地（下稱系爭715-2土地）及系爭房屋原為訴外人洪雲錟 所有，洪雲錟生前將系爭715-2土地移轉訴外人即即洪雲錟 之子洪裕清，嗣洪裕清於89年10月27日過世，系爭715-2土 地由原告繼承。系爭715-2土地上之系爭房屋為未辦保存登 記建物，又系爭房屋為洪雲錟之遺產，嗣於112年9月7日變 更納稅義務人，現由原告洪瑞品及被告登記為公同共有。㈡ 自原告因繼承取得系爭715-2土地後，系爭房屋為被告洪東 茂及其妻訴外人洪張秀珠所使用，且斯時有簽訂租賃契約， 101年起每月租金為13,000元、102年起每月租金為19,500元 、自105年起每月租金為20,500元、108年起每月租金為25,5 00元、自110年起每月租金為28,500元。然原告與洪張秀珠 租賃契約於112年10月31日到期後，並未續約，是原告與洪 張秀珠間已無租賃關係。然因系爭房屋仍占用系爭715-2土 地，而系爭715-2土地與系爭房屋原同屬一人所有，嗣後分 別讓與不同人，依民法第425條之1第1項認定兩造間就系爭 房屋得使用期限內，推定有租賃關係。㈢經原告請第三人評 估系爭715-2土地市場行情，1坪1個月之租金約為1,200元， 系爭房屋占地約67.6坪，是系爭房屋之1個月租金部分為60, 840元。又系爭房屋出入必須經過原告所有座落高雄市三民 區灣內段715-1地號土地（下稱系爭715-1土地），被告並無 合法權源使用，此部分以每月5,000元部分計算，是被告亦 應給付原告使用系爭715-1土地土地之相當於租金之不當得 利。被告自112年11月1日起至113年2月28日止，共計4個月 積欠原告之租金為積欠原告4個月之租金263,360元【計算式 ：(60,840+5,000)×4=263,360】。又原告洪瑞品為系爭房屋 之共同共有人之一，是扣除原告洪瑞品應負擔部分1/7，是
被告應給付原告225,738 元【計算式：263,360×6/7=225,73 8，元以下四捨五入】。爰依民法第425 條之1及民法第179 條之規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告225 ,738 元，及自起訴狀繕本達最後一名被告翌日起至清償日 止，按年息5 ％計算之利息。㈡被告應自113 年3 月1 日起至 系爭房屋得使用期限之日止，按月給付原告65,840元。 二、被告周宏家、余洪益妹、洪韡芩、洪秀燕則以：㈠其等否認有使用系爭715-1土地。㈡系爭715-2土地及系爭房屋原均為洪雲錟所有乙節，其等並不否認，然系爭715-2土地面積為225.56平方公尺，換算約67.67坪，而系爭房屋80平方公尺，換算約24坪。原告自承系爭715-2土地上有部分已由原告出租予第三人經營健身房使用，卻又以系爭715-2土地全部面積67.6坪作為計算系爭房屋租金之基礎，並無理由。再者，系爭715-2土地之111年公告地價為每平方公尺為17,056元，依土地法及其實務之見解，其申報地價為13,645元(17056*0.8)。又房屋租金以不超過土地及其建築物申報地價百分之十為限，系爭房屋為超過64年之舊屋，早已無殘值，且斟酌系爭房屋占系爭715-2土地僅約1/3，故系爭房屋租金應以系爭715-2土地申報地價年息百分之三應為合宜。是系爭房屋年租金計算後應為409元(13,645元*0.03)等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。 三、被告洪東茂及洪東權未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀 作何聲明或陳述。
四、本院判斷如下：
㈠系爭房屋與系爭715-2土地有無存在擬制租賃關係？ ⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，房 屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須 使用該房屋之地基者，為一般普遍之常情，基於保護房屋使 用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房 屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動 而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社 會經濟，並維公平。倘土地及房屋係由繼承人等人先後繼承 而公同共有，嗣因協議分割遺產結果，由繼承人等人將公同 共有土地移轉予其中一位或數繼承人取得，造成土地與房屋 分開由不同人所有，並無特別約定不許土地上之房屋所有人 繼續使用土地者，房屋所有人自得類推適用民法第425 條之 1 第1 項規定，推定在房屋得使用期限內，與土地所有人間 有租賃關係存在。又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記 而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記， 但已取得房屋事實上處分權之人。
⒉系爭715-2土地及系爭房屋原均為洪雲錟所有，洪雲錟生前將 系爭715-2土地移轉予洪裕清，嗣洪裕清於89年10月27日過 世，系爭715-2土地由原告繼承。系爭房屋為未辦保存登記 建物，嗣於112年9月7日變更納稅義務人，現由原告洪瑞品 及被告登記為公同共有等情，有原告提出之土地登記第一類 謄本、房屋稅籍證明書、遺產稅免稅證明書、高雄市政府稽 徵處三民分處函、戶籍謄本等資料為證（見本院卷第17-25 頁)，此部分事實應可認定。揆諸上揭說明，自得類推適用 民法第425 條之1 第1 項之規定，推定系爭房屋得使用期限 內與系爭715-2土地間存有擬制租賃法律關係存在。 ㈡原告得請求之租金數額若干？
⒈按就民法第425 條之1 第1 項前段情形，其租金數額當事人 不能協議時，得請求法院定之，民法第425 條之1 第2 項定 有明文。足見讓與人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之
人時，該房屋所有權人即得於房屋可使用期限內，繼續「合 法使用」該房屋所坐落之土地。但房屋所有權人仍須支付相 當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然除別有約定外 ，仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」（最高法院 93年度台上字第1792號判決可資參照）。是依上開說明，系 爭房屋之所有權人即得於系爭房屋可使用期限內，繼續合法 使用該系爭房屋所坐落之系爭715-2土地，然須支付相當之 對價。是此，原告請求被告支付租金，即屬有據。 ⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價額年息百分之10為限，此於租用基地建築房屋時亦有準用 ，土地法第105 條、第97條第1 項定有明文。又按基地租金 之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置 ，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利 益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總 地價年息百分之10最高額（最高法院68年度臺上字第3071號 判例參照）。是可知法律上就土地租金之範圍既有最高限額 之規定，自應受上開法律條文規定限制，以定其租金之最高 限額，同理法院核定租金亦同受上開法律之限制。經查，系 爭715-2土地鄰近河堤社區，附近有學校、大賣場等情，此 有GOOGLE地圖在卷可參，生活機能尚稱便利，本院審酌系爭 715-2土地上述所在位置、利用價值、系爭房屋磚造且以建 造完成60餘年等情，認應按系爭715-2土地申報地價年息8 ％ 為適當。系爭房屋面積為80平方公尺，有高雄市稅捐稽徵處 房屋稅籍證明書可稽（見本院卷第19頁），系爭715-2土地1 12年申報地價為13,276 元，故系爭房屋占用系爭715-2土地 之每月租金應為7,081 元(13,276 元×80平方公尺×8％÷12＝7, 081，元以下四捨五入）。又原告洪瑞品亦為系爭房屋共有 人之一，扣除其部分，是原告得向被告請求系爭建物占用系 爭715-2土地之每月租金應為6,069 元(7,081 元×6/7＝6,069 ）。是原告請求被告給付系爭房屋占用系爭715-2地號土地4 個月租金共計(6,069 元×4＝24,276），應予准許。逾此範圍 之請求，為無理由，應予駁回。
⒊依民事訴訟法第246 條規定「請求將來給付之訴，以有預為 請求之必要者為限，得提起之」，故將來給付之訴，非有到 期不履行之虞，不得提起之。原告主張被告未給付租金，為 被告所不爭執，是核被告顯有到期不履行給付租金義務之虞 ，自應許原告提起將來給付之訴。從而，原告請求被告自系 爭房屋自113年3月1日起至得使用期限內，按月給付原告6,0 69元，亦應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回 。
㈢原告依不當得利請求被告給付使用系爭715-1土地部分： 原告主張系爭建物出入需使用系爭715-1土地乙節，為被告 所不爭執，然被告否認有占用系爭715-1土地作為坡道使用 ，且原告提出照片（見本院卷第181頁）至多僅能證明系爭7 15-1土地有部分作為坡道，然此不能遽認坡道係被告所施作 而占用系爭715-1土地，是原告請求被告給付此部分之不當 得利，自非有據，應予駁回。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息； 應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年 利率為5%，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203 條亦規定甚明。經查，本件推定租賃租金債務，其給付並無 確定期限，揆諸上揭說明，被告應自受原告以起訴狀繕本及 追加狀繕本送達之翌日起，始負遲延責任。又本件起訴狀繕 本係於113年4月24寄存送達最後一名被告，有送達證書在卷 可參（見本院卷第29頁），是自113年5 月4日起均至清償日 止，按年息5 ％計算之利息，自屬有據，應予准許。逾此範 圍請求，自屬無據。
六、綜上所述，原告依民法第425 條之1 之規定請求本院核定租 金部分，為有理由，應予准許，並核定兩造間之租金如主文 第1 項所示。至原告請求給付租金部分，被告應給付原告24 2,276元，自113年5月4日起，均至清償日止，按年息5 ％計 算之利息，暨請求被告應自113年3月1日至系爭房屋得使用 期限內，按月給付原告6,069元部分，為有理由，應予准許 。而逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與 判決基礎無影響，即無再予論述之必要，附此敘明之。八、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項訴訟適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 應依職權宣告假執行。另依同法第392 條第2 項規定，依職 權宣告被告預供擔保得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定訴 訟費用額如主文第4項所示。
中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 高雄簡易庭 法 官 張茹棻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 7 月 17 日 書記官 黃振祐