臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第2533號
原 告 王建華遺產管理人蔡建賢律師
被 告 林士薌
訴訟代理人 陳俊良
被 告 王浩斌
訴訟代理人 楊子
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國113年3月5日辯論終
結，本院判決如下：
主 文
被告乙○○應將高雄市○○區○○○路○○○號十一樓之十二房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰陸拾陸元，及自民國一一一年十月十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零陸拾參元。
被告甲○○應將高雄市○○區○○○路○○○號十一樓之十三房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣參萬玖仟捌佰陸拾陸元，及自民國一一一年十月十八日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹仟零陸拾參元。
訴訟費用由被告乙○○負擔二分之一，其餘由被告甲○○負擔。本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：王建華於民國107年10月27日死亡，因無繼承人 ，經臺灣高雄少年及家事法院以110年度司繼字第955號裁定 選任伊為遺產管理人（下稱系爭裁定）。又王建華生前將其 所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路00號11樓之12房屋（下 稱11樓之12房屋）出租予被告乙○○，雙方約定租賃期間自10 7年8月20日起至108年8月20日止，每月租金新臺幣（下同） 4,334元（不含管理費，下稱甲租約）；另自100年1月起將 其所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路00號11樓之13房屋（ 下稱11樓之13房屋，與11樓之12房屋合稱系爭房屋）出租予 被告甲○○，雙方約定每月租金4,834元，並逐年換約（不含 管理費，下稱乙租約，與甲租約合稱系爭租約）。惟系爭租 約因王建華死亡，且無人繼承而當然終止，被告自王建華死 亡之日107年10月27日起即失其繼續占有使用系爭房屋之合 法權源，而為無權占有人，詎被告拒絕騰空遷讓返還系爭房 屋予伊，係無法律上原因占有使用系爭房屋，每月受有相當 於租金之不當得利，是自107年10月28日起至111年10月17日 止，被告各應返還不當得利39,866元予伊，並均自111年10 月18日起至返還系爭房屋之日止，按月返還不當得利各1,06
3元。爰依民法第767條第1項前段、第179條規定，提起本件 訴訟等語。並聲明：㈠乙○○應將11樓之12房屋騰空遷讓返還 予原告，並給付原告39,866元，及自111年10月18日起至返 還前開房屋之日止，按月給付原告1,063元。㈡甲○○應將11樓 之13房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告39,866元，及自 111年10月18日起至返還前開房屋之日止，按月給付原告1,0 63元（見本院卷㈡第23頁）。
二、被告則以：原告為王建華之遺產管理人，負有編制遺產清冊 、協助保存並管理遺產，且於租約期滿後，按原訂租約條件 與伊換訂新約之義務，詎原告以伊欠租為由，拒絕締訂新租 約，即有未洽，伊無意願返還系爭房屋予原告等語。並聲明 ：原告之訴駁回。
三、按為保存遺產必要之處置，為遺產管理人之職務之一，民法 第1179條第1項第2款定有明文。查原告於110年4月27日經法 院以系爭裁定選任為王建華之遺產管理人，系爭裁定業於11 0年5月13日確定，有系爭裁定及確定證明書在卷可稽（見本 院卷㈠第21、23頁），而11樓之12、11樓之13房屋係王建華 之遺產，有建物登記謄本為憑（見本院卷㈠第43、49頁）， 原告本於王建華遺產管理人之地位，主張11樓之12、11樓之 13房屋分別遭乙○○、甲○○無權占有，訴請被告返還系爭房屋 及無權占有期間所獲相當於租金之不當得利，自屬保存遺產 之必要處置行為。被告抗辯原告未履行遺產管理人職務云云 ，係有誤會。又王建華於107年10月27日死亡，其死亡時點 在系爭租約租期屆滿以前，且王建華死亡後無人繼承，雖經 法院選任原告為遺產管理人，然而遺產管理人之職務係在保 存遺產，自有別於繼承人，無從繼承王建華取得系爭租約之 權利義務，系爭租約因無契約出租人主體存在，應解釋為王 建華與乙○○、甲○○間之租賃關係於王建華死亡時（即107年1 0月27日）即當然歸於消滅，被告自107年10月27日起因失其 繼續占有使用系爭房屋之合法權源，而為無權占有人，原告 本於王建華之遺產管理人地位，依民法第767條規定請求被 告騰空遷讓返還系爭房屋，為有理由。
四、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益 為社會通常之觀念（最高法院94年度台上字第1094號民事判 決要旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其 建築物申報總額年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文 。而土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80 %為其申報地價，平均地權條例第16條前段亦有明定。經查 ：
㈠被告自107年10月27日起，即失其占有使用系爭房屋之合法權 源，卻仍持續占用系爭房屋迄今之事實，業經本院審認如前 ，堪認被告自107年10月27日起係無法律上原因占有使用系 爭房屋，而受有相當於房屋租金之利益，且致原告所管理之 王建華遺產受有損害，原告請求被告自107年10月27日起， 按月返還相當於租金之不當得利，係屬有據。
㈡再者，系爭房屋位在高雄市新興區，係屬城市地方房屋，而 被告承租系爭房屋係日常生活起居之用，非供營業使用，亦 為原告所不爭執，是依土地法第97條第1項規定，被告因占 有使用系爭房屋可得租金利益，自不得超過土地及其建築物 申報總價年息10%，而原告主張系爭房屋處在商業繁榮區段 ，附近金融機關林立，近中正路捷運橘線，交通便利，適宜 按年息10%計算租金利益乙節（見本院卷㈡第67頁），為被告 所不爭執，應認適當。原告主張據此計算乙○○、甲○○自107 年10月28日起至111年10月17日止，所受相當於租金之不當 得利各為39,866元，及自110年10月18日起至返還系爭房屋 之日止，每月受有相當於租金之不當得利1,063元（見本院 卷㈡第19、23頁），有系爭房屋課稅明細表、高雄市○○區○○ 段0○段00地號土地登記謄本、歷年公告地價為憑（見本院卷 ㈡第39至61、31至38頁，本院卷㈠第481頁），經核並未超逾 土地及系爭房屋申報總價年息10%，且為被告所不爭執，並 同意付款，而為訴訟標的之認諾（見本院卷㈡第66頁），是 依民事訴訟法第384條規定，自應就本於被告認諾為其敗訴 之判決（最高法院45年台上字第31號判決要旨參照）。五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求㈠乙○○應將11樓之12房屋騰空遷讓返還予原告，並給付 原告39,866元，及自111年10月18日起至返還11樓之12房屋 之日止，按月給付1,063元；㈡甲○○應將11樓之13房屋騰空遷 讓返還予原告，並給付原告39,866元，及自111年10月18日 起至返還11樓之13房屋之日止，按月給付1,063元，均為有 理由，應予准許。
六、本判決主文第1、2項係依民事訴訟法第427條第1項訴訟適用 簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 規定，應依職權宣告假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及證據攻防對判決結果不 生影響，不再逐一論列。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85 條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 113 年 7 月 31 日 書 記 官 許弘杰