臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第2236號
原 告 郭昭宏
訴訟代理人 黃建雄律師
被 告 周金榜
訴訟代理人 周慶順律師
上列當事人間請求確認租賃關係不存在等事件，本院於民國113
年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳拾萬伍仟參佰參拾參元，及其中新臺幣壹拾捌萬伍仟參佰參拾參元自民國一一三年一月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾萬伍仟參佰參拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2 款定有明文。原告起訴時原聲明：㈠確認兩造間就門牌號碼 高雄市○○區○○路00號房屋1樓及地下室（下稱系爭房屋）之 租賃關係自民國112年1月4日起不存在。㈡被告應將系爭房屋 遷讓返還予原告。㈢被告應給付原告新臺幣（下同）13萬元 ，及自112年1月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給 付原告2萬元。嗣又聲明：被告應給付原告205,833元，及其 中185,333元自準備㈢狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年 利率5％計算之利息（見本院卷第338頁）。其所為訴之變更 均係基於兩造間同一租約所生爭議，可認請求之基礎事實同 一，證據可以共通，是原告所為訴之變更，依上開規定，應 予准許。
二、原告主張：兩造於111年5月9日簽立租約，約定被告向伊承 租系爭房屋，租期自111年6月1日至112年5月31日，每月租 金2萬元，被告並給付押租金4萬元予伊（下稱系爭租約）， 嗣被告於112年1月4日提前終止租約。詎被告至112年1月13 日止仍有進入系爭房屋，且違反系爭租約第8條約定，擅自 將系爭房屋提供予訴外人神國開發建設產業有限公司（下稱 神國公司）作為登記地址使用至112年9月12日，是被告無權 占用系爭房屋，應給付伊相當租金之不當得利165,333元（ 自112年1月5日至112年9月12日）。又被告提前終止租約， 依系爭租約第17條約定，應給付伊2萬元之違約金。另依系 爭租約第12條約定，被告須賠償伊提起相關訴訟支出之律師
費6萬元。是被告應給付伊245,333元，扣除伊應退還之押租 金4萬元，被告尚應給付205,333元。爰依系爭租約及不當得 利之法律關係起訴，聲明：被告應給付原告205,333元，及 其中185,333元自準備㈢狀繕本送達翌日即113年1月12日起至 清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告則以：伊於112年1月7日遷空系爭房屋並返還鑰匙，自 斯時起即未占用系爭房屋，又神國公司實際為伊設立之公司 ，提供予經濟困難之人營業、買賣，符合系爭租約第8條約 定，是原告請求相當租金之不當得利並無理由。另原告於11 2年1月13日退還112年1月份租金予伊，則原告未將該部分租 金用以抵充違約金，即同意伊無庸給付違約金。且被告並無 違約情形，原告起訴支出之律師費亦非必要費用，自不得請 求等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保， 免為假執行。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於111年5月9日簽立系爭租約。
㈡系爭租約經被告於112年1月4日提前終止，嗣後遷離他處。 ㈢系爭租約第17條約定之違約金，性質屬損害賠償總額預定性 違約金。
㈣被告於112年1月7日交還系爭房屋鑰匙及鐵捲門遙控器予原告 。
㈤被告於112年1月12日雇工將其裝設於系爭房屋之招牌拆除。 ㈥原告於112年1月13日退還1月份租金2萬元予被告。 ㈦系爭房屋自112年1月14日起迄今，實際上均無人使用、營業 。
㈧神國公司自111年6月27日設立登記時即於設址於系爭房屋。 至112年9月12日始變更登記地址為他處。 ㈨原告為確認兩造間租賃關係存否、遷讓系爭房屋、拆除遮雨 棚、給付違約金及相當租金不當得利，並請求神國公司將登 記地址遷出系爭房屋等事宜，委任律師提起本件訴訟，支出 委任費用6萬元。
㈩原告尚未退還押租金4萬元予被告。
五、本件爭點：
㈠原告依系爭租約第8條約定，請求被告給付違約金2萬元，有 無理由？
㈡被告是否無權占用系爭房屋？原告請求相當租金之不當得利1 65,333元，有無理由？
㈢原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費用6萬元， 有無理由？
六、本院之判斷：
㈠原告依系爭租約第8條約定，請求被告給付違約金2萬元，為 有理由
⒈經查，系爭租約第17條約定：...1.租賃期間內乙方（即被告 ）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲方（即原告）一個月 租金...（見本院卷第25頁）。次查，被告於112年1月4日提 前終止系爭租約，並遷離他處等情，為兩造所不爭執（見不 爭執事項㈡），並有兩造LINE對話紀錄附卷可稽（見本院卷 第29至31頁），是依上開約定，被告自應給付2萬元之違約 金予原告。又系爭租約係由被告提前終止，造成原告未能如 期取得原定租約期間之租金，而被告終止租約之時點（112 年1月4日）與原定租約期限（112年5月31日）尚有4個月餘 ，前開違約金僅以1個月租金為限，並無顯非合理、公平而 有違契約正義之情形，且原告如另尋覓租客，亦將造成額外 成本之耗費，故本院認尚無介入契約自治而予以酌減之必要 ，附此敘明。
⒉被告雖辯稱原告退還112年1月租金予伊，即同意不用給付違 約金云云，然為原告所否認。而原告退還被告預付之112年1 月份租金2萬元，固為兩造所不爭執（見不爭執事項㈥），並 有匯款收據可憑（見本院卷第37頁）。然被告於租約終止翌 日（即112年1月5日）即向原告表示：「...請於今（102【 應為112年】/元月/5日）早上12點前將押金4萬元，元月3日 已匯入您郵局帳戶的2萬元...，匯還如下郵局帳戶，以便後 續協商解約交還房屋事宜，特此通告」，原告則回覆：「.. .因屬合約未屆滿的提前終止，如蒙您確認須提前終止，雙 方能在有第三方公證人見證下，依約洽談提前終止合約事宜 。有關保證金4萬元部分，依合約條款約定...，如有您依合 約應負擔之費用，將會以扣除後金額返還，應扣抵之項目依 合約執行。謝謝您」等語，有兩造LINE對話紀錄可憑（見本 院卷第29頁、臺灣高雄地方檢察署112年度偵字第13613號卷 第5至10頁）。是原告係應被告要求，為免溢收租金而生糾 紛，並利租約終止後續事宜，而退還租金予被告，然無可認 原告有何免除被告給付違約金之意。且原告對被告之違約金 請求權與被告對原告之租金返還請求權，係各自獨立之不同 權利，兩者間並無牽連關係，要無可從原告退還租金一事， 逕認原告拋棄違約金請求權。況原告已敘明如有需扣抵之費 用，係於押租金中扣除退還，並非從112年1月份租金中扣減 退還，自無從以原告退還1月份租金乙事，而認原告不向被 告請求違約金。是被告前開所辯，要無可採。
㈡原告得請求被告給付相當租金之不當得利165,333元，為有理 由
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又依不當得 利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益， 致他人受有損害為其要件，其得請求返還之範圍，應以對方 所受之利益為度，而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租 金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號 判決意旨可參）。
⒉經查，系爭租約於112年1月4日終止，業如前述。然被告於11 2年1月5日、1月7日、1月12日、1月13日仍有進入系爭房屋 等情，有監視器畫面光碟暨截圖附卷可參（見本院卷第139 至148、185、295至301頁）。佐以被告於系爭租約所涉刑事 案件中自陳：我於112年1月12日10時許進入系爭房屋地下室 拿東西...之前地下室只有我放置的物品...尚未點交歸還屋 主；我在112年1月12日整理租屋地下室...那天要搬自己的 東西時發現有其他東西（見警卷第4頁正反面、臺灣高雄地 方檢察署112年度偵字第15982號卷第25頁）；於本院審理時 陳稱：上開時點是進入系爭房屋內察看是否還有物品遺留等 語（見本院卷第235至236頁），可徵被告於前開時點進入系 爭房屋係為搬遷物品、清空房屋，足認被告遲至112年1月13 日始將系爭房屋遷空。被告雖辯稱112年1月7日已將系爭房 屋遷空返還，並改稱112年1月5日至1月13日進入房屋僅係要 進行禱告云云（見本院卷第336頁）。然被告前後主張顯有 矛盾，且系爭租約既已終止，被告未經原告同意下，貿然進 入系爭房屋進行禱告，亦與常情有違，其復未能提出任何證 據以證其實，是其所辯，要無可取。
⒊次查，神國公司於111年6月27日登記設址於系爭房屋，至112 年9月12日始變更為他處等節，為兩造所不爭執（見不爭執 事項㈧），並有神國公司設立登記表、變更登記表、經濟部 工商登記查詢資料可憑（見本院卷第89、93至94、243至271 頁）。又被告自陳為神國公司實際負責人，是使用他人名義 作登記等語（見本院卷第204、337頁），可徵被告租用系爭 房屋供神國公司作為登記地址，藉此持續使用系爭房屋至11 2年9月11日甚明。
⒋再查，原告為系爭房屋所有權人，有系爭房屋建物謄本可佐 （見本院卷第57頁）。又被告既至112年1月13日始搬離物品 將系爭房屋遷空，且遲至112年9月12日始將神國公司登記地 址遷離他處，則被告自系爭租約終止翌日即113年1月5日至1 12年9月11日止，即屬無正當權源使用系爭房屋，妨害原告 對系爭房屋之使用、收益，而受有相當租金之利益，依上開
說明，被告即應返還相當租金之不當得利予原告。是被告11 2年1月5日至112年9月11日（共250日）占用期間，以系爭房 屋月租金2萬元計算之不當得利共166,667元（計算式：20,0 00÷30×250＝166,667，小數點以下四捨五入）。而本件原告 僅請求165,333元，自為可採。
㈢原告依系爭租約第12條約定，請求被告給付律師費6萬元，為 有理由
⒈經查，系爭租約第7條約定：「契約期間內乙方若擬遷離他處 時，乙方不得向甲方請求租金償還、遷移費及其他任何名目 之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異 議」；第12條約定：「乙方如有違約情事，致損害甲方之權 益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、 律師費用，均應由乙方負責賠償」（見本院卷第23頁）。次 查，被告提前終止租約，應給付違約金2萬元，且未即時交 還房屋，應給付相當租金之不當得利等情，並經本院詳述如 前，是被告自違反系爭租約約定，被告辯稱其無違約情事， 即不足採。
⒉再查，原告為請求被告給付上開費用，委任律師提起本件訴 訟，支出委任費用6萬元，為被告所不爭執（見不爭執事項㈨ ），並有酬金受據在卷可憑（見本院卷第41頁），是原告依 系爭租約第12條約定，請求被告給付律師委任費6萬元，自 屬有據。被告固辯稱原告起訴支付之律師費非必要費用，然 系爭租約第12條係明定因租約涉訟所生之律師費，概由被告 負擔，並未僅限於民事訴訟法所定之必要律師費（如第三審 程序、法院或審判長依法律規定為當事人選任律師為特別代 理人或訴訟代理人之情形），此為兩造間契約風險分配之合 意結果，被告即應受拘束，是其前開所辯，即無可取。 ㈣綜上，原告所得請求被告給付之費用共為245,333元（違約金 2萬元＋相當租金之不當得利165,333元＋律師費6萬元＝245,33 3元）。
㈤末按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所 交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上 字第1631號判決意旨可參）。經查，原告尚未退還押租金4 萬元予被告，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈩）。又原告 以上開押租金，依序抵充違約金、相當租金之不當得利、律 師費乙節，有本院電話紀錄可佐（見本院卷第341頁），是 以上開押租金4萬元依序抵充違約金2萬元、不當得利2萬元 後，原告得請求被告給付之金額為205,333元（計算式：245 ,333－20,000－20,000＝205,333）。
五、綜上所述，原告依系爭租約，請求被告應給付原告205,333 元，及其中185,333元自113年1月12日（見本院卷第193頁收 狀戳章）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理 由，應予准許。
六、本件係依民事訴訟法第427條規定適用簡易訴訟程序所為被 告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款規定依職權宣 告假執行。又被告亦陳明受不利判決部分願供擔保，請准免 為假執行，爰依同法第436條第2項準用第392條第2項之規定 ，宣告被告預供擔保免為假執行之金額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 高雄簡易庭 法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 113 年 7 月 18 日 書 記 官 林勁丞
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網