給付報酬等
臺灣高等法院 花蓮分院(民事),上字,113年度,3號
HLHV,113,上,3,20240731,1

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臺灣高等法院花蓮分院民事判決
113年度上字第3號
上 訴 人 遠東房屋有限公司
法定代理人 王俊傑
訴訟代理人 湯文章律師
複 代理 人 邵啟民律師
被 上訴 人 林東城
訴訟代理人 洪家駿律師
複 代理 人 王琦翔律師
林峻毅律師
上列當事人間請求給付報酬等事件,上訴人對於中華民國112年1
1月30日臺灣花蓮地方法院112年度訴字第198號第一審判決提起
上訴,本院於113年7月17日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
上訴駁回
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人主張:被上訴人為購買訴外人五合興機器廠股份有限 公司(下稱五合興公司)所有坐落○○○○○段00○0000○00地號等3 筆土地及其上O、OO、00-0、00-0建號等4筆建物(下稱系爭 不動產),委託伊居間,兩造於民國112年1月17日簽訂委託 斡旋契約書(下稱系爭斡旋契約),約定購買總價為新臺幣( 下同)2億元,被上訴人並簽發200萬元支票(下稱系爭支票) 作為斡旋金。五合興公司於同年月28日同意以2億元銷售系 爭不動產,與被上訴人成立買賣契約,並以系爭支票為訂金 ,簽立定金收據(下稱系爭定金收據),約定於同年2月15日 正式簽訂買賣契約,但屆期被上訴人竟拒不簽立買賣契約。 因伊已完成系爭斡旋契約之仲介義務,自得被上訴人請求 給付成交總價1%即200萬元之服務費,併請求被上訴人給付 伊無法向五合興公司請求成交總價2%即400萬元服務費之損 害等情,爰依系爭斡旋契約第5條、民法第227條第1項準用 第226條第1項規定,求為被上訴人應給付600萬元,及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。 原判決駁回上訴人之訴,上訴人僅就其中服務報酬200萬元 及利息部分上訴(未上訴之400萬元損害賠償及利息,已確定 ),上訴聲明:原判決除確定部分外廢棄,被上訴人應給付 上訴人200萬元本息。
二、被上訴人則以:伊與五合興公司僅簽立系爭定金收據,依第 3條約定:雙方預定112年2月15日前往上訴人處簽訂不動產 買賣契約,顯見伊與五合興公司尚未簽訂買賣契約本約,不



符合系爭斡旋契約第5條,需正式簽訂買賣契約之約定。另 伊係因他人未依約向伊購買廠房,致無力負擔系爭不動產之 價金,非以不正當行為阻止系爭不動產買賣之成交,不得視 為系爭不動產買賣契約已成立等語置辯。並聲明:上訴駁回
三、不爭執事項:
 ㈠被上訴人於112年1月17日與上訴人簽訂系爭斡旋契約書,委 託上訴人以2億元購買五合興公司系爭不動產,委託期間至1 12年2月29日24時止,被上訴人並簽發系爭支票作為斡旋金 。
㈡五合興公司於112年1月18日與上訴人簽訂專任委託銷售契約 書,約定以每坪6萬500元,將系爭不動產委託上訴人銷售, 委託期間至同年2月29日止。嗣五合興公司於同年1月28日簽 署銷售變更合意書,將委託銷售價格調降為2億元。 ㈢被上訴人與五合興公司及上訴人於112年1月28日就系爭不動 產簽訂系爭定金收據,其上載明:「...二、售價新台幣貳 億元整,買方先支付定金新台幣貳佰萬元整、餘款尚計新台 幣壹億玖仟捌佰萬元整。三、雙方預訂民國112年2月15日前 往本公司(即上訴人)簽訂不動產買賣契約。...五、違約處 罰:因可歸責於買賣當事人一方之事由而不依約履行時,他 方得經定期催告後解除契約,並請求損害賠償;其賠償金額 買賣雙方議定如下:屆時買方不買定金沒收視為違約,違約 金處理;受託人(即上訴人)與賣方各二分之一,但不得超過 賣方應付受託人仲介服務費百分之四為限。」,被上訴人將 系爭支票交付五合興公司以為定金,五合興公司已兌現該支 票。
㈣五合興公司游淑名義於112年3月17日寄發花蓮富國路郵 局000043號存證信函通知被上訴人於112年3月31日前簽約, 否則將沒入定金。
㈤兩造同意定金收據第5條所稱之不依約履行,係指買賣雙方有 一方不履行簽訂系爭不動產買賣契約之義務。  ㈥上訴人因被上訴人因故不買系爭不動產,與五合興公司所生 給付違約金等爭執,訴請五合興公司給付100萬元,經本院1 12年度上易字第51號判決五合興公司應給付16萬元本息確定 。 
四、本院判斷
  上訴人依系爭定金收據主張被上訴人與五合興公司已因意思 表示合致成立買賣契約,該定金為成約定金,112年2月15日 簽訂買賣契約僅係正式簽訂買賣契約之日期被上訴人故意 阻止正式簽約,即應視同已正式簽約等語,為被上訴人否認



,並辯稱200萬元為立約定金,未如期簽約係因新弘股份有 限公司未依約向其購買廠房所致,非故意阻止條件成就等語 ,經查:
 ㈠系爭定金收據僅為立約定金之約定
 1.按定金之性質,因其作用之不同,通常可分為:㈠證約定金 ,即為證明契約之成立所交付之定金。㈡成約定金,即以交 付定金為契約成立之要件。㈢違約定金,即以定金為契約不 履行之損害賠償擔保。㈣解約定金,即為保留解除權而交付 之定金,亦即以定金為保留解除權之代價。㈤立約定金,亦 名猶豫定金,即在契約成立前交付之定金,用以擔保契約之 成立等數種(最高法院91年度台上字第635號民事判決意見) 。另按契約有預約與本約之分,兩者異其性質及效力,預約 權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務,不得逕依預定之 本約內容請求履行,又買賣預約,非不得就標的物及價金之 範圍先為擬定,作為將來訂立本約之張本,但不能因此即認 買賣本約業已成立。次按立約定金係在契約成立前交付之定 金,用以擔保契約之成立;違約金則係除當事人另有訂定外 ,視為因不履行債務而生損害之賠償總額;性質各不相同( 最高法院106年度台上字第480號民事判決意見)。依上,若 買賣雙方於交付定金時僅於定金收據明白約定,雙方應於其 後一定期日簽立正式買賣契約本約,而非於交付定金同時簽 立正式買賣契約時,其真意,即應屬買賣雙方保留是否正式 簽立買賣契約所酌留猶豫期間之安排,買受人所交付定金之 性質即應認屬立約定金,否則即無庸約定另一期日再行簽約 之理甚明。
 2.依兩造所不爭執,由兩造與五合興公司簽立之系爭定金收據 觀之,系爭不動產之買方為被上訴人,賣方為五合興公司, 及為「受託人」之上訴人,為三方契約。及其中第三條約定 :雙方(被上訴人與五合興公司)預訂112年2月15日前往為「 受託人」之上訴人處簽訂不動產買賣契約(原審卷第27頁), 及第五條違約處罰約定:屆時被上訴人不買定金沒收,視為 違約,違約金處理:受託人(上訴人)與賣方(五合興公司)各 二分之一,但不得超過賣方應付受託人仲介服務費百分之四 為限。(上不爭執事項㈢),併衡諸系爭不動產交易金額高達2 億元,鉅額買受價金之籌措,通常需要相當時間,買受人保 留相當的猶豫期間,符合交易常情等,綜合以觀,足認三方 簽立系爭定金收據並由買方之被上訴人交付系爭支票做為定 金時,並無以系爭定金收據為系爭不動產正式買賣契約之意 ,否則即不會另約定於112年2月15日,另於上訴人處正式簽 約。且於系爭定金收據中,明白約定被上訴人與五合興公司



若違約,應負如何違約金處罰,並同時約定五合興公司與 「受託人」之上訴人應如何分受該違約金。依上述最高法院 判決意見及說明被上訴人所交付之系爭支票,應僅為立約 定金,不得僅因系爭定金收據中有關買賣價金、買賣標的之 記載及被上訴人交付系爭支票之行為,遽認被上訴人與五合 興公司已因意思表示合致,就系爭不動產成立買賣契約,上 訴人依系爭定金收據,主張被上訴人與五合興金司就系爭不 動產已因意思表示合致成立買賣契約,系爭定金收據為成約 定金,非立約定金云云,尚有誤會,難以採取。 3.次查,上訴人曾訴請五合興公司給付仲介報酬100萬元,經 臺灣花蓮地方法院以112年度訴字第175號民事判決五合興公 司應依系爭定金收據第五條(非其與五合興公司間之委託銷 售契約)給付上訴人16萬元及遲延利息,上訴人上訴後經本 院以112年度上易字第51號民事判決駁回上訴人上訴確定在 案(下稱另案判決)。依此,足以認定上訴人已依系爭定金收 據向五合興公司行使所得主張之權利;又依另案判決中上訴 人所提,由立正科技股份有限公司(下稱立正公司,負責人 為被上訴人)、五合興公司、上訴人三方簽立之協議書,其 上表明,上訴人仲介甲(立正公司)、乙(五合興公司)系爭不 動產買賣事宜,嗣後買賣未成立。甲方同意依112年1月28日 委由被上訴人簽訂定金收據(上訴人定金收據編號OOOOOO號) 第五條款違約處罰,將系爭定金支票視同違約金處理,解除 契約;乙方及仲介公司(上訴人)不得再向甲方提起任何民、 刑事訴訟或請求(另案一審卷第27頁)之內容以觀,亦足以認 定上訴人簽立上述協議書時,已承認系爭不動產買賣未成立 。上訴人為該協議書之簽訂人,對該協議之內容,自知之甚 明,上訴人自不得本案訴訟中另為系爭不動產買賣契約已 成立之主張。況買方之立正公司於該協議書明白表示其法定 代理人被上訴人係其代理人,代為簽訂系爭定金收據,說明 其二者之關係,上訴人亦不得抗辯該協議書或另案判決與本 件無涉。 
 ㈡上訴人不得依系爭斡旋契約第5條,請求被上訴人給付服務  費200萬元
 1.系爭斡旋契約第5條約定如下:買賣成交,委託人(被上訴人 )應付成交總價款的百分之壹做為受託人之服務費(上訴人) ,於正式簽訂買賣契約之同時,一次付清(原審卷第19頁)。 明文約定係以系爭不動產買賣成交為服務債權成立之要件 ,且給付條件為正式簽訂買賣契約之同時一次付清。 2.經查,系爭定金收據屬立約定金之約定,上訴人已承認系爭 不動產之買賣未成立,均如前述,而上訴人復不爭執被上



人並未依系爭定金收據如期於112年2月15日與五合興公司簽 訂買賣契約,則在被上訴人未如期簽立買賣契約、上訴人承 認買賣契約未成立之情形下,上訴人依系爭斡旋契約第5條 之約定,請求被上訴人給付成交金額1%之服務費200萬元, 即與系爭斡旋契約以「買賣成交」為給付條件之要件不相符 合,難以採取。
 3.上訴人雖另依民法第101條第1項規定,主張被上訴人故意不 於112年2月15日與五合興公司簽訂不動產買賣契約,被上訴 人與五合興公司就系爭不動產之買賣契約應已成立云云。但 查,系爭定金收據屬立約定金之約定,其中被上訴人、五 合興公司未於112年2月15日簽訂買賣契約之違約處罰等另有 明文約定,且上訴人已另案對五合興公司行使權利,均如前 述,準此,系爭定金收據之當事人即兩造與五合興公司,均 應受該定金收據之上述約定拘束,亦即兩造與五合興公司間 就系爭不動產買賣之權利義務,應以系爭定金收據做為兩造 間之規範依據,而無另依民法第101條第1項規定解釋被上訴 人與五合興公司是否已就系爭不動產成立買賣契約,並據以 適用系爭斡旋契約之餘地。況被上訴人系爭支票已經五合興 公司兌訖沒收等情,復如上不爭執事項㈢所示,足認被上訴 人已依系爭定金收據履行違約所應受處罰被上訴人因系 爭不動產之買賣,客觀已承受高達200萬元之違約損失,依 此,亦難認被上訴人係以承受200萬違約金損失之不正當行 為阻止系爭不動產買賣契約之正式簽立,上訴人上項主張, 亦有誤會,難以採取。
 4.至上訴人所提之時序表、對話紀錄及帶看照片(本院卷第177 -245頁)等,至多僅足以證明上訴人確已依系爭斡旋契約服 務,但因不符合系爭斡旋契約第5條之付款要件,本院亦不 得依上證據,認定上訴人請求200萬元仲介報酬之主張可以 採取。 
五、綜上所述,上訴人主張系爭不動產之買賣契約已成立,被上 訴人應給付仲介報酬云云,不足採取。從而,上訴人依系爭 斡旋契約第5條、民法第101條第1項規定,請求被上訴人給 付200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率 百分之5計算之利息,為無理由,不應准許,其假執行之聲 請亦失依據,應併駁回原審為上訴人敗訴之判決,及駁回 其假執行之聲請,理由或有不同,結論並無二致,應維持 。上訴意旨指摘原判決不當,求廢棄改判,為無理由,應 駁回
六、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊、防禦方法及所提事證 ,經本院斟酌後認不影響判決結果,故不逐一說明。 



七、據上論結,本件上訴為無理由,爰判決如主文。中  華  民  國  113  年  7   月  31  日 民事第二庭審判長法 官 陳真真
法 官 林慧英
法 官 詹駿鴻
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀,其未表明上訴理由者,應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀;委任有律師資格者,另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第l項但書或第2項(詳附註)所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中  華  民  國  113  年  7   月  31  日 書記官 徐錦純
附 註:
民事訴訟法第466條之1(第1項、第2項):對於第二審判決上訴,上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者,不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親,或上訴人為法人、中央或地方機關時,其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者,亦得為第三審訴訟代理人

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參考資料
科技股份有限公司 , 台灣公司情報網